【正文】 :45:2311:45Feb238Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :45:2311:45:23February 8, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。從平面媒體、現(xiàn)場包裝到活動營 銷，每一個環(huán)節(jié)對銷售都至關(guān)重要，系統(tǒng)、專業(yè)的營銷策劃能夠增加項目的附加 值，加快項目銷售速度。 ?臥室轉(zhuǎn)角飄窗，擴展了視野，增加了使用面積。 E戶型（ 181㎡ ） ?專設(shè)家庭廳，直面項目中心湖景，增添了居住尊貴感。假山、木橋、綠植，營造了較好的生活氛圍。雖然 部分開發(fā)商開始注重規(guī)劃及景觀設(shè)計因素，但項目規(guī)劃大多比較平淡，排 列呆板，缺乏變化。 項目周邊商業(yè)氛圍不成熟，社區(qū)商鋪經(jīng)營狀況一般，為降低開發(fā)風(fēng)險，建議本項目以社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，規(guī)模不宜過大。 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 五 、 濱州住宅市場分析 渤海城邦 望?；▓@ 麒麟閣 新河灣 錦繡城 名仕龍城 領(lǐng)域尚城 濱州首家打花園洋房概念的樓盤，前期銷售不暢，后期通過實景展示漸被購房者認可。 ?營銷訴求點：中海風(fēng)景區(qū)及周邊配套資源；西班牙建筑風(fēng)情；退臺、 花園洋房的產(chǎn)品舒適性。 ? 市場主要在售項目多層價格集中在 25003100/㎡（不含首層帶小院） ，小高層價格 26003000/㎡ ，高層價格 33003600元 /㎡。市場購買以團購與單位購 房為主，大部分住房未進入流通領(lǐng)域，商品房銷售速度緩慢。 ? 活力的濱州： 從區(qū)域洼地走向開發(fā)熱土。 3月 29日，濱州年度重點工程 —— 南海擴建工程正式開工。規(guī)模以上紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)和化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)完成增加值，對全市工業(yè)增長的貢獻率超過五成。 ? 行政區(qū)劃： 濱州市 轄 濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 兩區(qū)六縣 。 ? 航空： 濱州沒有機場，市區(qū) 距濟南遙墻機場約 1小時車程 。 5月 31日上午，濱州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)舉行招商引資項目集中簽約儀式。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展、社會保障空間組織一體化。新產(chǎn)品、新設(shè)計、新思路、新理念不斷涌入，市場掀起一場革命性 的新住宅運動。 ? 越多越多的優(yōu)質(zhì)項目邀請專業(yè)策劃公司代理，操盤水平和營銷方式逐步提高。 ?營銷訴求點：開發(fā)商實力和品牌、建筑質(zhì)量、規(guī)模社區(qū)、社區(qū)湖景、 新六中。 ?營銷訴求點：洋房社區(qū)、庭院生活、三重智能安防。 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研 一 、 建筑規(guī)劃及建筑風(fēng)格分析 代表性項目規(guī)劃設(shè)計分析 望?；▓@ 渤海城邦 麒麟閣 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研 一 、 建筑規(guī)劃及建筑風(fēng)格分析 代表性項目規(guī)劃設(shè)計分析 新河灣 格林春天 名仕龍城 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研 一 、 建筑規(guī)劃及建筑風(fēng)格分析 代表性項目規(guī)劃設(shè)計分析 領(lǐng)域尚城 海通時代花園 麗景新園 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研 一 、 建筑規(guī)劃及建筑風(fēng)格分析 ? 濱州位于北緯 36176。 獨具特色的蝶型規(guī)劃 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研 二 、 規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計特點分析 代表性項目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計點評 社區(qū)規(guī)劃：案例 2—— 新河灣 典型的兵營式排列項目 沿黃河八路規(guī)劃的風(fēng)情商業(yè)街，將居住區(qū)與道路隔離，避免車輛噪音對居住的干擾 。這與項目的前期概念定位不明確有關(guān)系，是明顯的策劃與產(chǎn)品脫節(jié)的表現(xiàn)。 ?餐廳與衛(wèi)生間相連，設(shè)計不科學(xué)。 ? 品牌物業(yè)公司介入較少，以開發(fā)商自己管理經(jīng)營為主。 二、市場啟示 第 五 部分 市場調(diào)研 綜合結(jié)論 總體規(guī)劃：新模式，新思路 目前濱州房地產(chǎn)市場總體規(guī)劃水平較低，除部分中高端項目外，其余在園林 景觀、道路系統(tǒng)、社區(qū)配套、建筑立面、戶型設(shè)計等方面的水準(zhǔn)普遍較低，沒有 特色和個性，不注重對生活方式的引領(lǐng)。 , February 8, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 上午 11時 45分 :45February 8, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 上午 11時 45分 :45February 8, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 三、對本案的指導(dǎo)意義 第 五 部分 市場調(diào)研 綜合結(jié)論 匯報完畢，謝謝！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 項目普遍綜合競爭力差，好項目“供小于求” 雖然市場供應(yīng)量大，但品質(zhì)高、綜合競爭力強的項目不多，市場的需求存 在，但好項目少，選擇余地小，形成了一個與“供過于求”相映成趣的尷尬現(xiàn)象。 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研 四、典型項目戶型分析 領(lǐng)域尚城戶型分析 —— 三房兩廳兩衛(wèi)（ 143㎡ ） ?弧形陽臺為設(shè)計亮點。 C戶型（ 128㎡ ） ?戶型方正實用，南北通透，全明設(shè)計。 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研 二 、 規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計特點分析 代表性項目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計點評 外立面色彩：案例 2—— 瑄嘉名都 米黃色的立面彩色，非常凸顯品質(zhì)感，為項目增色不少。多層住宅底層一般設(shè)計 。 —— 市場在售項目戶型特點點評： 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 濱州市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告 濱國土資告字 [2023] 7號 1 2 3 4 5 6 7 本案 1 2 3 4 5 6 7 土地供應(yīng)主要集中于老城區(qū)，地塊規(guī)模較小，容積率低。 ?營銷訴求點：位置優(yōu)越、新六中、周邊完善的生活配套。目前主要在售產(chǎn)品為高 層和別墅。 ? 高層產(chǎn)品漸成市場主流，但濱州消費者接受尚需時日，市場期待真正意義上的創(chuàng)新高層精品?！包S三角戰(zhàn)略”的實施將進一步放大這種效應(yīng)。 政策扶持、政府支持、城市面貌巨變，將為濱州房地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的先決條件，我們對本項目的成功運作充滿信心。 ? 濱州將成為黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)主戰(zhàn)場！ 第一部分 濱州城市概況 七 、 重大城市利好 1 “黃三角”是環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要組成部分，被譽為 我國“最具有開發(fā)潛力的三角洲”。 ?居民生活繼續(xù)改善： 2023年城市居民 人均可支配收入 17500元， 較去年增長 %。 武圣孫武 山東呂劇 第一部分 濱州城市概況 二 、 歷史人文 ?GDP增速明顯： 2023年全市實現(xiàn) 生產(chǎn)總值 ，人均生產(chǎn)總值 36568元， GDP總量 在山東 17個地級城市中排名 12位。 ? 山東省政府提出將在“十一五”期間，規(guī)劃投資 15000億開發(fā)黃河三角洲區(qū)域。 抓住“黃三角”開發(fā)的重大歷史機遇，利用已有的市政配套、生態(tài)環(huán)境、道路設(shè)施等優(yōu)勢，增強濱州對外的輻射和影響力。 濱城區(qū)作為濱州政治、經(jīng)濟、文化、居住中心，隨著生活環(huán)境的改觀，對外地尤其是區(qū)縣客戶的“磁吸效應(yīng)”愈加明顯，到濱城臵業(yè)的區(qū)縣客戶越來越多。 ? 新城區(qū)和新老城區(qū)交匯處中高端項目逐漸積聚，新老城區(qū)結(jié)合部居住價值日益凸顯。 ?產(chǎn)品類型：多層、小高層、高層、疊加別墅。 錦繡城 海通時代花園 ?項目規(guī)模：總建面 15萬㎡ ?項目類型：小高層、高層 ?均價： 3300元 /㎡ ?戶型及面積： 2房： 96㎡ 3房： 130150㎡ ?營銷動態(tài)：裕華集團投資開發(fā)，裕華集資款可折抵房款，購 房客戶僅能一次性或分期付款，無法辦理按揭；購 房者可購買前期集資客戶手中的存單，相當(dāng)于 94折 購房。 ? 戶型設(shè)計同質(zhì)化嚴重，缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品。 ? 多層住宅以 5+1為主，頂層為閣樓；小高層以 11+1為主，高層一般為 17+1層。 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研 二 、 規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計特點分析 代表性項目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計點評 外立面色彩：案例 1—— 中海豪庭 立面色彩過于鮮艷，跳躍性太強，醒目但顯得突兀。 ?缺陷在于非南北通透，影響室內(nèi)通風(fēng)。 ?缺陷在于進深大，餐廳采光差，面積浪費多。 一、綜合結(jié)論 第 五 部分 市場調(diào)研 綜合結(jié)論 好產(chǎn)品是第一競爭力 針對目前市場上產(chǎn)品普遍存在缺陷的現(xiàn)狀，項目一定要在產(chǎn)品設(shè)計上專精研 深，把戶型設(shè)計做好，并合理配比，使產(chǎn)品成為項目的核心競爭力。 營銷策劃：主題創(chuàng)新，引領(lǐng)生活方式 目前濱州在售項目大多缺乏主題概念和生活方式的支撐，缺乏理念深度與營 銷的層次性，項目之間的競爭多數(shù)停留在地段、配套、價格的層面上，要從概念 的高度領(lǐng)先競爭對手，要將對生活方式的引領(lǐng)