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正文內(nèi)容

北京豐臺石榴莊商業(yè)項目提案報告(編輯修改稿)

2025-02-06 00:30 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 可覆蓋 B14Fl 購物行業(yè)各業(yè)態(tài)租戶的面積需求及租金水平分布圖≥3000 ≤1003015005011000 10130010013000 面積需求租金水平高低大賣場家電百貨主力店服裝服飾服飾配件 化妝品3C數(shù)碼專業(yè)百貨品牌多品類組合店3C數(shù)碼品類殺手店家庭耐用品品牌店精品超市連鎖超市便利店食品雜貨專業(yè)店兒童服裝兒童家居及用品體育用品禮品辦公用品中中低中高家庭耐用品品類殺手店第一片區(qū)第二片區(qū)第三片區(qū)41第一部分 商業(yè)模塊布局美容美發(fā)SPA 足療兒童攝影商務(wù)餐飲 兒童娛樂課外教育咖啡廳 茶坊相對餐飲、文化娛樂行業(yè),面積需求小、租金水平高的業(yè)態(tài)建議布置在低層區(qū)、中層區(qū),面積需求大租金水平較低的業(yè)態(tài)建議設(shè)置在高層區(qū)業(yè)態(tài)l 餐飲、文化娛樂行業(yè)各業(yè)態(tài)租戶的面積需求及租金水平分布圖≥2500 ≤40012002500 4001200 面積需求租金水平低 美食廣場健身瑜伽中中低中高KTV主題餐飲 家庭餐飲中式快餐西式快餐中式餐吧 /茶餐廳西式餐吧兒童早教影院劇院演義酒吧主題酒吧慢搖酒吧42第一部分 商業(yè)模塊布局購物隨機性高、頻率高的業(yè)態(tài)建議設(shè)置在低層區(qū),而購物目的性高、消費頻率低的業(yè)態(tài)建議設(shè)置在中層區(qū)或高層區(qū)目的性頻率低中中低中高高大賣場服飾配件便利店服裝服飾化妝品 藥妝店Body Shop兒童玩具食品專業(yè)店精品超市兒童服飾家居藥店辦公用品禮品3C數(shù)碼家電體育用品建材兒童家居及用品隨機性43第一部分 商業(yè)模塊布局消費頻率較高、隨機性大的中西式快餐可考慮設(shè)置在低層區(qū),而目的性較強的業(yè)態(tài)建議設(shè)置在高層區(qū),也可考慮設(shè)置中層區(qū)頻率低中中低中高高中式快餐西式快餐中式餐吧 /茶餐廳美食廣場西式餐吧家庭餐飲商務(wù)餐飲咖啡廳 茶坊主題餐飲兒童娛樂美容美發(fā)KTV影院健身瑜伽酒吧兒童早教兒童攝影SPA 足療目的性隨機性44第一部分 商業(yè)模塊布局45運動基本時尚女裝快速時尚≥3000 ≤1003015005011000面積和樓層示意圖101300意向租戶大多選擇 1F2F的位置,并且大多選擇 300平米以下的鋪位樣本量: 101個B13F1F2F4F及以上10013000大賣場 酒吧咖啡廳家庭餐飲咖啡廳運動基本時尚基本時尚兒童服裝、玩具家電家居電影院健身美容 SPA百貨主力店百貨主力店百貨主力店化妝品店基本時尚女裝設(shè)計師時尚男裝設(shè)計師時尚百貨主力店百貨主力店兒童服裝、玩具家電家電大賣場 食品專業(yè)店數(shù)碼品類殺手店數(shù)碼品類殺手店鞋包運動獨立店 珠寶家庭餐飲家庭餐飲西式快餐西式快餐中式快餐KTV兒童攝影美發(fā)、美容 S第一部分 商業(yè)模塊布局基于第一部分購物中心的初步布局方案,在結(jié)合水平動線、垂直動線、中庭設(shè)計以及物流、消防通道設(shè)計的成果得出動線方案l 購物中心的最終布局購物中心的初步布局購物中心的最終布局第一階段成果 研究內(nèi)容第二階段成果輸入條件 輸出成果物流、消防動線設(shè)計人流動線設(shè)計? 物流通道的設(shè)置原則及其特點? 消防通道的類型設(shè)置的位置及其特點? 水平人流動線的概念、類型及其設(shè)計參數(shù)? 垂直人流動線的內(nèi)容、排列方式、特點、數(shù)量及其設(shè)置的位置? 中庭(節(jié)點)的類型及其特點動線研究46第二部分 動線設(shè)計47動線分為人流動線與物流消防動線,主要圍繞人流動線研究動線研究內(nèi)容? 人流動線由平面人流動線、垂直人流動線和節(jié)點組成,是組織和聯(lián)系各個承租戶的紐帶,使承租戶創(chuàng)造出最大的商業(yè)價值? 物流動線是在購物中心內(nèi)由貨物出入口到各店鋪之間的內(nèi)部物流,取決于購物中心的貨物出入口位置、卸貨場地、貨物通道、貨梯規(guī)模及位置、中轉(zhuǎn)庫房的位置、業(yè)態(tài)的選擇等? 消防動線:動線分為人流動線與物流消防動線,主要圍繞人流動線研究人流動線 物流、消防動線1 2第二部分 動線設(shè)計48人流動線由水平人流動線、垂直人流動線和節(jié)點組成,是組織和聯(lián)系各個承租戶的紐帶,使承租戶創(chuàng)造出最大的商業(yè)價值人流動線構(gòu)成概念作用“由點生線,一個腳印一個點、一竄腳印一條線 ”,這條線就是動線,組織和聯(lián)系各個承租戶的紐帶,使購物中心的空間系統(tǒng)構(gòu)成一個完整而有序的整體人流動線在經(jīng)營中產(chǎn)生組織交通和組織商業(yè)的作用,很多位于不同區(qū)域、不同樓層的店鋪,要通過人流動線有機地將它們聯(lián)系起來,共同創(chuàng)造最大的商業(yè)價值水平 人流動線、垂直人流動線以及兩者的結(jié)合的節(jié)點,中庭、主力店可視做節(jié)點第二部分 動線設(shè)計 ——人流動線49根據(jù)面積控制原則、最長動線原則、易達性原則、能見度和曝光度原則、均衡性原則和中庭運用原則,指導(dǎo)購物中心人流動線的設(shè)計商業(yè)化設(shè)計原則通過分析購物中心人流動線的商業(yè)化屬性,指導(dǎo)購物中心人流動線的設(shè)計面積控制原則1 最長動線原則2均衡性原則5易達性原則3 能見度和曝光度原則4中庭運用原則6根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟情況、購物中心所處的環(huán)境、經(jīng)營性質(zhì)、營業(yè)特點、規(guī)模檔次、顧客層次等動線面積所占比例優(yōu)化人流運動,最大限度地讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長,達到最佳效果使盡可能多的銷售單元沿通道布置以獲得更多的銷售機會,避免死角產(chǎn)生動線中規(guī)劃小中庭的前凸或后凹形式,以提高局部商鋪的能見度和曝光度,提升商業(yè)效益將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上,均衡主動線與次級動線人流量設(shè)置中庭可以增加購物中心的通透感 ,延長視線的深度,最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量 ,提高顧客商鋪到達率第二部分 動線設(shè)計 ——人流動線50人流動線每隔 2025米應(yīng)考慮設(shè)置興趣點或休息處,動線寬度根據(jù)商鋪的設(shè)置情況采用不同的設(shè)計數(shù)據(jù)人流動線設(shè)計平面參數(shù)平面參數(shù)?長度:“外部模數(shù)理論 ”認為 2025米是人們恰好能辨認對方臉部的合適距離, 每隔 2025米,設(shè)置興趣點或休息處兩個興趣點之間的距離不超過 200- 250米,?寬度: 開放式柜臺,主通道寬度優(yōu)先選擇雙邊三人走道寬 ,次通道選擇單邊雙人走道寬 在兩側(cè)均有店鋪的主動線寬度為 810m左右;次通道動線為 46m 主動線中間設(shè)置休息空間的寬度為 1315m; 步行街寬度需考慮每側(cè) 3m的凈步空間,寬度為20m第二部分 動線設(shè)計 ——人流動線室內(nèi)垂直交通系統(tǒng)對購物中心內(nèi)部人流的引導(dǎo)起到關(guān)鍵的作用,將直接對購物中心的經(jīng)營產(chǎn)生影響? 自動手扶梯提供一個購物者的連續(xù)動線且減輕購物中心內(nèi)的擁擠情形,同時它連接不同水平標高的樓層,也能將位于下層的購物者視線引導(dǎo)至較高的樓層。 ?垂直升降電梯占用面積少。顧客使用時也比較不會緊張。它的運轉(zhuǎn)費用也比較便宜。它可運載大多數(shù)物品,小至嬰兒車大至輪椅皆可運載。同時它也比自動手扶梯快,安裝費用也較為便宜。 第二部分 動線設(shè)計 ——人流動線52垂直動線交通工具主要分為自動扶梯、自動步道、電梯、樓梯 4個形式垂直動線交通工具選擇1234自動扶梯自動步道升降電梯樓梯垂直動線交通工具第二部分 動線設(shè)計 ——人流動線53 自動扶梯成為購物中心交通組織中的重點環(huán)節(jié),并逐漸成為使用最頻繁的交通元素,具備速度快、占用面積小、瀏覽商場景觀等優(yōu)點自動扶梯特點自動扶梯特點? 自動扶梯成為購物中心交通組織中的重點環(huán)節(jié),并逐漸成為使用最頻繁的交通元素? 優(yōu)點: 速度快、占用面積小,提供垂直方向上的連續(xù)動線且減輕購物中心內(nèi)的擁擠情形,視線引導(dǎo)至較高的樓層,同時瀏覽商場的景觀? 主要參數(shù):  提升高度:一般在 10米以內(nèi),特殊情況可到幾十米。  傾斜角度:一般為 30176。、 35176?!?速度:一般為 /秒,有的梯型可達到 /秒、/秒  梯級寬度: 600毫米、 800毫米, 1000毫米。  理論輸送能力:按照速度 /秒計算,不同梯級寬度的輸送能力相應(yīng)為 4500人/時、 6750人/時、 9000人/時第二部分 動線設(shè)計 ——人流動線54自動扶梯排列方式組織主要起各樓層垂直方向互通以及引導(dǎo)人流等作用,對購物中心營業(yè)環(huán)境的營造起到一定影響自動扶梯的排列方式并聯(lián)排列式? 優(yōu)點 每層樓層交通顧客流動可以連續(xù),升降兩個方向交通均分離清楚,外觀豪華,較為醒目? 缺點 安裝面積大,不易與環(huán)境重分融合? 適用范圍 用于環(huán)境較封閉的購物中心平行排列式 串聯(lián)式排列 交叉排列式 分離排列式? 優(yōu)點 安裝面積偏小? 缺點 每層樓層交通不連續(xù)? 適用范圍 早期的商業(yè)地下空間? 優(yōu)點 有利于與環(huán)境結(jié)合,形成活躍的空間序列,安裝面積小? 缺點 每層樓交通不連續(xù)? 優(yōu)點 顧客流動升降兩方向均為連續(xù),升降流動不發(fā)生混亂,安裝面積小? 適用范圍 用于采光中庭,使界面連續(xù)性強,以弱化地上層與地下層之間的差異,并形成較強的導(dǎo)向性? 優(yōu)點 與中庭節(jié)點共同構(gòu)成導(dǎo)向性強? 適用范圍 多與連續(xù)中庭空間結(jié)合布置,適合于突出空間環(huán)境的購物中心第二部分 動線設(shè)計 ——人流動線55自動扶梯排列方式與休息空間、展示空間、中庭空間的結(jié)合為購物中心創(chuàng)造出各種活躍的空間環(huán)境自動扶梯空間組合平行排列與空間重疊 分離排列 平行排列與空間延伸 交叉排列與空間重疊?采用平行排列以及空間重疊的方式,構(gòu)成序列感強的連續(xù)界面,易將人流引導(dǎo)至各個樓層,并且使動感與序列相結(jié)合,增加空間情趣?采用分離排列模式。狹長且具有引導(dǎo)性的中庭空間,與單向扶梯組合。分離排列式通常將上、下扶梯分離相隔較長距離,旨在豐富空間的同時,引導(dǎo)人流購物方向?采用平行排列與空間延伸疊加模式??臻g出現(xiàn)較為復(fù)雜、生動的層次,多個休息平臺跌落,顧客可同時看到不同層面的營業(yè)空間,吸引客源?采用交叉排列與空間重疊,與中庭相結(jié)合,使購物人群可以感受到各樓層空間的元素,交叉排列打破了古板的平行排列模式,為空間注入活躍的因素第二部分 動線設(shè)計 ——人流動線自動扶梯設(shè)計位置主要為入口、中庭、主動線挑空處、主動線節(jié)點處及與外墻結(jié)合手扶電梯升降梯?入口:能夠快速將人流導(dǎo)到不同的樓層,提高高樓層或地下層的人流量;?中庭:隨著扶梯的上下行,增加室內(nèi)空間的動感,同時也在空間內(nèi)形成了一個層間運動的主要交通樞紐?主動線挑空處:通過挑空部分能看到上樓或下樓的下一個動線連接?主動線節(jié)點處:通過設(shè)置自動扶梯,使水平主動線在節(jié)點處在垂直方向上保持連續(xù)性?外墻:與外墻結(jié)合構(gòu)成獨特景觀,不占用室內(nèi)空間,還能形成廣告效應(yīng)香港國際金融中心 垂直交通設(shè)置非常合理,手扶電梯 12對,約 30- 40米就設(shè)置一組電梯,極大的方便了顧客自動扶梯設(shè)計位置第二部分 動線設(shè)計 ——人流動線57通過商業(yè)建筑內(nèi)人員流量分析,考慮乘客搭乘舒適度原則,與自動扶梯實際運輸能力匹配,確定自動扶梯數(shù)量 商業(yè)建筑內(nèi)人員流量的分析? 理論運送能力 C=3600kv / ? C理論輸送能力、 K系數(shù)、 V額定速度自動扶梯的運輸能力Q= V*M*(3600s/h)*B?Q通過主通道單位小時內(nèi)的人數(shù),按照通道在最擁擠程度下最大的客流來選擇?V顧客行走的最大速度 ,一般取值 ?M每平方米人數(shù),每人所占 800mm半徑的圓面積,即 2人 /m2?B主通道寬度(m/s)(m/s)(m/s)600mm 4500 5850 6750800mm 6750 8775 101251000mm 9000 11700 13500梯級寬度V自動扶梯理論運送能力(人 /h)?實際運送能力600mm和 1000mm規(guī)格的為理論值 70%800mm規(guī)格的為理論值的 60%自動扶梯數(shù)量乘客搭乘舒適度原則匹配第二部分 動線設(shè)計 ——人流動線58自動扶梯設(shè)計要點自動扶梯的傾斜角度不應(yīng)大于 30176。,現(xiàn)有的自動扶梯角度一般在 27176。35176。之間,否則感覺太陡不安全自動扶梯的速度一般在 /秒,速度不宜太快,否則不利于顧客乘坐,尤其是中老年顧客,容易摔倒受傷自動扶梯上下入口 3米的范圍之內(nèi),不應(yīng)設(shè)置任何阻礙交通的物品,否則容易容易導(dǎo)致?lián)頂D,發(fā)生事故自動扶梯最好采用集中布置,如果是采用多層的自動扶梯,其層高不同,基點也就不同,集中布置乘坐點,安裝及使用均很方便自動扶梯扶手外側(cè) 50cm處應(yīng)設(shè)置一塊三角形防護板,防止顧客、貨物在交接處受到損傷12345自動扶梯與地板間的縫隙上應(yīng)設(shè)置防護網(wǎng)、墊塊,防止物體滑落6第二
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