【文章內容簡介】 （ 5年期） % （ 3年期） % （ 5年期） 合生創(chuàng) 展 1月 17 日 優(yōu)先票 據 3億美元 % （ 6年期） 復地地 產 1月 12 日 信托基 金 4000萬 美元 — 回收流動性將導致房地產業(yè)資金將全面收緊，中小開發(fā)商或受到限制 近期部分開發(fā)商融資情況 預計未來將對中小開發(fā)商是一個大考驗。由 于銀行在房貸規(guī)模受限的情況下，大多偏向 優(yōu)質客戶。在此情況下，中小房地產企業(yè)將 會比大型房地產企業(yè)融資更加艱難。 數據來源：世聯(lián)數據平臺，各開發(fā)商公告 限貸限購 緊資金 政府的殺手锏在于 “ 緊資金 ” ，進而敦促開發(fā)商促銷回款，開發(fā)商應當順 應形勢，根據各自資金狀況，做好降價促銷、加速出貨的準備 調控的方向丌路線 收土地 加速開發(fā)，加速 資金緊張程度 保障房 分流部分有效需 求，減少回款 通過信貸、稅收和行政手段 暫時 抑制有效需求，減少成交 當房價下降時，買漲丌買跌的心理作用將發(fā)揮 疊加 效用 ? ? ? ? 回收流動性 減少開収貸 控制外資流入和信托 加息提升其融資成本 705 905 106 306 506 706 906 107 307 507 707 907 108 308 508 708 908 109 309 509 709 909 110 310 510 710 1106 1107 1108 1105 1109 910 1110 底？ % % % % % % % % 5% 3% 4% 1% 0% 1% 2% 3% % 2% 5% 4% 實際利率 1年期名義利率 70個大中城市住宅環(huán)比價格指數 (右軸） 23M 目前通脹形勢依然嚴峻，負利率的底部將會繼續(xù)深入，加息之初并不 影響成交量的放大，但當進入加息通道后，或會影響成交量的走低 實際利率與房價關系走勢圖 5M ?加息后，最初價格依然加速上漲，進入加息通道后，價格上漲幅度才逐步回落，并最終見頂 ?從實際利率來看，負利率見底后，價格方才見頂回落 數據來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行 價格頂部 價格底部 7M 4M 103 403 703 1003 104 404 704 1004 105 405 705 1005 106 406 706 1006 107 407 707 1007 108 408 708 1008 109 409 709 1009 110 410 710 1010 111 411 711 710, % % % % % % % % % % % % % % % % 20% 50% 40% 30% CPI M1同比 滯后 0月 M1同比 滯后 1月 M1同比 滯后 2月 M1同比 滯后 3月 M1同比 滯后 4月 M1同比 滯后 5月 M1同比 滯后 6月 M1同比 滯后 7月 M1同比 滯后 8月 M1同比 滯后 9月 M1同比 滯后 10月 M1同比 滯后 11月 M1同比 滯后 12月 CPI單月 同比 10% 0% 10% M1同比增長率 (滯后 6個月） 20% CPI不 M1同比的時滯關系（滯后六個月時相關系數最大） 通過 CPI與 MI（滯后 6個月）的相關關系及 CPI的翹尾因素可以演繹得出， 2023年 CPI必定是前高后低，因此也可以推出貨幣供應將是前緊后松 M1同比（滯后 6個月）與 CPI走勢圖 2023全年 CPI為 % 上半年低于 % 下半年高于 % 貨幣供應的兩難在于 CPI與實業(yè)的博 弈，但難兩全，只有當 CPI可控后， 貨幣供應量才會放大以支持實業(yè)。 數據來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行 2023年信貸政策要求，資金流越收越緊 客戶類型 投資 自住 合計 一次性付清 % % % 首付六成以上 % % % 首付六成以內 % % % 首付五成以內 % % % 首付三成以內 % % % 合計 % % 100% 從世聯(lián)全國代理項目來看，現行的信貸首付政策將理論上導致 % 的投資客流出房地產市場，進而導致整個購房需求減少 % 丌同支付能力和丌同置業(yè)目的的客戶分布情況 數據來源：世聯(lián)數據平臺 假定： 首付六成以下具有投資需求的客戶均已擁有一套以上住房，全部被驅逐出房 地產市場，將導致整個購房需求減少 %，這部分需求占投資客的比例為 % 城市 所有需求減少 投資客減少 城市 所有需求減少 投資客減少 無錫 35% 80% 天津 10% 54% 惠州 29% 53% 廣州 9% 26% 深圳 22% 77% 北京 9% 49% 西安 16% 64% 沈陽 7% 55% 佛山 15% 53% 珠海 7% 44% 廈門 15% 69% 濟南 7% 69% 青島 14% 50% 南京 4% 14% 武漢 14% 68% 長沙 4% 53% 東莞 14% 68% 合肥 2% 16% 上海 13% 53% 臨沂 2% 30% 大連 11% 43% 哈爾濱 1% 28% 從不同城市來看，現行的信貸首付政策將導致需求減少 1%35%，投 資客比例減少 14%80% 信貸政策對各個城市需求的影響程度 數據來源：世聯(lián)數據平臺 但實際上，限貸對樓市的影響并沒有想象中那么大，從華南區(qū)域來看 ，歷次信貸政策收緊后一段時期內，一次性付清比例都有所提升 5% 0% 30% 25% 20% 15% 10% 40% 35% 10% 0% 50% 40% 30% 20% 70% 60% 10% 0% 80% 70% 5% 0% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 45% 40% 深圳一次性付清購房比例 珠海一次性付清購房比例 惠州一次性付清購房比例 佛山一次性付清購房比例 60% 50% 40% 30% 20% 數據來源：世聯(lián)數據平臺 政策放松 政策放松 政策放松 政策放松 中西部城市一次性付清購房比例與信貸政策強弱也高度相關 10% 0% 20% 40% 30% 50% 60% 10% 5% 0% 20% 15% 35% 30% 25% 45% 40% 50% 10% 5% 0% 25% 20% 15% 35% 30% 20% 10% 0% 60% 50% 40% 30% 80% 70% 武漢一次性付清購房比例 長沙一次性付清購房比例 合肥一次性付清購房比例 西安一次性付清購房比例 數據來源：世聯(lián)數據平臺 政策放松 政策放松 政策放松 信貸政策對樓市的影響 ?一方面，增加購房成本及供樓負擔，在目前進入加息通道的情況下，將帶 來市場的觀望；同時受二套房首付及利率大幅增長，及限購疊加影響下，部 分購房者戒會選擇 “ 一步到位 ” 置業(yè)，而放棄過渡置業(yè)選擇，這將影響小戶 型銷售。 ?另一方面，減緩開収商資金回籠速度，威脅開収商的資金安全，將形成樓 市降價促銷之風。 ?受上述連鎖反應，銀行的開収貸將趨嚴，加上股市、債市及信托對開収商 的限制，開収融資問題將更是雪上加霜。 預測： 受前述政策影響，世聯(lián)研究分別作出悲觀、中性及樂觀預測 政策對整體需求影響的測算 ?悲觀預測：丌考慮保障房的影響，全國銷售面積下降 % 考慮保障房的影響，全國銷售面積下降 % ?中性預測：丌考慮保障房的影響，全國銷售面積上漲 % 考慮保障房的影響，全國銷售面積上漲 % ?樂觀預測：丌考慮保障房的影響，全國銷售面積上漲 7% 考慮保障房的影響，全國銷售面積上漲 % 區(qū)域 同比增速 銷售面積占比 備注 一線限購城市 % 5% 一季度受影響，后三季度丌 2023年持平 二線限購城市 % 33% 一季度受影響，后三季度丌 2023年持平 三線發(fā)達城市 % 12% 假定一線、二線被限購的需求被擠壓到地級市，三線城市保持中西部去年平均增速 三線丌發(fā)達城市 % 49% 假定一線、二線被限購的需求被擠壓到地級市，三線城市保持中西部去年平均增速 全國（樂觀） % 100% 以銷售面積占比加權平均 區(qū)域 同比增速 銷售面積占比 備注 一線限購城市 % 5% 一季度受影響，后三季度丌 2023年持平 二線限購城市 % 33% 一季度受影響，后三季度丌 2023年持平 三線發(fā)達城市 % 12% 一季度受影響，后三季度丌 2023年持平 三線丌發(fā)達城市 % 49% 保持中西部去年的平均增速 全國（中性） % 100% 以銷售面積占比加權平均 區(qū)域 同比增速 銷售面積占比 備注 一線限購城市 % 5% 保持國十條后的同比增速 二線限購城市 % 33% 保持國十條后的同比增速 三線發(fā)達城市 % 12% 假定地級市中 20%的城市為發(fā)達城市，保持國十條后的同比增速 三線丌發(fā)達城市 % 49% 假定地級市中 80%的城市為丌發(fā)達城市，保持中西部地區(qū)國十條后的平均增速 全國（悲觀） % 100% 以銷售面積占比加權平均 不考慮保障房政策的影響， 2023年商品房銷售或呈小幅增長態(tài)勢， 受調控政策影響，增速較 2023年放緩 數據來源：國家統(tǒng)計局，世聯(lián)數據平臺 備注：我們將全國城市分為三類：一線城市包括北上廣深、二線城市包括直轄市、省會城市、計劃單列市，三線城市包括地級市及其轄區(qū) 悲觀預測：銷售面積下降 %；理由： 2023年增速丌 2023年 “ 國十條 ” 后增速保持一致 中性預測：銷售面積上漲 %；理由： 2023年后三季度由于調控，銷售面積處于歷史低位， 2023年丌應再低 樂觀預測：銷售面積上漲 7% ；理由：一二線城市由于限購，部分需求被擠壓到三線城市，帶動三線城市再創(chuàng)新高 類別 商品房銷售面積增速 （丌考慮保障房） 保障房分流的需求 商品房銷售面積增速 （考慮保障房） 悲觀預測 % % % 中性預測 % % % 樂觀預測 % % % 考慮保障房政策的影響， 2023年商品房銷售面積變動情況 2023年商品房銷售面積變動情況測算 數據來源：國家統(tǒng)計局，世聯(lián)數據平臺 十二五規(guī)劃影響分析 2 指標 十一五 十二五 樓市影響 規(guī)劃 實際 規(guī)劃 實際 GDP 年均 % 年均% 7% — 城鎮(zhèn)化率 47% % % 利好 城鎮(zhèn)居民收入 年均 5% 年均 % 年均7% 利好 保障房 580萬 （ 2023年） 590萬 3600萬 威脅 十二五規(guī)劃對樓市影響，仍是利好偏多 高速鐵路網、高速公路、產業(yè)轉移、兩橫三縱城市格局等利好樓市發(fā)展 世界銀行高級副行長、首席經濟學家 林毅夫 23日在香港表示，如果能夠處 理好目前存在的各種挑戰(zhàn)，中國經濟有潛力在未來 20年保持年均 8%的增速。