【文章內(nèi)容簡介】 月供 （元） 后 40年的總收益 （元） 8 13000 按揭 95 98800 58800 15808 42992 670 425 市場整合營銷推廣戰(zhàn)略 （ IMC） 整合攻擊總謀略（ BI） ： 【 商業(yè)地產(chǎn)新高 — 第四代商鋪銀行 】 創(chuàng)意地產(chǎn)、多品牌運營： 經(jīng)營戰(zhàn)略：企業(yè)品牌與項目品牌雙路線，品牌領(lǐng)先、品牌到底，星城地產(chǎn)新地標(biāo)； 差異化競爭策略：第四代商鋪銀行、證券化商鋪投資，投資一卡通； 品牌導(dǎo)入戰(zhàn)略：導(dǎo)入友啊集團強大的企業(yè)品牌，建立項目品牌核心驅(qū)動力，以“商業(yè) 效應(yīng)”擴大化； 品牌運營戰(zhàn)略：“好風(fēng)憑借力”，借友啊集團品牌提高本項目的認(rèn)知度及美譽度，利 用消費者驅(qū)動力（消費者對項目的認(rèn)同）來鞏固企業(yè)品牌。 十支利箭 銷售節(jié)奏：快速引爆，掀起星城商業(yè)地產(chǎn)新高潮，短期內(nèi)完成銷售。 媒介策略：企業(yè)品牌傳播與項目相結(jié)合多維傳播策略，立體媒介層層轟炸市場 區(qū)域戰(zhàn)略：市場攻擊，由區(qū)域陣地逐漸向周邊區(qū)域，層層推進； 價格策略：“低價入市”價格杠桿，立于不敗、領(lǐng)先市場； 入市策略：蓄勢準(zhǔn)備、聚集人氣，短期啟動、開盤宣戰(zhàn) ； 公關(guān)策略：以“養(yǎng)群效應(yīng)”策動，系列 SP促銷活動控制重要時間結(jié)點。 戰(zhàn)略分析： 長沙商業(yè)地產(chǎn)供求嚴(yán)重失衡的結(jié)構(gòu)注定了競爭的慘烈，市場推進必定困難重重，在規(guī)模、品牌都比我們強的王府井、銅鑼灣投放市場，在強大的宣傳攻勢下也沒有取得預(yù)期的搶購效果就是明證，所以， 我們不能跟風(fēng)，不能跟人家比返租回報率，甚至不能把自己放在與王府井、銅鑼灣一個層面上來跟人家競爭，那樣只是自斷其路 。 只有站在引領(lǐng)市場的高度，以全新的姿態(tài)出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)市場上，才是項目快速完成銷售的唯一出路！ ? 什么是我們的獨特銷售主張（ USP）？ ? 我們的核心驅(qū)動力在那里？ 企業(yè)品牌驅(qū)動力最強 * 友誼啊波羅集團是中國 500強企業(yè)，是湖南本土的明星企業(yè)，品牌號召力強； * 家潤多作為友啊集團的下屬企業(yè)，在市民中有較高的聲譽。 * 友誼啊波羅集團的企業(yè)品牌在長沙擁有很高的知名度。 核心領(lǐng)導(dǎo)地位 * 第四代商鋪銀行，掀起全民投資大潮，徹底打破商鋪投資門檻。 * 地處長沙南區(qū)一級城市商業(yè)中心區(qū) * 公交總站商業(yè)物業(yè)，擁有優(yōu)越的城市交通路網(wǎng)。 區(qū)域領(lǐng)先 * 區(qū)域為傳統(tǒng)的居民區(qū)，項目周邊遍布數(shù)十個居民區(qū)，有強大消費力支撐。 * 2萬平米經(jīng)營面積大型商業(yè)廣場，填補赤崗村無大型商業(yè)的空白。 * 共 22棟住宅樓，分別是由 11～ 18層小高層洋房住宅和 2幢辦公樓等組成； 最優(yōu)投資保障 * 統(tǒng)一經(jīng)營管理，友誼啊波羅集發(fā)展商與經(jīng)營者兩種身份，強大的經(jīng)營品牌保障， * 長沙首個商家與業(yè)主直接簽訂返租合同的商業(yè)項目，最的安全投資回報保障模式。 * 銀行資金監(jiān)管，實行托管、收益一卡通，投資省心。 升值潛力可期 * 隨著融城計劃的實施，市政中心南遷，本區(qū)域有望成為新的區(qū)域商業(yè)中心。 * 隨著更多新建住宅項目居民遷入，帶來強大的消費力，提供巨大的升值前景。 獨特銷售主張（ USP） * 創(chuàng)新的投資模式 — 商鋪銀行，總價、首付長沙最低，掀起全民投資風(fēng)潮。 * 公交總站物業(yè) — 強大的人流效應(yīng) * 友誼啊波羅集團強大的品牌號召力 — 品牌保障 * 商家與業(yè)主直接簽訂返租合同 — 投資真正有保障 整合市場競爭局勢偷窺 ? 我們現(xiàn)在的競爭局面如何？ 觀點： * 2023年以前 長沙商業(yè)地產(chǎn)市場基本上是賣方市場，供應(yīng)量不大，市場競爭比較平淡，經(jīng)過 2年多的市場 速變，市場供應(yīng)量與銷量都在不斷增長，競爭加劇，第一輪市場鋪墊階段完成，到 2023年開始，真正 進入市場化，大型商業(yè)地產(chǎn)全面開花，投放市場商業(yè)面積已經(jīng)遠遠超過市場總?cè)萘?，競爭非常慘烈； * 長沙目前商業(yè) 地產(chǎn)典型代表：王府井、銅鑼灣、國中星城、中南汽車世界二期、東方時尚商業(yè)廣場、安居 樂家居建材廣場、運達國際商業(yè)廣場、坡子街、中天廣場、新外灘、 德勝商業(yè)廣場 判斷： * 長沙商業(yè)地產(chǎn)進入全面競爭階段，競爭非常激烈； * 新一輪的市場競爭即將全面爆發(fā)； * 市民對產(chǎn)權(quán)式商鋪信心不足，對獨立鋪面的興趣遠遠超過產(chǎn)權(quán)市商鋪 ； * 雖然長沙商業(yè)地產(chǎn)存在著供遠遠過于求的惡劣市場環(huán)境，但本項目處于東塘偏東片區(qū)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展與 周邊大量的居民區(qū)所帶來的巨大消費力不均衡，商業(yè)物業(yè)還具有較大的發(fā)展空間，區(qū)域市場競爭不大。周 邊社區(qū)可挖掘的客戶資源非?？捎^。 政策風(fēng)險： * 國外的產(chǎn)權(quán)式商鋪都是由基金操作，從國內(nèi)目前的政策走向來看，產(chǎn)權(quán)式商鋪分散銷售非常可能在進期內(nèi) 被禁止，如果此政策一旦實施，對國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)將是最致命的打擊，本項目也將受到很大的影響。防范 于未然，提前尋求新的銷售方式非常有必要。 整合市場營銷布局 X=p 銷售周期： 內(nèi)部認(rèn)購期 開盤強銷期 旺銷鞏固期 (開業(yè) ) 再次沸騰期 掃尾期