【文章內(nèi)容簡介】 洛溪 便利、完善的快速交通體系，輻射整個珠三角； 廣州市區(qū) 北有廣州母城人口與服務(wù)業(yè)的移入和大學(xué)城擁有豐富的人才、教育、科技資源； 西有珠江口西岸的家電、五金、紡織產(chǎn)業(yè)集群； 東有珠江口東岸的電子、電氣產(chǎn)業(yè)集群； 西岸：佛山、中山、珠海 東岸：東莞、深圳、惠州 南有南沙資訊產(chǎn)業(yè)和重型裝備產(chǎn)業(yè)群； 南沙 廣州新城 大學(xué)城 【關(guān)鍵語】 番禺片區(qū)的重點發(fā)展區(qū)，是南拓軸的核心節(jié)點，珠三角產(chǎn)業(yè)發(fā)展的脊梁，規(guī)劃集以控制、管理、服務(wù)等新型技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的生態(tài)型文化旅游產(chǎn)業(yè)、國際化商務(wù)辦公、現(xiàn)代物流、居住于一體。 【廣州新城 — 強集聚力】 【廣州新城 — 文化旅游輻射強】 【關(guān)鍵語】 新城地處蓮花山南麓水道與沙灣水道交匯區(qū)，是廣州珠江城市景觀的延續(xù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)密布水網(wǎng)通連珠江、低丘山崗承延蓮花山、用地形態(tài)島狀斑塊等自然格局，為承延嶺南山水相逢、濱水商娛格局提供了良好的基礎(chǔ)。 海鷗島 蓮花山高爾夫球會 蓮花山 海鷗島：珠江口最后一塊未被開發(fā)的綠色島嶼 ，將被打造成生態(tài)休閑旅游景區(qū)。 蓮花山：位于珠江口獅子洋畔，占地 里，是廣東省省級風(fēng)景名勝區(qū)和國家級旅游區(qū) ，并有目前箔金觀音銅立像的世界之最。 趨勢： 廣州新城將成為“新廣州”的“新中心”！ —— “國際級城市名片” 廣州新城以獨特的珠三角中心區(qū)位優(yōu)勢、交通樞紐優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)“脊梁”優(yōu)勢，文化旅游輻射優(yōu)勢，必將成為未來新廣州的新名片！ 城市或地區(qū) 城市名片 東京 六本木 紐約 洛克菲勒 新加坡 吉寶灣 香港 太古城 巴黎 拉德芳斯 北京 上海 新天地 機會三： [城市生活理想 ] 國際級的城市往往誕生領(lǐng)先國際的生活方式 “關(guān)于城市生活的理想，我們一直在思考 … ” 在人類歷史長河中，人們從未停止對于“理想城市”的思考和創(chuàng)造。如何給予城市一個可持續(xù)發(fā)展的構(gòu)造和一個健康的靈魂，是人們長久的城市夢想。塑造人、城市和地球之間的良好關(guān)系和互動，創(chuàng)造健康的城市系統(tǒng)，正在成為一個迫切需要關(guān)注的命題。改變和引導(dǎo)人的觀念是可持續(xù)發(fā)展的前提； 世博城市未來館： 關(guān)于城市未來的可能 世博城市未來館“多種可能性”展區(qū)內(nèi)有一個 36米高的宏大空間，用來播放一部動畫電影，并在周圍場景中呈現(xiàn)出“生態(tài)之城”、“智慧之城”、“水之城”、“太空之城”、“能源之城”五個夢幻般的未來城市街景，表達(dá)未來的城市發(fā)展和人類的城市生活的各種可能性。 “關(guān)于城市未來的理想，也一直在延續(xù) … ” 智慧之城，未來正在實現(xiàn) … 未來城市館正在實現(xiàn)展區(qū)，向人們描述了正在實現(xiàn)的未來生活，通過“智慧家居、健康社區(qū)、低碳城市、和諧環(huán)境”四個主題，展示了未來科技的發(fā)展趨勢和正在實現(xiàn)的智慧之城； 亞運城的理想： 亞運城，以智慧型城市引領(lǐng)未來城市生活新理想。 未來的城市理想 智慧增長型城市 “ ” 智慧之城的理想 以環(huán)?？萍即蛟熘悄墉h(huán)保型社區(qū) 以數(shù)字科技打造智能數(shù)字化社區(qū) 以建筑科技打造智能立體型社區(qū) 項目理想 1 —— 智能環(huán)保型社區(qū) 在智能環(huán)保型社區(qū)中，我們將引入 9大領(lǐng)先的環(huán)保技術(shù)：如垃圾真空收集系統(tǒng)、分質(zhì)供水系統(tǒng)、太陽能、水源熱泵生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)以及低碳車行等系統(tǒng)；并引入 2大智能化系統(tǒng)：智能電子安防系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)，使生活更智能、安全、環(huán)保。 [建筑 ] 環(huán)保科技 九大領(lǐng)先環(huán)?？萍? 踐行“綠色生態(tài)、節(jié)能環(huán)保、嶺南特色”的理念，亞運城的建設(shè)涉及 83項建設(shè)節(jié)能環(huán)保技術(shù)，共可分為 9大新技術(shù)、新理念，在亞運城全面實行居住建筑節(jié)能 65％（國家現(xiàn)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)為 50％），新建和改擴建公共建筑節(jié)能 50％， “山、水、城”交匯的生態(tài)格局。 亞運城九大新技術(shù)、新理念 綜合管溝 真空垃圾收集系統(tǒng) 分質(zhì)供水及雨水綜合利用 新能源 —— 太陽能及水源熱泵 建筑節(jié)能 數(shù)字化社區(qū)及智能家居 三維虛擬現(xiàn)實仿真系統(tǒng) 綠色交通 人文環(huán)境營造 —— 嶺南水鄉(xiāng) 引入環(huán)保電動車 —— 建立無污染的環(huán)保社區(qū)交通系統(tǒng)； 環(huán)保車行系統(tǒng) [出行 ] 環(huán)保車行 ? 社區(qū)內(nèi)部建立公共交通系統(tǒng)， ? 無私家車的回歸，引入比亞迪 e6電動車，打造無污染社區(qū)交通，甚至可以為客戶提供電動汽車短時租賃，在社區(qū)配備充電站，方便住戶出行。 ? 不僅是身體的環(huán)保，更是心靈的環(huán)保。 [居住 ] 環(huán)保智能 智能家居系統(tǒng) 三大智能家居系統(tǒng)，體驗非凡生活 智能定時控制系統(tǒng)：可以按照生活起居習(xí)慣設(shè)定智能系統(tǒng)的狀態(tài)。 智能情景控制系統(tǒng)：通過情景設(shè)臵控制家居，實現(xiàn)一健控制 遠(yuǎn)程遙控系統(tǒng)：可通過遠(yuǎn)程遙控，在到家之前，打開空凋、熱水器等智能家電； ?保證高品質(zhì)的安防系統(tǒng)，締造社區(qū)安全感 ?小區(qū)周邊：安全防護系統(tǒng)、低樓層防攀爬系統(tǒng)，紅外線報警系統(tǒng) ?停車保安：汽車自動防盜識別系統(tǒng)、意外情況緊急報警系統(tǒng)、出入口自動識別系統(tǒng) ?周邊安防系統(tǒng)：在園區(qū)圍墻設(shè)臵主動紅外對射探測器，配合布臵于周邊的電視監(jiān)控攝像機； ?電視監(jiān)控系統(tǒng)：周界全面設(shè)防，全區(qū)無盲區(qū)和死角； ?在線巡更系統(tǒng)： ?門禁系統(tǒng)：一人一卡，通過門禁系統(tǒng)和對講可視系統(tǒng)甑別業(yè)主； 智能安防系統(tǒng) 全方位科技智能化系統(tǒng)運用，保證高品質(zhì)的安防系統(tǒng)，締造社區(qū)安全感 [居住 ] 環(huán)保智能 項目理想 2 —— 智能數(shù)字化社區(qū) 在智能數(shù)字化社區(qū)中，我們還將引入數(shù)字化停車系統(tǒng)、數(shù)字化電子管家、數(shù)字化遠(yuǎn)程辦公系統(tǒng)、數(shù)字化三維虛擬購物系統(tǒng)、數(shù)字化健康檔案系統(tǒng)等，以科技營造便捷、健康的未來生活方式。 數(shù)字化社區(qū)管理系統(tǒng) 通過與運營商合作，打造 3G社區(qū)，為每一位入伙的業(yè)主配備一部 3G手機； 數(shù)字購物 —— 在社區(qū)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)商店購物，費用可以直接從電話卡劃撥；一部手機就能完成“逛店”、選購和支付的全過程。 數(shù)字支付：通過手機繳納水電燃?xì)赓M，彩票投注，航空訂票，銀行轉(zhuǎn)帳，股票在線交易； [生活 ] 數(shù)字購物 [生活 ] 數(shù)字停車 數(shù)字化社區(qū)管理系統(tǒng) 數(shù)字停車系統(tǒng) —— 利用先進的計算機技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、通訊技術(shù)，構(gòu)建一個無線接入的綜合性停車服務(wù)與管理平臺。通過多媒體呼叫中心，短信中心、信息管理系統(tǒng)、監(jiān)管系統(tǒng)、導(dǎo)航系統(tǒng)、網(wǎng)站服務(wù)，全方位地服務(wù)于社區(qū)業(yè)主。 [生活 ] 數(shù)字健康 數(shù)字化健康管理系統(tǒng) 通過建立社區(qū)業(yè)主數(shù)字化健康檔案，實行實時健康管理 健康檔案系統(tǒng)：包括患者的姓名、出生日期、就診日期、診斷結(jié)果和注解等。 健康提醒系統(tǒng)：通過電子郵件，視頻電話，文字信息提醒患者關(guān)于病情的注意事項。 遠(yuǎn)程復(fù)診系統(tǒng)：患者通過互聯(lián)網(wǎng)預(yù)約主診醫(yī)生，醫(yī)生通過網(wǎng)絡(luò)視頻進行復(fù)診； 智能數(shù)字化體驗會所 [會所 ] 數(shù)字會所 未來域會所 —— 未來智能數(shù)字化科技生活體驗館； 會所內(nèi)引入機器人服務(wù)， 建立展示未來科技生活的體驗館，多種生活科技的集成，打造中國首個未來生活館； 項目理想 3 —— 智能立體化社區(qū) 在智能立體之城中，我們將建設(shè)高密度的空中城市，拓展空中空間利用，營造空中步行系統(tǒng)、空中會所與空中展廳，引領(lǐng)未來高密都市超越傳統(tǒng)平面空間的空中生活方式。 自成一體的交通系統(tǒng) ［］ ?空中的連廊 —— 板與板的連接 ?蜂巢 —— 板上與板下的連接 ?逐漸爬升的袖珍廣場 —— 板與地面的連接 A B 灰空間 —— 空中連廊 ?引領(lǐng)未來高密都市超越傳統(tǒng)平面空間的空中生活方式。 立體之城 后續(xù)開發(fā)土地 [高密 ] 立體都市 空中連廊 —— 立體的城市，創(chuàng)造了更多的鄰里交往空間，同時還是會所功能的延伸。 ? 項目后續(xù)地塊建筑之間的空中連廊為社區(qū)創(chuàng)造了更多的鄰里交往空間，并且從視覺上將住宅與公寓等連成一體。同時空中連廊還是會所功能的延伸，包括游泳館、健身房、圖書館、咖啡廳及小型聚會場所等； 共生的時光 [連廊 ] 共生都市 空中園林 —— 空中連廊拓展園林綠化空間，打造“空中綠色散步道”！ 共生都市 [連廊 ] 共生都市 本報告是嚴(yán)格保密的。 在智能數(shù)字化社區(qū)中，我們還將引入數(shù)字化停車系統(tǒng)、數(shù)字化電子管家、數(shù)字化遠(yuǎn)程辦公系統(tǒng)、數(shù)字化三維虛擬購物系統(tǒng)、數(shù)字化健康檔案系統(tǒng)等，以科技營造便捷、健康的未來生活方式。 在智能環(huán)保型社區(qū)中，我們將引入 9大領(lǐng)先的環(huán)保技術(shù)：如垃圾真空收集系統(tǒng)、分質(zhì)供水系統(tǒng)、太陽能、水源熱泵生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)以及低碳車行等系統(tǒng)；并引入 2大智能化系統(tǒng)：智能電子安防系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)，使生活更智能、安全、環(huán)保。 “智慧之城”的價值體系： 智能環(huán)保型社區(qū)： 智能數(shù)字化社區(qū) 在智能立體之城中，我們將建設(shè)高密度的空中城市，拓展空中空間利用，營造空中步行系統(tǒng)、空中會所與空中展廳，引領(lǐng)未來高密都市超越傳統(tǒng)平面空間的空中生活方式。 智能立體型社區(qū) 中國●亞運城， —— 智慧之城影響世界的力量！ 亞運城三大理想： —— 智能環(huán)保型社區(qū) —— 智能數(shù)字化社區(qū) —— 智能立體型社區(qū) —— 不只是房子，更是一種城市的理想！ 中國●亞運城， 亞運城，為城市，筑就理想！ Ⅳ. 營銷的理想 以價值營銷模式，建立有別于傳統(tǒng)大盤的營銷模式。 會 機 一 營銷模式 —— 一期建立項目愿景，強化項目品牌及形象，樹立項目的價值； 會 機 一 營銷模式 —— 會 機 二 價格策略 —— 市場比較法說明： 第一步：選取參照系，選取市場尚東尚筑、保利公館 202東湖洲、雅居樂鴻禧華庭和鳳凰城作為參照項目 第二步：點對點分析，基于產(chǎn)品同質(zhì) /資源相近 /位臵相近 /客戶相近等原則選取以下已售樓盤打分并確定權(quán)重 第三步：計算靜態(tài)價格，建立比準(zhǔn)價格體系后得到市場比準(zhǔn)價格 第四步：修正價格，根據(jù)市場價格調(diào)整能實現(xiàn)較好的銷售速度，修正項目的價格 項目 占地面積 總建面 均價 毛坯 速度 主力戶型 面積 發(fā)售時間 尚東尚筑 9800 80 三房 8896 202305 保利公館 2023 8700 100 三房 100137 202303 東湖洲 600畝 115萬 10500 30 四房 166230 202302 雅居樂鴻禧華庭 2萬 11000 約 100 三房 124138 202305 鳳凰城 1332萬 6000 340 三房 90100 202301 一、市場比較法：參考項目選取 地段（ 15） 產(chǎn)品創(chuàng)新性（ 10） 景觀資源（ 20） 項目規(guī)模（ 20） 配套（ 25） 項目品牌（ 10） 總分 比準(zhǔn)系數(shù) 尚東尚筑 15 10 12 12 11 8 68 保利公館2023 10 10 12 12 10 10 64 東湖洲 10 8 14 16 10 7 65 雅居樂鴻禧華庭 15 8 12 12 16 10 73 鳳凰城 8 6 16 20 15 10 75 本項目 10 8 16 20 12 10 76 一、市場比較法：競爭項目分析打分表 一、市場比較法：靜態(tài)價格計算表 樓盤名稱 毛坯參考價格 (元 2) 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)均價(元 2) 權(quán)重值 折算價格(元 2) 尚東尚筑 9800 10953 30% 3286 保利公館 2023 8700 10331 35% 3616 東湖洲 10500 12277 20% 2455 雅居樂鴻禧華庭 11000 11452 10% 1145 鳳凰城 6000 6080 5% 304 本項目 10800 100% 約 10800 從市場比較法得出目前售價約 10800元 /平方米，按照項目約 2023元 /平方米 的裝修價格測算： 本項目住宅靜態(tài)市場比準(zhǔn)價格約： 12800元 /㎡（精裝） 二、基于速度的考慮：銷售速度價格修正 樓盤名稱 價格調(diào)整前 價格調(diào)整后 價格調(diào)整幅度 萬科云山 12023 11000 約 8% 萬科天河御品 14000（帶裝修） 11000（毛坯） 約 10% 保利春天里 預(yù)期 11000 10500 約 % 保利公館 2023 9100 8700 約 5% 翠屏領(lǐng)東天河 15000 13500 約 10% 從目前市場表現(xiàn)看，通過價格調(diào)整實現(xiàn)較高銷售速度的項目，至少需要調(diào)整 8%的幅度，則 12800*： 本項目住宅靜態(tài)市場比準(zhǔn)價格修正約： 11800元 /㎡ 三、基于大盤開發(fā)的考慮：后續(xù)價格曲線走勢 ? 后續(xù)地塊預(yù)期銷售價格 =樓面地價 +建安成本 +稅費成本 +裝修 +15%利潤 *銷售價格 =（