某地產(chǎn)成本管理分析(編輯修改稿)
2025-02-05 15:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 控制原則： 廉潔奉公原則、多級審核原則 準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則需求文件： 《工程預(yù)結(jié)算管理辦法》 銷售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點(diǎn)： 銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業(yè)管理虧損控制原則： 獨(dú)立、健康運(yùn)營，不產(chǎn)生經(jīng)營負(fù)擔(dān)。需求文件： 《銷售管理制度》 《物業(yè)管理制度》三、房地產(chǎn)成本核算三、房地產(chǎn)成本核算1) 概念：概念： 216。 成本核算是根據(jù)產(chǎn)品成本計算對象，采用適當(dāng)?shù)某杀居嬎惴椒ǎ匆?guī)定的成本項目，匯集和分配生產(chǎn)費(fèi)用，從而計算出產(chǎn)品的實際總成本和實際單位成本。216。 成本核算既是對產(chǎn)品的實際生產(chǎn)耗費(fèi)進(jìn)行如實反映的過程，也是對生產(chǎn)費(fèi)用實際支出的控制過程。成本核算的概念、任務(wù)、原則和步驟2) 任務(wù)：任務(wù)：216。 建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。 3) 原則：原則：216。 實際成本原則216。 配比原則216。 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則4) 步驟：步驟：216。 第一步：確定成本核算對象；216。 第二步：設(shè)置成本核算科目，核算和歸集成本費(fèi)用；216。 第三步：在各成本核算對象之間分?jǐn)偝杀举M(fèi)用；216。 第四步：計算產(chǎn)品單位成本，進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。1) 房地產(chǎn)成本核算對象的確定原則：房地產(chǎn)成本核算對象的確定原則： 應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。 ? 平均銷售價格不同的產(chǎn)品，如住宅和商業(yè)；? 產(chǎn)品差異性大，成本不同的產(chǎn)品，如別墅和多層住宅。 成本核算對象的確定和計算方法2) 成本計算方法：成本計算方法：216。 成本計算方法是計算各種產(chǎn)品總成本和單位成本的方法，包括： —— 品種法 —— 分批法 —— 分步法216。 根據(jù)房地產(chǎn)成本核算對象的特點(diǎn)，房地產(chǎn)成本計算采取分批法。3) 總成本和單位成本：總成本和單位成本：216。 成本計算的目的是最終確定可售產(chǎn)品的總成本和單位成本；216。 成本核算主要是確定可售面積的單位成本；216。 按建筑面積計算的單位成本可應(yīng)用于產(chǎn)品成本的對比分析。1) 房地產(chǎn)開發(fā)成本項目一般分為：土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)六類。2) 萬科根據(jù)自身的特點(diǎn)，將成本項目分為八類。成本核算科目的設(shè)置q土地成本q開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)q主體建筑工程費(fèi)q主體安裝工程費(fèi)q園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)q園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)q配套設(shè)施費(fèi)q開發(fā)間接費(fèi)主體造價園區(qū)造價樓面地價費(fèi)用及資金成本萬科的成本科目設(shè)置：3) 成本科目設(shè)置216。 按受益原則，在成本對象之間分配成本費(fèi)用；216。 房地產(chǎn)成本分配的方法： —— 按土地面積分?jǐn)? —— 按建筑面積分?jǐn)? —— 按可售面積分?jǐn)?16。 最終按可售面積確定各產(chǎn)品的單位成本。4) 成本費(fèi)用的分配5) 成本結(jié)算216。 成本結(jié)算應(yīng)盡量按實際成本結(jié)算；216。 如結(jié)算成本低于實際成本、將虛增本期利潤，產(chǎn)生遺留問題，實際成本的來源由成本部提供。開發(fā)成本（銷售成本）計算：三、房地產(chǎn)成本信息化管理三、房地產(chǎn)成本信息化管理成本信息的意義216。 信息是企業(yè)科學(xué)管理、有效決策的依據(jù)；216。 信息是現(xiàn)代企業(yè)的重要資源，是成本控制的 基礎(chǔ)；216。 企業(yè)成本經(jīng)營控制的過程實質(zhì)是信息過程， 信息是現(xiàn)代成本控制的基礎(chǔ)；216。 信息處理包括：信息的收集、反饋、加工整理、分析、傳遞、存儲和利用。成本信息管理的基本原則216。 成本信息的真實性：原始資料的真實，信息的處理、加工和傳遞過程保持真實；216。 成本信息的及時性：及時整理、及時加工、及時處理和傳遞；216。 成本信息的完整性：信息內(nèi)容完整，不漏項、漏填、漏列，不完整的信息可能導(dǎo)致決策作出錯誤的判斷。1) 萬科成本管理軟件 —— 目標(biāo)成本管理2) Ahousing網(wǎng)站 —— 招投標(biāo)管理3) 萬科成本數(shù)據(jù)庫 —— 成本數(shù)據(jù)管理目前萬科的成本信息管理
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