某地產成本管理分析(編輯修改稿)
2025-02-05 15:05 本頁面
【文章內容簡介】 控制原則： 廉潔奉公原則、多級審核原則 準確高效原則、可復查性原則需求文件： 《工程預結算管理辦法》 銷售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點： 銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業(yè)管理虧損控制原則： 獨立、健康運營，不產生經營負擔。需求文件： 《銷售管理制度》 《物業(yè)管理制度》三、房地產成本核算三、房地產成本核算1) 概念：概念： 216。 成本核算是根據產品成本計算對象，采用適當的成本計算方法，按規(guī)定的成本項目，匯集和分配生產費用，從而計算出產品的實際總成本和實際單位成本。216。 成本核算既是對產品的實際生產耗費進行如實反映的過程，也是對生產費用實際支出的控制過程。成本核算的概念、任務、原則和步驟2) 任務：任務：216。 建立和完善成本核算基礎工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。 3) 原則：原則：216。 實際成本原則216。 配比原則216。 權責發(fā)生制原則4) 步驟：步驟：216。 第一步：確定成本核算對象；216。 第二步：設置成本核算科目，核算和歸集成本費用；216。 第三步：在各成本核算對象之間分攤成本費用；216。 第四步：計算產品單位成本，進行成本結轉。1) 房地產成本核算對象的確定原則：房地產成本核算對象的確定原則： 應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監(jiān)控的要求。 ? 平均銷售價格不同的產品，如住宅和商業(yè)；? 產品差異性大，成本不同的產品，如別墅和多層住宅。 成本核算對象的確定和計算方法2) 成本計算方法：成本計算方法：216。 成本計算方法是計算各種產品總成本和單位成本的方法，包括： —— 品種法 —— 分批法 —— 分步法216。 根據房地產成本核算對象的特點，房地產成本計算采取分批法。3) 總成本和單位成本：總成本和單位成本：216。 成本計算的目的是最終確定可售產品的總成本和單位成本；216。 成本核算主要是確定可售面積的單位成本；216。 按建筑面積計算的單位成本可應用于產品成本的對比分析。1) 房地產開發(fā)成本項目一般分為：土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費六類。2) 萬科根據自身的特點，將成本項目分為八類。成本核算科目的設置q土地成本q開發(fā)前期準備費q主體建筑工程費q主體安裝工程費q園區(qū)管網工程費q園林環(huán)境建設費q配套設施費q開發(fā)間接費主體造價園區(qū)造價樓面地價費用及資金成本萬科的成本科目設置：3) 成本科目設置216。 按受益原則，在成本對象之間分配成本費用；216。 房地產成本分配的方法： —— 按土地面積分攤 —— 按建筑面積分攤 —— 按可售面積分攤216。 最終按可售面積確定各產品的單位成本。4) 成本費用的分配5) 成本結算216。 成本結算應盡量按實際成本結算；216。 如結算成本低于實際成本、將虛增本期利潤，產生遺留問題，實際成本的來源由成本部提供。開發(fā)成本（銷售成本）計算：三、房地產成本信息化管理三、房地產成本信息化管理成本信息的意義216。 信息是企業(yè)科學管理、有效決策的依據；216。 信息是現代企業(yè)的重要資源，是成本控制的 基礎；216。 企業(yè)成本經營控制的過程實質是信息過程， 信息是現代成本控制的基礎；216。 信息處理包括：信息的收集、反饋、加工整理、分析、傳遞、存儲和利用。成本信息管理的基本原則216。 成本信息的真實性：原始資料的真實，信息的處理、加工和傳遞過程保持真實；216。 成本信息的及時性：及時整理、及時加工、及時處理和傳遞；216。 成本信息的完整性：信息內容完整，不漏項、漏填、漏列，不完整的信息可能導致決策作出錯誤的判斷。1) 萬科成本管理軟件 —— 目標成本管理2) Ahousing網站 —— 招投標管理3) 萬科成本數據庫 —— 成本數據管理目前萬科的成本信息管理
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