【文章內(nèi)容簡介】 20%尾貨； 別墅為前期產(chǎn)品，銷售完畢 新世界花園 新世界地 產(chǎn) 洋房 /別墅， 98248 3800/5400 200多套正對黃旗山洋房 240㎡大宅 小戶型銷售待盡，大戶型剩余比較多 星河傳說 聯(lián)華國際 840000 920230 洋房 /別墅 /寫字樓 7000 190套 12層小高層及 4棟多層 196㎡大宅 已經(jīng)封盤 萬科城市高爾夫 萬科地產(chǎn) 123509 185263 情景洋房 /普通洋房 估計在5800元 /㎡ 二期 300余套 120149情景洋房， 4585㎡公寓 4月 16日正式公開發(fā)售，現(xiàn)內(nèi)部認購 光大藍郡 光大地產(chǎn) 155600 157418 別墅 /洋房 洋房 3600 別墅 8000 78棟別墅（并聯(lián) 31%，獨立22%，聯(lián)排47%） /280套洋房 130㎡以上洋房 預計 5月份推出 天驕景峰 光大地產(chǎn) 17萬 約 47萬 高層洋房 預定 6000 10月份推出900余套 三房、四房；主力戶型面積：120至 180㎡ 2023年 10月份 黃旗山競爭個案 黃旗山競爭策略 競爭點梳理 板塊共性特征 競爭關系 發(fā)展商品牌 著名發(fā)展商，品牌力量好 項目競爭弱勢 產(chǎn)品規(guī)模 中等偏上規(guī)模，發(fā)展比較早，社 區(qū)生活成熟 項目競爭弱勢 產(chǎn)品類型 早期別墅 /洋房齊平，現(xiàn)階段洋房 明顯 對二期洋房產(chǎn)品的競爭強 產(chǎn)品風格 歐式 /北美風格為主 避免采用歐式 /北美風格為主 價 格 對手別墅價格比較低，洋房有高 有低 項目自身價格高，競爭弱 勢 推廣時段 區(qū)域項目基本到后期階段 推廣時機上重疊少，不形 成競爭； 戶 型 別墅為經(jīng)濟型偏上戶型為主，洋 房戶型偏大 別墅面積差異化不強， 第一競爭力：更加自然的生態(tài)環(huán)境、提供強有力的生命價值； 第二競爭力：水濂山發(fā)展即將高速升溫的機遇； 第三競爭力：注重項目產(chǎn)品創(chuàng)新及附加值提供； 厚街環(huán)崗競爭個案 樓盤名稱 規(guī)模 產(chǎn)品類型 銷售均價 進度 主要訴 求 概況 海逸豪庭 [倚湖名居 ] 總占地，7000畝（二期占地 500畝） 獨立別墅， 234平方米 — 1097平方米，共計 197幢 252 m2 － 1140 m2，主力戶型 475 m2，剩下戶型 485m22層 5房、 382 m22層 4房、 351 m22層 5房、 290 m22層 4房、282 m22層 5房、 278 m22層 4房、 252 m22層 4房 均價 11000平方米 /元 已售完 二期獨立別墅 300－2023萬，湖邊樓王最高 5000萬，均價約13000/ m2 現(xiàn)樓 湖岸線 500畝環(huán)崗湖、 27洞高爾夫、三大會所 10000平方米、北美風格、輕鋼設計、高智能家居配套，63寸等離子電視入伙禮，貝爾高林園林設計，臨湖別墅可定做。國慶期間舉行過北美文化嘉年華。 加州陽光 約 200畝 全區(qū)獨立別墅約 42套，疊拼約 200套（共 98棟） 別墅 :120萬 — 400萬 /套 現(xiàn)樓 加州風 情 水景環(huán)繞。利用項目靠近水庫的優(yōu)質(zhì)天然資源，把水體引進項目，使本來湖岸線并不長的項目擁有了更多的水體景觀之余，部分景觀好的單位可以賣到更好的價錢。 厚街環(huán)崗競爭策略 競爭點梳理 對手共性特征 競爭關系 發(fā)展商品牌 品牌強勁，開發(fā)經(jīng)驗豐富 項目競爭弱勢 產(chǎn)品規(guī)模 規(guī)模比較大，發(fā)展空間大 通過產(chǎn)品可增強競爭力 產(chǎn)品類型 別墅，龍頭項目產(chǎn)品創(chuàng)新 比較好， 與一期別墅競爭 價 格 價格比較高，其它比較低 形成直接競爭，必須超越附加值 推廣時段 海逸豪庭下半年新貨推出 在具體時機的選擇上盡量避免重合 戶 型 聯(lián)排主力為 300㎡，獨立為500600㎡ 與項目產(chǎn)品重合，創(chuàng)新風格和布局制勝 第一競爭力：區(qū)位價值：城市與自然的雙重體現(xiàn) 第二競爭力：注重項目產(chǎn)品創(chuàng)新及附加值提供 水濂山同區(qū)域競爭個案 世紀城： 總戶數(shù)：洋房 88套，聯(lián)體別墅約 10套、山地別墅約 15套、疊加別墅 46套； 戶型配比分析： 以別墅為主，洋房方面全都為 146㎡左右的三房二廳總量為 120㎡，聯(lián)排別墅 10套 21 228㎡、疊加別墅 18 193四房三廳、 20 214㎡五房三廳； 價格：洋房 4200元 /㎡、別墅 6800、 7000、 8500元 /㎡三種價格； 樓層結(jié)構(gòu)：一梯兩戶 主訴求：公館生活及公館建筑 樓層：洋房 16層、首層架空； 實用率： 83%； 朝向情況：東西對流； 戶型分布情況：面對道路分布洋房，別墅分布在靠后分布在安靜的區(qū)域； 水濂山同區(qū)域競爭個案 中信森林湖： 占地： 1100畝約 66萬㎡； 位置：西靠東莞大道、東臨五環(huán)路； 類型：高尚住宅、北美 /加州風情 開發(fā)節(jié)奏：分五期開發(fā)，一期至三期為別墅產(chǎn)品，四、五期為洋房產(chǎn)品（初規(guī)，會根據(jù)前期別墅銷售可能改為別墅產(chǎn)品） 工程： 2023年 6月動工； 推盤： 2023年 10月份推出，推出約 4萬㎡； 別墅結(jié)構(gòu)： 200800㎡之間； 水濂山同區(qū)域競爭個案 金眾葛蘭溪谷 地理位置：東莞大道與黃金路交接處； 面積：占地 ；建筑面積 295919㎡； 容積率： 產(chǎn)品類型：高層洋房與多層洋房 工程進度：方案審批中，預計下半年啟動； 水濂山同區(qū)域競爭個案 中央商務區(qū) 南外環(huán)路、五環(huán)路、東莞大道合圍區(qū)域；總占地約二千多畝。其中 1100畝為中信森林湖項目，另外 300畝剛剛拍賣，發(fā)展腳步已經(jīng)完全啟。從生態(tài)與居住的結(jié)合，以及觀察初步規(guī)劃效果圖（上圖），整個區(qū)域主宰將向高品質(zhì)方向發(fā)展，對項目構(gòu)成最直接的威脅。 水濂山同區(qū)域競爭策略 競爭點梳理 對手共性特征 競爭關系 發(fā)展商品牌 品牌強勁，開發(fā)經(jīng)驗豐富 利于推動對手宣傳推廣，項 目以良好的產(chǎn)品對之 產(chǎn)品規(guī)模 規(guī)模比較大，發(fā)展空間大 與項目水平保持相當，通過 產(chǎn)品可增強競爭力 產(chǎn)品類型 別墅，高檔洋房 與一期別墅和二期洋房都有 競爭 價 格 獨立別墅最高 9000元 /㎡ 對手占盡優(yōu)勢，通過附加值 增加性價比 推廣時段 大多數(shù)對手在下半年推出 在具體時機的確定上盡量避免重合 ,項目要搶先時機推出 戶 型 聯(lián)排主力為 200㎡，獨立為500600㎡ 與項目產(chǎn)品重合，創(chuàng)新風格 和布局制勝 第一競爭力：差異化產(chǎn)品概念和入市時機搶先優(yōu)勢； 第二競爭力：產(chǎn)品創(chuàng)新； 第三競爭力：水景生態(tài)，具有同樣的植被生態(tài)，水景生態(tài)是項目獨有的； 總體競爭力 第一：產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品附加值提升； 第二：自身概念的特色化和形象化 第三：區(qū)域資源：括自然資源和規(guī)劃資源； 項目優(yōu)勢（ S） 具有不可復制的山水自然資源，讓項目極具市場差異個性； 無限山水資源帶來健康、旅游、休閑等附加值； 擁有 3km長的湖岸線、 22萬平方米的山體面積； 距離 CBD和市區(qū)近，區(qū)位價值高，交通狀況良好； 規(guī)模大，規(guī)劃空間發(fā)揮比較廣，并且綠化面積比較大； 具有獨特的配套游艇資源，與別項目形成差異賣點； 美術館的獨特性形成與別項目的差異賣點。 內(nèi)部配套比較完善，充分體現(xiàn)生活方便性； 產(chǎn)品現(xiàn)代，外立面俊朗，體現(xiàn)陽光和生態(tài)； 設計充分考慮融合于自然生態(tài)環(huán)境，達到建筑與自然的統(tǒng)一； 項目劣勢（ W） 容積率比較高，舒適程度相對降低； 洋房產(chǎn)品為主，產(chǎn)品形態(tài)降低； 體量較大，給銷售帶來風險；