【文章內(nèi)容簡介】 本功能有待補充和加強 類別 功能 業(yè)務發(fā)展 – 戰(zhàn)略規(guī)劃功能 (行業(yè)研究、戰(zhàn)略規(guī)劃、協(xié)調(diào)控制 ) – 相對獨立的項目開發(fā)職能 – 戰(zhàn)略研究、市場分析、前期企劃功能 財務 – 財務分析、預決算、控制、融資功能 – 財務分析、融資 營銷策劃 – 營銷策劃功能 其它 – 銷售合同管理等支持功能 – 房地產(chǎn)事業(yè)部的設計管理功能 – 其它 31 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 業(yè)務層次的部門職責需要明確的界定，避免縱向管理和橫向協(xié)調(diào)的一系列問題產(chǎn)生 – “職責界定不清導致部門人員工作目標不很明確，影響工作效率和質(zhì)量，一段時間后就嚴重挫傷了工作積極性” – “我們部門與其它部門之間總是協(xié)調(diào)很困難，內(nèi)耗嚴重” – “部門人員要么人浮于事，要么忙得不可開交” – “公司對我的授權與實際責權不匹配，該做的決定不能做，長 此 以往容易使人 養(yǎng) 成思維的惰性，不愿意承擔責任，反正有老板頂著” – “我們感到工作沒有重點，常常被其它部門的鎖事干擾打斷，一些部門應該具備基本職能很長時間無法得以提高” – “工作中往往要么重復作業(yè)，交叉作業(yè)，要么工作脫節(jié)，總之效率很低” 典型的現(xiàn)象 由于職能界定不清引發(fā)的問題 – 上級部門無法依據(jù)下級部門的職責合理授權 – 上級部門對下級部門的監(jiān)督和績效考評缺乏依據(jù) – 與績效考評掛鉤的薪酬激勵體系長期無法建立 – 積級性不高，士氣低落 – 企業(yè)向心力弱 – 員工責任厭惡、權力導向的思維方式 – 人員流動性過高 – 部門內(nèi)部員工工作量不能依據(jù)部門職責合理界定 人浮于事 機構臃腫 (因人設崗 ) 工作重點不明確 基本的職能無法加強 – 部門之間的無謂的協(xié)調(diào)工作大量增加，從而導致： 重復作業(yè) 配合不力 工作脫節(jié) 效率低下 部門本位主義加劇 縱 向 橫向 32 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 天麟公司未來組織的設計總體思路 戰(zhàn)略控股 治理結構 直線職能式組織 支持戰(zhàn)略 健全職能 中遠房地產(chǎn)公司應采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理天麟 天麟公司應按照合資企業(yè)制度和有關法律建立公司治理結構 天麟公司應繼續(xù)采用直線職能制的管理組織 在職能制的組織前提下，需要進一步健全各部門的職能 按照天麟公司 3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設計新的組織構架 33 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 各部門職責說明書 部門 職責 經(jīng)營部 市場部 客戶服務部 工程部 預算部 會計部 信息部 人事部 后勤部 34 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 戰(zhàn)略發(fā)展部的使命是確立和保持集團未來的發(fā)展方向，同時保持集團對各事業(yè)部的戰(zhàn)略監(jiān)控和協(xié)調(diào) 戰(zhàn)略發(fā)展部的部門結構與職能 使命 – 確立 XX房地產(chǎn)公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略 – 保證集團各事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略與集團總體戰(zhàn)略保持一致 – 保持集團對各事業(yè)部的有效監(jiān)控與協(xié)調(diào) – XX房地產(chǎn)公司目前的總體實施是建立在對各事業(yè)部有效控制的基礎上 – 通過加強行業(yè)研究和資產(chǎn)運作的基礎研究對現(xiàn)有戰(zhàn)略加以明晰和調(diào)整，以規(guī)避風險 – 集團領導設想中對事業(yè)部進行財務管理和戰(zhàn)略管理的管理模式對集團總部的規(guī)劃和協(xié)調(diào)監(jiān)控的功能提出較高的要求，將這兩個功能列入戰(zhàn)略發(fā)展部中有利于這兩個功能的協(xié)同和達到機構精簡的目的 – 新業(yè)務的拓展往往基于準確、全面把握其行業(yè)趨勢和運作模式，因此將新業(yè)務的研究職能歸入行業(yè)研究這一職能之中 設計思路 戰(zhàn)略發(fā)展部 信科 行業(yè)研究 戰(zhàn)略規(guī)劃 協(xié)調(diào)控制 – 提高和強化樓宇智能化系統(tǒng)集成的核心能力和施工水平 – 承接外部業(yè)務，擴大市場份額，提高盈利水平 – 對影響事業(yè)部所處行業(yè)的政治、經(jīng)濟、技術等因素進行研究和跟蹤 – 對集團今后可能涉足的行業(yè)進行分析研究 – 建立建全集團主導業(yè)務的行業(yè)信息數(shù)據(jù)庫 – 對市場重大變化和競爭對手的狀況進行分析和跟蹤 – 建立集團內(nèi)部信息網(wǎng)絡系統(tǒng) – 新業(yè)務的研究和戰(zhàn)略可能性、適用性分析 – 制定集團中長期發(fā)展戰(zhàn)略和年度規(guī)劃 – 制定集團年度規(guī)劃與實施措施 – 對集團戰(zhàn)略實施效果進行監(jiān)控，對發(fā)展偏差進行分析并提出改進措施 – 集團總體經(jīng)營狀況及業(yè)務組合的分析與評估 – 對集團今后的上市、合資、股份化、收購、出售等資產(chǎn)運作做可行性分析，提出方案建議，評估風險 – 審核事業(yè)部戰(zhàn)略，提出戰(zhàn)略調(diào)整方案建議 – 審核事業(yè)部的年度計劃 – 建立健全事業(yè)部的評價體系，定期進行評估和分析 – 對事業(yè)部的信息進行匯總 – 對集團與事業(yè)部的組織結構和主要流程定期進行評估，提出調(diào)整方案建議 35 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 各部門職責說明書 經(jīng)營部 36 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 各部門職責說明書 物業(yè)經(jīng)營部 物業(yè)經(jīng)營部： ? 對工程已完工部分進行管理 ? 制定物業(yè)經(jīng)營管理制度及方案 ? 設立 ****經(jīng)營管理公司，并制訂其經(jīng)營管理計劃，搭建其人事構架 ? 設立保安部保障各類物業(yè)的安全 ? 組織培訓本部門工作人員 37 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 各部門職責說明書 新技術應用部 ? 收集各類新技術、新材料的信息 ? 研究開發(fā)各類新技術、新材料 ? 協(xié)助工程部對各類新技術、新材料的應用 ? 匯編各類新技術軟件及新材料 ? 對外聯(lián)系相關業(yè)務 38 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 營銷中心的核心使命是通過創(chuàng)造項目附加價值盡快實現(xiàn)銷售和資金回籠 使命 – 創(chuàng)造項目附加價值 – 迅速實現(xiàn)銷售資金回籠 – 提高集團房產(chǎn)品牌含金量 – 創(chuàng)立自身營銷服務品牌 – 銷售功能及銷售支持遵循組織前區(qū)用戶導向型的設計原則提高顧客的滿意度 – 建議強化策劃的人員配置和專業(yè)分工，提升目前的策劃水平 – 建議對廣告策劃實施預算制管理 – 營銷中心與各項目部之間按內(nèi)部市場體系結算 設計思路 營銷中心的部門結構與職能 營銷中心 策劃 銷售 銷售支持 – 策劃功能 ?市場定位 ?專項市場調(diào)研 ?產(chǎn)品策略 (定位 ) ?營銷策劃方案 ?定價策略 ?促銷策略 ?渠道策略 – 市場信息反饋及產(chǎn)品策略建議(與企劃部密切溝通和協(xié)調(diào) ) – 銷售員培訓支持 – 銷售實施 ?銷售方式 ?促銷合作 ?員工培訓實施 ?客戶反饋分析 ?市場反饋分析 – 客戶服務 – 合同檔案管理 – 與銷售相關的財務支持功能 ?銀行按揭 ?銷售合同 ?房屋產(chǎn)權手續(xù) ?銷售現(xiàn)場組織 39 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 各部門職責說明書 市場部 銷售策劃部： ? 制定總體市場策略及操作方法 ? 策劃與操作各類市場推廣活動 ? 組織培訓本部門工作人員 ? 制訂本部門工作制度和工作計劃 ? 進行市場調(diào)查研究與分析，提供公司決策依據(jù) 40 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 企劃質(zhì)量的高低很大程度上決定了項目最終的成敗，其功能應通過高素質(zhì)的人員配備得以強化 使命 – 為項目投資提供決策支持和前期實施 – 使項目的產(chǎn)品符合市場需求 – 為項目最終盈利奠定基礎 – 企劃部的操作模式逐步由先征地后策劃（策劃項目）向先策劃薦后征地（項目策劃）過渡 – 按策劃與設計管理不同性質(zhì)和目標的工作內(nèi)容將企劃部劃分成兩個組別，符合專業(yè)分工和協(xié)作的組織設計原則 – 企劃職能的加強是構建 XX在中高檔住宅商品房市場競爭優(yōu)勢的關鍵因素之一，配備該職能的高素質(zhì)人才是關鍵 – 物業(yè)管理公司應全面介入樓盤前期企劃工作之中 – 將報建的職能歸并入企劃部的設計組之中可省卻不必要的內(nèi)部協(xié)調(diào)工作 設計思路 企劃部的部門結構與職能 企劃部 策劃組 設計組 – 策劃項目 ? 市場研究 ? 地塊選征 ? 可行性分析 ? 項目策劃 – 企劃數(shù)據(jù)庫的建立 ? 重慶房地產(chǎn)市信息子數(shù)據(jù)庫 ? 重慶市地塊子數(shù)據(jù)庫 ? 策劃案子數(shù)據(jù)庫 ? 其它 – 設計管理 ? 設計單位評估、選擇 ? 設計過程監(jiān)督、管理 ? 地質(zhì)勘察 ? 方案設計 ? 初步設計 ? 項目前期報建 41 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 職能分解表 三級職能 一級職能 二級職能 部門： 經(jīng)營發(fā)展部 經(jīng)營策劃 業(yè)績考核管理 ? 制定公司經(jīng)營方針 ? 根據(jù)行業(yè)特點制定公司經(jīng)營范圍 經(jīng)營發(fā)展研究 ? 收集整理各種市場信息并篩選 ? 對市場信息進行分析并形成經(jīng)營專題報告 市場調(diào)研 ? 對經(jīng)營項目進行篩選確定 ? 織提供可行性分析報告 項目策劃、篩選 經(jīng)營管理 簽訂經(jīng)營合同 制訂經(jīng)營管理制度 監(jiān)督控制管理 項目招投標管理 經(jīng)營指標管理 獎懲工作 考核 ? 起草經(jīng)營合同 ? 履行合同審核手續(xù) ? 制訂合同管理制度 ? 制訂招投標管理規(guī)定 ? 建立健全管控機制 ? 定期對各項目進行考核評估 ? 代表公司對外進行投標工作 ? 代表公司組織招標工作 ? 提供確定經(jīng)營指標的原始資料和依據(jù) ? 確定各項目的經(jīng)營指標，并匯總成公司的經(jīng)營指標 ? 確定合理的獎懲辦法 ? 根據(jù)業(yè)績考核情況實施獎懲 ? 定期考核本部門及各項目的經(jīng)營狀況 ? 考核本部門及各項目的經(jīng)營指標 ? 組織論證項目可行性分析報告 ? 制定項目實施方案 ? 組織討論經(jīng)營專題報告 ? 擬定經(jīng)營戰(zhàn)略推行計劃 ? 簽訂經(jīng)營合同 ? 制訂本部門管理制度 ? 配合財務部對各項目的資金進行管控 ? 負責經(jīng)營性物業(yè)出租外委工作 ? 監(jiān)督完成經(jīng)營指標 ? 提供各類考核報告 42 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 經(jīng)營發(fā)展部部門職能說明書 工作內(nèi)容 崗位名稱 管理幅度 直屬上級 所屬部門 經(jīng)營 發(fā)展部 副總 2人 ? 經(jīng)營策劃 – 經(jīng)營發(fā)展研究 ? 制定公司經(jīng)營方針 ? 根據(jù)行業(yè)特點制定公司經(jīng)營范圍 ? 擬定經(jīng)營戰(zhàn)略推行計劃 – 市場調(diào)研 ? 收集整理各種市場信息并篩選 ? 對市場信息進行分析并形成經(jīng)營專題報告 ? 組織討論經(jīng)營專題報告 – 項目策劃、篩選 ? 對經(jīng)營項目進行篩選確定 ? 組織提供可行性分析報告 ? 組織論證項目可行性分析報告 ? 制定項目實施方案 ? 經(jīng)營管理 – 簽訂經(jīng)營合同 ? 起草經(jīng)營合同 ? 履行合同審核手續(xù) ? 簽訂經(jīng)營合同