【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 適當(dāng)提高飄窗的層高，毛坯交房時(shí)在飄出的范圍做一個(gè)與結(jié)構(gòu)沒(méi)有關(guān)系的低臺(tái)（比如 ～ ），低臺(tái)上面到飄窗頂面不超過(guò) ，而使業(yè)主可以在裝修時(shí)把這個(gè)臺(tái)子打掉，以便得到更高的空間（ ～）； 小于 注意事項(xiàng)： 大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻滲漏等問(wèn)題，需要開(kāi)發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。 戶型設(shè)計(jì)建議 55 贈(zèng)送飄窗案例：青島萬(wàn)科金色城品（小高層，思源代理） 戶型設(shè)計(jì)建議 贈(zèng)送落地飄窗，單人臥室面積從 7平米增加到 10平米，達(dá)到舒適要求 贈(zèng)送落地飄窗，雙人主臥室面積從 10平米增加到 14平米，達(dá)到舒適要求 ?緊湊型兩居，經(jīng)過(guò)飄窗面積的贈(zèng)送，擴(kuò)大了居室面積，變成了舒適兩居 56 贈(zèng)送飄窗，擴(kuò)大室內(nèi)實(shí)用面積，提高舒適性 戶型設(shè)計(jì)建議 57 ? 做法： 入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，通過(guò)做大面積入戶花園和陽(yáng)臺(tái)可以擴(kuò)大使用空間。 ? 注意事項(xiàng)： ? 凸陽(yáng)臺(tái)和凸入戶花園一定要注意進(jìn)深，太深容易影響房間和下一層的采光，太淺則難以形成圍合成空中庭院的感覺(jué)。 ? 入戶花園應(yīng)該與戶內(nèi)保持一定高差，否則無(wú)法填浮土種花草，不能達(dá)到真正花園的效果。 ? 由于銀川冬季氣候寒冷，應(yīng)考慮到事先將地暖鋪至陽(yáng)臺(tái)或預(yù)留散熱器接口，保證封閉陽(yáng)臺(tái)后的保暖問(wèn)題。 入戶花園 大陽(yáng)臺(tái) 戶型設(shè)計(jì)建議 可變空間 2：提高舒適性 —— 入戶花園和大陽(yáng)臺(tái) 58 ? 做法： 無(wú)蓋的露臺(tái)通常采用退臺(tái)的方式實(shí)現(xiàn)，上蓋高度達(dá)到或超過(guò)二個(gè)層高的陽(yáng)臺(tái)也視為露臺(tái)，在贈(zèng)送露臺(tái)中，開(kāi)發(fā)商往往將大露臺(tái)與客廳或者臥室相連。 ? 注意事項(xiàng)： ? 相關(guān)的防漏水、外墻保溫等需要特別設(shè)計(jì)，以防止大露臺(tái)漏水、外墻保溫達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)等。 ? 此外，盡量保證私密性的露臺(tái)才具有實(shí)用性。 將頂層戶型設(shè)計(jì)為帶露臺(tái)的產(chǎn)品，贈(zèng)送給客戶，增加戶型的附加價(jià)值。 戶型設(shè)計(jì)建議 可變空間 3：提高舒適性 —— 贈(zèng)送露臺(tái) 59 戶型設(shè)計(jì)建議 會(huì)變魔術(shù)。 入戶花園，未封閉 算半面積 方式一：入戶花園 花池落地起算，層高 2米 2， 贈(zèng)送，不算面積 花池落地起算，層高 2米 2， 贈(zèng)送，不算面積 方式二：花池設(shè)計(jì) 飄窗落地起算，層高 2米 2， 贈(zèng)送，不算面積 方式三：飄窗 飄窗落地起算，層高 2米 2， 贈(zèng)送，不算面積 提高舒適性戶型案例：青島萬(wàn)科金色城品（小高層，思源代理） 建筑面積 88平方米，實(shí)際面積約為 103平方米 花池落地起算，層高 米 ，贈(zèng)送，不算面積60 提高舒適性戶型案例：青島萬(wàn)科金色城品（標(biāo)準(zhǔn)層平面） 61 ? 做法： 一樓住戶贈(zèng)送半地下室，有開(kāi)發(fā)商的做法是通過(guò)一個(gè)樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機(jī)結(jié)合起來(lái)。有些則與入戶花園結(jié)合，成為一個(gè)極富個(gè)人情趣的私密空間。 ? 目前艾依水郡項(xiàng)目推出半地下室后，市場(chǎng)反應(yīng)良好，但該空間按全面積計(jì)算，算產(chǎn)權(quán)。 半地下室 戶型設(shè)計(jì)建議 改造成影音室的半地下室 可變空間 4：增加戶型功能空間 —— 贈(zèng)送半地下室和地下室 62 ? 空中院館是在靠近客廳、餐廳以及功能房之間，再設(shè)計(jì)一個(gè)約 1519平方米的“內(nèi)陽(yáng)臺(tái)”，由于其為開(kāi)敞空間，在計(jì)算建筑面積時(shí)只算一半面積。因此每戶業(yè)主相當(dāng)于獲得了 89平米的贈(zèng)送面積。 ? 該設(shè)計(jì)因?yàn)槭恰鞍肌边M(jìn)來(lái)的設(shè)計(jì)，因此不影響原本的日照間距。 ? 目前森林半島項(xiàng)目已有采用，市場(chǎng)接受度較好。 空中院館 戶型設(shè)計(jì)建議 可變空間 5：增加戶型功能空間 —— 引入空中院館（待定） ? 入住后，業(yè)主可將空中院館封閉成一個(gè)獨(dú)立的房間 ? 設(shè)計(jì)和施工時(shí)應(yīng)注意考慮相應(yīng)的保溫和采暖措施（采暖解決方式將做專(zhuān)項(xiàng)研究） 63 可變空間的實(shí)際作用 ?擴(kuò)大戶內(nèi)空間實(shí)用面積，提高戶型舒適性； ?增加戶型功能空間； ?既提高戶型的舒適性，又增加功能空間。 戶型設(shè)計(jì)建議 64 A戶型：通過(guò)贈(zèng)送將經(jīng)濟(jì)型三室增加至舒適型三室； B戶型：通過(guò)贈(zèng)送將舒適型兩室增加至經(jīng)濟(jì)型三室； 點(diǎn)式住宅可變空間的贈(zèng)送方式 (板式住宅可類(lèi)比 ) 通過(guò)贈(zèng)送，增加了產(chǎn)品的使用面積，提升了產(chǎn)品的附加值 送陽(yáng)臺(tái) 送飄窗 送院館 A A B B 65 住宅產(chǎn)品總體建議 由于本項(xiàng)目將可能受到 90/70政策限制，因此我們將整體戶型比例按照市場(chǎng)需求和政策限制兩種要求做出兩套備選方案 : ?第一套方案： 以中高端客群的需求為導(dǎo)向，以 100120平米和 120150平米作為主力面積區(qū)間； ?第二套方案： 按照 90/70政策限制，主要通過(guò)高層消化小戶型，通過(guò)拼合戶型以及可變空間增加小戶型的實(shí)際使用面積，從而滿足市場(chǎng)需求； 最終請(qǐng)甲方依據(jù)對(duì)于 90/70政策的落實(shí)情況選擇其一 整體戶型配比 備注：以下面積區(qū)間除特別說(shuō)明外均為實(shí)際建筑面積 66 產(chǎn)品類(lèi)型 建筑面積 (m2) 比例 18+1觀景名邸（根據(jù)總規(guī)需要還可包括 15+ 11+1等產(chǎn)品） 440003 % 7+1闊景華宅 215002 % 5+1疊景華府 52023 % 院景美墅（聯(lián)排） 7286 % 合計(jì) 714291 100% 說(shuō)明： 由于受到容積率條件的限制，高層小高層產(chǎn)品的比例比較高，占到總體量的 60％左右； 以上比例參考設(shè)計(jì)院的總規(guī)方案而定，合計(jì)建面不包括會(huì)所、商業(yè)和幼兒園的配套約 ； 具體配比以最新方案為準(zhǔn) 住宅產(chǎn)品總體建議 第一套方案 67 住宅產(chǎn)品總體建議 以上戶型面積均按照市場(chǎng)需要并結(jié)合設(shè)計(jì)院目前方案制定 區(qū)域 產(chǎn)品類(lèi)型 戶型 戶型面積 (m2) 百分 比 公攤 梯戶比（ X/梯） 層數(shù)（層） 占規(guī)劃總建面比例 總面積 （ m2) B區(qū) 18層觀景華?。▽訑?shù)可調(diào)） 兩居 90100 40% 1520% 3/2或4/2或6/2 18+1 % 168573 三居 100120 60% 6或 7層闊景華宅 二居 100110 30% 15% 2/1 7+1 11% 78572 三居 120130 30% 四居 /三居半 130140 40% 商業(yè) 7691 幼兒園 4000 泛會(huì)所 4500 合計(jì) 303836 具體戶型比例 —— 主力面積區(qū)間為 100120平米和 120150平米 68 區(qū)域 產(chǎn)品類(lèi)型 戶型 戶型面積（ m2) 百分比 公攤 梯戶比（ X/梯） 層數(shù) (層） 占規(guī)劃總面比例 總面積（ m2) A區(qū) 18層觀景名邸 兩居 90100 40% 1520% 3/2或4/2或6/2 18+1 38% 271431 三居 100120 40% 三居 120130 20% 6或 7層闊景華宅 二居 100110 30% 15% 2/1 7+1 % 136430 三居 120130 30% 四居 /三居半 130140 40% 5層闊景華宅 三居 120130 40% 1015% 2/1 5+1 % 52023 四居 130140 20% 四居半（頂樓和 1樓） 140150 40% 院景美墅 190240 100% —— 3 % 7285 商業(yè) 4188 會(huì)所 3000 474333 合計(jì) 737670 69 第二套方案 住宅產(chǎn)品總體建議 產(chǎn)品類(lèi)型 建筑面積 (m2) 比例 18+1觀景華?。ǜ鶕?jù)總規(guī)需要還可包括 15+ 11+1等產(chǎn)品） 500003 70% 7+1闊景華宅 189529 % 5+1疊景華府 17614 % 院景美墅（聯(lián)排） 7143 1% 合計(jì) 714291 100% 70 分類(lèi) 戶型 報(bào)規(guī)面積 實(shí)際面積 百分比 面積比例 梯戶比（ X/梯） 層數(shù) 占規(guī)劃總建 面比例 報(bào)規(guī)面積 B區(qū) 公寓 一居、兩居 70－ 80 70－ 80 100% 50000 10/1 18＋ 1 7% 50000 18層板住宅（層數(shù)可調(diào)） 兩居 8090 90100 92% 167601 3/2或 4/2或 6/2 18＋ 1 26% 182601 三居 8090 100120 三居 110120 120130 8% 15000 多層 拼合戶型 40＋ 90 130 18% 15000 2/1 7＋ 1 11% 78457 二居 100110 100110 25% 18137 三居 120130 120130 25% 21137 四居 /三居半 130140 130140 33% 24183 A區(qū) 18層板住宅 兩居 8090 90100 94% 251402 3/2或 4/2或 6/2 18＋ 1 37% 267402 三居 8090 100120 三居 110120 120130 6% 16000 多層 拼合戶型 40＋ 90 130 13% 16000 2/1 7＋ 1 16% 111072 二居 100110 100110 26% 27660 三居 120130 120130 26% 31706 四居 /三居半 130140 130140 35% 35706 5層闊景洋房 三居 120130 120130 40% 7046 2/1 5＋ 1 2% 17614 四居 130140 130140 20% 3523 四居半（頂樓和1樓） 140150 140150 40% 7046 聯(lián)排別墅 190240 190240 100% 7143 —— 3 1% 7143 714291 100% 714291 注： 公寓是為平衡 90/70政策，和便于戶型設(shè)計(jì)提高社區(qū)整體品質(zhì)，留待后期開(kāi)發(fā)。 實(shí)際面積為通過(guò)可變空間贈(zèng)送的面積，具體贈(zèng)送比例需根據(jù)設(shè)計(jì)院排布最終確定 具體戶型比例 —— 90平米以下戶型占到 70%，小戶型產(chǎn)品通過(guò)公寓、 18＋ 以及拼合戶型解決 71 產(chǎn)品及戶型與客戶的對(duì)位 —— 在銀川中高端購(gòu)房者中進(jìn)行細(xì)分 建筑形式 戶型面積㎡ （實(shí)際建面） 目標(biāo)客戶 院景美墅 3 180－ 240 以中年客戶為主，注重生活品質(zhì)和享受的高端客群，年紀(jì) 40歲以上，職業(yè)：銀川市私營(yíng)企業(yè)主、周邊能源企業(yè)主 疊景華府 5＋ 1 120150 以中年客戶為主，比較注重生活品質(zhì)的中高端客群，年紀(jì) 3045歲左右，職業(yè)：政府官員、企事業(yè)單位高管、私營(yíng)企業(yè)主、周邊能源企業(yè)主、壟斷行業(yè)中層 闊景華宅 7＋ 1 100130 以中青年為主，注重生活品質(zhì)和性價(jià)比，年紀(jì) 3040歲左右，職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、壟斷行業(yè)人員、效益較好的事業(yè)單位人員、周邊縣市購(gòu)房者 觀景名邸 18+1 90120 以中青年客戶為主，注重性價(jià)比，追求品牌和品質(zhì)，接受新鮮 事物，年齡層次在 2535歲左右。職業(yè)：公務(wù)員、 效益較好的事業(yè)單位人員、周邊縣市購(gòu)房者 經(jīng)過(guò)定位篇對(duì)銀川中高端客群的分析，可知銀川的中高端客群來(lái)源主要是政府官員、私營(yíng)企業(yè)主、能源企業(yè)主、壟斷行業(yè)人員等，依此針對(duì)各產(chǎn)品類(lèi)型對(duì)客戶群進(jìn)行了對(duì)位。 住宅產(chǎn)品總體建議 72 高層 18+ 15+ 11+1 多層 7+1 多層 5+1 聯(lián)排別墅（兩排） 一組團(tuán) 二組團(tuán) 三組團(tuán) 四組團(tuán) 五組團(tuán) 六組團(tuán) 七組團(tuán) 一期產(chǎn)品戶型配比及明細(xì) 一期產(chǎn)品：闊景華宅（ 7+1帶電梯） +少量觀景名?。?18+1） ?一期產(chǎn)品主要以 7+1的多層電梯產(chǎn)品入市，既可體現(xiàn)項(xiàng)目中高端形象，又可規(guī)避銀川當(dāng)?shù)貙?duì)高層產(chǎn)品的抗性，降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。 ?本地的民生城市花園、艾依水郡、藍(lán)山名邸等樓盤(pán)成功案例，都是先以多層入市，形成一定居住氛圍和形象后再推高層產(chǎn)品，可供本項(xiàng)目借鑒。 73 一期產(chǎn)品戶型配比及明細(xì) 產(chǎn)品類(lèi)型 闊景華宅（ 7＋ 1) 觀景名?。?18+1) 面積區(qū)間 (m2) 100110 120130 130140 90－ 120 所占推售比例 20% 24% 40% 16% 各面積區(qū)間戶型的總建筑面積（㎡） 14000 16800 28000 11000 戶 型 兩室兩廳一衛(wèi) (舒適型） 三室兩廳一衛(wèi)（經(jīng)濟(jì)型） 三室兩廳兩衛(wèi) （舒適型） 兩室兩廳一衛(wèi) (舒適型） 三室兩廳兩衛(wèi)（舒適型） 三室兩廳一衛(wèi) (經(jīng)濟(jì)型） 客戶對(duì)位 年輕夫妻、三口之家、 公務(wù)員 中青年，在二中上學(xué)的學(xué)子家庭、 效益較好事業(yè)單位人員 私營(yíng)業(yè)主、政府領(lǐng)導(dǎo)、 壟斷行業(yè)中層 收入較高的單身、年輕夫妻、三口之