【正文】 系統(tǒng) （照片來(lái)源：思源代理的北京萬(wàn)科紫臺(tái)，已售罄） 景觀規(guī)劃建議 新中式風(fēng)格的園林景觀 90 中式院墻 中式屏風(fēng) 新中式風(fēng)格的景觀小品 美人靠 欄桿 91 極具層次感的植物配臵方式 景觀規(guī)劃建議 新中式風(fēng)格的園林景觀 92 在內(nèi)部園林景觀設(shè)計(jì)上，適當(dāng)調(diào)整地面高度，多以草和低矮植物配合，豐富景觀效果，同時(shí)也能降低對(duì)一樓住戶的干擾。 環(huán)湖路是項(xiàng)目漫長(zhǎng)的展示線，也是項(xiàng)目最佳的名片，通過(guò)河道的處理，滿足客戶需求同時(shí)，更加直觀，更加有效的傳達(dá)項(xiàng)目形象 95 附件： 市場(chǎng)篇 定位篇 規(guī)劃篇 ?90/70政策專項(xiàng)研究 ?總體規(guī)劃建議 ?產(chǎn)品建議 ?景觀建議 ?配套及車(chē)位配比建議 目 錄 1 2 3 96 公建配套建議 ?幼兒園 ?物業(yè)管理用房 ?社區(qū)服務(wù)中心 (含社區(qū)醫(yī)療站等 ) ?老年活動(dòng)中心 ?購(gòu)物超市等商業(yè)配套 ?垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)站、公廁、變電室 ?自行車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位及公交車(chē)?？空军c(diǎn) 根據(jù)規(guī)范中的千人指標(biāo)計(jì)算公建配套的面積，本項(xiàng)目公建配套服務(wù)設(shè)施主要包括以下內(nèi)容： 97 主要配套位臵示意圖 公建配套建議 商業(yè)配套 會(huì)所 幼兒園 泛會(huì)所 98 公建配套建議 商業(yè)規(guī)劃建議 —— 主要沿南側(cè)規(guī)劃路以底商形式向東延伸 商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn) ?主要以一連二的臨街底商的形式，沿地塊南側(cè)規(guī)劃路延伸排布。 ——售樓處： 可作為客戶進(jìn)入正式售樓處（位臵在地塊東側(cè)）前的形象接待中心，未來(lái)可以考慮作為配套使用。 ——可做餐飲等配套商業(yè) ?在地塊西南側(cè)設(shè) 3000平米左右二或三層的獨(dú)立商業(yè) 99 公建配套建議 會(huì)所規(guī)劃建議 —— 在項(xiàng)目的西南和東北側(cè)設(shè)立雙會(huì)所 會(huì)所規(guī)劃要點(diǎn) ?在地塊西南和東北各設(shè)臵一個(gè)會(huì)所 西南側(cè)會(huì)所 ——泛會(huì)所。前期可以作為售樓處的形象接待點(diǎn)，從這里坐電瓶車(chē)前往臨湖的售樓處。前期作為正式售樓處使用，項(xiàng)目銷(xiāo)售完成后作為會(huì)所使用，即滿足社區(qū)東部居民生活、休閑、娛樂(lè)等需求，又節(jié)約成本、提高了項(xiàng)目整體品質(zhì)。 ?幼兒園體量在 4000平米左右 ?建議引進(jìn)本地知名品牌比如當(dāng)?shù)氐暮汖堄變簣@或一幼，打造與社區(qū)品質(zhì)相適應(yīng)的幼兒園。根據(jù)目前銀川市場(chǎng)的車(chē)位配比為 1： —1： ，本項(xiàng)目整體的車(chē)位配比略高于銀川整體水平為 1： ?高端組團(tuán)的車(chē)位比例應(yīng)略高于平均比例，中端組團(tuán)的比例應(yīng)略低于平均水平。地下車(chē)位建議放臵在高層產(chǎn)品所處的區(qū)域。但經(jīng)過(guò)對(duì)中高端客群的調(diào)查，銀川居民更習(xí)慣使用地上車(chē)位，而地下車(chē)庫(kù)使用率不高。 102 半地下停車(chē)場(chǎng) 103 定位篇 規(guī)劃篇 附件： 市場(chǎng)篇 ?競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 ?客戶需求專項(xiàng)研究 目 錄 1 2 3 104 競(jìng)品市場(chǎng)專項(xiàng)研究 頤和城府 陶然水岸 森林半島 魯銀城市公園 尚書(shū)房 福星苑 中房高爾夫 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定標(biāo)準(zhǔn)： ? 北塔湖周邊在售或潛在上市項(xiàng)目； ? 規(guī)模大于 20萬(wàn)平方米的項(xiàng)目； ? 中高端產(chǎn)品定位的項(xiàng)目； ? 開(kāi)發(fā)商有一定知名度，項(xiàng)目對(duì)區(qū)域市場(chǎng)有一定影響力。 107 競(jìng)品項(xiàng)目中多數(shù)容積率集中在 － ，推出產(chǎn)品主要有：多層花園洋房、小高層、聯(lián)排別墅等。 競(jìng)品項(xiàng)目容積率比較 012 尚書(shū)房 福星苑 凱威觀湖中房高爾夫碧水藍(lán)天2期 正豐香格里 陶然水岸 森林半島 頤和城府 艾依水郡容積率競(jìng)品市場(chǎng)專項(xiàng)研究 —— 競(jìng)品市場(chǎng)總結(jié) 競(jìng)品項(xiàng)目容積率分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 容積率 建筑形態(tài) 1 尚書(shū)房 多層 2 福星苑 多層、小高層 3 凱威觀湖 花園洋房、別墅 4 艾依水郡 別墅、多層洋房、小高層 5 頤和城府 花園洋房、闊景華宅、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅 6 碧水藍(lán)天 多層 7 正豐香格里 多層、小高層 8 森林半島 多層、小高層、高層 9 陶然水岸 花園洋房、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅 10 中房高爾夫 多層、小高層 108 1. 競(jìng)品中以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和新中式風(fēng)格為主； 2. 陽(yáng)臺(tái)設(shè)臵以封閉式為主，這與北方的生活環(huán)境有關(guān)； 3. 從外立面材質(zhì)上看，均是面磚搭配涂料，外立面形象、檔次較高。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 陽(yáng)臺(tái)設(shè)臵 外立面材質(zhì) 1 尚書(shū)房 多層 中式風(fēng)格 封閉 面磚、涂料 2 福星苑 多層、小高層 中式風(fēng)格 封閉 面磚、涂料 3 凱威觀湖 花園洋房、別墅 中式風(fēng)格 封閉、半封閉 面磚、涂料 4 艾依水郡 別墅、多層洋房、小高層 新中式風(fēng)格 封閉、半封閉 面磚、涂料 5 碧水藍(lán)天 多層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 封閉 面磚、涂料 6 正豐香格里 多層、小高層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 封閉、半封閉 面磚、涂料 7 森林半島 多層、小高層、高層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 封閉、半封閉 面磚、涂料 8 頤和城府 花園洋房、闊景華宅、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅 法式地中海風(fēng)情 封閉、半封閉 面磚、涂料 9 中房高爾夫 多層、小高層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 封閉、半封閉 面磚、涂料 10 陶然水岸 花園洋房、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅 歐式風(fēng)格 封閉、半封閉 面磚、涂料 競(jìng)品建筑設(shè)計(jì)分析 競(jìng)品市場(chǎng)專項(xiàng)研究 —— 競(jìng)品市場(chǎng)總結(jié) 109 競(jìng)品項(xiàng)目主力及熱銷(xiāo)戶型分析 熱銷(xiāo)戶型 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 居室 面積（平米） 1 凱威觀湖 三居、四居 140－ 160 2 尚書(shū)房 兩居、三居 100－ 120 3 福星苑 三居 120－ 150 4 碧水藍(lán)天 兩居、三居 100－ 120 5 正豐香格里 兩居、三居 100－ 120 6 艾依水郡 三居 100－ 150 7 頤和城府 三居 106－ 128 8 森林半島 三居 90－ 100 9 陶然水岸 三居、四居 120－ 150 10 中房高爾夫 三居、四居 150－ 180 面積區(qū)間比例表11%11%45%33%9 0 －1 0 0 1 0 0 －1 2 0 1 2 0 －1 5 0 1 5 0 －1 8 0目前市場(chǎng)中主力及熱銷(xiāo)的戶型主要有兩個(gè)區(qū)間， 100－ 120平米、 120－ 150平米的兩居和三居占 78％。 2. 競(jìng)品項(xiàng)目的潛在客群也將會(huì)成為本項(xiàng)目主要客群的一部分，因此本項(xiàng)目要以高端的產(chǎn)品、優(yōu)良的社區(qū)品質(zhì)以及開(kāi)發(fā)商品牌吸引這些客群前來(lái)購(gòu)房臵業(yè)。隨著客戶追求的不斷增加，精裝修高端住宅將成為提升自身產(chǎn)品附加值的重要條件。 ? 產(chǎn)品 1. 競(jìng)品項(xiàng)目容積率在 － ，建筑密度較低； 2. 主力戶型為 100－ 120平米的二居、三居和 120－ 150平米的三居； 3. 外立面多以現(xiàn)代或中式風(fēng)格為主，以面磚結(jié)合涂料做裝飾。 競(jìng)品市場(chǎng)小結(jié) 競(jìng)品市場(chǎng)專項(xiàng)研究 —— 競(jìng)品市場(chǎng)總結(jié) 112 項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖 項(xiàng)目位臵 上海路與鳳凰街交叉口東北角 項(xiàng)目占地 項(xiàng)目建面 項(xiàng)目類型 多層洋房（帶電梯）、聯(lián)排別墅、獨(dú)聯(lián)體 容積率 總戶數(shù) 1894 開(kāi)盤(pán)日期 未定 綠化率 ％ 車(chē)位配比 共 1409個(gè)車(chē)位，地上 247個(gè)，地下 1162個(gè) 物業(yè)費(fèi) 未定 裝修狀況 毛坯 主力戶型 多層 129145平米 認(rèn)購(gòu)價(jià)格區(qū)間 6000－ 7000元 /平米 銷(xiāo)售情況 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 凱威觀湖壹號(hào) 113 項(xiàng)目立面風(fēng)格 典型中式建筑風(fēng)格，外墻為白色和灰色陶土藝術(shù)磚，屋頂采用灰色仿竹材質(zhì)。 2. 規(guī)劃總包括一個(gè)獨(dú)立商業(yè)中心，提高項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)滿足社區(qū)客戶需求。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 1. 引入節(jié)能產(chǎn)品概念，打造氣候調(diào)節(jié)區(qū)為產(chǎn)品的最大亮點(diǎn)。 競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 凱威觀湖壹號(hào) 116 項(xiàng)目不足之處 ? 軟性服務(wù) 項(xiàng)目至今沒(méi)有正式售樓部，臨時(shí)接待處稍顯凌亂 競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 凱威觀湖壹號(hào) 117 項(xiàng)目位臵 上海路與鳳凰街交叉口東南角 項(xiàng)目占地 項(xiàng)目建面 23萬(wàn)平米 項(xiàng)目類型 多層洋房、小高層 容積率 總戶數(shù) 5000 開(kāi)盤(pán)日期 綠化率 40％ 物業(yè)費(fèi) 裝修狀況 毛坯 主力戶型 多層 110 目前均價(jià) 5500元 /平米 銷(xiāo)售情況 三期強(qiáng)銷(xiāo)售期 項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖 項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 福星苑 118 項(xiàng)目立面風(fēng)格 競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 福星苑 坡屋頂，仿瓦材質(zhì)（藍(lán)色） 窗的設(shè)計(jì)加入中式文化符號(hào) 灰、白陶土藝術(shù)磚貼面 項(xiàng)目立面為中式風(fēng)格，通過(guò)立面色彩以及中式建筑符號(hào)的設(shè)計(jì)，能夠體現(xiàn)一定的中式建筑風(fēng)格。 三期多層產(chǎn)品配比%%0%100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 1 8 0 ㎡以上120 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 福星苑 規(guī)劃方面 ，從多層逐步過(guò)渡到小高層產(chǎn)品，不影響產(chǎn)品采光。 戶型配比 項(xiàng)目戶型以 120－ 150平米三室兩廳兩衛(wèi)為主力，配以部分 100120平米戶型， 180平米以上四居，從銷(xiāo)售情況來(lái)看市場(chǎng)認(rèn)可度較高。 121 項(xiàng)目不足之處 競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 福星苑 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ，缺少創(chuàng)新元素。 園林設(shè)計(jì) 項(xiàng)目戶型以 120－ 150平米三室兩廳兩衛(wèi)為主力，配以部分 100120平米戶型， 180平米以上四居，從銷(xiāo)售情況來(lái)看市場(chǎng)認(rèn)可度較高。 ，缺少中式曲徑通幽的意境。 森林公園圖片 競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 森林半島 124 項(xiàng)目立面風(fēng)格 項(xiàng)目的整體建筑立面屬于現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，外墻為涂料和貼磚。 一期產(chǎn)品 多層產(chǎn)品 小高層 戶型 三居 四居 四居 戶型套數(shù)配比 60% 40% 100 % 戶型套數(shù) 約 294套 約 196套 約 144套 面積區(qū)間 90－ 100㎡ 150－ 160㎡ 160 ㎡ 競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 森林半島 126 多層產(chǎn)品戶型分析 競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 森林半島 贈(zèng)送面積 按半面積計(jì)算 全部贈(zèng)送 負(fù)一層 一層 此戶型采用下沉式躍層的形式，負(fù)一層贈(zèng)送下沉式花園和門(mén)廊，產(chǎn)權(quán)面積 160㎡ ，實(shí)際使用面積達(dá)到 180㎡ 左右 戶型一 ： 底躍 127 多層產(chǎn)品戶型分析 競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 森林半島 空中院館 一步陽(yáng)臺(tái) 戶型二 平層 贈(zèng)送面積 按半面積計(jì)算 此戶型是典型的空中院館設(shè)計(jì)，產(chǎn)權(quán)面積 93㎡ ，總贈(zèng)送面積約 ㎡ ，實(shí)際使用面積達(dá)到 100㎡ 128 競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 森林半島 多層產(chǎn)品戶型分析 戶型三：頂躍 一層 二層 贈(zèng)送面積 按半面積計(jì)算 全部贈(zèng)送 此戶型采用挑空設(shè)計(jì)，驗(yàn)收后在制作夾層，二層空間全部贈(zèng)送，產(chǎn)權(quán)面積 93㎡ ，實(shí)際使用面積可達(dá)到 160㎡ 129 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 規(guī)劃方面 項(xiàng)目規(guī)劃充分發(fā)揮了森林公園的景觀優(yōu)勢(shì)和整體的資源優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 90平米的戶型引入了可變空間的設(shè)計(jì)，平層通過(guò)贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)大使用空間，底躍采用贈(zèng)送下沉式花園和門(mén)廊，上躍采用挑空設(shè)計(jì)，樓上空間全部贈(zèng)送來(lái)擴(kuò)大使用面積，增加產(chǎn)品附加值。 2. 起居室設(shè)計(jì)較為局促，使用較為不便 3. 項(xiàng)目全部采用天熱氣壁掛爐采暖設(shè)計(jì)，采暖成本較高 130 項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度 1. 該項(xiàng)目從今年 8月份開(kāi)始蓄客 ， 預(yù)計(jì) 11月 15日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 ， 目前蓄客 90組左右； 2. 售樓部目前來(lái)訪量較高 ， 周三－周日平均來(lái)訪量較多 ， 平均每天 15－ 25組客戶 。 競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 森林半島 131 1. 項(xiàng)目位于寶湖路以南 ， 唐徠渠以西 ， 南鄰艾依河 ， 西側(cè)為規(guī)劃路 ， 占地 。 2. 項(xiàng)目總戶數(shù)約 8900戶 ， 居住總?cè)藬?shù)約 。 項(xiàng)目概要 項(xiàng)目類型 多層洋房、小高層、高層 容積率 綠化率 % 車(chē)位配比 1: 主力戶型 89－ 90㎡ ； 110150 ㎡ 部分?jǐn)?shù)據(jù) 競(jìng)品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 魯銀城市公元 132 外立面 外立面為簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格 ， 突出立面的現(xiàn)代感和立體感 。 2. 景觀規(guī)劃與交通流線相呼應(yīng)，分別在三個(gè)出入口的交通樞紐處設(shè)計(jì)景觀點(diǎn)，并且以曲線道路相連，將整體社區(qū)景觀連接成為一個(gè)整體。 項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖 競(jìng)品