【文章內(nèi)容簡介】 時兼顧一定的居住功能； ?可共享的市場信息平臺， 方便產(chǎn)品成果的發(fā)布和獲得市場信息； ?開放的市場交易平臺， 便于將產(chǎn)品推廣迅速推向市場終端 ?有為研發(fā)人員提供 生活居住、休閑娛樂場所 ； ?政府在一定程度上的主導(dǎo)，鼓勵企業(yè)間共享研發(fā)成果，降低研發(fā)風(fēng)險； ?產(chǎn)品需求： 35 創(chuàng)新型中小企業(yè)客戶 —— 項目發(fā)展的專業(yè)會展、工業(yè)設(shè)計等產(chǎn)業(yè)功能以廣泛滲透到產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)，是產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展進(jìn)程中的必然產(chǎn)物，項目當(dāng)前階段的發(fā)展重點(diǎn)在于引入此類功能提升整個地區(qū)活力和生長力。 會展會議產(chǎn)品需求 會展業(yè) 商貿(mào)會展功能 會議配套功能 酒店、餐飲等延伸功能 工業(yè)設(shè)計產(chǎn)品需求 工業(yè)設(shè)計 1 2 3 4 會議展示功能 創(chuàng)意辦公功能 特色酒店功能 產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)功能 36 配套服務(wù)型企業(yè)客戶 —— 伴隨著地區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模效應(yīng)的顯現(xiàn)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力的擴(kuò)大，以及企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大和發(fā)展成熟度的提升，將吸引相關(guān)配套服務(wù)型企業(yè)客戶入駐，為項目主體企業(yè)提供金融服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、咨詢服務(wù)、人事服務(wù)等功能 金融服務(wù) 銷售 售服 技術(shù)服務(wù) 配套功 能外包 咨詢服務(wù) 人事 ?交通的便捷性： 與企業(yè)生產(chǎn)和制造功能接近或交通便利； ?產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)： 產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)轉(zhuǎn)移功能較為集中的區(qū)域； ?潛在的市場機(jī)會： 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域不僅集聚了供應(yīng)商，而且集聚了客商，一個集聚區(qū)本身一個規(guī)模很大的市場 ?高品質(zhì)的辦公居住環(huán)境： 利于管理人員高效的工作 ?便宜的物業(yè)價格或租金： 有效的降低企業(yè)管理成本； ?政策上的優(yōu)惠： 政府在金融、勞動用功以及審批服務(wù)上面的支持 ?需求要點(diǎn) 37 s 總結(jié) 支撐型企業(yè)客戶特征總結(jié) 會展 工業(yè)設(shè)計 配套服務(wù)功能 貿(mào)易物流 關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)品需求點(diǎn)： ?智能化辦公樓 ?創(chuàng)意型辦公樓 ?標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)樓 ?會議酒店設(shè)施 ?彈性化的商務(wù)公寓 ?完善的商務(wù)休閑配套 。 ?配套服務(wù)型企業(yè) 客戶來源： 跟隨企業(yè)集聚進(jìn)駐的服務(wù)型企業(yè) 需求價值點(diǎn)： 成規(guī)模的企業(yè)集聚、交通便捷、低租金的辦公樓、市場發(fā)展?jié)摿? 行業(yè)： 金融服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、人事服務(wù) ?創(chuàng)新型中小企業(yè) 客戶來源： 跟隨行業(yè)龍頭企業(yè)引入衍生企業(yè)、原有企業(yè)改造升級、新生企業(yè) 需求價值點(diǎn)： 靠近行業(yè)龍頭企業(yè)的集聚區(qū)域、區(qū)位優(yōu)越、交通便捷、彈性的辦公樓配套設(shè)施、優(yōu)惠產(chǎn)業(yè)政策等 行業(yè)： 物流、會展、工業(yè)設(shè)計 創(chuàng)新示范的動力引擎 便捷完善的城市配套 舒適開放的工作環(huán)境 …… 內(nèi)部保留 外部導(dǎo)入 38 從區(qū)位和未來發(fā)展?jié)摿ι峡?，本區(qū)未來將承接來自內(nèi)部由產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)駐人口帶來的剛性客戶和來自外部其它地區(qū)的價值導(dǎo)向客戶。 ?戰(zhàn)略伙伴型客戶 ?支撐型企業(yè)客戶 ?城市居住型客戶 核心客戶 桃浦園區(qū)剛性客戶 表現(xiàn)為：在桃浦園區(qū)上班的人員、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)者，周邊拆遷客戶 目的：解決剛性居住需求 特征：總價承受能差別較大，但都有滿足其居住功能要求 價值導(dǎo)向型客戶 表現(xiàn)為：投資型客戶、追求居住環(huán)境性價比的類中高檔物業(yè)客戶 目的：從長遠(yuǎn)角度考慮自住 特征：從價值投資角度對總價敏感，經(jīng)濟(jì)承受能力有彈性，通過高品質(zhì)展示能提高其價值認(rèn)知 重要客戶 啟動區(qū)客戶除解決桃浦園區(qū)剛性客戶需求，還會吸引周邊范圍內(nèi)價值導(dǎo)向型客戶以及本區(qū)未來看好的本地客戶，是客戶群體中注重價值投資，購買未來的這部分群體 39 區(qū)域掃描 —— 項目處在市中心區(qū)外環(huán)線內(nèi)，現(xiàn)狀周邊主要為物流園區(qū)、商務(wù)功能區(qū)以及低端的居住小區(qū)，整體的居住物業(yè)檔次較低，未來的中高端居住物業(yè)發(fā)展存在較大空間。 居住區(qū) 居住區(qū) 啟動區(qū) 桃浦新村 （居住區(qū)） 未來島物流園 同濟(jì)滬西校區(qū) 李子園商務(wù)區(qū) 西北物流園 工業(yè)園 ?區(qū)內(nèi)大量分布制造企業(yè)、物流企業(yè)，啟動區(qū)西側(cè)被工業(yè)區(qū)包圍 ?項目距離周邊居住區(qū)較遠(yuǎn)，且存在鐵路等交通線路阻隔 ?項目周邊交通和生活配套匱乏，交通出行不便 ?項目周邊居住物業(yè)整體檔次較低、高端物業(yè)尚未開發(fā) 周邊物業(yè)類型分析 40 前景分析 —— 項目應(yīng)憑借其后發(fā)優(yōu)勢，作為未來市場的焦點(diǎn)，增吸引著全市及周邊客戶 項目再開發(fā)將帶來區(qū)域價值整體提升，將深深地影響客戶結(jié)構(gòu)與置業(yè)動機(jī) ? 外環(huán)內(nèi)房價高起，中心城區(qū)客戶進(jìn)一步外溢，項目的再開發(fā)會重新評估其區(qū)位價值，通過交通和配套能吸引其他區(qū)域特別是中心城區(qū)客戶 ? 交通便捷性和投資價值是決定各板塊的外區(qū)域客戶要素，項目區(qū)的交通預(yù)計能得到極大改善，進(jìn)而提升其區(qū)域內(nèi)價值 ? 啟動區(qū)開發(fā)帶來拆遷客戶，周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來工作緣客戶，將出現(xiàn)少量私營業(yè)主和高端客戶需求 內(nèi)環(huán)內(nèi) 均價 24727元 /m2 內(nèi)中環(huán) 均價 11321元 /m2 中外環(huán) 均價 9529元 /m2 外郊環(huán) 均價 6891元 /m2 中心城區(qū) 41 客戶層次 —— 根據(jù)現(xiàn)狀中高端物業(yè)不足，良好的發(fā)展前景以及整體剛性需求強(qiáng)的特點(diǎn)，結(jié)合本項目條件，居住需求性目標(biāo)客戶應(yīng)分為三個層次 我們的目標(biāo)客戶在哪里？ 普通公寓 人才公寓 財富階層 (企業(yè)高層客戶 ) 中產(chǎn)階層 (高級員工 ) 工薪階層、白領(lǐng) 龍頭企業(yè) 中 層管理層 中型企業(yè)中 高級管理 層 小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)者客戶 郊區(qū)生活向往型客戶 物業(yè)價值投 資者 高級科研人員 市中心價格外溢型客戶 本地居民 附近工作緣 型 客戶來源 SOHO 商務(wù)公寓 酒店式公寓 42 財富階層 /企業(yè)高層： 追求高品質(zhì)、卓越的環(huán)境和服務(wù) 價值取向 置業(yè)動機(jī)與選擇標(biāo)準(zhǔn) 日?；顒? ?有支付能力，但只選擇適合自己的產(chǎn)品 ?注重生活，追求享受 ?重視家庭和親情 ?相對理性，有一定的投資意向 需求特征 客戶 掃描 ?看中物業(yè)的稀缺性和產(chǎn)品創(chuàng)新特征 ?重視周邊環(huán)境，注重健康 ?非?？粗匚飿I(yè)服務(wù)，不太在意為之付出的價格 ?經(jīng)常出入高檔酒店及休閑娛樂場所 ?買車、買房追求大眾知名的品牌 ?有特定生活圈子，更喜歡和圈子以內(nèi)的人交往 ?隨個人喜好購房，多次置業(yè) ?喜歡有多處居所，可以隨意居住 ?重視物業(yè)的外在品質(zhì)表現(xiàn) ?把物業(yè)視為長期資產(chǎn) 43 中產(chǎn)階層 /高級員工： 對城市的依賴性強(qiáng)，注重生活時尚 價值取向 置業(yè)動機(jī)與選擇標(biāo)準(zhǔn) 日?；顒? ?追求更上層的生活 ?希望能獲得事業(yè)成功的肯定 ?重視家庭，重視親情 ?有從眾心理，容易受朋友的影響 ?購買常住的居所，因而重視生活的便利性 ?傾向群居，選擇較大規(guī)模的社區(qū) ?對園林和配套要求高 ?經(jīng)常同家人一起活動 ?喜歡和朋友小聚，一起打牌、打麻將 ?熱衷于休閑娛樂活動 需求特征 ?承受總價有限制 ?需要居家型的物業(yè) ?看重居住環(huán)境和藝術(shù)品位 客戶 掃描 44 工薪階層 /白領(lǐng)：購買力一般、看中性價比、注重生活便利 價值取向 置業(yè)動機(jī)與選擇標(biāo)準(zhǔn) 日?；顒? ?以長樂為事業(yè)重心 ?有支付能力不足，只求佳性價比 ?生活低調(diào)，不好面子，攀比心理弱 需求特征 客戶 掃描 ?看中物業(yè)的地段價值和產(chǎn)品性價比； ?重視生活的便利性， ?非?？粗匚飿I(yè)服務(wù)，但在意為之付出的價格 ?家庭結(jié)構(gòu)人口簡單，通常為兩口之家 ?平時喜歡打牌、打麻將等 ?有特定生活圈子，喜歡和圈子以內(nèi)的人交往 ?對居住環(huán)境有一定要求 ?居住同時照顧到生活方便，離生活圈不能太遠(yuǎn) ?重視居住環(huán)境，重視物業(yè)的品質(zhì)價值 45 本項目客戶將是多元化的， 戰(zhàn)略伙伴型 +支撐型企業(yè) +城市居住型客戶， 三者相互吸引，但功能獨(dú)立 客戶分析總結(jié) 客戶分類 支撐型企業(yè)客戶 戰(zhàn)略伙伴型客戶 2 城市居住型客戶 3 ?行業(yè)龍頭企業(yè) ?行業(yè)高級中間機(jī)構(gòu) ?創(chuàng)新型中小企業(yè) ?配套服務(wù)型企業(yè) 1 現(xiàn)狀已有的與目標(biāo)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的龍頭企業(yè) 客戶來源 新招商引入的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)行業(yè)龍頭企業(yè) 跟隨行業(yè)龍頭企業(yè)衍生出來企業(yè) 本地現(xiàn)有的中小型創(chuàng)新企業(yè) 創(chuàng)新示范的動力引擎 舒適開放的工作環(huán)境 自由時尚的居住享受 …… 內(nèi)部：為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供配套的居住客戶 跟隨企業(yè)集聚進(jìn)駐的服務(wù)型企業(yè) 外部：以項目發(fā)展帶來回報的價值導(dǎo)向客戶 ★ ★ ● ▲ ● ★ 目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的高級行業(yè)協(xié)會 地區(qū)重要商會、國際商會 ★ ● ▲ ★ 核心客戶 ● 重要客戶 ▲ 偶得客戶 基于客戶導(dǎo)向產(chǎn)品設(shè)計 現(xiàn)有科研機(jī)構(gòu) ★ 新生的創(chuàng)新型中小企業(yè) ● 46 啟動區(qū)產(chǎn)品發(fā)展建議 三 47 商務(wù)配套 （ UED） VS 商貿(mào)辦公 (ROD) ?五星級酒店 ， 樹立區(qū)域形象 ?shopping mall， 完善啟動區(qū)商業(yè)氛圍 ?公寓建設(shè) ， 增添居住功能 ， 促進(jìn)區(qū)域招商引資 ? 總部基地 —— 低密度辦公 ? 商貿(mào)物流 —— 多層辦公 ?技術(shù)服務(wù) —— 集約式辦公 182。 科技 182。 生態(tài) 182。 產(chǎn)業(yè)符號 RRecreational OOffice DDistrict 182。 活力 182。 生態(tài) 182。 城市符號 UUrban EEcology DDistrict 48 相對獨(dú)立 〃 自由分割 〃 多樣結(jié)構(gòu) 商務(wù)別墅，啟動區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品，品質(zhì)主體 商務(wù) — 總部型辦公 49 企業(yè)總部 —— 區(qū)域的核心產(chǎn)業(yè)區(qū)域，利用低密度、高綠化的OFFICE風(fēng)景花園、完善的配套服務(wù)吸引大中型企業(yè)總部進(jìn)駐，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)層次 客戶定位：區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)大中型企業(yè)管理總部和外部招入企業(yè)總部 商務(wù) — 總部型辦公 50 中邦 moho商務(wù)別墅在外立面的表現(xiàn)上，采用公建化外立面風(fēng)格，利用玻璃、石材兩種不同材質(zhì)，形成錯層的百變空間 自然石材： ?簡潔與質(zhì)感 ?沉重和輕質(zhì) ?脆弱與堅實 動感玻璃： ?基本上沒有水泥或磚墻，只用鋼架，四面外墻面積有 80％都是玻璃，促使空間更顯舒適自在 ?用磨砂玻璃作室內(nèi)隔斷，既節(jié)省室內(nèi)空間，又顯得富麗堂皇。 ?用透光玻璃裝飾的室內(nèi)過道窗，透出淡淡的纖細(xì)柔光。 ?用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斕，較高的反射率將建筑物周圍的景觀反射在建筑物上，可謂景中有景。 商務(wù)別墅區(qū) 商務(wù)會所 案例借鑒 1 51 空間設(shè)計上利用幾何學(xué)中周長相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務(wù)空間，同時為了滿足居住需求注重生活空間的利用，并且附送大量面積 創(chuàng)造“立方 城”概念出發(fā)點(diǎn)： ?利用幾何學(xué)中周長相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務(wù)空間 ?戶型設(shè)計上，采用裂層設(shè)計，田字結(jié)構(gòu)，自由組合 ?創(chuàng)造出 屋頂花園，小進(jìn)深的陽臺和大面積的露臺，陽光室 等功能空間，一方面在外立面區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅另一方面又兼顧采光和贈送面積。 ?采用躍層便于同一單元各層之間南北方向轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)戶型縱向分割。 案例借鑒 1 52 虹橋商務(wù)別墅，戶型設(shè)計巧妙的解決了入口，室內(nèi)空間的轉(zhuǎn)換，衛(wèi)生間，交通面積及贈送面積等問題 戶型 A: 617平米 (地下室面積 164平米 ) 戶型 B612平米（地下室面積 164） ?入口 預(yù)留接待停留空間，實用氣派 ?建筑結(jié)構(gòu)為品字形交錯，中間交錯部位為樓梯以及交通空間，將產(chǎn)品分割為兩個面積較大的部分，客戶可以將之按照用途進(jìn)行分割， 使用靈活 ?將衛(wèi)生間設(shè)置在品字形交接處 ，一是不破壞整體建筑內(nèi)部方正空間，二是衛(wèi)生間，浴室的使用舒適度，采光，通風(fēng)以及景觀都得到較好的改善 ?地下室空間 占到整體面積的 1/3左右，贈送面積大 ?玻璃幕墻 在建筑上的應(yīng)用面積較大 入口 入口 整體結(jié)構(gòu) 整體結(jié)構(gòu) 衛(wèi)生間 衛(wèi)生間 玻璃幕墻 玻璃幕墻 案例借鑒 2 53 案例總結(jié)：總部經(jīng)濟(jì)園商務(wù)別墅的 KPI體系 商務(wù)別墅 組團(tuán)布局、獨(dú)棟設(shè)計 公建性、個性化的立面造型 宜商宜住的空間設(shè)計 生態(tài)園林化的社區(qū)環(huán)境 完善的生活配套和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng) 案例借鑒 54 組團(tuán)布局、獨(dú)棟設(shè)計 ?建筑基地的面積在 500平米 800/棟左右，可以通過幾棟建筑圍合一個集中的組團(tuán)開放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時仍保證一定面積的室外空間； 布局設(shè)計 55 公建性、個性化的立面造型 ? 在建筑形態(tài)上， 維持較為方正的外形，增強(qiáng)公建感和商務(wù)性，便于報批通過 ? 在外立面的表現(xiàn)上， 采用玻璃、石材兩種不同材質(zhì)，將玻璃的通透與石材的質(zhì)樸完美結(jié)合，在石