上海佳銘九亭別墅項目定位及產(chǎn)品價值評估提報_77頁(編輯修改稿)
2025-02-05 10:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 萬總價段去化最佳整體市場750－ 1000萬元 500－ 1200萬元小獨棟市場機會點 機會點機會點本案的最佳定位應(yīng)該是總價在 750－ 1000萬元主力面積段 240330平米的小獨棟別墅從市場看本項目定位項目定位? 背景分析? 市場分析? 客源分析小獨棟別墅客源 —— 區(qū)域分布客源城市性相對普通別墅更強，主力客源來自市區(qū)和西區(qū)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)小獨棟別墅客源 —— 層次結(jié)構(gòu)私營業(yè)主、大企業(yè)高管、主管占主要比例，但私營業(yè)主相對普通獨棟比例較少，企業(yè)主管、高管相對比例較多小獨棟別墅客源 —— 年齡層次3545歲為主力客源年齡，相對普通獨棟客源年齡較輕小獨棟別墅客源 —— 購房目的自住比例較高，且以第一居所為主，與普通獨棟作為第二居所較多形成較大區(qū)別九亭別墅客源綜述? 區(qū)域目前別墅客源主要有三類：? 來自市區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)的中高層管理 —— 占 50%? 本地或周邊的小型企業(yè)私營業(yè)主 —— 占 30%? 上海人養(yǎng)老 —— 占 15%? 但受區(qū)域高端物業(yè)缺乏影響，目前客源預(yù)算普遍較低，聯(lián)排在 250350萬，獨棟在 400500萬客源表現(xiàn)出較強的城市性，以第一居所為主區(qū)域客源有潛在升級要求客源分析總結(jié)? 九亭目前別墅客源與競爭市場小獨棟別墅客源具有較大的相似性：客源分布區(qū)域具有較強城市性，私營業(yè)主、企業(yè)高管、主管比例相對更高，客源年齡層次相對較低，且以第一居所為主要購房目的我們的客源構(gòu)成遠海系：遠海系： 歐美背景的海外人士，別墅歐美背景的海外人士，別墅 1200萬以上萬以上白一系：白一系： 白領(lǐng)首次置業(yè)別墅，經(jīng)濟型別墅白領(lǐng)首次置業(yè)別墅，經(jīng)濟型別墅神龍系：神龍系： 頂層購房人士，別墅頂層購房人士，別墅 2023萬以上萬以上近海系：近海系： 日韓、東南亞、港臺人士，別墅日韓、東南亞、港臺人士，別墅 1000萬以上萬以上本金系：本金系： 本土的多金的成功人士，別墅本土的多金的成功人士，別墅 800萬以上萬以上少成系：少成系： 年輕私營業(yè)主專業(yè)人士，別墅年輕私營業(yè)主專業(yè)人士，別墅 800萬以上萬以上白二系：白二系： 白領(lǐng)二次置業(yè)別墅，別墅白領(lǐng)二次置業(yè)別墅，別墅 500萬以上萬以上我們的客源分布長寧 30%徐匯 15%黃靜盧 15%閔行工業(yè)區(qū) 5%松江工業(yè)區(qū) 10%漕河涇 10%項目定位總結(jié)從區(qū)位上看： 本項目是西區(qū)別墅中城市屬性最強的絕版純小獨棟城市別墅從市場競爭上看： 240330平米面積段， 7501000萬總價段的小獨棟別墅市場具有良好的可操作性、獲利能力和風險抵抗力從客源上看： 市區(qū)和西區(qū)為主的遠海系、近海系、本金系、少成系客源構(gòu)成本項目打造高端小獨棟城市別墅的客源基礎(chǔ)本項目具備打造西區(qū)最高端純小獨棟別墅的前提條件項目整體定位以私企業(yè)主、企業(yè)高管、主管為主力客源的西區(qū)別墅板塊城市屬性最強的絕版的、最高端的純小獨棟城市別墅產(chǎn)品建議我們做什么樣的小獨棟別墅產(chǎn)品？1 風格：跳脫區(qū)域市場，賦予項目尊貴、城市感2 庭院：賦予項目更私密、更尊貴、更具變化的內(nèi)居住環(huán)境3 規(guī)劃：以 路網(wǎng)和景觀彌補高建筑密度不足4 面積配比：更貼近市場最佳配置5 其它建議建議內(nèi)容立面風格 —— 競爭市場沁風雅涇軒大華云庭 復(fù)地北橋城伊莎士花園佘山 3號立面風格 —— 競爭市場綠地國際山莊觀庭南郊別墅圣得莊園立面風格 —— 建議原則項目名稱 風格沁風雅涇軒 新亞洲大華云庭 后現(xiàn)代觀庭 賴特草原建筑綠地國際山莊 賴特流水別墅佘山 3號 北美伊莎士花園 英式南郊別墅 北美圣得莊園 西班牙復(fù)地北橋城 荷蘭 De Stijl北美、現(xiàn)代風格占市場絕對主力，本項目既要擺脫市場成熟同質(zhì)風格，又須符合目標客源的審美偏好，同時要滿足城市別墅的調(diào)性打造原滋原味的英倫 Tudor建筑 Tudor：英國 “ 都鐸式 ” 建筑選擇 Tudor建筑的原因n 英式城市深處的最高級別別墅n 古樸典雅，經(jīng)得起時間的洗禮n 再現(xiàn)英倫貴族文化n 建筑界公認的最親切宜居的建筑風格立面風格 —— 建議都鐸式外部典型特征n外立面使用天然石材和仿石涂料n尖塔形斜屋頂n裝飾性煙囪帽n一層或多層橫斷墻面，多露臺n裝飾性的抹灰木架和長排窗戶，菱形小玻璃高窗現(xiàn)代手法演譯英倫 Tudor建筑不是一味復(fù)制，而是對傳統(tǒng) Tudor風格改良保留 Tudor原有韻味，卻不失建筑的時代感立面風格 —— 建議 1打造最純粹最具英倫貴族文化的經(jīng)典建筑形象立面風格 —— 建議 21 風格：跳脫區(qū)域市場，賦予項目尊貴、城市感2 庭院：賦予項目更私密、更尊貴、更具變化的內(nèi)居住環(huán)境3 規(guī)劃：以 路網(wǎng)和景觀彌補高建筑密度不足4 面積配比：更貼近市場最佳配置5 其它建議建議內(nèi)容庭院 —— 建議原則 1周邊高層群與別墅高私密性之間的矛盾中大九里德高層群自身高層群英倫風尚高層群摩卡小鎮(zhèn)高層群庭院 —— 建議原則 2板塊 項目名稱 花園徐涇 沁風雅涇軒 744大華云庭 200300觀庭 400600趙巷 綠地國際山莊 600700精裝修佘山 佘山 3號 600左右新橋 伊莎士花園 3006
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