【文章內(nèi)容簡介】 路以北、方松公路以西、泗陳公路以南的佘山度假區(qū)內(nèi)，萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已悄悄地購置了土地，——上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。由于所處地段珍貴，所以規(guī)劃中的別墅項(xiàng)目多為高檔、豪華型別墅，一般具有山水環(huán)境好、容積率非常低、綠化率水花率高、花園面積大、單棟占地面積大等特點(diǎn)。如，“上海紫園”分為西區(qū)、東區(qū)兩個(gè)區(qū)域，西區(qū)為西佘山南面約1300畝土地；東區(qū)包括月湖邊的2500畝土地。首期開發(fā)西佘山別墅建筑面積為18400平方米、容積率0．17綠化率71．57％，共建2－3層別墅160棟左右，每棟別墅平均擁有土地面積5畝以上。“月湖莊園”背依西佘山，懷擁56萬平方米的月牙湖更是以0。16的低容積率刷新了紀(jì)錄。松江新橋（莘閔園區(qū)）新橋位于松江區(qū)的東側(cè)，與閔行區(qū)相鄰。滬杭高速穿過鎮(zhèn)內(nèi)。新橋的別墅區(qū)集中在新橋北部、滬杭高速以東，靠近閔行區(qū)一側(cè)，也即新閔園區(qū)。從95年開始，新閔園區(qū)成為別墅園區(qū)的熱點(diǎn)，到2000年為止，新閔園區(qū)共占地7,135畝土地，已開發(fā)土地3,368畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。其價(jià)格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。到目前為止，共有16家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開發(fā)。主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、同潤別莊、云間水莊、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠(yuǎn)，又與佘山風(fēng)景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。滬松公路從上至下穿過泗涇和洞泗，麗茵別墅和頤景園孤零零地站在泗涇靠近滬松公路一側(cè)。2001年，泗涇靠近佘山處，出現(xiàn)了云頂別墅，由于位置靠邊，所以云頂別墅并未改變泗涇乃至洞泗的別墅格局。洞泗方面，由于靠近松江新城和松江大學(xué)城，又有花橋現(xiàn)代化農(nóng)莊建成，在將來，該板塊可能發(fā)展成一個(gè)別墅熱點(diǎn)。但很大程度取決于該區(qū)域的路政完整情況。二、水景別墅上海地處平原，缺少山體，除了佘山等少數(shù)地塊之外，大多區(qū)域的別墅無“山”戲可唱。而“山水”歷來又是別墅的重頭戲。無奈。上海別墅開發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風(fēng)靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。據(jù)統(tǒng)計(jì)，滬上23%的別墅以水景為主賣點(diǎn)，%之高，%，幾近半數(shù)。運(yùn)氣好的依湖傍河，運(yùn)氣差的也要引河、挖湖、造灣。上海部分水景別墅：楓丹白露別墅70%別墅依水而建,親水空間零距離佘山銀湖別墅帝濤灣 自然山水東方夏威夷,3000米人工河道云間水莊南臨磚心河,西面西沙港,小區(qū)內(nèi)人工河與自然河相通,區(qū)內(nèi)順?biāo)炱萝扒f明珠淀浦河麗水華庭理想墅 麗水,水景主要集中在北部和西部陽光愛琴海,與外圍活水相通威尼斯花園淀山湖九洲大唐花園水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州三盛頤景園人工湖怡景湖20多畝虹山半島西郊莊園5片自然湖串聯(lián)18個(gè)形態(tài)各異的島嶼綠洲比華利天然水系和魚塘,一期2萬方人工湖\【第四章產(chǎn)品基地研究】一、地理位置及交通狀況地理位置本案地處遠(yuǎn)期規(guī)劃60平方公里、50萬人口的松江新城北部，屬洞涇鎮(zhèn)，距徐家匯不到半小時(shí)的車程。總基地面積1600畝，第一批開發(fā)304畝。項(xiàng)目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地310公頃的松江大學(xué)城(5分鐘車程)和占地114公頃的十字中央綠地，南向松江新城。本地塊距離松江傳統(tǒng)別墅區(qū)九亭、新橋較遠(yuǎn)，距離市中心的距離也較相對較遠(yuǎn)，但由于松江新城和松江大學(xué)城的興建將為本案帶來極其重大的地利影響，隨著松江新城內(nèi)路政建設(shè)的推進(jìn)，本地塊將具備極大的升值潛力。交通狀況交通方面，本案的先天優(yōu)勢在于與該區(qū)域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒有道路與縱向的兩條馬路相通，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極度改善。規(guī)劃中的輕軌R4線經(jīng)過西側(cè)，并在附近有一個(gè)?？空?，將對本案的交通構(gòu)成一個(gè)有利的支撐。二、基地資源及周邊配套基地資源基地內(nèi)無坡，呈平地地貌。最大的資源是“水”：基地內(nèi)部橫向三條自然河流、縱向兩條自然河流橫縱交錯(cuò)，與基地西臨的通波塘夠成的基地豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。為本案發(fā)展水景特色提供了先決條件。基地西北角，一座長橋橫跨通波塘，也成為本基地特有的景觀資源。 中國最大的資料庫下載上海青青旅游世界（偉盟生態(tài)林）青青旅游世界與基地隔街（花辰公路）相望，是本基地周邊最大的配套，也是基地外部最大的資源。青青旅游世界位于松江城北6公里處，園區(qū)面積3600畝。中西式景點(diǎn)數(shù)十處。各類苗木280余種100萬余株，另有建筑面積近2萬平方米的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)技術(shù)展示中心。中心附屬客房、餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目，可供來賓參觀、討論及會務(wù)需要，還有供游客觀光休閑居住的小牧屋群等。 首先開放的景點(diǎn)有：苗木展示區(qū)、盆景長廊、日出花園、船模活動區(qū)、果園區(qū)、親水公園、沙灘、情人島、許愿池、紫長廊、草地、瀑布、休閑運(yùn)動區(qū)、民俗表演區(qū)，百米大道及展示中心等。本案可與青青旅游世界洽談合作事宜，以次增加本案的附加值。青青旅游世界為本案提供了發(fā)展生態(tài)屬性的可能。區(qū)內(nèi)部配套：本案的規(guī)模較大，可以通過內(nèi)部泛會所的建設(shè)解決大部分的生活配套，成為休閑、娛樂、餐飲的重要去處?！镜谖逭赂偁幏治觥恳弧⒏偁幍幕鶞?zhǔn)分析原則在開發(fā)前期，可以根據(jù)產(chǎn)品的已確立因素判定基準(zhǔn)競爭對象，并加以研究，為產(chǎn)品的定位和營銷模式提供客觀可行的依據(jù)。二、基準(zhǔn)參考別墅分析綠洲比華利位置明華路366號發(fā)展商翰陽(上海)城市建設(shè)發(fā)展有限公司建筑、景觀設(shè)計(jì)美國JY建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所基地面積m2 一期750畝\二期500 別墅面積m2 一期33193 綠化率 建筑風(fēng)格與面積意大利H式 NF西班牙式 NH北歐式 NC英國式 NG法國式 NB意大利式 北歐式A型 NE法國式 總套數(shù)一期356幢\二期220幢 物管費(fèi) 主力價(jià)格65009500 總價(jià)130260萬銷售情況一期剩二十幾套主要賣點(diǎn)及概念規(guī)模大\密度較低\私家花園大\歐美別墅風(fēng)格\大型生態(tài)社區(qū)\天然水系和魚塘云頂別墅位置泗涇鎮(zhèn)泗陳公路方泗公路交界口發(fā)展商上海富淘房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院景觀設(shè)計(jì)美國DND設(shè)計(jì)與開發(fā)有限公司營造承建上海開天集團(tuán)基地面積 18萬平方米 建筑風(fēng)格 簡潔現(xiàn)代建筑面積A型(三層) B型(二層) C(二層) D(三層) E(二層) F(三層)地上 m2 地下 m2 m2 m2 m2 m2 m2總套數(shù)一期66幢 會所 6000平方米主力總價(jià)160320萬元銷售情況一期開盤半年不到，50多幢預(yù)售主要賣點(diǎn)及概念高檔別墅山水\普羅旺斯的生活方式九洲大唐花園位置九亭滬松公路1789弄發(fā)展商上海森澤房地產(chǎn)有限公司設(shè)計(jì)師上海同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院/四川省建筑設(shè)計(jì)研究院建造商上海森洋美房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司基地面積15萬平方米水域面積 5萬平方米 綠化面積 6萬平方米建筑面積C型(三層) F型(三層) D(二層) 總套數(shù)首期35幢 會所 2000平方米主力總價(jià)38505880，120230萬/套物業(yè)管理銷售情況2001年5月開盤,半年去化65%主要賣點(diǎn)及概念水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州/都市水上自然村高水化率別墅區(qū)楓丹白露位置上海南匯華東大道188號（離上海野生動物園半公里）投資商上海愛建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展有限公司發(fā)展商上海愛凌置業(yè)有限公司行銷企劃上海燁隆房地產(chǎn)咨詢有限公司技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基地面積m2 建筑總面積m2 別墅m2 公建m2 建筑覆蓋率 容積率 綠化率 44620 40020 4600 % %建筑風(fēng)格 現(xiàn)代海派式現(xiàn)代西班牙式荷蘭鄉(xiāng)村式法國貴族式現(xiàn)代江南式萊特式面積396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 457m2現(xiàn)代上海式波特曼式德國現(xiàn)代式密斯式美國維多利亞式457m2 472m2 424m2 508m2 513m2總套數(shù)共51套，其中一期28套，二期23套。主力總價(jià)250350萬元銷售情況一期開盤一年左右，估計(jì)仍有35套未售出主要賣點(diǎn)及概念海派休閑文化，藝術(shù)氛圍備注概念炒作時(shí)強(qiáng)調(diào)水環(huán)境和超低容積率，重點(diǎn)宣傳休閑文化和藝術(shù)品位。在推廣過程中曾邀約一批上海藝術(shù)界知名人士就文化和藝術(shù)話題展開討論。玫瑰灣位置孫橋路202號（華夏路口） 發(fā)展商上海振川物業(yè)有限公司環(huán)境地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈\有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美產(chǎn)品形態(tài)由獨(dú)狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。建筑風(fēng)格和面積建筑外觀以紅色為基調(diào)獨(dú)立別墅295平方米 聯(lián)排 價(jià)格32003800元/平方米 會所面積 1600平方米開盤時(shí)間2001年11月銷售情況獨(dú)棟別墅已售完,目前銷售聯(lián)排別墅,總價(jià)在5080萬/套主要賣點(diǎn)及概念生態(tài)、自然：潔凈的空氣、新鮮的即食蔬菜瓜果、藍(lán)天碧水，沒有污染捷運(yùn)概念：外懷線、龍東大道、羅山路、浦東機(jī)場、南浦、楊浦大橋、地鐵2號線、磁懸浮列車備注外立面已完、2002年年底交房東方夏威夷位置上海滬南路5388弄 開發(fā)商廈門大洋集團(tuán)股份有限公司上海夏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率52萬(分三期開發(fā)) 13萬 65%建筑面積A B C D E G K 總套數(shù)共500幢獨(dú)立別墅,一期106戶主力總價(jià)130300萬元銷售情況一期預(yù)售率已達(dá)70%主要賣點(diǎn)及概念美國鄉(xiāng)村別墅/夏威夷生活(,3000米人工河道)備注一期2001年5月開盤,2002年6月交房虹山半島位置上海虹梅南路2121號發(fā)展商上海景洪房地產(chǎn)有限公司技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率212588 60000 55%建筑面積聯(lián)體206/207?？偺讛?shù)一期聯(lián)排26棟(104套),獨(dú)棟84套,另有少許雙拼。二期聯(lián)體二棟(8套),獨(dú)棟54棟價(jià)格一期均價(jià)6500元,二期均價(jià)7500元,剩余房源獨(dú)棟219萬,雙拼90萬銷售情況一期銷售95%以上主要賣點(diǎn)及概念備注一期200011開盤, 200112交房。二期20023開盤 200212交房淺水灣花園一期二期位置上海莘淞路990號發(fā)展商上海新世紀(jì)萬潤置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)華東建筑設(shè)計(jì)