【文章內(nèi)容簡介】 珠園 2層圓塔型會所。商鋪和車位價格未定， 9月底開盤定。嘉和陽光水岸 臨友誼大道商業(yè)街 ,主入口兩邊均連成一個整體美城清芷園臨友誼大道會建一小高層，地下商業(yè)， 2023平方米中心綠化廣場，會所臨友誼大道，三層鳳凰大廈無商業(yè)，底商裙樓，其中一座底商作為兒童醫(yī)院和婦幼保健院的門診部，無會所 商業(yè)在功能設(shè)定上既要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣 ,也要考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)和街區(qū)功能 .五 .規(guī)劃建議w 街區(qū)商業(yè)功能分析 :w 項目臨近武昌的老商業(yè)中心 ——司門口商圈 （中低檔服飾用品，休閑運動，飾物，零散街鋪，中華路餐飲娛樂為主）和現(xiàn)在武昌最興旺的商業(yè)中心 ——中南商圈 （中高檔集中型，百貨商場、通訊、音像書店為主）商業(yè)氣氛濃。w 地塊周邊，和平路和中山路沿線均 無大型主題商業(yè)或超市 ，除部分餐飲規(guī)模較大外。基本都為零散小臨街鋪面。行業(yè)主要為小型超市，雜貨店，低檔美容美發(fā)，汽車維修服務(wù)為主，功能性不強，為滿足最基本的家居生活的業(yè)態(tài)。五 .規(guī)劃建議w 分析本項目商業(yè)條件 :1. 地理位置 ——優(yōu)越，商圈邊，老城區(qū)，消費性強2. 周邊配套 ——齊全但仍有空白點3. 小區(qū)自身規(guī)模 ——具備一定規(guī)模和支撐力4. 輻射范圍內(nèi)的人流量 ——交通發(fā)達，人流量多，未來周邊樓盤聚集5. 項目定位檔次 ——中高，高 ——便利 +品位6. 業(yè)主的消費取向 ——健康便利居家 +高水準，高品位7. 物業(yè)自身類型 ——住宅，周邊具備商業(yè)，政治，金融貿(mào)易需求五 .規(guī)劃建議w 項目位置 ,規(guī)模 ,并不具備做大型綜合商業(yè)的可行性 .w 項目所 包裹地塊 目前的用途不明 ,有拍賣 ,做住宅 ,公建的等等可能性 ,但根據(jù)其兩面臨主干道 ,處于主干道交匯點的 ,規(guī)模偏小的特點 ,預(yù)計做大型綜合性商業(yè)的可能性較大 .w 根據(jù) 城開地塊 位置 ,地形 ,預(yù)計其不會做大體量的商業(yè) ,項目有可能成為聯(lián)系大型商業(yè)和城開項目 ,后期拆遷住宅項目的 聯(lián)系 點 .w 本項目商業(yè)有可能借助大型商業(yè)的 商業(yè)效應(yīng) ,依靠周邊大規(guī)模住宅群的 商業(yè)需求 ,實現(xiàn)更大的商業(yè)價值 .w商業(yè)功能定位 : 配套型商業(yè)五 .規(guī)劃建議w商業(yè)建議 : :w 建議主要設(shè)置在項目 和平大道的臨街面 .2.商業(yè)樓層 :建議 2層 :建議均價 10000元 /平方米 左右方案 1：大招商 +小銷售商業(yè)面積 :建議 6000平方米 左右商業(yè)業(yè)態(tài) :招商一家 4000平方米左右的主力店 (可引入綜合品牌超市 ,如萬家或特色消費品牌店如安利，屈臣士 )銷售 2023平方米的臨街商業(yè)品位走廊 .（但基本業(yè)態(tài)要控制，體現(xiàn)文化，品位）五 .規(guī)劃建議方案 2：小招商 +大銷售商業(yè)面積 :建議 4000平方米 左右商業(yè)業(yè)態(tài) :臨街特色商業(yè)街，主要以銷售為主，部分主題性行業(yè)招商，如書店等。方案 1方案 2初期收益小 風險小 大提升人氣提升銷售面積商業(yè)價值過多商業(yè)對檔次的影響后期持續(xù)招商風險初期收益大 風險大 小2層銷售困難后期業(yè)態(tài)難以控制，空置回款及時，面積適中五 .規(guī)劃建議w 售樓處 :w 建議將售樓處設(shè)于 臨入口處 ,集中綠化帶的休閑會所內(nèi) .w 售樓處色彩 .立面感覺與樓盤 整體主題 ,風格相協(xié)調(diào) ,視覺舒適感 ,沖擊力強w 功能分區(qū)：內(nèi)部分區(qū)包括：接待區(qū)、電子演示區(qū)、展示區(qū)（總體模型區(qū)、單體及建材示范區(qū)、廣告展板展示區(qū)）、簽約區(qū)、休閑廳、銷控及洽談區(qū)。 232。 功能分區(qū)明確，平面間隔需動靜分區(qū)、動線流暢、空間分明的規(guī)劃，同時考慮到項目開售引爆時，空間能容納大量客戶。232。 空間分隔可通過高差、不同材質(zhì)、不同顏色進行有效分割。232。 室內(nèi)的廣告包裝、指示系統(tǒng)等必須沿襲統(tǒng)一 VI。五 .規(guī)劃建議w主入口 :w 設(shè)置 入口廣場 ,將集中綠化帶納入規(guī)劃 ,進行展示 ,吸引客戶w 主入口廣場以 綠色植物和小型噴泉 為主題，綠色呼應(yīng)山景 ,水給人清新、雅致的感覺，能舒緩心情。w 將 樓盤名稱 的 小雕塑 嵌入廣場，增強標識性。w 注重 背景音樂及夜視 效果 五 .規(guī)劃建議w會所 :w 建議設(shè)立 新古典主義 雙會所w 品位休閑會所 (1200平方米 )——SPA，桑拿，主題觀景咖啡酒吧等娛樂休閑為主，前期作為售樓處。與入口綠化 ,入口廣場相結(jié)合 .w 運動會所 (2300平方米 )——羽毛球，乒乓球，桌球等運動設(shè)施?？膳c內(nèi)部水景 ,景觀軸相結(jié)合 .w 會所應(yīng)具備 對外經(jīng)營功能 ,彌補周邊現(xiàn)有樓盤空白 .利于會所后續(xù)經(jīng)營 .w其他可設(shè)置配套設(shè)施 :w 泳池w 網(wǎng)球場五 .規(guī)劃建議w規(guī)劃方案 1:商業(yè)w 自然形成的院落設(shè)計 ,流動的風和陽光 ,自然和諧 ,隨意舒適感的科學(xué)結(jié)構(gòu) .w 不同層次庭院移步換景 ,中央運動休閑會所 ,小區(qū)中心 .可制造坡地或水景 .五 .規(guī)劃建議w規(guī)劃方案 2:商業(yè)w 平面魚骨型設(shè)計 ,層次分明 ,邏輯性強w 樓層天際線交錯 ,輪廓標識性性強w 整體性強 ,獨特w 中央水系 ,景觀軸線貫穿小區(qū) ,聯(lián)系性強 .w 有效連接和利用兩塊集中綠地 .w 入口休閑品位會所 ,東北角運動會所 .w 一線 ,四點 ,多面 .實用人性化園林 .五 .規(guī)劃建議w規(guī)劃方案 3: 湖沙路山中和平大道五 .規(guī)劃建議w規(guī)劃方案 3:w圍而不合w開放 的空間w部分位置適度的 偏轉(zhuǎn) ,擴大景觀面w錯落 ,錯出多變的庭院生活w流動 ,合二為一的景觀系統(tǒng)w陽光庭院 ,南面住宅讓庭院撒滿陽光五 .規(guī)劃建議w規(guī)劃建議 :生態(tài)性 ,創(chuàng)新性w 每個建筑單體自成一個獨立的 生態(tài)單元 。運用各種生態(tài)設(shè)計手法改造住宅單體的微氣候，使之形成良好的居住生態(tài)環(huán)境，然后通過生態(tài)平臺連接各個生態(tài)單元，組成一個完整的生態(tài)社區(qū)系統(tǒng)。w 建筑單體均呈 “V”字 形 ，由南北兩排住宅通過中部核心筒連接而成，其中的鏤空部分便形成底部架空的內(nèi)天井。空氣從底部進入內(nèi)天井自然向上流動，加強了豎向通風，形成天然空調(diào)系統(tǒng)。各樓層電梯廳與疏散樓梯均直接對外采光和通風。地下車庫則通過大型采光井引入自然光線和新鮮空氣。六六 .營銷推廣建議營銷推廣建議項目營銷思路 之核心競爭力地產(chǎn)項目的 核心競爭力 ：產(chǎn)品 （品質(zhì) ,創(chuàng)新理念） 區(qū)位 （發(fā)展?jié)摿Γ┓?wù) （物業(yè)管理）環(huán)境 （自然資源）價格 （性價比優(yōu)勢）人文 （歷史 ,社會資源）項目營銷思路 之核心競爭力核心競爭力 之選擇案例 ：東湖林語 產(chǎn)品＋人文 +環(huán)境萬豪國際 區(qū)位＋環(huán)境 怡景花園 環(huán)境＋區(qū)位 萬科四季花城 產(chǎn)品＋服務(wù) +人文 項目營銷思路 之核心競爭力本項目獨特競爭力產(chǎn)品建筑 ,園林人文人文關(guān)懷 ,精神家園目標客戶 品質(zhì) +創(chuàng)新w項目與周邊競爭樓盤 共有的競爭力 : 區(qū)位區(qū)位 +環(huán)境環(huán)境有 實 虛 無項目營銷思路 之 品牌建設(shè) 品牌建設(shè) 之選擇案例 —— 武漢 萬科四季花城 ：?通過 吸引眼球的新聞事件 引起媒體、業(yè)界、市民的關(guān)注，并由媒體來宣傳萬科在中國的地位、實力和口碑，是一個高明且有效的做法；?全方位 （在產(chǎn)品品質(zhì)，行業(yè)實力、文化、物業(yè)管理等方面） 的報道 ，加深客戶和市場的認知；?針對 不同的群體推廣 不同的方面；對萬客會的會員主要宣傳萬科的文化 :因為他們會成為萬科的追隨者，對公眾主要宣傳萬科的行業(yè)地位、實力、規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理；?萬科品牌推廣的 主要載體 還是四季花城的 產(chǎn)品 ，并且放的份量很重，這一點對于品牌的推廣是非常重要的。項目營銷思路 之 品牌建設(shè) ?本項目的 品牌建設(shè)：?針對中產(chǎn)階級的產(chǎn)品，盡可能地增強品牌和客戶的互動性，增強客戶的情感投入，注重 “和客戶一起創(chuàng)造最大價值 ”，創(chuàng)造 “共同的體驗和記憶 ”，可以極大增強華潤品牌的人文內(nèi)涵和客戶的品牌忠誠度，使品牌更具人格力量。加強全社會的關(guān)注度．?“品牌背后是文化 ”.著重于建筑的靈魂、生活的意境的渲染。這種營銷手法至少可以達到 支撐產(chǎn)品高附加值 ，增大價格的操控空間。?第一時間展開項目形象宣傳 ，盡早形成影響。廣告鋪墊完成了項目居住形象和樓盤特質(zhì)的定位，在競爭中形成了獨特的個性，為后續(xù)推廣打下基礎(chǔ)。?宣傳路徑清晰，時間和策略對接緊密， 按客戶認知慣性進行宣傳 。引起注意 ― 造輿論 ― 行動鼓勵。?注重社會資源和自身 資源的整合利用 。項目營銷思路 之 總體思路 景觀篇多重景觀 流動風景產(chǎn)品篇純粹建筑和諧空間立體生活人性園林健康生活人文篇融洽文化交流底蘊文化 ,生活方式 精致產(chǎn)品 開發(fā)商品牌區(qū)位篇核心區(qū)位 閑雅成熟榮耀居住 ,文化雅居 ,精神王國營銷推廣建議 之推廣策略推廣節(jié)奏推廣周期營銷 目標分期開發(fā)，分節(jié)奏推廣2023年 5月 2023年 7月銷售率 90%以上銷售周期 2023年 10月 2023年 4月營銷推廣建議 之推廣策略推廣階段 時間周期蓄勢期 2023年 5月初 8月中內(nèi)部認購期 2023年 8月底 9月底一期開盤，熱銷期2023年 10月初 2023年 5月初A區(qū) 10月初開盤 ,B區(qū) 3月初開盤二期開盤，強銷期2023年 5月中 2023年 1月中A區(qū) 5月開盤 ,B區(qū) 9月開盤持銷期 2023年 1月底 4月底尾盤期 2023年 5月初 2023年 7月初營銷推廣