【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 珠園 2層圓塔型會(huì)所。商鋪和車(chē)位價(jià)格未定， 9月底開(kāi)盤(pán)定。嘉和陽(yáng)光水岸 臨友誼大道商業(yè)街 ,主入口兩邊均連成一個(gè)整體美城清芷園臨友誼大道會(huì)建一小高層，地下商業(yè)， 2023平方米中心綠化廣場(chǎng)，會(huì)所臨友誼大道，三層鳳凰大廈無(wú)商業(yè)，底商裙樓，其中一座底商作為兒童醫(yī)院和婦幼保健院的門(mén)診部，無(wú)會(huì)所 商業(yè)在功能設(shè)定上既要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣 ,也要考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)和街區(qū)功能 .五 .規(guī)劃建議w 街區(qū)商業(yè)功能分析 :w 項(xiàng)目臨近武昌的老商業(yè)中心 ——司門(mén)口商圈 （中低檔服飾用品，休閑運(yùn)動(dòng)，飾物，零散街鋪，中華路餐飲娛樂(lè)為主）和現(xiàn)在武昌最興旺的商業(yè)中心 ——中南商圈 （中高檔集中型，百貨商場(chǎng)、通訊、音像書(shū)店為主）商業(yè)氣氛濃。w 地塊周邊，和平路和中山路沿線均 無(wú)大型主題商業(yè)或超市 ，除部分餐飲規(guī)模較大外。基本都為零散小臨街鋪面。行業(yè)主要為小型超市，雜貨店，低檔美容美發(fā)，汽車(chē)維修服務(wù)為主，功能性不強(qiáng)，為滿足最基本的家居生活的業(yè)態(tài)。五 .規(guī)劃建議w 分析本項(xiàng)目商業(yè)條件 :1. 地理位置 ——優(yōu)越，商圈邊，老城區(qū)，消費(fèi)性強(qiáng)2. 周邊配套 ——齊全但仍有空白點(diǎn)3. 小區(qū)自身規(guī)模 ——具備一定規(guī)模和支撐力4. 輻射范圍內(nèi)的人流量 ——交通發(fā)達(dá)，人流量多，未來(lái)周邊樓盤(pán)聚集5. 項(xiàng)目定位檔次 ——中高，高 ——便利 +品位6. 業(yè)主的消費(fèi)取向 ——健康便利居家 +高水準(zhǔn)，高品位7. 物業(yè)自身類(lèi)型 ——住宅，周邊具備商業(yè)，政治，金融貿(mào)易需求五 .規(guī)劃建議w 項(xiàng)目位置 ,規(guī)模 ,并不具備做大型綜合商業(yè)的可行性 .w 項(xiàng)目所 包裹地塊 目前的用途不明 ,有拍賣(mài) ,做住宅 ,公建的等等可能性 ,但根據(jù)其兩面臨主干道 ,處于主干道交匯點(diǎn)的 ,規(guī)模偏小的特點(diǎn) ,預(yù)計(jì)做大型綜合性商業(yè)的可能性較大 .w 根據(jù) 城開(kāi)地塊 位置 ,地形 ,預(yù)計(jì)其不會(huì)做大體量的商業(yè) ,項(xiàng)目有可能成為聯(lián)系大型商業(yè)和城開(kāi)項(xiàng)目 ,后期拆遷住宅項(xiàng)目的 聯(lián)系 點(diǎn) .w 本項(xiàng)目商業(yè)有可能借助大型商業(yè)的 商業(yè)效應(yīng) ,依靠周邊大規(guī)模住宅群的 商業(yè)需求 ,實(shí)現(xiàn)更大的商業(yè)價(jià)值 .w商業(yè)功能定位 : 配套型商業(yè)五 .規(guī)劃建議w商業(yè)建議 : :w 建議主要設(shè)置在項(xiàng)目 和平大道的臨街面 .2.商業(yè)樓層 :建議 2層 :建議均價(jià) 10000元 /平方米 左右方案 1：大招商 +小銷(xiāo)售商業(yè)面積 :建議 6000平方米 左右商業(yè)業(yè)態(tài) :招商一家 4000平方米左右的主力店 (可引入綜合品牌超市 ,如萬(wàn)家或特色消費(fèi)品牌店如安利，屈臣士 )銷(xiāo)售 2023平方米的臨街商業(yè)品位走廊 .（但基本業(yè)態(tài)要控制，體現(xiàn)文化，品位）五 .規(guī)劃建議方案 2：小招商 +大銷(xiāo)售商業(yè)面積 :建議 4000平方米 左右商業(yè)業(yè)態(tài) :臨街特色商業(yè)街，主要以銷(xiāo)售為主，部分主題性行業(yè)招商，如書(shū)店等。方案 1方案 2初期收益小 風(fēng)險(xiǎn)小 大提升人氣提升銷(xiāo)售面積商業(yè)價(jià)值過(guò)多商業(yè)對(duì)檔次的影響后期持續(xù)招商風(fēng)險(xiǎn)初期收益大 風(fēng)險(xiǎn)大 小2層銷(xiāo)售困難后期業(yè)態(tài)難以控制，空置回款及時(shí)，面積適中五 .規(guī)劃建議w 售樓處 :w 建議將售樓處設(shè)于 臨入口處 ,集中綠化帶的休閑會(huì)所內(nèi) .w 售樓處色彩 .立面感覺(jué)與樓盤(pán) 整體主題 ,風(fēng)格相協(xié)調(diào) ,視覺(jué)舒適感 ,沖擊力強(qiáng)w 功能分區(qū)：內(nèi)部分區(qū)包括：接待區(qū)、電子演示區(qū)、展示區(qū)（總體模型區(qū)、單體及建材示范區(qū)、廣告展板展示區(qū)）、簽約區(qū)、休閑廳、銷(xiāo)控及洽談區(qū)。 232。 功能分區(qū)明確，平面間隔需動(dòng)靜分區(qū)、動(dòng)線流暢、空間分明的規(guī)劃，同時(shí)考慮到項(xiàng)目開(kāi)售引爆時(shí)，空間能容納大量客戶。232。 空間分隔可通過(guò)高差、不同材質(zhì)、不同顏色進(jìn)行有效分割。232。 室內(nèi)的廣告包裝、指示系統(tǒng)等必須沿襲統(tǒng)一 VI。五 .規(guī)劃建議w主入口 :w 設(shè)置 入口廣場(chǎng) ,將集中綠化帶納入規(guī)劃 ,進(jìn)行展示 ,吸引客戶w 主入口廣場(chǎng)以 綠色植物和小型噴泉 為主題，綠色呼應(yīng)山景 ,水給人清新、雅致的感覺(jué)，能舒緩心情。w 將 樓盤(pán)名稱 的 小雕塑 嵌入廣場(chǎng)，增強(qiáng)標(biāo)識(shí)性。w 注重 背景音樂(lè)及夜視 效果 五 .規(guī)劃建議w會(huì)所 :w 建議設(shè)立 新古典主義 雙會(huì)所w 品位休閑會(huì)所 (1200平方米 )——SPA，桑拿，主題觀景咖啡酒吧等娛樂(lè)休閑為主，前期作為售樓處。與入口綠化 ,入口廣場(chǎng)相結(jié)合 .w 運(yùn)動(dòng)會(huì)所 (2300平方米 )——羽毛球，乒乓球，桌球等運(yùn)動(dòng)設(shè)施。可與內(nèi)部水景 ,景觀軸相結(jié)合 .w 會(huì)所應(yīng)具備 對(duì)外經(jīng)營(yíng)功能 ,彌補(bǔ)周邊現(xiàn)有樓盤(pán)空白 .利于會(huì)所后續(xù)經(jīng)營(yíng) .w其他可設(shè)置配套設(shè)施 :w 泳池w 網(wǎng)球場(chǎng)五 .規(guī)劃建議w規(guī)劃方案 1:商業(yè)w 自然形成的院落設(shè)計(jì) ,流動(dòng)的風(fēng)和陽(yáng)光 ,自然和諧 ,隨意舒適感的科學(xué)結(jié)構(gòu) .w 不同層次庭院移步換景 ,中央運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所 ,小區(qū)中心 .可制造坡地或水景 .五 .規(guī)劃建議w規(guī)劃方案 2:商業(yè)w 平面魚(yú)骨型設(shè)計(jì) ,層次分明 ,邏輯性強(qiáng)w 樓層天際線交錯(cuò) ,輪廓標(biāo)識(shí)性性強(qiáng)w 整體性強(qiáng) ,獨(dú)特w 中央水系 ,景觀軸線貫穿小區(qū) ,聯(lián)系性強(qiáng) .w 有效連接和利用兩塊集中綠地 .w 入口休閑品位會(huì)所 ,東北角運(yùn)動(dòng)會(huì)所 .w 一線 ,四點(diǎn) ,多面 .實(shí)用人性化園林 .五 .規(guī)劃建議w規(guī)劃方案 3: 湖沙路山中和平大道五 .規(guī)劃建議w規(guī)劃方案 3:w圍而不合w開(kāi)放 的空間w部分位置適度的 偏轉(zhuǎn) ,擴(kuò)大景觀面w錯(cuò)落 ,錯(cuò)出多變的庭院生活w流動(dòng) ,合二為一的景觀系統(tǒng)w陽(yáng)光庭院 ,南面住宅讓庭院撒滿陽(yáng)光五 .規(guī)劃建議w規(guī)劃建議 :生態(tài)性 ,創(chuàng)新性w 每個(gè)建筑單體自成一個(gè)獨(dú)立的 生態(tài)單元 。運(yùn)用各種生態(tài)設(shè)計(jì)手法改造住宅單體的微氣候，使之形成良好的居住生態(tài)環(huán)境，然后通過(guò)生態(tài)平臺(tái)連接各個(gè)生態(tài)單元，組成一個(gè)完整的生態(tài)社區(qū)系統(tǒng)。w 建筑單體均呈 “V”字 形 ，由南北兩排住宅通過(guò)中部核心筒連接而成，其中的鏤空部分便形成底部架空的內(nèi)天井?？諝鈴牡撞窟M(jìn)入內(nèi)天井自然向上流動(dòng)，加強(qiáng)了豎向通風(fēng)，形成天然空調(diào)系統(tǒng)。各樓層電梯廳與疏散樓梯均直接對(duì)外采光和通風(fēng)。地下車(chē)庫(kù)則通過(guò)大型采光井引入自然光線和新鮮空氣。六六 .營(yíng)銷(xiāo)推廣建議營(yíng)銷(xiāo)推廣建議項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路 之核心競(jìng)爭(zhēng)力地產(chǎn)項(xiàng)目的 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ：產(chǎn)品 （品質(zhì) ,創(chuàng)新理念） 區(qū)位 （發(fā)展?jié)摿Γ┓?wù) （物業(yè)管理）環(huán)境 （自然資源）價(jià)格 （性價(jià)比優(yōu)勢(shì)）人文 （歷史 ,社會(huì)資源）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路 之核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力 之選擇案例 ：東湖林語(yǔ) 產(chǎn)品＋人文 +環(huán)境萬(wàn)豪國(guó)際 區(qū)位＋環(huán)境 怡景花園 環(huán)境＋區(qū)位 萬(wàn)科四季花城 產(chǎn)品＋服務(wù) +人文 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路 之核心競(jìng)爭(zhēng)力本項(xiàng)目獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品建筑 ,園林人文人文關(guān)懷 ,精神家園目標(biāo)客戶 品質(zhì) +創(chuàng)新w項(xiàng)目與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 共有的競(jìng)爭(zhēng)力 : 區(qū)位區(qū)位 +環(huán)境環(huán)境有 實(shí) 虛 無(wú)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路 之 品牌建設(shè) 品牌建設(shè) 之選擇案例 —— 武漢 萬(wàn)科四季花城 ：?通過(guò) 吸引眼球的新聞事件 引起媒體、業(yè)界、市民的關(guān)注，并由媒體來(lái)宣傳萬(wàn)科在中國(guó)的地位、實(shí)力和口碑，是一個(gè)高明且有效的做法；?全方位 （在產(chǎn)品品質(zhì)，行業(yè)實(shí)力、文化、物業(yè)管理等方面） 的報(bào)道 ，加深客戶和市場(chǎng)的認(rèn)知；?針對(duì) 不同的群體推廣 不同的方面；對(duì)萬(wàn)客會(huì)的會(huì)員主要宣傳萬(wàn)科的文化 :因?yàn)樗麄儠?huì)成為萬(wàn)科的追隨者，對(duì)公眾主要宣傳萬(wàn)科的行業(yè)地位、實(shí)力、規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理；?萬(wàn)科品牌推廣的 主要載體 還是四季花城的 產(chǎn)品 ，并且放的份量很重，這一點(diǎn)對(duì)于品牌的推廣是非常重要的。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路 之 品牌建設(shè) ?本項(xiàng)目的 品牌建設(shè)：?針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)的產(chǎn)品，盡可能地增強(qiáng)品牌和客戶的互動(dòng)性，增強(qiáng)客戶的情感投入，注重 “和客戶一起創(chuàng)造最大價(jià)值 ”，創(chuàng)造 “共同的體驗(yàn)和記憶 ”，可以極大增強(qiáng)華潤(rùn)品牌的人文內(nèi)涵和客戶的品牌忠誠(chéng)度，使品牌更具人格力量。加強(qiáng)全社會(huì)的關(guān)注度．?“品牌背后是文化 ”.著重于建筑的靈魂、生活的意境的渲染。這種營(yíng)銷(xiāo)手法至少可以達(dá)到 支撐產(chǎn)品高附加值 ，增大價(jià)格的操控空間。?第一時(shí)間展開(kāi)項(xiàng)目形象宣傳 ，盡早形成影響。廣告鋪墊完成了項(xiàng)目居住形象和樓盤(pán)特質(zhì)的定位，在競(jìng)爭(zhēng)中形成了獨(dú)特的個(gè)性，為后續(xù)推廣打下基礎(chǔ)。?宣傳路徑清晰，時(shí)間和策略對(duì)接緊密， 按客戶認(rèn)知慣性進(jìn)行宣傳 。引起注意 ― 造輿論 ― 行動(dòng)鼓勵(lì)。?注重社會(huì)資源和自身 資源的整合利用 。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路 之 總體思路 景觀篇多重景觀 流動(dòng)風(fēng)景產(chǎn)品篇純粹建筑和諧空間立體生活人性園林健康生活人文篇融洽文化交流底蘊(yùn)文化 ,生活方式 精致產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)商品牌區(qū)位篇核心區(qū)位 閑雅成熟榮耀居住 ,文化雅居 ,精神王國(guó)營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 之推廣策略推廣節(jié)奏推廣周期營(yíng)銷(xiāo) 目標(biāo)分期開(kāi)發(fā)，分節(jié)奏推廣2023年 5月 2023年 7月銷(xiāo)售率 90%以上銷(xiāo)售周期 2023年 10月 2023年 4月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣建議 之推廣策略推廣階段 時(shí)間周期蓄勢(shì)期 2023年 5月初 8月中內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 2023年 8月底 9月底一期開(kāi)盤(pán)，熱銷(xiāo)期2023年 10月初 2023年 5月初A區(qū) 10月初開(kāi)盤(pán) ,B區(qū) 3月初開(kāi)盤(pán)二期開(kāi)盤(pán)，強(qiáng)銷(xiāo)期2023年 5月中 2023年 1月中A區(qū) 5月開(kāi)盤(pán) ,B區(qū) 9月開(kāi)盤(pán)持銷(xiāo)期 2023年 1月底 4月底尾盤(pán)期 2023年 5月初 2023年 7月初營(yíng)銷(xiāo)推廣