【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)客源的一個重要組成部份 。 （二）、未來商業(yè)客戶定位 通過前期客戶分析和對商業(yè)整體重新規(guī)劃定位，以下客戶將成為本案客戶構(gòu)成。 “四大客戶圈” 四大客戶圈 雙溝客戶 （私營業(yè)主、公司職員、拆遷農(nóng)民等） 其它 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 務(wù)工返鄉(xiāng)人員 外來 招商客戶 A、客戶圈一：雙溝客戶 Ⅰ 、拆遷客 大量的舊城改造將形成一批拆遷客，成為本案商業(yè)客戶的重要組成部份。這部分客戶購買力強，出手快，注重投資前景，非理性的跟風心理較重。 Ⅱ 、私營業(yè)主 這部份私營業(yè)主有較豐富的經(jīng)商頭腦，期待新的商業(yè)機遇將生意做得更大賺更多的錢；理性判斷，看中機會果斷下手，有一定的跟群心理。 Ⅲ 、雙溝酒廠職工 酒廠職工收入較好，有較靈敏的投資經(jīng)商嗅覺，一般考慮周詳，對項目十分了解判斷能獲利會出手買鋪。 推廣策略： 品牌宣傳的獨到作用，以及“羊群效應”的作用可以很好的發(fā)揮；以“小恩小惠”的推廣手段吸引這部份客戶持續(xù)關(guān)注和客群帶動。 B、客戶圈二：其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 特點： 從前期購買分析 ， 我們可以看到鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶是重要組成部份 。 這部份客戶主要以投資為主 ， 手上有閑錢 ， 找準投資機會下手；容易陷入信息不對稱 ， 如宣傳到位 ， 突破口較大 。 C、客戶圈三：務(wù)工返鄉(xiāng)客戶 雙溝鎮(zhèn)外出務(wù)工人數(shù) ， 2035歲 ， 職業(yè)：企業(yè)職員約 ， 民工約 ， 自由職業(yè) 。 特點： 這部份客戶有著充裕的資金，購買力強，重投資前景，有前瞻性眼光，新投資機會比較能引起他們興趣和關(guān)注，親朋好友的口碑宣傳是購鋪心理主導。 推廣對策： 利用返鄉(xiāng)節(jié)點，重點宣傳，再結(jié)合優(yōu)惠促銷措施，一舉突破；突出宣傳項目投資前景和回報，以新的商業(yè)機會和創(chuàng)富模式吸引他們關(guān)注。 D、客戶圈四：外地整體招商客戶 思路： 由于整體商業(yè)體量較大 ， 市場購買人數(shù)和購買力有限 ， 必須開拓一部份整體商業(yè) ， 以去化存量 。 這部份客戶主要是賓館 、商超等整體招租商業(yè)客戶 。 特點： 他們關(guān)注商業(yè)未來前景 ， 商業(yè)商圈價值的考量比較慎重；利潤回報周期的考核也很理性 。 同時 ， 面對商業(yè)競爭的日趨激烈 ，愿意嘗試到基層投資 ， 對新的商業(yè)形式也很有獨道眼光 。 推廣對策： 聘請專業(yè)的運營商統(tǒng)一招租 、 經(jīng)營和管理 ， 同時 ， 利用他們的獨特資源 ， 對口招商；塑造項目獨特商業(yè)價值和前景 ，以切實可行的優(yōu)惠政策比如前期免租等方式吸引這部份客戶進駐 。 殺傷力強的針對推廣 找準客戶圈 牢牢抓住客戶需求心理 一舉突破， 100%至勝 合理的推廣節(jié)奏 完美殺客“五步曲” 第一步： 第二步： 第三步： 第四步 ： 第五步： 總結(jié) 二、六大核心策略 百種業(yè)態(tài) 專業(yè)規(guī)劃 五 街一體 七大主題 實力加盟 合作共贏 科學 整體 有效 策略一：專業(yè)規(guī)劃 策略二：合作共贏 策略三：打政府牌 策略四：捆綁銷售 策略五：加大優(yōu)惠 策略六：投資回報 引爆江淮商圈 IDEA 寶麗新街： 149家 東大街： 81家 寧徐路： 76家 建設(shè)路： 55家 經(jīng)營業(yè) 態(tài) 商家情況租鋪經(jīng)營商家 2 13 1 3 1 4 4 1 1 2 5 1 1 2 11 5 3 60自家商鋪經(jīng)營商家 4 41 3 4 2 4 4 16 28 5 5 8 6 22 6 12 5 8 5 19 35 8 8 2 2 7 5 274潛在商家（目前已打算經(jīng)營，但未購商鋪的）1 4 3 4 10 1 1 2 2 5 2 5 1 3 1 1 6 3 1 2 3 1 3 3 68長線商家（目前無購鋪打算，未來想投資經(jīng)營的）1 2 3 1 3 1 2 6 1 1 1 5 1 3 1 1 2 2 3 2 2 2 2 2 4 54小計 7 57 4 14 3 11 5 26 48 6 2 3 8 12 21 25 15 15 9 11 6 29 52 16 15 7 5 12 12累計沿街推售套數(shù)及主題規(guī)劃456汽車汽貿(mào)酒店賓館文具彩票器械累計電腦手機小百貨電焊家具地板油漆器械五金水暖郵政銀行美發(fā)服裝化妝品洗浴美容婚紗攝影兒童內(nèi)衣超市餐飲火鍋燒烤面館41 64 98 31 34醫(yī)院藥店批發(fā)推車散戶電器太陽能飾品85101煙草教育路：文化體育街約3 0套 ，未規(guī)劃其他恒基大道：潮流女人街/時尚休閑美食街145 套，已售23套 。江淮路：電子街/小吃百貨街55套 ，已售1 套淮海路：農(nóng)資建材街77套 ，已售1 套寧徐路：酒店汽貿(mào)街56套 ，已售9 套規(guī)劃依據(jù)： 百種業(yè)態(tài) 專業(yè)規(guī)劃 五街一體七大主題 業(yè)態(tài)定位：恒基大道 —— 潮流女人街 /休閑美食街 目標市場定位： 女性時尚用品 、 高檔美食餐飲 、 娛樂休閑 、 大型商超等 定位思路： 恒基大道兩側(cè)共推出 145套 （ 聯(lián)體合一 ） 商鋪 ， 目前推出 122套 ， 約占總體量的 2/5， 目前已售 23套 。 雖然地段相對較好 ，但因體量大 ， 必會導致銷售周期較長通過上表數(shù)據(jù)顯示 ， 女性時尚品店及時尚餐飲等已在經(jīng)營商家及潛在商家共計 186家 ， 因而把主流消費群體所需求的 業(yè)態(tài)產(chǎn)品集中 于此街 ， 利于快速形成商業(yè)氣候以及樓盤整體形象的提升；恒基大道是政府重點打造的景觀大道 ，有 政府保駕護航 ， 因為本案可借力發(fā)力 ， 高打政府牌 ， 招商引資 ，必定會吸引大量投資自營商家 。 主題特色： 針對女性主流消費群體的時尚 、 購物 、 休閑場所 業(yè)態(tài)定位：寧徐路 —— 酒店、汽車美容街 寧徐路 （ 1 20共 56套）定位為餐飲、酒店、汽車美容貿(mào)易一條街，對面是雙溝酒廠，酒廠客源豐富。 業(yè)態(tài)定位：淮海路 —— 農(nóng)資建材街 淮海路 （ 6共 76+1套）定位為農(nóng)資建材一條街（建材、電器、器械、家具、水暖、農(nóng)產(chǎn)品等），這條街相對恒基大道比較偏靜。 業(yè)態(tài)定位：教育路 —— 文化、體育街 教育路 （ 2 28月 20套）定位為文具用品、小百貨一條街，教育路是雙溝中學必經(jīng)之路，學生客源豐富。 業(yè)態(tài)定位：江淮路 —— 電子產(chǎn)品街 /餐飲百貨街 江淮路 （ 16南、 17南、 18南、 2 24共 68套）定位為美食（大排檔）、小百貨一條街，這條路的西頭是塊大空地，并且這條路位于小區(qū)純住宅區(qū)與商住區(qū)交界處，人流量密集。 通過上表商業(yè)業(yè)態(tài)分布數(shù)據(jù)顯示： 目前自營商家 334組 ， 租鋪經(jīng)營的 60家 ， 自家商鋪經(jīng)營的 274家；潛在商家 68組 ， 長線商家 54組 ， 共計 456組 。 其中 274家自鋪經(jīng)營商家 ， 再去買鋪自營的概率會非常小 ， 但是買鋪投資的概率還是可觀的 ， 這就需要本案的大力引導和優(yōu)惠支持吸引其購鋪； 租鋪經(jīng)營商家與潛在商家共計的 128組 ， 是本案要從根本挖掘 、 全力牽