【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)客源的一個(gè)重要組成部份 。 （二）、未來(lái)商業(yè)客戶定位 通過(guò)前期客戶分析和對(duì)商業(yè)整體重新規(guī)劃定位，以下客戶將成為本案客戶構(gòu)成。 “四大客戶圈” 四大客戶圈 雙溝客戶 （私營(yíng)業(yè)主、公司職員、拆遷農(nóng)民等） 其它 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 務(wù)工返鄉(xiāng)人員 外來(lái) 招商客戶 A、客戶圈一：雙溝客戶 Ⅰ 、拆遷客 大量的舊城改造將形成一批拆遷客，成為本案商業(yè)客戶的重要組成部份。這部分客戶購(gòu)買力強(qiáng)，出手快，注重投資前景，非理性的跟風(fēng)心理較重。 Ⅱ 、私營(yíng)業(yè)主 這部份私營(yíng)業(yè)主有較豐富的經(jīng)商頭腦，期待新的商業(yè)機(jī)遇將生意做得更大賺更多的錢；理性判斷，看中機(jī)會(huì)果斷下手，有一定的跟群心理。 Ⅲ 、雙溝酒廠職工 酒廠職工收入較好，有較靈敏的投資經(jīng)商嗅覺(jué)，一般考慮周詳，對(duì)項(xiàng)目十分了解判斷能獲利會(huì)出手買鋪。 推廣策略： 品牌宣傳的獨(dú)到作用，以及“羊群效應(yīng)”的作用可以很好的發(fā)揮；以“小恩小惠”的推廣手段吸引這部份客戶持續(xù)關(guān)注和客群帶動(dòng)。 B、客戶圈二：其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 特點(diǎn)： 從前期購(gòu)買分析 ， 我們可以看到鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶是重要組成部份 。 這部份客戶主要以投資為主 ， 手上有閑錢 ， 找準(zhǔn)投資機(jī)會(huì)下手；容易陷入信息不對(duì)稱 ， 如宣傳到位 ， 突破口較大 。 C、客戶圈三：務(wù)工返鄉(xiāng)客戶 雙溝鎮(zhèn)外出務(wù)工人數(shù) ， 2035歲 ， 職業(yè)：企業(yè)職員約 ， 民工約 ， 自由職業(yè) 。 特點(diǎn)： 這部份客戶有著充裕的資金，購(gòu)買力強(qiáng)，重投資前景，有前瞻性眼光，新投資機(jī)會(huì)比較能引起他們興趣和關(guān)注，親朋好友的口碑宣傳是購(gòu)鋪心理主導(dǎo)。 推廣對(duì)策： 利用返鄉(xiāng)節(jié)點(diǎn)，重點(diǎn)宣傳，再結(jié)合優(yōu)惠促銷措施，一舉突破；突出宣傳項(xiàng)目投資前景和回報(bào)，以新的商業(yè)機(jī)會(huì)和創(chuàng)富模式吸引他們關(guān)注。 D、客戶圈四：外地整體招商客戶 思路： 由于整體商業(yè)體量較大 ， 市場(chǎng)購(gòu)買人數(shù)和購(gòu)買力有限 ， 必須開拓一部份整體商業(yè) ， 以去化存量 。 這部份客戶主要是賓館 、商超等整體招租商業(yè)客戶 。 特點(diǎn)： 他們關(guān)注商業(yè)未來(lái)前景 ， 商業(yè)商圈價(jià)值的考量比較慎重；利潤(rùn)回報(bào)周期的考核也很理性 。 同時(shí) ， 面對(duì)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈 ，愿意嘗試到基層投資 ， 對(duì)新的商業(yè)形式也很有獨(dú)道眼光 。 推廣對(duì)策： 聘請(qǐng)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一招租 、 經(jīng)營(yíng)和管理 ， 同時(shí) ， 利用他們的獨(dú)特資源 ， 對(duì)口招商；塑造項(xiàng)目獨(dú)特商業(yè)價(jià)值和前景 ，以切實(shí)可行的優(yōu)惠政策比如前期免租等方式吸引這部份客戶進(jìn)駐 。 殺傷力強(qiáng)的針對(duì)推廣 找準(zhǔn)客戶圈 牢牢抓住客戶需求心理 一舉突破， 100%至勝 合理的推廣節(jié)奏 完美殺客“五步曲” 第一步： 第二步： 第三步： 第四步 ： 第五步： 總結(jié) 二、六大核心策略 百種業(yè)態(tài) 專業(yè)規(guī)劃 五 街一體 七大主題 實(shí)力加盟 合作共贏 科學(xué) 整體 有效 策略一：專業(yè)規(guī)劃 策略二：合作共贏 策略三：打政府牌 策略四：捆綁銷售 策略五：加大優(yōu)惠 策略六：投資回報(bào) 引爆江淮商圈 IDEA 寶麗新街： 149家 東大街： 81家 寧徐路： 76家 建設(shè)路： 55家 經(jīng)營(yíng)業(yè) 態(tài) 商家情況租鋪經(jīng)營(yíng)商家 2 13 1 3 1 4 4 1 1 2 5 1 1 2 11 5 3 60自家商鋪經(jīng)營(yíng)商家 4 41 3 4 2 4 4 16 28 5 5 8 6 22 6 12 5 8 5 19 35 8 8 2 2 7 5 274潛在商家（目前已打算經(jīng)營(yíng)，但未購(gòu)商鋪的）1 4 3 4 10 1 1 2 2 5 2 5 1 3 1 1 6 3 1 2 3 1 3 3 68長(zhǎng)線商家（目前無(wú)購(gòu)鋪打算，未來(lái)想投資經(jīng)營(yíng)的）1 2 3 1 3 1 2 6 1 1 1 5 1 3 1 1 2 2 3 2 2 2 2 2 4 54小計(jì) 7 57 4 14 3 11 5 26 48 6 2 3 8 12 21 25 15 15 9 11 6 29 52 16 15 7 5 12 12累計(jì)沿街推售套數(shù)及主題規(guī)劃456汽車汽貿(mào)酒店賓館文具彩票器械累計(jì)電腦手機(jī)小百貨電焊家具地板油漆器械五金水暖郵政銀行美發(fā)服裝化妝品洗浴美容婚紗攝影兒童內(nèi)衣超市餐飲火鍋燒烤面館41 64 98 31 34醫(yī)院藥店批發(fā)推車散戶電器太陽(yáng)能飾品85101煙草教育路：文化體育街約3 0套 ，未規(guī)劃其他恒基大道：潮流女人街/時(shí)尚休閑美食街145 套，已售23套 。江淮路：電子街/小吃百貨街55套 ，已售1 套淮海路：農(nóng)資建材街77套 ，已售1 套寧徐路：酒店汽貿(mào)街56套 ，已售9 套規(guī)劃依據(jù)： 百種業(yè)態(tài) 專業(yè)規(guī)劃 五街一體七大主題 業(yè)態(tài)定位：恒基大道 —— 潮流女人街 /休閑美食街 目標(biāo)市場(chǎng)定位： 女性時(shí)尚用品 、 高檔美食餐飲 、 娛樂(lè)休閑 、 大型商超等 定位思路： 恒基大道兩側(cè)共推出 145套 （ 聯(lián)體合一 ） 商鋪 ， 目前推出 122套 ， 約占總體量的 2/5， 目前已售 23套 。 雖然地段相對(duì)較好 ，但因體量大 ， 必會(huì)導(dǎo)致銷售周期較長(zhǎng)通過(guò)上表數(shù)據(jù)顯示 ， 女性時(shí)尚品店及時(shí)尚餐飲等已在經(jīng)營(yíng)商家及潛在商家共計(jì) 186家 ， 因而把主流消費(fèi)群體所需求的 業(yè)態(tài)產(chǎn)品集中 于此街 ， 利于快速形成商業(yè)氣候以及樓盤整體形象的提升；恒基大道是政府重點(diǎn)打造的景觀大道 ，有 政府保駕護(hù)航 ， 因?yàn)楸景缚山枇Πl(fā)力 ， 高打政府牌 ， 招商引資 ，必定會(huì)吸引大量投資自營(yíng)商家 。 主題特色： 針對(duì)女性主流消費(fèi)群體的時(shí)尚 、 購(gòu)物 、 休閑場(chǎng)所 業(yè)態(tài)定位：寧徐路 —— 酒店、汽車美容街 寧徐路 （ 1 20共 56套）定位為餐飲、酒店、汽車美容貿(mào)易一條街，對(duì)面是雙溝酒廠，酒廠客源豐富。 業(yè)態(tài)定位：淮海路 —— 農(nóng)資建材街 淮海路 （ 6共 76+1套）定位為農(nóng)資建材一條街（建材、電器、器械、家具、水暖、農(nóng)產(chǎn)品等），這條街相對(duì)恒基大道比較偏靜。 業(yè)態(tài)定位：教育路 —— 文化、體育街 教育路 （ 2 28月 20套）定位為文具用品、小百貨一條街，教育路是雙溝中學(xué)必經(jīng)之路，學(xué)生客源豐富。 業(yè)態(tài)定位：江淮路 —— 電子產(chǎn)品街 /餐飲百貨街 江淮路 （ 16南、 17南、 18南、 2 24共 68套）定位為美食（大排檔）、小百貨一條街，這條路的西頭是塊大空地，并且這條路位于小區(qū)純住宅區(qū)與商住區(qū)交界處，人流量密集。 通過(guò)上表商業(yè)業(yè)態(tài)分布數(shù)據(jù)顯示： 目前自營(yíng)商家 334組 ， 租鋪經(jīng)營(yíng)的 60家 ， 自家商鋪經(jīng)營(yíng)的 274家；潛在商家 68組 ， 長(zhǎng)線商家 54組 ， 共計(jì) 456組 。 其中 274家自鋪經(jīng)營(yíng)商家 ， 再去買鋪?zhàn)誀I(yíng)的概率會(huì)非常小 ， 但是買鋪投資的概率還是可觀的 ， 這就需要本案的大力引導(dǎo)和優(yōu)惠支持吸引其購(gòu)鋪； 租鋪經(jīng)營(yíng)商家與潛在商家共計(jì)的 128組 ， 是本案要從根本挖掘 、 全力牽