淺談市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-04 21:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 個(gè)人認(rèn)為在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)及入住時(shí)所觀察到的客戶(hù)群體最為準(zhǔn)確，若小區(qū)以為成型的社區(qū)，直接進(jìn)入社區(qū)觀察也比較準(zhǔn)確。 方法：詢(xún)問(wèn)售樓員現(xiàn)住戶(hù)是否檔次過(guò)低，觀察去售樓部咨詢(xún)的客戶(hù)，去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)觀察客戶(hù)等。 客群?jiǎn)栴} 區(qū)位問(wèn)題 包含區(qū)域規(guī)劃、規(guī)劃 定位、周邊配套環(huán)境，其中周 邊配套可以在網(wǎng)站上有所了解， 但更多是考察調(diào)研人員對(duì)于區(qū) 域的認(rèn)識(shí)，區(qū)位在城市規(guī)劃中 處于什么地位，區(qū)域規(guī)劃為怎 樣的居住區(qū)，最近的學(xué)校、賣(mài) 場(chǎng)、醫(yī)院、車(chē)站距離多遠(yuǎn)，周 邊支柱型產(chǎn)業(yè)是什么類(lèi)型的等 等思考及了解。 必須要腿勤、腳勤、嘴勤、手勤、腦勤。 產(chǎn)品定位問(wèn)題 此問(wèn)題專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，大型項(xiàng)目一般售樓員會(huì)提及或樓書(shū)有介紹，譬如都市綜合體、國(guó)際化的居住社區(qū)、大型的文化社區(qū)等，中小型項(xiàng)目可能在產(chǎn)品定位上比較模糊，或者根本沒(méi)有產(chǎn)品定位的概念，一般售樓員也說(shuō)不出項(xiàng)目產(chǎn)品定位，此時(shí)就需要調(diào)研人員根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位進(jìn)行闡述。 規(guī)劃布局問(wèn)題 規(guī)劃布局指得是建筑布局，部分項(xiàng)目樓書(shū)可能會(huì)有說(shuō)明，更多的時(shí)候需要調(diào)研人員進(jìn)行說(shuō)明總體布局或當(dāng)期建筑布局情況，譬如當(dāng)期 11棟建筑成圍合式、兵營(yíng)式、陣列式布局等。 景觀規(guī)劃問(wèn)題 一般情況下和景觀設(shè)計(jì)公司聯(lián)系在一起詢(xún)問(wèn)，問(wèn)題包含景觀設(shè)計(jì)理念、景觀園林風(fēng)格、景觀布局分布特點(diǎn)以及特殊的景觀植物、植被等等， 方法：你們這個(gè)內(nèi)部景觀有沒(méi)有什么特色??？ 此問(wèn)題要結(jié)合資料及售樓員的說(shuō)明綜合進(jìn)行闡述。 道路布局問(wèn)題 問(wèn)題包括小區(qū)內(nèi)是否人車(chē)分流，項(xiàng)目總共有幾個(gè)人行出入口，具體位于項(xiàng)目何處，車(chē)行出入口位于那里， 方法：你們這個(gè)小區(qū)出入口在哪啊，車(chē)也是從這走嗎？ 此問(wèn)題和車(chē)位聯(lián)系密切，同時(shí)可以連帶車(chē)庫(kù)、車(chē)位等問(wèn)題一并詢(xún)問(wèn)。 建筑外立面問(wèn)題 建筑外立面風(fēng)格及材料可以一起詢(xún)問(wèn) ,方法 :對(duì)著模型或者建成的樓棟 ,你們這個(gè)外立面好漂亮啊 ,是有什么風(fēng)格嗎 ?有用什么材料嗎 ? 一般情況下售樓員的會(huì)介紹我們項(xiàng)目聘請(qǐng)哪個(gè)建筑設(shè)計(jì)公司為我們?cè)O(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的什么風(fēng)格，外立面采用什么材料，有什么保溫隔熱效果等等。 層高、樓間距問(wèn)題 層高技術(shù)指標(biāo)專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，基本可以直接詢(xún)問(wèn)，方法：你們這個(gè)一層有幾高??？ 而樓間距的詢(xún)問(wèn)就必須要婉轉(zhuǎn)一點(diǎn)， 方法：你們這兩棟樓距離好遠(yuǎn)啊，視野肯定很開(kāi)闊吧？這有多遠(yuǎn)啊？ 智能化問(wèn)題 網(wǎng)站或樓書(shū)可能有一定說(shuō)明，詢(xún)問(wèn)時(shí)補(bǔ)進(jìn)， 方法：我同學(xué)住的某某小區(qū)都是一卡通什么的，你們這智能化的設(shè)備多不多?。? 一般的智能化有樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) . 裝修標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題 普通住宅一般是毛坯房裝修標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)碰到精裝修的項(xiàng)目時(shí)調(diào)研裝修標(biāo)準(zhǔn)必須去看項(xiàng)目的樣板間，并詳細(xì)詢(xún)問(wèn)各個(gè)細(xì)節(jié)品牌等，有可能的話(huà)拿到項(xiàng)目具體的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。 大堂、電梯間、會(huì)所問(wèn)題 注 :基本都要去現(xiàn)場(chǎng)觀察 大堂調(diào)研側(cè)重點(diǎn)：裝修風(fēng)格、層高、地面墻面所用材料、門(mén)窗玻璃所用材料。 電梯間調(diào)研側(cè)重點(diǎn)：裝修風(fēng)格、材料。 會(huì)所調(diào)研側(cè)重點(diǎn)：面積、風(fēng)格、內(nèi)部設(shè)施及其功能。 商業(yè)問(wèn)題 包含商業(yè)位置、建筑面積、樓層數(shù)、街鋪數(shù)量、面積劃分、開(kāi)間、進(jìn)深、層高以及價(jià)格等，其中大部分?jǐn)?shù)據(jù)都可以從售樓員那里詢(xún)問(wèn)，但由于一個(gè)客戶(hù)不可能購(gòu)買(mǎi)住宅又購(gòu)買(mǎi)商鋪，同時(shí)商業(yè)一般會(huì)在后期推出，所以商業(yè)情況一般在 2次調(diào)研的時(shí)候進(jìn)行，但是例如商業(yè)面積、位置等情況可以略為打聽(tīng)。 如果是獨(dú)立商業(yè)體，那就必須進(jìn)行 2次調(diào)研。 營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)問(wèn)題 在億房和新房網(wǎng)上經(jīng)常會(huì)有各個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及優(yōu)惠活動(dòng)，各類(lèi)報(bào)紙也會(huì)有相應(yīng)的活動(dòng)宣傳，平時(shí)的時(shí)候在外面坐車(chē)約會(huì)時(shí)都會(huì)經(jīng)?？匆?jiàn)各項(xiàng)目的戶(hù)外廣告、車(chē)身廣告、樓宇廣告、車(chē)內(nèi)電子屏廣告等等，各類(lèi)信息的來(lái)源除了網(wǎng)站外更加注重于平時(shí)的積累和思考。 心得與經(jīng)驗(yàn) ? 一般會(huì)采取以下步驟： 首先問(wèn)面積，告訴其購(gòu)買(mǎi)原因（一般說(shuō)結(jié)婚） 其次問(wèn)價(jià)錢(qián)，在取得銷(xiāo)售人員信任后，可以針對(duì)需要，問(wèn)一些相關(guān)問(wèn)題（踩盤(pán)前設(shè)計(jì)好的），問(wèn)得差不多以后，以還需要思考為由 待定！ 最后，要鄭重其事的向銷(xiāo)售人員留電話(huà)（說(shuō)不定還會(huì)有機(jī)會(huì)的） ? 經(jīng)常會(huì)自己或配合同事去踩盤(pán) ,被認(rèn)出的機(jī)會(huì)很少，幾乎沒(méi)有 ,甚至有時(shí)候還分三波進(jìn)去一起咨詢(xún)，分不同戶(hù)型面積咨詢(xún)，定好要每個(gè)人要咨詢(xún)到的東西，難度稍微小點(diǎn)，不容易被人識(shí)破 .一般情況是兩兩配合，裝夫妻，或者準(zhǔn)備結(jié)婚的男女朋友 ...等等，其實(shí)踩盤(pán)過(guò)程就是買(mǎi)房過(guò)程，只是說(shuō)把自己關(guān)注的問(wèn)題，需要調(diào)查清楚的事情用巧妙的方式套出來(lái)，怎套了 ,我們來(lái)研究研究 , 心得與經(jīng)驗(yàn) ? 不過(guò)，通過(guò)幾個(gè)回合的“較量”，自己可以慢慢總結(jié)一下經(jīng)驗(yàn)，我的經(jīng)驗(yàn)為（單指剛?cè)胄校? 直接說(shuō)明身份，來(lái)進(jìn)行“取經(jīng)學(xué)習(xí)”。此舉比較適合房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市，如北京。 給自己“冠名”，說(shuō)自己是某某網(wǎng)站工作人員，想給該項(xiàng)目進(jìn)行免費(fèi)的網(wǎng)上登記，需要一些基礎(chǔ)資料。一般銷(xiāo)售員會(huì)給你作簡(jiǎn)單的介紹，如果談得不錯(cuò)，還可獲取一些比較“珍貴”的信息。 在去之前先了解項(xiàng)目周邊情況，編造自己是附近居民，然后想好自己的問(wèn)題，與銷(xiāo)售員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，如果銷(xiāo)售員認(rèn)為你的年齡較小，你可以說(shuō)是家里人上班忙，先替家里人來(lái)詢(xún)問(wèn)項(xiàng)目情況。 可以先打電話(huà)給售樓處，先問(wèn)一些基本情況，然后很真誠(chéng)的和對(duì)方約時(shí)間看項(xiàng)目，此舉的目的是爭(zhēng)取和對(duì)方交為朋友。 和真正購(gòu)房者“搭伴”，發(fā)揮自己的“聽(tīng)、看、記”的能力，獲取信息。這里是要先博得購(gòu)房者的信任。
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