【文章內(nèi)容簡介】 系 龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量保證體系更多強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)性預(yù)防，包括：設(shè)計(jì)預(yù)防、招標(biāo)采購預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防、施工工藝、施工工序控制預(yù)防、施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理預(yù)防等，形成貫穿項(xiàng)目開發(fā)全過程的工程質(zhì)保體系管理 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 特點(diǎn) ： 通過工程檢驗(yàn)保證質(zhì)量 缺乏質(zhì)量意識(shí)和專業(yè)知識(shí) 方法 ： 低效率／錯(cuò)誤的使用質(zhì)量保證方法 特點(diǎn) : 改進(jìn)工程質(zhì)量管理過程 一線人員積極介入 方法 ： SPC、評估、質(zhì)量圈等工具 特點(diǎn) : 開發(fā)設(shè)計(jì)、工藝能力和生產(chǎn)管理能力 與供應(yīng)一體化 方法 ： 設(shè)計(jì)評估、質(zhì)量問題模式分析評估 特點(diǎn) : 以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品 質(zhì)量文化 方法 ： 質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計(jì)評估 質(zhì)量管理的提高 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 衡量房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理水平的等級： 第一級：施工質(zhì)量檢驗(yàn) 企業(yè)主要依靠施工現(xiàn)場工程質(zhì)量檢驗(yàn)來保障工程質(zhì)量，通過臨時(shí)性的隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收和最后階段的檢查，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題并予以解決 設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、施工的工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等很少得到檢驗(yàn)，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與施工幾乎脫節(jié)，招標(biāo)文件及合約文件缺乏質(zhì)量細(xì)節(jié)控制約定。企業(yè)質(zhì)量管理知識(shí)需要完善 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 第二級：工程質(zhì)量保證 企業(yè)工程質(zhì)量目標(biāo)仍然主要通過施工現(xiàn)場的工程質(zhì)量檢驗(yàn)來實(shí)現(xiàn)。但企業(yè)開始規(guī)范統(tǒng)一的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量檢驗(yàn)行為和施工質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。施工過程的材料質(zhì)量、工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等開始得到控制。一線員工開始積極參加質(zhì)量管理 設(shè)計(jì)質(zhì)量的測定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)質(zhì)量對工程質(zhì)量的保障標(biāo)準(zhǔn)等還沒有確定，企業(yè)的招標(biāo)采購、成本管理、招標(biāo)合約規(guī)劃等還未介入系統(tǒng)的工程質(zhì)量保障體系 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 第三級：工程質(zhì)量預(yù)防 設(shè)計(jì)與工程開始相互影響與積極配合，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開始出現(xiàn)面向客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的特征。設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、成本、合約等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)均全面關(guān)注工程質(zhì)量。產(chǎn)品生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的全過程開始得到有效控制，產(chǎn)品開始逐步出現(xiàn)零次品率，企業(yè)通過輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)與供應(yīng)商密切協(xié)作，供應(yīng)商也主動(dòng)配合企業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量 施工環(huán)節(jié)的手工化操作很難避免出現(xiàn)操作偏差。質(zhì)量成本的投入與認(rèn)識(shí)還有待提升。全員質(zhì)量意識(shí)尚未完全形成。住宅產(chǎn)品部品化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化體系尚未形成 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 第四級：零缺陷管理（相對歸零） 企業(yè)形成一種內(nèi)在的質(zhì)量文化氛圍，此種氛圍下的方方面面都有助于工程質(zhì)量的提高，每一位雇員都意識(shí)到工程質(zhì)量對企業(yè)的重要性，都在尋求提高質(zhì)量的途徑，實(shí)現(xiàn) “ 零缺陷原則 ” ，與內(nèi)部顧客和供應(yīng)商保持良好的關(guān)系，始終如一的面向外部顧客并最大限度的優(yōu)化從供應(yīng)商到客戶這一流程中所有重要的程序和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量文化強(qiáng)調(diào)的原則： ： “ 零缺陷 ” ： “ 品質(zhì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的代價(jià) ” 衡量質(zhì)量： “ 防患于未然 ” 為質(zhì)量管理的制度： “ 全面質(zhì)量管理 ” 為改進(jìn)的基礎(chǔ)： 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理理念體現(xiàn)的一些特點(diǎn)： 工程質(zhì)量 ≠施工質(zhì)量 工程質(zhì)量 不單純只是工程管理部門的責(zé)任 工程質(zhì)量 預(yù)防的起點(diǎn)是規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門，設(shè)計(jì)階段應(yīng)對企業(yè)工程質(zhì)量通病，工程管理薄弱環(huán)節(jié)等提前采取設(shè)計(jì)防控的有效措施 成本控制是在保證工程質(zhì)量可靠性的前提下，形成有效的價(jià)格競爭機(jī)制 招標(biāo)文件、合約文件是施工階段工程質(zhì)量控制管理保障的基礎(chǔ) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某別墅項(xiàng)目將層層退臺(tái)的露臺(tái)設(shè)置為種植庭院，以增加銷售賣點(diǎn)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗(yàn)收，甲方閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，項(xiàng)目交付后不足一個(gè)月，就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機(jī)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付后只要一下暴雨， 80％以上空調(diào)板的根部就會(huì)出現(xiàn)外墻滲漏。開發(fā)商為此付出巨額索賠 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某項(xiàng)目施工圖的屋面防水構(gòu)造 設(shè)計(jì)：除構(gòu)造做法要求外，其余均為細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖集引注 思考 60秒：防水設(shè)計(jì)在構(gòu)造做法上存在哪些問題或隱患？ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某項(xiàng)目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計(jì)采用兩道柔性防水層。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方閉水試驗(yàn)驗(yàn)收合格。項(xiàng)目交付三個(gè)月后， 30%以上的衛(wèi)生間開始出現(xiàn)滲漏 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某項(xiàng)目屋面采用倒置式屋面設(shè)計(jì)：防水層選用甲方指定分包 SBS改性瀝青防水卷材，構(gòu)造做法要求在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼卷材防水層。施工單位嚴(yán)格控制材料、工藝和節(jié)點(diǎn)。監(jiān)理按規(guī)范要求檢驗(yàn)各個(gè)環(huán)節(jié)并驗(yàn)收合格，甲方工程部屋面閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結(jié)露，部分住戶頂板出現(xiàn)滲漏 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某項(xiàng)目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料。施工單位使用外墻柔性耐水膩?zhàn)?。施工單位?yán)格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 的案例： 某地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫防水，原設(shè)計(jì)選用 SBS Ⅱ 型改性瀝青聚酯胎卷材防水。開發(fā)商成本部門為了節(jié)約成本，要求設(shè)計(jì)改用雙組分 JS復(fù)合防水涂料，并因節(jié)約成本 50萬元受到公司嘉獎(jiǎng)。后期該項(xiàng)目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達(dá) 280萬元。 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 企業(yè)工程質(zhì)量管理缺陷分析： 房地產(chǎn)企業(yè)的成本部往往只關(guān)注材料的合格性，關(guān)注采購成本的控制性。很少關(guān)注材料在施工現(xiàn)場工藝質(zhì)量控制、工序質(zhì)量控制、施工質(zhì)量檢測等易建性、易檢性要求，往往存在理論合格的錯(cuò)誤判斷 成本節(jié)約的考核指標(biāo)應(yīng)采用價(jià)值綜合評定（不合格的代價(jià)），不能簡單的以節(jié)約成本作為唯一的考核指標(biāo) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 全面質(zhì)量管理的必要性：上述案例的共性分析 采購環(huán)節(jié)未考慮工程構(gòu)造做法對材料的特殊要求，未考慮工程施工現(xiàn)場管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相關(guān)材料的兼容性、匹配性等要求 采購部門在材料、設(shè)備招標(biāo)采購中提出技術(shù)指標(biāo)參數(shù)要求，不僅要經(jīng)過設(shè)計(jì)部門確認(rèn)，還應(yīng)經(jīng)過工程管理部門確認(rèn) 上述案例均屬于屬于以采購質(zhì)量責(zé)任為主的工程質(zhì)量事故 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量保證體系框架的確定，為何會(huì)采取后面介紹的一系列工程質(zhì)量管控手段，源于其全面工程質(zhì)量管理的策劃，分析其管理管理短板產(chǎn)生的原因并有針對性的予以改進(jìn)。 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)全面工程質(zhì)量管理的概念： 質(zhì)量策劃： 確定與項(xiàng)目相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并決定如何滿足這些標(biāo)準(zhǔn) 質(zhì)量保證： 定期評價(jià)總體項(xiàng)目績效，制定階段性質(zhì)量管理目標(biāo)，以提供項(xiàng)目滿足相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的信心 質(zhì)量控制： 監(jiān)控具體項(xiàng)目結(jié)果以確定其是否符合相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并制定相應(yīng)措施來消除導(dǎo)致績效不令人滿意的原因 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃問卷調(diào)研結(jié)果分析： 影響工程質(zhì)量的主要外部因素（前五位）： 、分包單位不履行管理、配合職責(zé) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃問卷調(diào)研結(jié)果分析： 影響工程質(zhì)量的主要內(nèi)部因素（前五位）： ，合理工序穿插、技術(shù)間歇無法保障 、合約文件中技術(shù)管理部分約定不清 、新材料規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及工藝控制要求掌握有待提高 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 工程質(zhì)量策劃對外部資源管理能力的分析： 設(shè)計(jì)單位對工程質(zhì)量的影響： 監(jiān)理單位對工程質(zhì)量的影響： 施工單位對工程質(zhì)量的影響： 國家現(xiàn)行規(guī)范法規(guī)對工程質(zhì)量的影響： 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 設(shè)計(jì)單位對工程管理的影響： 施工圖設(shè)計(jì)深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，不配設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖或引用節(jié)點(diǎn)圖集錯(cuò)誤，無法滿足施工需要 設(shè)計(jì)施工圖 “ 錯(cuò)、漏、碰、缺 ” 嚴(yán)重，違反強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范要求現(xiàn)象普遍 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 設(shè)計(jì)單位對工程管理的影響： 建設(shè)部 2023年對全國設(shè)計(jì)單位做的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行情況進(jìn)行的普查：全中國沒有一家設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)施工圖，沒有出現(xiàn)違反的強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范的情況 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 設(shè)計(jì)單位對工程管理的影響： 龍湖地產(chǎn)通過其對業(yè)主投訴分和工程質(zhì)量后評估、設(shè)計(jì)質(zhì)量后評估所做的分析，發(fā)現(xiàn)近 ％左右質(zhì)量問題是由于設(shè)計(jì)不合理、設(shè)計(jì)錯(cuò)漏碰缺等設(shè)計(jì)缺陷引起的。 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例： 思考 60秒 倒置式屋面最大的設(shè)計(jì)隱患是什么？ 設(shè)計(jì)上如何解決倒置式屋面存在的隱患？ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例： 思考 60秒 該設(shè)計(jì)圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例： 思考 60秒 該設(shè)計(jì)圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？ 室外地坪室外地坪龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量事故后評估的案例： 設(shè)計(jì)施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點(diǎn)詳圖及構(gòu)造節(jié)點(diǎn)要求 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例： 露臺(tái) 女兒墻保溫 節(jié)點(diǎn) 做法 示意圖 強(qiáng)制節(jié)能前 強(qiáng)制節(jié)能后 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃設(shè)計(jì)后評估的設(shè)計(jì)修改： 露臺(tái)女兒墻壓頂處如安裝欄桿，需提前埋設(shè)扁鋼卡子。扁鋼出保溫處周圈應(yīng)用硅酮耐候密封膏嵌填。嚴(yán)禁直接在保溫上開孔打膨脹螺栓。避免保溫空腔效應(yīng)，導(dǎo)致外墻串水滲漏 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計(jì)審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)錯(cuò)誤案例： 思考 60秒 該設(shè)計(jì)圖紙 什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？ 室外陽光房與外墻交界處的節(jié)點(diǎn)示意圖 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 監(jiān)理管理能力不足對工程質(zhì)量的影響： 以鋁合金門窗安裝為例 哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？ 如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督的控制區(qū)域 以屋面防水施工為例 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 管理監(jiān)理能力不足對工程質(zhì)量的影響： 監(jiān)理檢驗(yàn)批驗(yàn)收和隱蔽工程驗(yàn)收的管理區(qū)別 ? 以衛(wèi)生間防水工程檢驗(yàn)批驗(yàn)收與衛(wèi)生間防水工程隱蔽驗(yàn)收為例 以 10萬㎡的高層住宅、 2萬㎡的多層花園洋房為例 如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求 ？ 集團(tuán)內(nèi)部大多數(shù)工程管理人員在抱怨監(jiān)理單位工作不合格的同時(shí)，并不清楚合格監(jiān)理工作標(biāo)準(zhǔn)是什么，自然更不清楚如何管理監(jiān)理單位。 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 對策： 由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版的 《 監(jiān)理工作要求細(xì)則 》 ，明確監(jiān)理工作標(biāo)準(zhǔn)。制定監(jiān)理工序質(zhì)量檢查表格。修改監(jiān)理招標(biāo)文件及合約文件 ■ 管理監(jiān)理能力不足對工程質(zhì)量的影響： 監(jiān)理單位不履行監(jiān)理職責(zé)，監(jiān)理檢驗(yàn)要求不明確 監(jiān)理工程師責(zé)任制不落實(shí) 對策： 由集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心和成本控制中心共同研發(fā)，將監(jiān)理投標(biāo)報(bào)價(jià)改為成本 ＋利潤＋稅金＋現(xiàn)場監(jiān)理獎(jiǎng)金的競價(jià)模式。制定現(xiàn)場監(jiān)理階段性獎(jiǎng)懲考評管理工具 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 施工單位對工程質(zhì)量的影響： 建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資本低資信差，質(zhì)量保證體系形同虛設(shè)。需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系 勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 施工單位對工程質(zhì)量的影響： 建筑工程轉(zhuǎn)包、分包、掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重，在無形中大量不必要的管理費(fèi)、承包費(fèi)等增加甲方建設(shè)成本的同時(shí)，工程質(zhì)量也無法得到有效保證