【文章內(nèi)容簡介】 目地塊 劉氏莊園 影視基地地塊規(guī)劃描述 天府再現(xiàn)影視打造區(qū) 項目地塊范圍 ?用地性質(zhì)：住宅、商業(yè)、工業(yè)用地 ?規(guī)劃用途： 2023畝天府再現(xiàn)影視城打造區(qū) 內(nèi)景打造區(qū) 外景打造區(qū) 1000畝綜合用地開發(fā)區(qū) 地理關(guān)鍵詞 ： 二線城市組團 古鎮(zhèn)區(qū) 旅游中心組團 環(huán)境舒適 歷史文化底蘊強烈 規(guī)劃明確 標(biāo)的性條件 斜江河 綜合用地開發(fā)區(qū) 外景旅游影視打造區(qū)規(guī)劃內(nèi)容： 三類聚眾 :全部外景呈現(xiàn)后，將構(gòu)成“成都文史的活地圖”，呈現(xiàn)內(nèi)在有機、多元并存的城市歷史文化“鏡像”?？稍O(shè)計觀光車線路、自行車線路，及局部的人力車線路，進(jìn)行專項的都市旅游發(fā)展。 復(fù)古天府類 自然唯美類 特別訂制類 1. 桃花林 2. 寒雅閣 3. 弄月小樓 4. 紫翠園 5. 熙嫻亭 6. 點綴式建筑 7. 仿古商業(yè)街 8. 天府客棧 棚 … ?成都老街名的掌故再現(xiàn)外景 歷史背景： 成都在西漢末年，便是國內(nèi)五大都市之一，古今變遷，街名也有所改變，它們代表老成都的光陰遺味 ~~ 春熙路 城東碼頭 春熙路 東門門垛 ?昔日書香文廟街 歷史背景關(guān)鍵詞： 眾多公館花園聚集地 漢王朝的“石室學(xué)堂” 指畫藝術(shù)家聾道人的園林式院落 清代名將楊遇春故宅 鳥瞰文廟街 ?青羊?qū)m內(nèi)外 歷史背景： 青羊?qū)m古名青羊肆，傳說老子騎青牛過函谷關(guān)，為 函谷關(guān)令伊喜講《道德經(jīng)》，講到一半，老子有事要走，對令伊喜說：“子行道千日后于成都青羊?qū)m肆尋吾?！鼻蘸?，老子如約而來，極度對令伊喜講經(jīng)說法，因此又得名青羊觀，唐乾封年間，老子被封為太上玄元皇帝，青羊觀因此得名青羊?qū)m。 青羊?qū)m ?消逝的皇城 歷史背景： 作為天府治國中心的成都曾經(jīng)有一座皇城。公元221年，劉備的蜀漢政權(quán)在成都建造了皇城。公元 907年，王建成都稱帝史稱“前蜀”，他下詔修建皇城。直至文革時期，象征古老文明的成都皇城在無情的炸藥聲中灰飛煙滅了。 皇城城門 皇城一角 ?遠(yuǎn)去的祠堂 歷史背景： 《成都通覽》記載，清末成都城內(nèi)有 84家祠堂，而當(dāng)時只有 500條街道意味每五六條便有以家祠堂，他們大為外鄉(xiāng)人所修，因此不僅氏族人在成都的落腳點，也是相互尋求幫助的地方，如今，祠堂功能已久喪失，而祠堂里的人和事已經(jīng)氏永遠(yuǎn)的傳說 〃〃〃 ?古城墻 歷史背景關(guān)鍵詞： 護城 見證歷史 復(fù)古情懷濃郁 ?古老護城河 歷史背景關(guān)鍵詞： 護城 見證歷史 復(fù)古情懷濃郁 ?林盤文化 歷史背景： 林盤是蜀地固有的一種生存居住模式，也是人類居住環(huán)境演變過程中的一個中間環(huán)節(jié)。 是承載蜀文化與各地移民的載體。它具有強大的適應(yīng)性和包容性。由無數(shù)林盤構(gòu)成的聚落在空間形態(tài)和自然人文景觀方面獨具風(fēng)格，是川西農(nóng)耕文明的典型代表。林盤發(fā)源于古蜀文明時期，成型于漫長的移民史時期。 ?桃花林 唯美背景： 出自陶淵明筆下的桃花源可作為項目世外桃源生活模式的典型訴求點 ！ ? 熙嫻亭 唯美背景： 影視古裝里常出 現(xiàn)的拍攝場景 ！ ? 定制攝影棚！ 提供專項定制 服務(wù) 內(nèi)景旅游影視打造區(qū)規(guī)劃內(nèi)容： 西漢成都 東漢成都 西晉成都 五代時期前蜀 明末清初成都 北宋天府 后蜀成都 天府再現(xiàn) 時間軸 再現(xiàn)天府的場景，通過對天府千年文化的滲透全方位的詮釋，才能映襯時間序列中發(fā)人深思的內(nèi)涵。再現(xiàn)的場景，不僅僅是孤立的畫面，而相應(yīng)的聲音、氣味等，也是演繹中不可缺少的佐料。 再現(xiàn)的場景，也應(yīng)力求“創(chuàng)造性地臨摹、生活化地復(fù)制”，通過各種故事本身及衍生的休閑、體驗、及城市配套功能，實現(xiàn)項目商業(yè)機會的挖掘，及文化深度體驗的引導(dǎo)。 完全圍繞“天府再現(xiàn)”主題重塑天府成都的歷史名片！ 旅游影視基地打造區(qū)外圍配套 高級養(yǎng)生保健 ?名醫(yī)養(yǎng)生殿、 ?自然養(yǎng)生園 ?spa等 高尚文化教育 ?重建天府書院 ?天府文化館 商務(wù)配套 ?多功能會所 ?星級、商務(wù)酒店 ?會議中心 ?CEO辦公室 休閑娛樂水 ?岸商業(yè)街 ?美食廣場 ?山水酒吧 ?咖啡館 ?野奢客棧 ? 秦成都 歷史背景： 公元前 311年， 秦滅蜀，張儀仿 咸陽城，在蜀王 城的南邊和西邊 分筑“大城”和 “少城”。秦代 建筑特色： 建筑 方正，善用青磚、 瓦當(dāng) 秦代瓦當(dāng)以 蓮紋、葵紋、云 紋最多，少量動 物變形圖案 鮮有文字！ ? 漢成都 歷史背景： 漢承秦制，在原 少城基礎(chǔ)上筑南 小城，設(shè)錦官城 和車官城，為兩 漢時期全國第二 大城市 .漢代建筑 特色： 建筑方 正，善用畫像磚、 瓦當(dāng)漢代瓦當(dāng)以 動物裝飾最為優(yōu) 秀，以青龍、白 虎、朱雀、玄武 四神為主，紋路 大氣，以文字瓦 當(dāng)為主。 （武成大街口的嬌子苑） ? 前后蜀成都 歷史背景： 后蜀在“唐羅城” 外再次加建“羊 馬城”。奠定了 成都一個單中心、 多重城池相套的 格局。前后蜀建 筑特色： 建筑莊 嚴(yán)，善用琉璃、 花磚。 前后蜀建筑，基 本承襲隋唐風(fēng) 格，當(dāng)時的成都 最大的特點莫過 城墻遍植芙蓉花 ? 唐成都 歷史背景： 唐四川節(jié)度使高 駢以“秦大城” 為中心，呈同心 圓狀向“秦大城” 外擴出一圈新 城，為“唐羅城” 明代建筑特色： 大量使用琉璃套件，色彩艷麗，多用圓門 ? 明代成都 歷史背景： 明蜀王在舊址上 重建“蜀王府 ”新“蜀王府 “首次確立正南 北的中軸線，類 似紫禁城的沿南 北中軸線東西相 對稱。 ? 清代成都 歷史背景： 老皇城毀于明末 戰(zhàn)火，清于舊址 上新建貢院，內(nèi) 有明遠(yuǎn)樓與至公 堂少城為滿蒙八 旗居住大城為漢 人居住。 1000畝綜合用地開發(fā)打造區(qū)規(guī)劃方向： 首先，這絕不是一個單純的房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目的核心旅游產(chǎn)業(yè)的成功才是做好地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵元素，讓我們 以結(jié)果為導(dǎo)向 ， 看看市場其他中遠(yuǎn)郊旅游大盤的開發(fā)狀況！ 結(jié)果導(dǎo)向 依據(jù) 示列 事實 客觀 時間軸 — 第一期 第二期 第三期 價格走勢 主力客群 — 2023. 2 — 主力戶型 聯(lián)排別墅 290㎡ 320㎡ 347㎡、 362㎡ 350㎡ 461㎡ 4483 3980 3600 首期缺乏配臵 居住氛圍不濃 首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，全 由 3層低密度純宅院聯(lián)排別墅組成， 一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動，迅速放量。 成都周邊縣市區(qū)客戶 吸納成都核心區(qū)客戶 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 崇州 傾城蓮花 主力客群 物業(yè)類型 時間軸 2023年 10月 2023年 12月 2023年 7月 2023年 9月 麓山別墅 . 逸翠谷開盤 麓山別墅 .橡 樹坡開盤 麓山別墅 .水晶港開盤 麓鎮(zhèn)塞爾維蒙組團 麓山別墅 .圓石灘 1批次 麓鎮(zhèn) 〃 拉佩維爾 6+1闊景別墅洋房第 2批次 麓鎮(zhèn) 〃 拉佩維爾 6＋ 1闊景電梯洋房開盤 2023年 12月 2023年 3月 2023年 3月 價格走勢 獨棟 260萬 /棟，最高為500萬 /棟 獨棟、雙拼 /疊拼、洋房、公寓 /天井 首期配臵：除交通、提供日常服務(wù)外無任何景觀配套 項目總占地面積 2600余畝，早期推出時無任何前期景觀，也造成成都區(qū)域客群接受困難．項目前期廣告預(yù)算費用緊張等．中期多廣渠道多樣化，分類組團，分類主題遞進(jìn)式銷售． 有效保證項目的可持續(xù)發(fā)展，市場銷售業(yè)績突出。 多為外省投資客戶，部分省內(nèi)及成都周邊縣市客群，少量成都客群！ 以省外投資客和成都高端消費群為本時段主流客群！ 獨棟 400萬到 600萬之間 雙流 麓山國際社區(qū) 時間軸 . 啟動區(qū) 第二期 第三期 價格走勢 — 2023. 12 — （預(yù)期計劃） 主流物業(yè) 獨棟 230㎡ 280㎡ 3980 3600 首期缺乏配臵 居住氛圍不濃 首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，但由于項目營銷渠道豐富 ，差異化旅游配套鮮明，一期開盤厚僅僅 2周幾乎達(dá)到清盤業(yè)績，二期正籌備啟動，相信會繼續(xù)擴大放量。 蒲江縣客戶、省外客戶、 成都市區(qū)客戶 全面吸納成都核心區(qū)客戶 主力客群 獨棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、 獨棟 280㎡ 420㎡ 5100 蒲江 大溪谷 “以點帶面” “以點帶面” “以本傷人” “畫餅”模式 反營銷的做法，屬于產(chǎn)品經(jīng)濟范疇 低成本營銷手法，成為目前主流模式 體驗經(jīng)濟的萌芽狀態(tài) 地產(chǎn)營銷初始階段的產(chǎn)物 結(jié)論 1：本項目應(yīng)結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)鏈特色，物業(yè)開發(fā)注重讓風(fēng)景 融入生活，啟動區(qū)物業(yè)類型我們建議 23層的低層建筑。 結(jié)論 2：“以點帶面”的啟動策略，可初期打造體驗試的外圍 +示范區(qū)（如 古城墻、護城河 ） +會所 +景觀軸進(jìn)行房地產(chǎn)物業(yè) 流動開發(fā)。 綜合用地開發(fā)區(qū)規(guī)劃策略措施 旅游文 化產(chǎn)業(yè) 房產(chǎn)開 發(fā)領(lǐng)域 規(guī)劃土 地整改 ?配套商業(yè)租金 ?特色景點收費 ?定制類拍攝場地費用 ?酒店運營費用 ?物業(yè)銷售 ?物業(yè)結(jié)合景區(qū)的未來升值空間 ?聯(lián)合開發(fā)抽成 ?土地升值 建立以土地整理及土地供應(yīng)、影視旅游開發(fā)及經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)三維一體的項目運作模式，最終實現(xiàn)區(qū)域土地增值，影視旅游全面升級，房地產(chǎn)開發(fā)三重贏利來達(dá)到整個項目的開發(fā)成功 。 影視基地的盈利模式 案例參考 蒲江大溪谷分期開發(fā)模式 大一期 高爾夫 大二期 高爾夫 大三期 高爾夫 滿足公司整體經(jīng)營的考慮可持續(xù)性； 滿足公司現(xiàn)金流的要求； 滿足人氣聚集及項目形象展示要求； 綜合考慮地勢、拆遷量、景觀資源等因素； 滿足高爾夫球場開發(fā)相對獨立性要求 滿足項目整體價值最大化要求。 影視基地開 發(fā)選擇建議 多主題混合開發(fā)模式的分期開發(fā)策略 策略注重點 — 將建筑與影視景觀有機的結(jié)合； 易營銷擴散達(dá)到最大信息通達(dá)效果； 能夠與東大街綜合影視娛樂 MALL關(guān)聯(lián)互動； 臨古鎮(zhèn)城區(qū)； 臨小區(qū)規(guī)劃出入口； 交通通達(dá)性好； 利于引導(dǎo)接入人氣； 地塊沿迎賓大道展示面佳； 利于借勢宣傳展示； 背坡臨河，水資源豐富，有利于打造山水景觀； 回避拆遷房及高壓線，減低前期投入成本； 啟動區(qū)的選擇思考： “成都再現(xiàn)”影視城項目 —— 項目地塊 影視城分期開發(fā)示意 首期將有限的資金重點投入到樣板區(qū)建設(shè)，重點營造客戶“體驗場”，包括影視外景建設(shè)場、會所（營銷中心）、古城墻、護城河等。 影視基地開發(fā)時間序列 2023 2023 2023