【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目地塊 劉氏莊園 影視基地地塊規(guī)劃描述 天府再現(xiàn)影視打造區(qū) 項(xiàng)目地塊范圍 ?用地性質(zhì)：住宅、商業(yè)、工業(yè)用地 ?規(guī)劃用途： 2023畝天府再現(xiàn)影視城打造區(qū) 內(nèi)景打造區(qū) 外景打造區(qū) 1000畝綜合用地開發(fā)區(qū) 地理關(guān)鍵詞 ： 二線城市組團(tuán) 古鎮(zhèn)區(qū) 旅游中心組團(tuán) 環(huán)境舒適 歷史文化底蘊(yùn)強(qiáng)烈 規(guī)劃明確 標(biāo)的性條件 斜江河 綜合用地開發(fā)區(qū) 外景旅游影視打造區(qū)規(guī)劃內(nèi)容： 三類聚眾 :全部外景呈現(xiàn)后，將構(gòu)成“成都文史的活地圖”，呈現(xiàn)內(nèi)在有機(jī)、多元并存的城市歷史文化“鏡像”?？稍O(shè)計(jì)觀光車線路、自行車線路，及局部的人力車線路，進(jìn)行專項(xiàng)的都市旅游發(fā)展。 復(fù)古天府類 自然唯美類 特別訂制類 1. 桃花林 2. 寒雅閣 3. 弄月小樓 4. 紫翠園 5. 熙嫻亭 6. 點(diǎn)綴式建筑 7. 仿古商業(yè)街 8. 天府客棧 棚 … ?成都老街名的掌故再現(xiàn)外景 歷史背景： 成都在西漢末年，便是國(guó)內(nèi)五大都市之一，古今變遷，街名也有所改變，它們代表老成都的光陰遺味 ~~ 春熙路 城東碼頭 春熙路 東門門垛 ?昔日書香文廟街 歷史背景關(guān)鍵詞： 眾多公館花園聚集地 漢王朝的“石室學(xué)堂” 指畫藝術(shù)家聾道人的園林式院落 清代名將楊遇春故宅 鳥瞰文廟街 ?青羊?qū)m內(nèi)外 歷史背景： 青羊?qū)m古名青羊肆，傳說(shuō)老子騎青牛過(guò)函谷關(guān)，為 函谷關(guān)令伊喜講《道德經(jīng)》，講到一半，老子有事要走，對(duì)令伊喜說(shuō)：“子行道千日后于成都青羊?qū)m肆尋吾?！鼻蘸?，老子如約而來(lái)，極度對(duì)令伊喜講經(jīng)說(shuō)法，因此又得名青羊觀，唐乾封年間，老子被封為太上玄元皇帝，青羊觀因此得名青羊?qū)m。 青羊?qū)m ?消逝的皇城 歷史背景： 作為天府治國(guó)中心的成都曾經(jīng)有一座皇城。公元221年，劉備的蜀漢政權(quán)在成都建造了皇城。公元 907年，王建成都稱帝史稱“前蜀”，他下詔修建皇城。直至文革時(shí)期，象征古老文明的成都皇城在無(wú)情的炸藥聲中灰飛煙滅了。 皇城城門 皇城一角 ?遠(yuǎn)去的祠堂 歷史背景： 《成都通覽》記載，清末成都城內(nèi)有 84家祠堂，而當(dāng)時(shí)只有 500條街道意味每五六條便有以家祠堂，他們大為外鄉(xiāng)人所修，因此不僅氏族人在成都的落腳點(diǎn)，也是相互尋求幫助的地方，如今，祠堂功能已久喪失，而祠堂里的人和事已經(jīng)氏永遠(yuǎn)的傳說(shuō) 〃〃〃 ?古城墻 歷史背景關(guān)鍵詞： 護(hù)城 見證歷史 復(fù)古情懷濃郁 ?古老護(hù)城河 歷史背景關(guān)鍵詞： 護(hù)城 見證歷史 復(fù)古情懷濃郁 ?林盤文化 歷史背景： 林盤是蜀地固有的一種生存居住模式，也是人類居住環(huán)境演變過(guò)程中的一個(gè)中間環(huán)節(jié)。 是承載蜀文化與各地移民的載體。它具有強(qiáng)大的適應(yīng)性和包容性。由無(wú)數(shù)林盤構(gòu)成的聚落在空間形態(tài)和自然人文景觀方面獨(dú)具風(fēng)格，是川西農(nóng)耕文明的典型代表。林盤發(fā)源于古蜀文明時(shí)期，成型于漫長(zhǎng)的移民史時(shí)期。 ?桃花林 唯美背景： 出自陶淵明筆下的桃花源可作為項(xiàng)目世外桃源生活模式的典型訴求點(diǎn) ！ ? 熙嫻亭 唯美背景： 影視古裝里常出 現(xiàn)的拍攝場(chǎng)景 ！ ? 定制攝影棚！ 提供專項(xiàng)定制 服務(wù) 內(nèi)景旅游影視打造區(qū)規(guī)劃內(nèi)容： 西漢成都 東漢成都 西晉成都 五代時(shí)期前蜀 明末清初成都 北宋天府 后蜀成都 天府再現(xiàn) 時(shí)間軸 再現(xiàn)天府的場(chǎng)景，通過(guò)對(duì)天府千年文化的滲透全方位的詮釋，才能映襯時(shí)間序列中發(fā)人深思的內(nèi)涵。再現(xiàn)的場(chǎng)景，不僅僅是孤立的畫面，而相應(yīng)的聲音、氣味等，也是演繹中不可缺少的佐料。 再現(xiàn)的場(chǎng)景，也應(yīng)力求“創(chuàng)造性地臨摹、生活化地復(fù)制”，通過(guò)各種故事本身及衍生的休閑、體驗(yàn)、及城市配套功能，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)的挖掘，及文化深度體驗(yàn)的引導(dǎo)。 完全圍繞“天府再現(xiàn)”主題重塑天府成都的歷史名片！ 旅游影視基地打造區(qū)外圍配套 高級(jí)養(yǎng)生保健 ?名醫(yī)養(yǎng)生殿、 ?自然養(yǎng)生園 ?spa等 高尚文化教育 ?重建天府書院 ?天府文化館 商務(wù)配套 ?多功能會(huì)所 ?星級(jí)、商務(wù)酒店 ?會(huì)議中心 ?CEO辦公室 休閑娛樂(lè)水 ?岸商業(yè)街 ?美食廣場(chǎng) ?山水酒吧 ?咖啡館 ?野奢客棧 ? 秦成都 歷史背景： 公元前 311年， 秦滅蜀，張儀仿 咸陽(yáng)城，在蜀王 城的南邊和西邊 分筑“大城”和 “少城”。秦代 建筑特色： 建筑 方正，善用青磚、 瓦當(dāng) 秦代瓦當(dāng)以 蓮紋、葵紋、云 紋最多，少量動(dòng) 物變形圖案 鮮有文字！ ? 漢成都 歷史背景： 漢承秦制，在原 少城基礎(chǔ)上筑南 小城，設(shè)錦官城 和車官城，為兩 漢時(shí)期全國(guó)第二 大城市 .漢代建筑 特色： 建筑方 正，善用畫像磚、 瓦當(dāng)漢代瓦當(dāng)以 動(dòng)物裝飾最為優(yōu) 秀，以青龍、白 虎、朱雀、玄武 四神為主，紋路 大氣，以文字瓦 當(dāng)為主。 （武成大街口的嬌子苑） ? 前后蜀成都 歷史背景： 后蜀在“唐羅城” 外再次加建“羊 馬城”。奠定了 成都一個(gè)單中心、 多重城池相套的 格局。前后蜀建 筑特色： 建筑莊 嚴(yán)，善用琉璃、 花磚。 前后蜀建筑，基 本承襲隋唐風(fēng) 格，當(dāng)時(shí)的成都 最大的特點(diǎn)莫過(guò) 城墻遍植芙蓉花 ? 唐成都 歷史背景： 唐四川節(jié)度使高 駢以“秦大城” 為中心，呈同心 圓狀向“秦大城” 外擴(kuò)出一圈新 城，為“唐羅城” 明代建筑特色： 大量使用琉璃套件，色彩艷麗，多用圓門 ? 明代成都 歷史背景： 明蜀王在舊址上 重建“蜀王府 ”新“蜀王府 “首次確立正南 北的中軸線，類 似紫禁城的沿南 北中軸線東西相 對(duì)稱。 ? 清代成都 歷史背景： 老皇城毀于明末 戰(zhàn)火，清于舊址 上新建貢院，內(nèi) 有明遠(yuǎn)樓與至公 堂少城為滿蒙八 旗居住大城為漢 人居住。 1000畝綜合用地開發(fā)打造區(qū)規(guī)劃方向： 首先，這絕不是一個(gè)單純的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的核心旅游產(chǎn)業(yè)的成功才是做好地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵元素，讓我們 以結(jié)果為導(dǎo)向 ， 看看市場(chǎng)其他中遠(yuǎn)郊旅游大盤的開發(fā)狀況！ 結(jié)果導(dǎo)向 依據(jù) 示列 事實(shí) 客觀 時(shí)間軸 — 第一期 第二期 第三期 價(jià)格走勢(shì) 主力客群 — 2023. 2 — 主力戶型 聯(lián)排別墅 290㎡ 320㎡ 347㎡、 362㎡ 350㎡ 461㎡ 4483 3980 3600 首期缺乏配臵 居住氛圍不濃 首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，全 由 3層低密度純宅院聯(lián)排別墅組成， 一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動(dòng)，迅速放量。 成都周邊縣市區(qū)客戶 吸納成都核心區(qū)客戶 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 崇州 傾城蓮花 主力客群 物業(yè)類型 時(shí)間軸 2023年 10月 2023年 12月 2023年 7月 2023年 9月 麓山別墅 . 逸翠谷開盤 麓山別墅 .橡 樹坡開盤 麓山別墅 .水晶港開盤 麓鎮(zhèn)塞爾維蒙組團(tuán) 麓山別墅 .圓石灘 1批次 麓鎮(zhèn) 〃 拉佩維爾 6+1闊景別墅洋房第 2批次 麓鎮(zhèn) 〃 拉佩維爾 6＋ 1闊景電梯洋房開盤 2023年 12月 2023年 3月 2023年 3月 價(jià)格走勢(shì) 獨(dú)棟 260萬(wàn) /棟，最高為500萬(wàn) /棟 獨(dú)棟、雙拼 /疊拼、洋房、公寓 /天井 首期配臵：除交通、提供日常服務(wù)外無(wú)任何景觀配套 項(xiàng)目總占地面積 2600余畝，早期推出時(shí)無(wú)任何前期景觀，也造成成都區(qū)域客群接受困難．項(xiàng)目前期廣告預(yù)算費(fèi)用緊張等．中期多廣渠道多樣化，分類組團(tuán)，分類主題遞進(jìn)式銷售． 有效保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)突出。 多為外省投資客戶，部分省內(nèi)及成都周邊縣市客群，少量成都客群！ 以省外投資客和成都高端消費(fèi)群為本時(shí)段主流客群！ 獨(dú)棟 400萬(wàn)到 600萬(wàn)之間 雙流 麓山國(guó)際社區(qū) 時(shí)間軸 . 啟動(dòng)區(qū) 第二期 第三期 價(jià)格走勢(shì) — 2023. 12 — （預(yù)期計(jì)劃） 主流物業(yè) 獨(dú)棟 230㎡ 280㎡ 3980 3600 首期缺乏配臵 居住氛圍不濃 首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，但由于項(xiàng)目營(yíng)銷渠道豐富 ，差異化旅游配套鮮明，一期開盤厚僅僅 2周幾乎達(dá)到清盤業(yè)績(jī)，二期正籌備啟動(dòng)，相信會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大放量。 蒲江縣客戶、省外客戶、 成都市區(qū)客戶 全面吸納成都核心區(qū)客戶 主力客群 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、 獨(dú)棟 280㎡ 420㎡ 5100 蒲江 大溪谷 “以點(diǎn)帶面” “以點(diǎn)帶面” “以本傷人” “畫餅”模式 反營(yíng)銷的做法，屬于產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)范疇 低成本營(yíng)銷手法，成為目前主流模式 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌芽狀態(tài) 地產(chǎn)營(yíng)銷初始階段的產(chǎn)物 結(jié)論 1：本項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)鏈特色，物業(yè)開發(fā)注重讓風(fēng)景 融入生活，啟動(dòng)區(qū)物業(yè)類型我們建議 23層的低層建筑。 結(jié)論 2：“以點(diǎn)帶面”的啟動(dòng)策略，可初期打造體驗(yàn)試的外圍 +示范區(qū)（如 古城墻、護(hù)城河 ） +會(huì)所 +景觀軸進(jìn)行房地產(chǎn)物業(yè) 流動(dòng)開發(fā)。 綜合用地開發(fā)區(qū)規(guī)劃策略措施 旅游文 化產(chǎn)業(yè) 房產(chǎn)開 發(fā)領(lǐng)域 規(guī)劃土 地整改 ?配套商業(yè)租金 ?特色景點(diǎn)收費(fèi) ?定制類拍攝場(chǎng)地費(fèi)用 ?酒店運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ?物業(yè)銷售 ?物業(yè)結(jié)合景區(qū)的未來(lái)升值空間 ?聯(lián)合開發(fā)抽成 ?土地升值 建立以土地整理及土地供應(yīng)、影視旅游開發(fā)及經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開發(fā)三維一體的項(xiàng)目運(yùn)作模式，最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地增值，影視旅游全面升級(jí)，房地產(chǎn)開發(fā)三重贏利來(lái)達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成功 。 影視基地的盈利模式 案例參考 蒲江大溪谷分期開發(fā)模式 大一期 高爾夫 大二期 高爾夫 大三期 高爾夫 滿足公司整體經(jīng)營(yíng)的考慮可持續(xù)性； 滿足公司現(xiàn)金流的要求； 滿足人氣聚集及項(xiàng)目形象展示要求； 綜合考慮地勢(shì)、拆遷量、景觀資源等因素； 滿足高爾夫球場(chǎng)開發(fā)相對(duì)獨(dú)立性要求 滿足項(xiàng)目整體價(jià)值最大化要求。 影視基地開 發(fā)選擇建議 多主題混合開發(fā)模式的分期開發(fā)策略 策略注重點(diǎn) — 將建筑與影視景觀有機(jī)的結(jié)合； 易營(yíng)銷擴(kuò)散達(dá)到最大信息通達(dá)效果； 能夠與東大街綜合影視娛樂(lè) MALL關(guān)聯(lián)互動(dòng)； 臨古鎮(zhèn)城區(qū)； 臨小區(qū)規(guī)劃出入口； 交通通達(dá)性好； 利于引導(dǎo)接入人氣； 地塊沿迎賓大道展示面佳； 利于借勢(shì)宣傳展示； 背坡臨河，水資源豐富，有利于打造山水景觀； 回避拆遷房及高壓線，減低前期投入成本； 啟動(dòng)區(qū)的選擇思考： “成都再現(xiàn)”影視城項(xiàng)目 —— 項(xiàng)目地塊 影視城分期開發(fā)示意 首期將有限的資金重點(diǎn)投入到樣板區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)營(yíng)造客戶“體驗(yàn)場(chǎng)”，包括影視外景建設(shè)場(chǎng)、會(huì)所（營(yíng)銷中心）、古城墻、護(hù)城河等。 影視基地開發(fā)時(shí)間序列 2023 2023 2023