【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)老品牌 (在水一方在水一方 )。項(xiàng)目周邊開發(fā)密度較高項(xiàng)目周邊開發(fā)密度較高 ,嚴(yán)重影響居住品質(zhì)嚴(yán)重影響居住品質(zhì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目建筑風(fēng)格同質(zhì)化嚴(yán)重。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目建筑風(fēng)格同質(zhì)化嚴(yán)重。項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT分析分析 找出我們的不足找出我們的不足 ,挖掘自身潛在優(yōu)勢(shì)？挖掘自身潛在優(yōu)勢(shì)？本案 宗地開發(fā)解析先期啟動(dòng) A1 地塊，緊鄰西港路主干路，周邊項(xiàng)目成熟度較高，居住氛圍較濃，人氣旺盛，因此，建議從該地塊入手進(jìn)行一期開發(fā)。A2地塊，較為集中私密，適宜造景，提升項(xiàng)目品質(zhì)，建議定制豪宅產(chǎn)品。先做 A1地塊，后開發(fā) A2地塊的規(guī)劃原則，由成熟 A1地塊帶動(dòng) A2地塊的居住氛圍將有助益豪宅產(chǎn)品價(jià)值的提升。先做環(huán)境，后賣房 只有先做環(huán)境，才能發(fā)揮地塊自然景觀資源的優(yōu)勢(shì)，予人充分的吸引客戶群以中高端產(chǎn)品入市，利于制造市場(chǎng)轟動(dòng)，帶動(dòng)后期豪宅產(chǎn)品的以中高端產(chǎn)品入市，利于制造市場(chǎng)轟動(dòng)，帶動(dòng)后期豪宅產(chǎn)品的銷售，實(shí)現(xiàn)區(qū)域投資價(jià)值。銷售，實(shí)現(xiàn)區(qū)域投資價(jià)值。合理的開發(fā)原則策略合理的開發(fā)原則策略 ,才是本案制勝法寶才是本案制勝法寶開發(fā)策略組合建議競(jìng)品分析 玉龍灣位置： 海港區(qū) 河北大街中段（原渤海灣商場(chǎng)） 開發(fā)商： 秦皇島市恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售狀況： 住宅在售房源約 300套左右，為總房源的 15%占地面積： 總建筑面積： 353259㎡綠化率 ： %容積率： 建筑類型： 9棟 34層板式高層、 1棟 32層公寓 板塔結(jié)合建筑風(fēng)格 ：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯廣告投放： 戶外廣告、圍擋、報(bào)紙、電臺(tái)廣播、網(wǎng)絡(luò)等競(jìng)品分析 玉龍灣競(jìng)品分析 玉帶灣位置：海港區(qū)海陽(yáng)路與北環(huán)路交叉口開發(fā)商：秦皇島中冶夏都置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價(jià)：高層 8000元 /平米開盤時(shí)間： 2023年 8月入住時(shí)間： 2023年 12月占地面積： 410畝總建面積： 64萬(wàn)平米容積率： 綠化率： 35%開發(fā)周期：項(xiàng)目分 5期開發(fā)建筑類型： 30棟 33層高層及部分多層住宅， 3棟公寓， 1棟酒店，沿街商鋪建筑風(fēng)格： ArtDeco風(fēng)格廣告投放：高架、道旗、客戶通訊、報(bào)紙、電臺(tái)、視頻動(dòng)畫、搜狐網(wǎng)等暢銷戶型： 130145平米三居交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯物業(yè)費(fèi)： /月 ㎡園林設(shè)計(jì)由當(dāng)今知名的貝爾高林景觀設(shè)計(jì)大師擔(dān)綱。競(jìng)品分析 玉帶灣競(jìng)品分析 珠江道 12號(hào)位置： 開發(fā)區(qū)珠江道 12號(hào)開發(fā)商： 天洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價(jià)： 81008800元 /平米開盤時(shí)間： 2023年 11月 13日占地面積： 總建筑面積： ㎡綠化率 ： 75%容積率： 小于 建筑類型： 11棟 32層高層建筑風(fēng)格 ： ArtDeco風(fēng)格交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯廣告投放： 道旗、樓書、折頁(yè)、搜狐網(wǎng)競(jìng)品分析 珠江道 12號(hào)項(xiàng)目賣點(diǎn)： 開發(fā)商 —— 天洋地產(chǎn)在秦皇島的聲譽(yù)和知名度較高。 項(xiàng)目臨近湯河占據(jù)獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，定義為 “大師級(jí)傳世豪宅 ” ，綠化率高達(dá) 75%，社區(qū)景觀、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)等由中建國(guó)際（水立方服務(wù)團(tuán)隊(duì)）、 HZS豪張思（美國(guó)知名設(shè)計(jì)公司）、高文安（香港資深設(shè)計(jì)大師）、第一太平戴維斯等多家知名公司聯(lián)手打造，并引進(jìn)當(dāng)前先進(jìn)節(jié)能材質(zhì)， 大大提升了產(chǎn)品品質(zhì)。 售樓處裝修高檔； 產(chǎn)品以大面積兩居三居為主，戶型設(shè)計(jì)引入 “觀院 ” ，以贈(zèng)送的方式打動(dòng)客戶。競(jìng)品分析 首府位置： 先鋒里以北、秦皇島冶金機(jī)械有限公司西南處開發(fā)商： 首鋼江盟房地產(chǎn)售價(jià)： 7600元 /平米占地面積： 西城占地 ，東城占地 總建面積：西城 18萬(wàn)平米，由 3棟 27層， 3棟 18層， 5棟 層， 3棟商業(yè)組成項(xiàng)目分期： 共八期，預(yù)售一期建筑形態(tài)： 板塔結(jié)合，塔樓建筑風(fēng)格： ArtDeco風(fēng)格產(chǎn)品類型： 平層，少量躍層總棟數(shù)： 11棟；總戶數(shù)： 1178戶容積率：東城 ， 西城 ； 綠化率： 35%交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯開盤時(shí)間： 2023年 9月入住時(shí)間： 2023年 4月面積區(qū)間： 共 11種戶型，面積從 70170平米客戶情況： 以秦皇島本地客戶為主，少量外地客戶。項(xiàng)目定位語(yǔ)： 革命性設(shè)計(jì)，非經(jīng)驗(yàn)住宅，低碳化生活，新奢華主義。競(jìng)品分析 首府（其中一室為半贈(zèng)送） （奇偶層設(shè)計(jì)） 透過(guò)熱銷，除了廣告的強(qiáng)勢(shì)轟炸引導(dǎo)外，我們也看到了首府在戶型上的創(chuàng)新。秦皇島高層首現(xiàn) “ 入戶花園和實(shí)用小面積平 +躍立體戶型?！备?jìng)品分析 在水一方位置： 海港區(qū)平大街以南、西港路以西、濱河路以北、大湯河以東開發(fā)商： 秦皇島市五興房地產(chǎn)有限公司銷售狀況： 一二期房源售罄 三四期待開發(fā)占地面積： 840畝總建筑面積： 1500000㎡ 綠化率 ： 40%容積率： 建筑風(fēng)格 ：德式建設(shè)風(fēng)格交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯廣告投放： 戶外廣告、圍擋、樓書、網(wǎng)絡(luò)等競(jìng)品分析 在水一方競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小結(jié) 客群方面：本地客群多以自住型為主 ,多數(shù)為購(gòu)買改善性住宅 。建筑形式方面：多層產(chǎn)品仍是市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)；隨著產(chǎn)品形式的多樣化及品質(zhì)的提高，高層產(chǎn)品接受程度逐漸提高。價(jià)格方面：對(duì)套總價(jià)較敏感；受市場(chǎng)非理性價(jià)格漲幅沖擊；套總價(jià)在 70萬(wàn)以上的產(chǎn)品接受程度較弱。戶型方面：戶型面積在 90—120 平米之間，二居及三居戶型接受程度較高 定位論定位論城市核心居住區(qū)城市核心居住區(qū)的潛力地段的潛力地段““ 境界主義境界主義 ”” 造城計(jì)劃中的重要環(huán)節(jié)造城計(jì)劃中的重要環(huán)節(jié)湯河居住區(qū)的未來(lái)主導(dǎo)者湯河居住區(qū)的未來(lái)主導(dǎo)者城市地標(biāo)高度的核心潛力城市地標(biāo)高度的核心潛力規(guī)模土地資源的稀缺性規(guī)模土地資源的稀缺性關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞BFCDAE競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的操盤水平競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的操盤水平定位前的思考 站在城市未來(lái)發(fā)展的高度審視，本項(xiàng)目的居住價(jià)值與城市發(fā)展同呼吸。Clients’ Analysis人，房子的主人、生活的主體人，房子的主人、生活的主體日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，找到一批愿意為高舒日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，找到一批愿意為高舒適居住環(huán)境買單的客戶？適居住環(huán)境買單的客戶？ 年 齡 根據(jù)樣本調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 30－ 50歲人群為消費(fèi)主流，占到總比例的 % ，首次購(gòu)房者較少。文化程度 購(gòu)房者的文化程度普遍偏高。本科占 50%，?？普?30%。我司對(duì)周邊區(qū)域客群進(jìn)行樣本調(diào)查，市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)：我司對(duì)周邊區(qū)域客群進(jìn)行樣本調(diào)查，市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)：家庭結(jié)構(gòu) 多數(shù)為已擁有家庭，并且有孩子他們看重的生活要素主要是健康、自然、有品位和典雅寧?kù)o、有升值潛力。生活指數(shù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：目標(biāo)人群主要來(lái)自 6大行業(yè)，而這 6大行業(yè)則是目前社會(huì)上薪資水平較高、穩(wěn)定的行業(yè)。職業(yè)構(gòu)成我司對(duì)周邊區(qū)域部分客群進(jìn)行樣本抽查發(fā)現(xiàn)我司對(duì)周邊區(qū)域部分客群進(jìn)行樣本抽查發(fā)現(xiàn)首先明確我們項(xiàng)目 “ 主體客群 ” 是什么樣的一群人？　 “ 富有而知性的階層 ” 他們是 3055歲中青年，已經(jīng)擁有家庭。他們更傾向于 “ 40不惑 ” 的年齡，他們事業(yè)已經(jīng)取得成功，有一定的物經(jīng)濟(jì)質(zhì)基礎(chǔ)， 這種基礎(chǔ)不是那種不安穩(wěn)，不是那種夜半來(lái)天明去的投機(jī)產(chǎn)物。他們已經(jīng)擁有一定的社會(huì)地位，而且社會(huì)地位與財(cái)富都比較穩(wěn)定， 不再為生存這種淺層次的問(wèn)題搏殺 生活的經(jīng)歷給了他們開闊的眼、寬容的心，以往的失敗對(duì)他們而言，只不過(guò)是生動(dòng)的一課。他們的人生路已經(jīng)沒(méi)有那么激進(jìn)，知道平淡是美、平安是福，生活的沉淀讓他們的身上呈現(xiàn)出 歲月的靜好、未來(lái)的圓滿他們有知識(shí)、有品位、有責(zé)任感。他們的消費(fèi)行為背后隱藏著許多文化層面的元素，單純地為滿足生理需求或說(shuō)純特質(zhì)的消費(fèi)模式，對(duì)他們并不構(gòu)成最強(qiáng)的吸引力； 唯有將精神愉悅在一起，方能打動(dòng)這個(gè)消費(fèi)群體。細(xì)品生活、享受生活需要適度的奢華和 “ 形而下 ” 的物質(zhì)主義，更多的卻以 “ 形而上 ” 【 境界 】 享受。他們是生活方式的經(jīng)營(yíng)大師，懂得為自己締造一種暢意的生活，并把生活當(dāng)成終生職業(yè)， 締造出無(wú)盡的優(yōu)雅 【 境界 】 ?！?一點(diǎn)閑 ” 和 “ 一點(diǎn)愛(ài)好 ” 是細(xì)品生活的重要前提， 他們非常在意 【 境界 】 。他們是這樣對(duì)境界生活的一種態(tài)度。他們是這樣對(duì)境界生活的一種態(tài)度。核心客戶第一圈層重要客戶第二圈層周邊企事業(yè)單位、公務(wù)員教師及學(xué)生；私營(yíng)業(yè)主；看重周邊環(huán)境、認(rèn)同片區(qū)價(jià)值，看好區(qū)域發(fā)展的秦皇島市區(qū)客戶投資客戶、兼顧周邊城市及北京、東北客群216。 外地客戶主要以東北和京、津、河北地區(qū)的客戶為主，東北地區(qū)客戶一般在秦皇島市有經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)，居住地多選在市中心；216。隨著旅游市場(chǎng)的不斷升級(jí)及奧運(yùn)的大環(huán)境影響，秦皇島市場(chǎng)已經(jīng)被越來(lái)越多的外來(lái)人士所關(guān)注；其居住及投資價(jià)值正逐漸提升。 認(rèn)知我們輔助客群？認(rèn)知我們輔助客群？補(bǔ)充客戶第三圈層 次主力客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素次主力客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：發(fā)展前景、居住環(huán)境、社區(qū)配套、綜合素質(zhì)高置業(yè)目的： 主要為自住，其次為投資，再次為改善環(huán)境職業(yè)群：秦市高收入