【文章內(nèi)容簡介】 組織 、 監(jiān)督代理公司制作策劃方案； 組織有關(guān)部門對策劃方案進行評審 ， 評審結(jié)果向公司領(lǐng)導報批； 會同市場營銷部向設(shè)計管理部進行項目策劃交底 ， 貫徹策劃理念 。 ? 進行土地儲備 依據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營目標 ， 制訂年度土地儲備計劃； 負責交易土地競標標書的編制及相關(guān)資料的準備； 組織參加土地競標工作 ， 獲取土地二級開發(fā)權(quán)； 組織合作開發(fā)項目的可行性研究和談判工作 ， 通過合作拓展業(yè)務(wù) 。 角色：社會資源整合、發(fā)展龍頭 — 34 — 項目拓展部崗位設(shè)置 部門經(jīng)理 項目拓展 經(jīng)濟信息研究員 （ 4~5人 ） 基本編制： 6~7人 — 35 — 設(shè)計管理部職責（一） ? 建立分供方管理體系 制定規(guī)劃設(shè)計單位入選標準及后評價管理辦法 ， 建立規(guī)劃設(shè)計單位數(shù)據(jù)庫； ? 參與項目發(fā)展階段的前期策劃及拿地工作 配合項目拓展部開展項目前期可行性研究及策劃工作； 委托規(guī)劃設(shè)計單位進行項目初步方案的制定 ， 并報質(zhì)量技術(shù)委員會審批； 配合項目拓展部編制土地競標相關(guān)文件資料 ， 協(xié)助開展競標拿地工作 。 ? 優(yōu)選設(shè)計單位 ， 組織 、 監(jiān)督設(shè)計單位制定規(guī)劃設(shè)計方案及施工圖 參加設(shè)計單位的調(diào)研 、 優(yōu)選和招評標工作 ， 建立設(shè)計單位數(shù)據(jù)庫； 根據(jù)戰(zhàn)略投資委員會確定的目標成本 ， 編制 《 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 》 ， 對規(guī)劃 、 設(shè)計單位提出設(shè)計要求和思路； 組織設(shè)計單位編制項目的規(guī)劃 、 設(shè)計方案及施工圖紙 ， 加強溝通并提出意見 ， 貫徹規(guī)劃設(shè)計思路 。 ? （ 開工前 ） 前期報批報建 負責組織立項備案 、 計劃任務(wù)等手續(xù)的辦理工作 負責組織規(guī)劃設(shè)計方案審批 、 規(guī)劃許可證等手續(xù)的辦理工作 負責組織國土證的辦理工作 負責組織消防 、 人防規(guī)劃報批及施工圖備案等手續(xù)的辦理工作 負責開工手續(xù)的辦理工作 （ 放到項目部 ） 角色：社會資源整合、支持服務(wù)、產(chǎn)品開發(fā) — 36 — 設(shè)計管理部職責（二） ? 負責對規(guī)劃 、 設(shè)計方案及施工圖的初審 對方案和圖紙進行初審 ， 從設(shè)計思路 、 技術(shù) 、 經(jīng)濟等角度提出修改意見； 負責將方案和圖紙上報質(zhì)量技術(shù)委員會評審 ， 將評審意見反饋設(shè)計單位 ， 并組織修訂完善 。 ? 在項目實施階段提供設(shè)計方面的技術(shù)支持 ， 參與相關(guān)設(shè)計變更的審核 組織設(shè)計單位參加施工圖會審及技術(shù)交底； 監(jiān)督方案及施工圖的實施 ， 確保項目定位 、 設(shè)計意圖的貫徹； 對施工過程進行相關(guān)設(shè)計指導和支持； 對施工過程中的設(shè)計變更進行審批 ， 對于重大設(shè)計變更上報質(zhì)量技術(shù)委員會審批 。 ? 開展規(guī)劃 、 設(shè)計技術(shù)研究和推廣 負責公司規(guī)劃 、 設(shè)計技術(shù)的相關(guān)研究 ， 包括建筑 、 結(jié)構(gòu) 、 園林 、 市政等設(shè)計的研究； 研究成果報質(zhì)量技術(shù)委員會評定通過 ， 并在公司進行推廣 、 實施 。 ? 產(chǎn)品研發(fā) 配合市場營銷部進行針對不同客戶群定位的產(chǎn)品研發(fā)工作 。 — 37 — 設(shè)計管理部崗位設(shè)置 基本編制（一個項目 15萬平米）： 15人，每多一個項目需要增加 2~3個建筑師、 1~2名室內(nèi)和景觀建筑師、 項目建筑師 結(jié)構(gòu)總工 水暖總工 電氣總工 總建筑師 副經(jīng)理 (設(shè)計 ) 副經(jīng)理 (報批 ) 建筑師 結(jié)構(gòu)工程師 電氣工程師 景觀設(shè)計師 室內(nèi)設(shè)計師 水暖工程師 經(jīng)理 助理 — 38 — 商業(yè)地產(chǎn)部職責 ? 商業(yè)項目的前期策劃 研究 、 完善社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)標準 。 整合商業(yè)策劃咨詢機構(gòu) ， 進行商業(yè)項目的市場分析 、 項目分析 ， 進行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和空間布局規(guī)劃； 同戰(zhàn)略性客戶溝通 ， 配合設(shè)計管理部門形成定制性的設(shè)計方案； 制定商業(yè)項目的推廣策劃方案 。 ? 商業(yè)項目的銷售和租賃 制定商業(yè)項目的招商策略和租售計劃 ， 并組織實施； 整合策劃咨詢機構(gòu)或商業(yè)管理公司 ， 制定商戶篩選標準 ， 開展招商工作； 對承銷單位進行管理控制 ， 統(tǒng)計租售信息； 負責商業(yè)項目租賃和銷售合同的起草 、 洽商和簽訂 。 ? 商業(yè)項目的經(jīng)營管理 招聘商業(yè)項目的物業(yè)管理機構(gòu) ， 并監(jiān)督其做好物業(yè)管理工作； 統(tǒng)一策劃 、 組織商業(yè)項目的營業(yè)推廣活動 ， 凝聚人氣； 負責商業(yè)項目客戶的資料整理和分析 協(xié)調(diào)與當?shù)叵嚓P(guān)政府管理部門的關(guān)系 。 （ 以下是成立商業(yè)管理公司后增加的職能 ） 統(tǒng)一提供信息技術(shù)應(yīng)用服務(wù) 、 資金結(jié)算服務(wù)； 統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范和物業(yè)形象 ， 并監(jiān)督執(zhí)行 。 角色：社會資源整合、支持服務(wù)、經(jīng)營管理 — 39 — 商業(yè)地產(chǎn)部崗位設(shè)置 助理 商戶服務(wù) 部門經(jīng)理 招商管理 經(jīng)營策劃 商業(yè)策劃 基本編制： 6人 — 40 — 市場營銷部職責（一） ? 消費者細分與產(chǎn)品品類研究開發(fā) 負責消費者需求研究工作 ， 并對消費群進行細分； 針對不同消費者對房產(chǎn)產(chǎn)品的戶型 、 結(jié)構(gòu) 、 環(huán)境等要求 ， 進行產(chǎn)品品類研究開發(fā)； 對一級和二級的項目投標 、 項目策劃提供產(chǎn)品品類的支持； 參與項目產(chǎn)品研發(fā)工作中的規(guī)劃 、 建筑 、 園林 、 設(shè)備 、 成本等的論證和方案審定工作； 會同設(shè)計管理部 、 工程管理部和成本管理部等部門 ， 制定產(chǎn)品品類標準 。 ? 項目市場分析工作 針對項目類別對客戶信息及市場信息進行匯總 、 收集和分析； 撰寫市場營銷調(diào)研報告 ， 為前期項目策劃 、 營銷策劃和品牌建設(shè)提供決策依據(jù)； 制定項目的市場定位和項目開發(fā)節(jié)奏周期； 負責項目的競爭情況分析 。 ? 營銷推廣工作 負責在項目推廣費用范圍內(nèi)進行項目營銷推廣方案的統(tǒng)一策劃和執(zhí)行； 負責網(wǎng)站 、 雜志 、 報紙等各類媒體宣傳的計劃 、 策劃 、 實施和總結(jié)歸檔； 協(xié)助項目部進行銷售活動的策劃 、 宣傳和執(zhí)行 。 角色：社會資源整合、支持服務(wù)、產(chǎn)品開發(fā)、品牌維護 — 41 — 市場營銷部職責（二） ? 品牌建設(shè)和管理 負責品牌戰(zhàn)略規(guī)劃和實施 ， 并根據(jù)市場環(huán)境變化做出相應(yīng)的調(diào)整； 根據(jù)不同時期的經(jīng)營情況 ， 制定全年和階段性的品牌推廣計劃 ， 并組織實施； 策劃 、 組織和實施各類公關(guān)活動； 負責品牌 VI系統(tǒng)的規(guī)范使用 ， 定期檢查 VI的實際應(yīng)用情況 。 ? 媒體維系 負責新聞記者的聯(lián)絡(luò)工作； 負責項目新聞及信息的編寫和發(fā)布工作 （ 包括網(wǎng)站的發(fā)言人 ） ； 負責項目新聞危機的處理工作 。 ? 外埠公司營銷管理 支持外埠公司制定 、 完善整體營銷方案； 幫助外埠公司建立與全國性媒體的聯(lián)系； 檢查外埠公司使用公司 VI系統(tǒng)的合規(guī)性 。 — 42 — 市場營銷部崗位設(shè)置 推廣執(zhí)行 平面設(shè)計 部門經(jīng)理 市場研究 產(chǎn)品研究 （兼助理） 副經(jīng)理 基本編制： 6人 — 43 — 銷售部職責 ? 銷售工作 負責銷售過程的銷售管理相關(guān)制度的建立和修訂 。 負責制定樓盤的銷售計劃和銷售策略； 根據(jù)整體價格策略 ， 完成直至每套房的價格制定工作； 負責銷售代理公司的招投標和管理工作； 完成項目的銷控執(zhí)行工作； 負責整理和匯總銷售數(shù)據(jù)和分析報告 ； 負責銷售過程的客戶認購 、 合同簽署配合 、 客戶按揭辦理配合 、 客戶服務(wù)配合工作 。 負責銷售現(xiàn)場的日常管理 （ 銷售咨詢 、 銷售追蹤 、 銷售控制 、 銷售日志 、 銷售報表 、 銷售傭金等 ） 工作 。 ? 銷售團隊的管理 負責銷售團隊的組建； 負責對銷售人員銷售知識和技能的培訓； 協(xié)助人力資源部進行銷售激勵制度的建立和調(diào)整 。 ? 其他工作 參與營銷策劃推廣方案的制定； 配合市場營銷部進行客戶分析和研究 ， 為決策層提供信息 。 ? 外埠公司銷售管理 審核 、 完善外埠公司提交的銷售策略與計劃； 檢查外埠公司遵守公司銷售管理制度的情況 。 角色：社會資源整合、銷售管理 — 44 — 銷售部崗位設(shè)置 部門經(jīng)理 行政主管 業(yè)務(wù)主管 銷控管理 銷售員 綜合助理 副經(jīng)理 前臺 （ 3人） （ 2人） 基本編制： 7人 ,不含銷售員 — 45 — 簽約部職責 ? 銷售配合及產(chǎn)權(quán)辦理 簽訂銷售合同 ， 并進行合同備案和登記； 登記各項目房屋所有權(quán) ， 領(lǐng)取房屋所有權(quán)證； 對獲得銷售許可證的項目到區(qū)交易所的備案； 協(xié)助客戶辦理銀行按揭貸款； 協(xié)助客戶繳納公共設(shè)施維修基金； 協(xié)助非貸款客戶辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)； 負責客戶房屋所有權(quán)證的辦理 。 角色：支持服務(wù) — 46 — 簽約部崗位設(shè)置 經(jīng)理 回購房銷售管理 合 同 簽 約 合 同 管 理 產(chǎn)權(quán)辦理 與合同備案 (2人 ) 基本編制： 6人 — 47 — 客戶服務(wù)部職責（一） ? 客戶關(guān)系管理 負責客戶關(guān)系管理信息系統(tǒng)的建立； 負責客戶檔案管理； 負責定期組織客戶活動 ， 維護客戶關(guān)系； 負責客戶咨詢和投訴處理及信息整理 、 統(tǒng)計 、 分析 。 負責對外信息的發(fā)布 。 負責網(wǎng)絡(luò)信息的收集 、 分析 、 回復 、 建檔 。 負責突發(fā)事件的處理 。 ? 移交接管 組織已竣工房屋及其設(shè)施設(shè)備工程移交接管工作； 協(xié)助各項目部和物業(yè)公司簽訂相關(guān)交接文件； 負責竣工交用項目交接文件歸檔和數(shù)據(jù)錄入工作 。 角色：客戶服務(wù) — 48 — 客戶服務(wù)部職責（二） ? 空房管理 負責未售出成品房 （ 空房 ） 的定期維護和管理； 負責 《 空房管理臺賬 》 的建立和統(tǒng)計； 負責空房看管費 、 供暖費審核 、 撥付 。 ? 物業(yè)管理和維護保養(yǎng) 負責相關(guān)物業(yè)管理文件的編制； 負責物業(yè)公司的選聘和相關(guān)業(yè)務(wù)合同的簽訂； 負責各項目竣工交用項目保修期內(nèi)保修維修記錄的統(tǒng)計 、 匯總 、 分析； 負責 《 維修情況分析報告 》 的編寫 ， 說明事情經(jīng)過和處理措施 ， 總結(jié)經(jīng)驗教訓； 負責處理售后物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)咨詢 、 投訴 。 — 49 — 客戶服務(wù)部崗位設(shè)置 客服部經(jīng)理 客戶俱樂部主管 客戶接待 會籍及積分管理 客戶活動管理 網(wǎng)站及通訊管理 客戶意見處理 客戶信息管理 (2人 ) 基本編制： 9人 — 50 — 工程管理部職責 ? 建立承包商 /供應(yīng)商管理體系 制定各類工程承包商 （ 含工程監(jiān)理 ） 資格審核標準及考核管理辦法 ， 建立合格工程承包商名冊 ， 并進行更新和維護； 制定甲供材料設(shè)備供應(yīng)商資格審核標準及考核管理辦法 ， 建立合格供應(yīng)商名冊 ， 并進行更新和維護 。 ? 建立工程質(zhì)量 、 職業(yè)健康安全和環(huán)保管理體系 負責建立公司質(zhì)量管理體系 、 職業(yè)健康安全管理體系和環(huán)境管理體系 ， 在全公司內(nèi)進行貫徹 ， 并定期組織對各部門 、 項目部的執(zhí)行情況進行審核； 負責建立工程項目現(xiàn)場 CI形象規(guī)范 ， 并監(jiān)督貫徹實施； 檢查各項目的安全生產(chǎn) 、 文明施工 、 環(huán)境保護工作 ， 定期組織安全聯(lián)合檢查 。 ? 工程技術(shù)支持 建立項目管理各項標準 （ 現(xiàn)場 、 質(zhì)量 、 安全 、 技術(shù)等 ） ， 并協(xié)助 、 監(jiān)控各項目部執(zhí)行； 配合設(shè)計管理部 ， 進行圖紙會審技術(shù)交底 ， 協(xié)助項目部組織工程開工； 參加材料設(shè)備供應(yīng)商 、 工程總包和監(jiān)理單位的調(diào)研 、 優(yōu)選和招評標工作； 組織相關(guān)工程技術(shù)研究成果的推廣實施； 協(xié)助項目部解決施工過程中遇到的技術(shù)難題 。 角色：支持服務(wù)、體系監(jiān)控 — 51 — 工程管理部崗位設(shè)置 部門經(jīng)理 內(nèi)審員 土建工程師 分供方管理 兼助理 水暖工程師 電氣工程師 基本編制： 6人 — 52 — (房產(chǎn)開發(fā) )項目管理中心職責 ? 項目人員培養(yǎng) 通過培訓 、 指導和幫助來培養(yǎng)項目經(jīng)理 ， 并不斷提升項目管理成員的能力 。 項目結(jié)束后 ， 對項目經(jīng)理進行考核 ， 提出改進建議 。 項目結(jié)束后 ， 對項目管理人員的管理表現(xiàn)進行評價和分析 。 （ 實行單項目操作時 ， 該部分職能可由區(qū)域公司 行政人事部 擔任 ） ? 項目支持 組織建立項目運作管理管理流程 、 制度和表單 ， 為各項目部提供管理工具和方法 。 建立項目管理平臺 ， 為項