【文章內(nèi)容簡介】 的紐帶，有一定的配套和居住基礎(chǔ)，是目前泰州除市中心板塊外發(fā)展最為成熟的一個板塊。 34 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目名稱 建筑規(guī)模 物業(yè)類型 銷售均價 主力戶型 銷售速度 /銷售率 世茂河濱花園 占地 18萬㎡，總建面 ㎡ 多層、小高層，別墅 小高層 7500元 /㎡ 98㎡兩房， 138150㎡三房， 178㎡四房 月平均銷售42套，銷售率 98% 金水灣 占地 74000㎡ ，總建面 113000㎡ 多層、小高、高層 多層均價： 5000元 /㎡ 小高層： 4600元 /㎡ 92㎡兩房， 140㎡三房 二期月售 28套，銷售率81% 東潤第一城 占地 140000㎡，總建面 204000㎡ 多層、小高、疊加 小高層： 3800元 /㎡ 多層： 4000元 /㎡ 疊加： 4500元 /㎡ 多層： 85㎡兩房，105110㎡三房 小高： 140180㎡三房、四房 疊加： 180200㎡ 二期月平均銷售 28套，銷售率 84% 城南經(jīng)典樓盤 35 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)指標(biāo)性樓盤簡析 — 世茂河濱花園 項(xiàng)目名稱 世茂河濱花園 建筑規(guī)模 占地 18萬㎡，總建面 ㎡ 戶型結(jié)構(gòu) 以 138150㎡三房， 178㎡四房為主，銷售率 98%， 8棟高層本月開盤 消化速度 月平均銷售 42套 價格水平 小高層 7500元 /㎡，聯(lián)排 280萬 /套 客戶來源 南區(qū)醫(yī)藥園區(qū)企業(yè)職工、私營企業(yè)主、周邊縣市客戶 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 城南板塊房地產(chǎn)發(fā)展特征 區(qū)域 城南 市場形象 形象檔次較高，泰州新興的行政辦公中心，以高新技術(shù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的新城區(qū)，市場開發(fā)量較為集中的區(qū)域，配套設(shè)施逐步齊全，交通較便利，在市民心中有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)可度。 產(chǎn)品特征 工作居家型中高端物業(yè)，以多層、小高層為主，兼有部分別墅，主力戶型以 120140㎡三房為主， 8090㎡兩房次之；戶型結(jié)構(gòu)較好，客廳與餐廳相連南北通透，客廳帶陽臺，臥室?guī)эh窗。 價格特征 40007500元 /㎡ 客戶特征 開發(fā)區(qū)工作人群、政府公務(wù)員、事業(yè)單位、周邊企業(yè)私營業(yè)主 購買動機(jī) 第一居所比例較高，改善型客戶，另外由于市場前景較好，投資客較多 發(fā)展趨勢 板塊發(fā)展取得一定成果，交通、生活配套等公建配套將逐步齊全，大型市政項(xiàng)目已落成，未來城市中心已初現(xiàn)雛形 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?泰州城西為老工業(yè)區(qū)，污染嚴(yán)重，發(fā)展較為滯后，城市化發(fā)展難度較大，交通、配套均不太完善，目前區(qū)域內(nèi)樓盤較少，屬于價格洼地。 城西板塊的區(qū)域?qū)傩约暗湫蜆潜P 項(xiàng)目名稱 建筑規(guī)模 物業(yè)類型 銷售均價 主力戶型 銷售速度 /銷售率 水岸豪庭 占地 ㎡，總建面20萬㎡ 多層小高層 多層 4500元 /平米 110㎡三房 月平均銷售57套，多層銷售率 96%，小高層未推 西堤陽光 占地 13萬㎡，項(xiàng)目總建筑面積 22萬㎡ 34幢多層， 11幢小高層， 3幢高層， 5幢商業(yè) 多層 4300元 /平米 主力戶型面積為 80㎡，89㎡， 104㎡， 125㎡，122㎡， 142㎡， 200㎡ 目前在售多層，高層、小高層6月份推售 城西典型樓盤 城西板塊 38 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域 城西 市場形象 低檔房集中地，城市老工業(yè)中心，有污染，區(qū)域居住意向較弱 產(chǎn)品特征 經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，戶型面積以 100110㎡三房為主， 8090㎡兩房次之；戶型結(jié)構(gòu)較方正，南北雙陽臺，客廳餐廳連成一體，南北通透，客廳開間在 ，主臥開間在 價格特征 42004500元 /㎡ 客戶特征 區(qū)域內(nèi)的企業(yè)工作人群 購買動機(jī) 第一居所改善住宅 發(fā)展趨勢 污染較為嚴(yán)重，也不在未來的城市發(fā)展方向，發(fā)展?jié)摿^低 城西板塊房地產(chǎn)發(fā)展特征 39 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?泰州城北交通樞紐、物流區(qū)，城市化發(fā)展滯后，生活配套落后，區(qū)域房地產(chǎn)處于啟動階段，區(qū)域內(nèi)樓盤較少，區(qū)域內(nèi)多為老城區(qū)拆遷安臵小區(qū)，區(qū)域市場印象較差； ?區(qū)域內(nèi)有一定的自然水資源，稻河和智堡河為該區(qū)域提供一定的居住條件，城北的揚(yáng)橋口歷史上曾一度繁華，具有一定的歷史韻味； 城北板塊的區(qū)域?qū)傩约暗湫蜆潜P 城北板塊 項(xiàng)目名稱 建筑規(guī)模 物業(yè)類型 銷售均價 主力戶型 銷售速度 /銷售率 中遠(yuǎn)依云灣 占地 ㎡，總建面 10萬㎡ 多層 疊加 小高層 花園洋房 7800元 /㎡， 多層 7200元 /㎡， 小高層 6400元 /㎡ 花園洋房 200㎡， 多層 120㎡， 小高層 90120㎡ 127套 /月， 一期銷售率 98% 碧桂園 ㎡， 總建面 65萬㎡ 高層 聯(lián)排 雙拼 高層 4200，（精裝 4500） 聯(lián)排 6200，（精裝 7300） 雙拼 7800，（精裝 7800） 高層 130140㎡， 別墅 200440㎡ 高層 54套 /月，別墅 20套 /月，銷售率 85% 翡翠華府 占地 ㎡，總建面 ㎡ 別墅 高層 聯(lián)排別墅 9500元 /㎡ 聯(lián)排別墅 220230㎡ 聯(lián)排別墅銷售率39% 40 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)指標(biāo)性樓盤簡析 — 中遠(yuǎn)依云灣 項(xiàng)目名稱 中遠(yuǎn)依云灣 建筑規(guī)模 占地 ㎡，總建面 10萬㎡ 戶型結(jié)構(gòu) 花園洋房 200㎡，多層 120㎡，小高層 90120㎡ 消化速度 127套 /月，一期銷售率 98% 價格水平 花園洋房 7800元 /㎡，多層 7200元 /㎡，小高層 6400元 /㎡ 客戶來源 客戶以北區(qū)居民為主，興化及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，部分拆遷戶 41 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域 城北 市場形象 居住檔次和品質(zhì)一般，泰州老城區(qū)居民居住地帶，居民生活水平較低，市場印象較不好。 產(chǎn)品特征 工作居家型大眾化物業(yè)，以多層為主，戶型面積以 110130㎡三房為主， 8090㎡兩房次之。 價格特征 42009500元 /㎡ 客戶特征 區(qū)域周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，泰興、朱莊、港口等進(jìn)城客戶，老城區(qū)拆遷客戶。 購買動機(jī) 第一居所的比例高，年輕人婚房及中年人改善生活為主。 發(fā)展趨勢 城北離市中心較近，各重要交通路段規(guī)劃打通，物流園區(qū)在不斷發(fā)展，未來具有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 城北板塊房地產(chǎn)發(fā)展特征 42 本報告是嚴(yán)格保密的。 城市核心區(qū) 東進(jìn) 南下 泰州重點(diǎn)發(fā)展的方向在城東和城南，項(xiàng)目所在的城北區(qū)域關(guān)注度和認(rèn)可度都比較低，樓盤數(shù)量較少，且房價與城中、城南板塊差距較大 花園半島項(xiàng)目處于城北板塊，周邊項(xiàng)目較少，區(qū)域房價與城中、城南、城東板塊差距較大 中遠(yuǎn)依云灣 泰州碧桂園 翡翠華府 城北板塊在售項(xiàng)目 城中板塊典型樓盤 美好上郡 萬達(dá)廣場 城東板塊典型樓盤 萊茵東郡 陽光盛景 萬泰城市花園 城南板塊典型樓盤 世茂河濱花園 金水灣 東潤第一城 城西板塊典型樓盤 水岸豪庭 西堤陽光 市場指標(biāo)盤確定 金通桂園 華辰尊園 總結(jié)分析 43 本報告是嚴(yán)格保密的。 城北板塊 城中板塊 城東板塊 城西板塊 城南板塊 區(qū)域代 表樓盤 中遠(yuǎn) 依云灣 翡翠華府 泰州碧桂園 美好上郡 泰州萬達(dá)廣場 華辰尊園 金通桂園 萬泰國際花園 萊茵東郡 陽光盛景 水岸豪庭 西堤陽光 東潤第一城 金水灣 世茂河濱花園 多層價格 7200（依云灣 ) 4200—4500 4000—5000 高層價格 4500—7400 9000—9800 9300 3800—7000 聯(lián)排價格 5500—9500 雙拼價格 7600（碧桂園） 1600萬 /套（金通桂園） 主力購買 人群 北區(qū)居民、拆遷戶、周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，部分城區(qū)上班族 城中居民，主力群體包括私營業(yè)主、公務(wù)員以及泰州其他縣市高端客戶群體 城中居民，包括東區(qū)居民，教師、陪讀家長、私營企業(yè)主 西區(qū)居民、周邊各縣市居民 老城區(qū)居民、醫(yī)院園區(qū)、南區(qū)公務(wù)員、興化、姜堰中高收入人群 城市北區(qū)域市場剛性需求強(qiáng)勁，但城北區(qū)域高端物業(yè)優(yōu)勢尚未完全形成，區(qū)域內(nèi)需要高端項(xiàng)目拔高區(qū)域形象，吸引全市客戶購房 通過比較發(fā)現(xiàn)：剛需項(xiàng)目基本都在本區(qū)域內(nèi)消化，但規(guī)模大盤（碧桂園）和高端樓盤（金通桂園）都必須開拓全市客戶市場 44 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域市場分析結(jié)論 泰州各版塊差異化十分明顯，各板塊認(rèn)同度落差較大，項(xiàng)目所在的城北板塊的認(rèn)同度較低，城北板塊內(nèi)缺乏吸引其他板塊客戶的資源優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Α? 1 泰州各板塊價格發(fā)展不平衡，價差較大。 2 各板塊在售項(xiàng)目的客戶以周邊區(qū)域?yàn)橹?，?guī)模性大盤（如碧桂園）和高端樓盤（如金通桂園）需要積極向其他板塊，甚至周邊縣市進(jìn)行拓展。 3 目前各區(qū)域樓盤的成交主要依靠剛性需求和改善型需求來支撐。 4 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 報告目錄 第一部分 項(xiàng)目本體分析 第二部分 宏觀及區(qū)域市場研究 第三部分 競爭項(xiàng)目研究 第四部分 目標(biāo)客群分析 第五部分 項(xiàng)目銷售面臨問題界定 第六部分 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略形成 第七部分 項(xiàng)目營銷策略制定 第八部分 項(xiàng)目推廣執(zhí)行計(jì)劃 第九部分 項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)要求 第十部分 項(xiàng)目營銷推廣預(yù)算 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 競爭樓盤 鎖定 本項(xiàng)目 : 高層、小高層、洋房、別墅 萊茵東郡（ ）聯(lián)排、雙拼 陽光盛景 (）高層 萬泰城市花園（ ）高層大平層，聯(lián)排、疊加別墅 中遠(yuǎn)依云灣（ 10萬方） 花園洋房、多層、小高層 城中、城東、城南片區(qū)的大平層項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目： 次要競爭項(xiàng)目 未來主要競爭項(xiàng)目 碧桂園（ 65萬方） 高層、聯(lián)排、雙拼 直 接 競 爭 標(biāo)準(zhǔn)：高層、小高層、多層為同一客源層次，別墅、大戶型高層住宅為同一客源層次 范圍：高層、小高層競爭樓盤主要是區(qū)域內(nèi)樓盤，別墅、大戶型高層住宅競爭區(qū)域以全市范圍 項(xiàng)目花園洋房、高層中小戶型的目標(biāo)市場將以本區(qū)域?yàn)橹鳎邔哟笃綄?、別墅將以全市高端住宅市場為目標(biāo) 泰州茂業(yè)臵業(yè)【 10123】、 【 10124】地塊（約 50萬平米以上建面） 翡翠華府（ ） 高層、聯(lián)排 江南一品（ ）聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、高層 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)類別 競爭樓盤名稱 開盤時間 銷售套數(shù) 戶型面積和價格 去化速度 高層 小高層 翡翠華府 預(yù)計(jì) 20236 0 未推 中遠(yuǎn)依云灣 20231216 108 90120 36套 /月 陽光勝景 預(yù)計(jì) 20236 0 90190 金通桂園 20239 138 110240 23套 /月 泰州碧桂園 20233 1928 130140 53套 /月 別墅 萊茵東郡 202312 516 疊加 200 18套 /月 中遠(yuǎn)依云灣 20231216 17 疊加 200 6套 /月 碧桂園 20233 723 200440 20套 /月 翡翠華府 20232 18 聯(lián)排 220230 18套 /月 歐亞國際花園 20233 4 疊加 183230 鳳城頤園 20235 81 260360 8套 /月 金通桂園 20239 10 疊加 250280，獨(dú)棟 543 2套 /月 萬泰國際花園 20236 0 258304 翰林雅居 20232 210 疊加 217，聯(lián)排 220260 雙拼 286370 16套 /月 在所有項(xiàng)目中，去化速度最快的是價格定位較低的碧桂園（高層 53套 /月，別墅 20套 /月）；去化速度最慢的金通桂園（高層 23套 /月，別墅 2套 /月） 碧桂園聯(lián)排 5500元 /㎡，雙拼 7600元 /㎡，高層 4500元 /㎡ (300元簡裝標(biāo)準(zhǔn) )，價格是市中心項(xiàng)目的一半，是以價格搏速度的典型；金通桂園高層 9000元 /㎡，雙拼 1600萬 /套，小獨(dú)棟 2200萬 /套是以速度搏利潤的典型。 競爭項(xiàng)目 去化速度 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 競爭項(xiàng)目 存量統(tǒng)計(jì) 目前在售競爭項(xiàng)目存量統(tǒng)計(jì)為別墅約 948套，花園洋房約 26套，高層 /小高層約 1615套 物業(yè)類別 競爭樓盤名稱 總體量 戶型面積 剩余體量 開盤時間 高層 小高層 翡翠華府 約 200多套 未推 約 200多套 預(yù)計(jì) 20236 中遠(yuǎn)依云灣 108 90120 0 20231216 陽光勝景 920 9