【文章內(nèi)容簡介】 方米 （ 2）以此租金水平按 8%回報率計算，則售價水平為： 20875元 /平方米 商業(yè) 位置 物業(yè)特點 目前平均租金水平（元 /平方米） 分層銷售均價（元 /平方米） 銷售均價 （元 /平方米） 西關(guān)街萬盛商 廈首層街鋪 新開業(yè)升級型商業(yè) （商住樓，商業(yè) 2層）租滿 首層： 139 首層： 20875 西關(guān)街 天和文化廣場 新開發(fā)升級型商業(yè) （ 4層純商業(yè)樓） 待售 首層： 18000 8625 二層： 7000 三層： 5500 四層： 4000 鳥林街西口 公主華庭 新完工升級型商業(yè) （商住樓，商業(yè) 2層）一層售罄 首層： 二層： 新天地 在建大型商住復(fù)合體 （商住樓，商業(yè) 3層）基本售罄 5683（實際租金） 首層： 19000 13500 二層： 8000 三層：自營 備注 以上部分租金與售價按下面換算關(guān)系進行換算：月租金 *12/8%=單位售價水平 在售型商業(yè)租售價格現(xiàn)狀 商業(yè) 在售型住宅銷售價格現(xiàn)狀 項目名稱 住宅建面（ ㎡ ） 物業(yè)形態(tài) 戶型面積 （ ㎡ ） 均價 銷售率 交樓標準 新天地 16000 小高層 137180 2100 100% 毛坯房 公主華庭 10000 多層、小高層 90380 1850 100% 毛坯房 麗景嘉苑 150000 多層、小高層、 90140 1800 100% 毛坯房 臥龍城 380000 多層、小高層 86144 1600 90% 毛坯房 華麗家園 140700 多層、小高層 毛坯房 住宅 通過對廣豐目前在售商鋪價格比較分析，我們認為： 項目應(yīng)該可以達到目前新型商鋪的最高價格水平： （ 1） （首層）售價水平為： 20230元 /平方米 （ 2） （二層）售價水平為： 8000元 /平方米 （ 3） （三層）售價水平為： 6000元 /平方米 商業(yè) 通過對廣豐目前在售住宅價格比較分析，我們認為： 項目住宅部分（不含 A區(qū)高層）應(yīng)該可以達到目前住宅的最 高價格水平： 2100元 /平方米 住宅 3）消費者心理因素 商業(yè) 通過對廣豐客戶特別是東街商戶的市場調(diào)查和訪談，對本項目普遍的期望價格是 —— 商業(yè)不超過 20230元 /平米 住宅 住宅不超過 2023元 /平米 4）產(chǎn)品差異因素 商業(yè) 新東街產(chǎn)品的差異化程度高企（ 商業(yè)： 地段 /規(guī)模 /功能 /業(yè)態(tài) /風(fēng)格 /檔次 /地位。 住宅： 地段/層高 /理念 /戶型 /品位）增加了價值砝碼 售價升值 5% 住宅 商業(yè) 作為開發(fā)商的力創(chuàng)公司主張新東街項目實現(xiàn) 價值最大化 5）企業(yè)發(fā)展目標因素 住宅 6）政策、法律、法規(guī)因素 近年隨著房地產(chǎn)業(yè)的擴張和房價的暴漲，中央政府對房地產(chǎn)尤其是 住宅市場的監(jiān)督、調(diào)控和限制力度日益加大，自 2023年的 121抑制 房地產(chǎn)貸款到 2023年國務(wù)院八部委頒發(fā)的國八條國十六條最后到今年出臺的國六條及其補充細則國十五條，還有央行頻繁的存貸加息 …… 中國各大中城市房地產(chǎn)市場一片低迷、觀望、風(fēng)聲鶴唳 …… 偏安一隅的廣豐縣雖然遠離政策旋渦， 但在此背景下面市的新東街難免受影響。 當產(chǎn)品價格在某一高度時恰好完成產(chǎn)品的銷售， 此時的價格為產(chǎn)品的市場均衡價格。 這是項目的最佳價格 (達到利潤最大化 )。 合和地產(chǎn)本著這條原理， 根據(jù)市場類比的原則、遵循市場供求規(guī)律的原則、客觀求實的原則、差異性的原則、符合前期策劃結(jié)論的原則以及 政策、法規(guī) 制定本項目銷售價格 市場定價不二法則：市場均衡原理 價格走勢 提價頻密，高開高走 廣豐消費過度超前導(dǎo)致無理性購買，開盤即告售罄，不留提價空間的現(xiàn)象，讓新東街的售價走勢策略只有選擇 合和地產(chǎn)認為： 本項目商業(yè)銷售起始基準價為 （ 1） （首層）銷售均價為： 21000元 /平方米 （ 2） （二層）銷售均價為： 8500元 /平方米 （ 3） （三層）銷售均價為： 6500元 /平方米 （既能充分實現(xiàn)較高價值，又預(yù)留一定升值空間實現(xiàn)高走，給客戶和市場以信心） 商業(yè) 價格定位 本項目住宅銷售起始基準均價為 2200元 /平方米 住宅 新東街商業(yè)部分銷售可實現(xiàn)均價 12023元 /平方米 商業(yè) 新東街整體可實現(xiàn)銷售收入約為 銷售收入 七億二千萬 新東街整體可持有物業(yè)價值約為 可持有物業(yè)價值 一億二千萬 新東街整體可實現(xiàn)價值約為 價值實現(xiàn) 八億四千萬 一期第一批銷售可實現(xiàn)收入約為 （ A區(qū)可售商業(yè)面積 4000x21000） + （ B區(qū)可售商業(yè)面積銷售額 + B區(qū)住宅面積銷售額） 一期第一批銷售任務(wù) 二億九千三百萬 五、認籌策略 認籌策略前提 1） 發(fā)行認籌 VIP卡（商業(yè) /住宅） 一期第一批推出商鋪 214間，擬發(fā)行 1500張 VIP卡 一期第一批推出住宅 126戶，擬發(fā)行 1000張 VIP卡 為后期推盤積累客源。 力創(chuàng)會會員優(yōu)先選鋪 /房，亦可積累到下一期（批）， 2） 成立集客“力創(chuàng)會” VIP認籌意義 意向客戶 成交壓力 高成交率 —— 勻鋪（房）號 —— 調(diào)價 均衡價格體系 高成交率 ， 利潤最大化 后市集客 VIP認籌原則（解籌方式） 認籌時間及地點 2023年 11月 4日始 （新東街營銷中心） 統(tǒng)一認籌，分批 (號段 )選鋪 /房 目標認籌量（可解籌基數(shù)） 商鋪： 600號 /住宅： 400號 銷售模式及價格策略 1）臨街商鋪直接銷售。 2）內(nèi)街及 2層商鋪帶兩年短期租約銷售 第一年 6%，第二年 8% 3）商鋪付款方式及折扣 一次付款 98折按揭無折扣 首期五成，按揭十年 4）針對品牌自營客戶，優(yōu)惠 1個點（需提供品牌資質(zhì)） 商業(yè) 1）住宅直接銷售。 2）付款方式及折扣 一次付款 98折按揭無折扣 首期兩或三成，按揭最長三十年（視當?shù)劂y行政策） 住宅 VIP認籌形式 交納人民幣 50000元，即可申購 VIP卡一張 每人限一張 VIP卡，每卡限購兩鋪（ VIP卡可轉(zhuǎn)讓） 商業(yè) 建立高門檻，吸納高端有效客戶 （視客戶登記情況，可調(diào)整為 2~3萬） 交納人民幣 20230元，即可申購 VIP卡一張 每人限一張 VIP卡，每卡限購兩房（ VIP卡可轉(zhuǎn)讓） 住宅 建立高門檻，吸納高端有效客戶 （視客戶登記情況，可調(diào)整為 5千 ~1萬） VIP認籌試價策略：高試低開 如：預(yù)熱期首層商鋪試價 24800 認籌期 22500價目表試價 判斷 開盤 21000價目表 鎖房號 調(diào)價 再試價 認籌試價，市場摸底：商業(yè) 24800/住宅 2480 VIP卡權(quán)益