【文章內(nèi)容簡介】 方米 （ 2）以此租金水平按 8%回報(bào)率計(jì)算，則售價(jià)水平為： 20875元 /平方米 商業(yè) 位置 物業(yè)特點(diǎn) 目前平均租金水平（元 /平方米） 分層銷售均價(jià)（元 /平方米） 銷售均價(jià) （元 /平方米） 西關(guān)街萬盛商 廈首層街鋪 新開業(yè)升級(jí)型商業(yè) （商住樓，商業(yè) 2層）租滿 首層： 139 首層： 20875 西關(guān)街 天和文化廣場 新開發(fā)升級(jí)型商業(yè) （ 4層純商業(yè)樓） 待售 首層： 18000 8625 二層： 7000 三層： 5500 四層： 4000 鳥林街西口 公主華庭 新完工升級(jí)型商業(yè) （商住樓，商業(yè) 2層）一層售罄 首層： 二層： 新天地 在建大型商住復(fù)合體 （商住樓，商業(yè) 3層）基本售罄 5683（實(shí)際租金） 首層： 19000 13500 二層： 8000 三層：自營 備注 以上部分租金與售價(jià)按下面換算關(guān)系進(jìn)行換算：月租金 *12/8%=單位售價(jià)水平 在售型商業(yè)租售價(jià)格現(xiàn)狀 商業(yè) 在售型住宅銷售價(jià)格現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 住宅建面（ ㎡ ） 物業(yè)形態(tài) 戶型面積 （ ㎡ ） 均價(jià) 銷售率 交樓標(biāo)準(zhǔn) 新天地 16000 小高層 137180 2100 100% 毛坯房 公主華庭 10000 多層、小高層 90380 1850 100% 毛坯房 麗景嘉苑 150000 多層、小高層、 90140 1800 100% 毛坯房 臥龍城 380000 多層、小高層 86144 1600 90% 毛坯房 華麗家園 140700 多層、小高層 毛坯房 住宅 通過對(duì)廣豐目前在售商鋪價(jià)格比較分析，我們認(rèn)為： 項(xiàng)目應(yīng)該可以達(dá)到目前新型商鋪的最高價(jià)格水平： （ 1） （首層）售價(jià)水平為： 20230元 /平方米 （ 2） （二層）售價(jià)水平為： 8000元 /平方米 （ 3） （三層）售價(jià)水平為： 6000元 /平方米 商業(yè) 通過對(duì)廣豐目前在售住宅價(jià)格比較分析，我們認(rèn)為： 項(xiàng)目住宅部分（不含 A區(qū)高層）應(yīng)該可以達(dá)到目前住宅的最 高價(jià)格水平： 2100元 /平方米 住宅 3）消費(fèi)者心理因素 商業(yè) 通過對(duì)廣豐客戶特別是東街商戶的市場調(diào)查和訪談，對(duì)本項(xiàng)目普遍的期望價(jià)格是 —— 商業(yè)不超過 20230元 /平米 住宅 住宅不超過 2023元 /平米 4）產(chǎn)品差異因素 商業(yè) 新東街產(chǎn)品的差異化程度高企（ 商業(yè)： 地段 /規(guī)模 /功能 /業(yè)態(tài) /風(fēng)格 /檔次 /地位。 住宅： 地段/層高 /理念 /戶型 /品位）增加了價(jià)值砝碼 售價(jià)升值 5% 住宅 商業(yè) 作為開發(fā)商的力創(chuàng)公司主張新東街項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) 價(jià)值最大化 5）企業(yè)發(fā)展目標(biāo)因素 住宅 6）政策、法律、法規(guī)因素 近年隨著房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張和房價(jià)的暴漲，中央政府對(duì)房地產(chǎn)尤其是 住宅市場的監(jiān)督、調(diào)控和限制力度日益加大，自 2023年的 121抑制 房地產(chǎn)貸款到 2023年國務(wù)院八部委頒發(fā)的國八條國十六條最后到今年出臺(tái)的國六條及其補(bǔ)充細(xì)則國十五條，還有央行頻繁的存貸加息 …… 中國各大中城市房地產(chǎn)市場一片低迷、觀望、風(fēng)聲鶴唳 …… 偏安一隅的廣豐縣雖然遠(yuǎn)離政策旋渦， 但在此背景下面市的新東街難免受影響。 當(dāng)產(chǎn)品價(jià)格在某一高度時(shí)恰好完成產(chǎn)品的銷售， 此時(shí)的價(jià)格為產(chǎn)品的市場均衡價(jià)格。 這是項(xiàng)目的最佳價(jià)格 (達(dá)到利潤最大化 )。 合和地產(chǎn)本著這條原理， 根據(jù)市場類比的原則、遵循市場供求規(guī)律的原則、客觀求實(shí)的原則、差異性的原則、符合前期策劃結(jié)論的原則以及 政策、法規(guī) 制定本項(xiàng)目銷售價(jià)格 市場定價(jià)不二法則：市場均衡原理 價(jià)格走勢 提價(jià)頻密，高開高走 廣豐消費(fèi)過度超前導(dǎo)致無理性購買，開盤即告售罄，不留提價(jià)空間的現(xiàn)象，讓新東街的售價(jià)走勢策略只有選擇 合和地產(chǎn)認(rèn)為： 本項(xiàng)目商業(yè)銷售起始基準(zhǔn)價(jià)為 （ 1） （首層）銷售均價(jià)為： 21000元 /平方米 （ 2） （二層）銷售均價(jià)為： 8500元 /平方米 （ 3） （三層）銷售均價(jià)為： 6500元 /平方米 （既能充分實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值，又預(yù)留一定升值空間實(shí)現(xiàn)高走，給客戶和市場以信心） 商業(yè) 價(jià)格定位 本項(xiàng)目住宅銷售起始基準(zhǔn)均價(jià)為 2200元 /平方米 住宅 新東街商業(yè)部分銷售可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 12023元 /平方米 商業(yè) 新東街整體可實(shí)現(xiàn)銷售收入約為 銷售收入 七億二千萬 新東街整體可持有物業(yè)價(jià)值約為 可持有物業(yè)價(jià)值 一億二千萬 新東街整體可實(shí)現(xiàn)價(jià)值約為 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 八億四千萬 一期第一批銷售可實(shí)現(xiàn)收入約為 （ A區(qū)可售商業(yè)面積 4000x21000） + （ B區(qū)可售商業(yè)面積銷售額 + B區(qū)住宅面積銷售額） 一期第一批銷售任務(wù) 二億九千三百萬 五、認(rèn)籌策略 認(rèn)籌策略前提 1） 發(fā)行認(rèn)籌 VIP卡（商業(yè) /住宅） 一期第一批推出商鋪 214間，擬發(fā)行 1500張 VIP卡 一期第一批推出住宅 126戶，擬發(fā)行 1000張 VIP卡 為后期推盤積累客源。 力創(chuàng)會(huì)會(huì)員優(yōu)先選鋪 /房，亦可積累到下一期（批）， 2） 成立集客“力創(chuàng)會(huì)” VIP認(rèn)籌意義 意向客戶 成交壓力 高成交率 —— 勻鋪（房）號(hào) —— 調(diào)價(jià) 均衡價(jià)格體系 高成交率 ， 利潤最大化 后市集客 VIP認(rèn)籌原則（解籌方式） 認(rèn)籌時(shí)間及地點(diǎn) 2023年 11月 4日始 （新東街營銷中心） 統(tǒng)一認(rèn)籌，分批 (號(hào)段 )選鋪 /房 目標(biāo)認(rèn)籌量（可解籌基數(shù)） 商鋪： 600號(hào) /住宅： 400號(hào) 銷售模式及價(jià)格策略 1）臨街商鋪直接銷售。 2）內(nèi)街及 2層商鋪帶兩年短期租約銷售 第一年 6%，第二年 8% 3）商鋪付款方式及折扣 一次付款 98折按揭無折扣 首期五成，按揭十年 4）針對(duì)品牌自營客戶，優(yōu)惠 1個(gè)點(diǎn)（需提供品牌資質(zhì)） 商業(yè) 1）住宅直接銷售。 2）付款方式及折扣 一次付款 98折按揭無折扣 首期兩或三成，按揭最長三十年（視當(dāng)?shù)劂y行政策） 住宅 VIP認(rèn)籌形式 交納人民幣 50000元，即可申購 VIP卡一張 每人限一張 VIP卡，每卡限購兩鋪（ VIP卡可轉(zhuǎn)讓） 商業(yè) 建立高門檻，吸納高端有效客戶 （視客戶登記情況，可調(diào)整為 2~3萬） 交納人民幣 20230元，即可申購 VIP卡一張 每人限一張 VIP卡，每卡限購兩房（ VIP卡可轉(zhuǎn)讓） 住宅 建立高門檻，吸納高端有效客戶 （視客戶登記情況，可調(diào)整為 5千 ~1萬） VIP認(rèn)籌試價(jià)策略：高試低開 如：預(yù)熱期首層商鋪試價(jià) 24800 認(rèn)籌期 22500價(jià)目表試價(jià) 判斷 開盤 21000價(jià)目表 鎖房號(hào) 調(diào)價(jià) 再試價(jià) 認(rèn)籌試價(jià)，市場摸底：商業(yè) 24800/住宅 2480 VIP卡權(quán)益