長(zhǎng)春兆元地產(chǎn)鐵北項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-31 06:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樓面地價(jià) 943元 /㎡ ,高新核心、汽開、南部新城板塊受開發(fā)商品牌及規(guī)劃帶動(dòng)，樓面地價(jià)高于平均水平。 僅出讓一宗地塊： 龍創(chuàng)：溢價(jià) 278%， 樓面單價(jià)： 4508元 /㎡ 開發(fā)商運(yùn)作退地 重點(diǎn)企業(yè)：中冶 重點(diǎn)企業(yè)： 恒大；恒盛 943元/㎡ 按板塊劃分成交面積及金額 恒盛高新地塊 恒大高新地塊 中冶寬城地塊 重點(diǎn)開發(fā)企業(yè)摘牌價(jià)格明細(xì)（元 /㎡） ?10萬(wàn)平以下成交 23宗，占成交量 66%； 10— 20萬(wàn)平成交 10宗，占成交量 29%； 20萬(wàn)平以上成交 2宗，占成交量 6% 。 ?2023年上半年恒大、恒盛聯(lián)手進(jìn)駐高新， 基本以起價(jià)摘牌， 綜合考慮開發(fā)品牌及地塊素質(zhì)，恒大、恒盛無(wú)疑成為上半年的明星企業(yè)。 按板塊劃分成交面積及金額 2023年上半年寬城區(qū)土地成交明細(xì) 批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅面積： ㎡ 商品住宅網(wǎng)上備案面積： ㎡ 普通住宅新增供應(yīng)面積： ㎡ 商品住宅成交量： ㎡ 商品住宅供求比： 1： 截止到 6月末長(zhǎng)春市普宅均價(jià)： 5287元 / ㎡ 2023年上半年長(zhǎng)春二級(jí)市場(chǎng)數(shù)字回顧 —— 住宅市場(chǎng)描述 供應(yīng)關(guān)鍵詞： 供應(yīng)時(shí)間滯后 2023年上半年新增供應(yīng)量一直保持著攀升的態(tài)勢(shì)，但略顯低迷。本年度上半年由于受天氣影響，開工時(shí)間較往年同周期滯后，在 4月份各項(xiàng)目才陸續(xù)開工， 6月份產(chǎn)品陸續(xù)流入市場(chǎng)。另一方面，部分開發(fā)商選擇放緩開盤速度，策略性地躲避目前尷尬的市場(chǎng)現(xiàn)狀。 需求關(guān)鍵詞： 需求量受供應(yīng)量制約 由于受上半年新品供應(yīng)不足的影響，需求量受到很大程度的制約，新品上市時(shí)間較短是上半年成交量無(wú)明顯體現(xiàn)的主要因素。同時(shí)受新政影響，長(zhǎng)春改善性需求及投資性需求受到打壓，這也對(duì)剛需群體的購(gòu)房信心產(chǎn)生負(fù)面影響，樓市較濃的持幣觀望情緒促使上半年需求得到明顯抑制。 價(jià)格關(guān)鍵詞： 漲幅明顯趨緩 受目前供小于求的市場(chǎng)形態(tài)影響加之 09年下半年態(tài)勢(shì)所趨， 2023年上半年新增產(chǎn)品上市價(jià)格仍體現(xiàn)出小幅攀升的趨勢(shì)，但同時(shí)政府對(duì)樓市持續(xù)的政策打壓，致使開發(fā)商通過(guò)各種方式對(duì)市場(chǎng)探底，而多數(shù)購(gòu)房者也繼續(xù)著觀望等待態(tài)度，不可預(yù)知的市場(chǎng)致使開發(fā)商對(duì)價(jià)格無(wú)大幅度調(diào)整，價(jià)格波動(dòng)不大。 住宅市場(chǎng)表現(xiàn) 整體供應(yīng)表現(xiàn)平平 今年上半年新增供應(yīng)量 ，與 09年同期相比有 %的下滑， 08年上半年樓市還未受到金融危機(jī)波及，市場(chǎng)供應(yīng)量充足，達(dá)到 ，遙遙領(lǐng)先于今年上半年。 4月份隨著各開發(fā)商陸續(xù)開工，迎來(lái)第一輪集中推盤， 6月份新增體量才逐漸顯現(xiàn)。 供應(yīng)情況 各板塊供應(yīng) —— 寬城區(qū)上市體量最大 從各個(gè)區(qū)域的新增供應(yīng)情況來(lái)看，市場(chǎng)新增供應(yīng)熱點(diǎn)為寬城、經(jīng)開、綠園板塊，其中寬城板塊居首，以 ㎡的供應(yīng)量占總供應(yīng)量的 36%，二道、汽開、八里堡新增供應(yīng)量相對(duì)較少。大多數(shù)區(qū)域新增供應(yīng)是在 6月份開始集中放量。 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì) 供應(yīng)情況 成交量大幅萎縮 16月成交規(guī)模對(duì)比 09年大幅回落，尤其是 4月份“新國(guó)十條”出臺(tái)后， 5月成交量沒(méi)能夠繼續(xù)攀升，出現(xiàn)了成交量大幅萎縮的情況， 6月份有所反彈，但也遠(yuǎn)低于 09年同期水平（ 2月份受春節(jié)假期影響成交量最少，僅為 ㎡）。下半年在供應(yīng)逐步釋放的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)成交量將繼續(xù)反彈，但很難達(dá)到 09年的水平。 需求情況 供求逐漸緩解 自 10年 2月開始，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積逐月遞增，上半年批準(zhǔn)預(yù)售總面積為，這一數(shù)字與去年同期基本持平。 從上半年 5月份開始，市場(chǎng)供求關(guān)系開始變化，供求逐漸趨于平衡，預(yù)計(jì)進(jìn)入到下半年供求關(guān)系會(huì)進(jìn)一步得到緩解。 2023上半年平均供求比： :1 2023上半年平均供求比： :1 數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì) 供需比 價(jià)格平穩(wěn)，漲幅較小 16月長(zhǎng)春市整體成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，整體住宅均價(jià)由 09年 1月初的 5135元 /㎡上漲至5206元 /㎡，漲幅較小，成交均價(jià)在 4月份達(dá)到較高水平，為 5497元 /㎡，同比去年同期上升 %。受改善性和恐慌性購(gòu)買刺激，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)長(zhǎng)春住宅均價(jià)將繼續(xù)穩(wěn)步上升，下降空間已小。 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì) 價(jià)格 區(qū)域市場(chǎng)分析 Part 2 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在區(qū)域在售樓盤對(duì)比分析 區(qū)域在售樓盤戶型配比列表 上述樓盤戶型配比顯示 區(qū)域主力戶型二室二廳一衛(wèi)，面積在 75108㎡ 之間，其中 8095㎡ 產(chǎn)品居多 區(qū)域輔助戶型二室一廳一衛(wèi)，面積跨度較大，在 4980㎡ 之間，其中 6080㎡ 產(chǎn)品居多 一室一廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)及三室二廳二衛(wèi)在區(qū)域樓盤中所占比例很少。其中一室一廳一衛(wèi)集中在4555㎡ 范圍內(nèi)，三室二廳一衛(wèi)集中在 90120㎡ 范圍內(nèi)，三室二廳二衛(wèi)在區(qū)域內(nèi)供應(yīng)比例較少，面積區(qū)間在130142㎡ 范圍內(nèi) 結(jié)論一 1 結(jié)論二 2 結(jié)論三 3 結(jié)論四 4 ...... 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主力戶型基本上為 8095平方米的二室二廳， 6080平方米的二室一廳，輔助戶型則為一室一廳、三室二廳； 區(qū)域內(nèi)樓盤存在較多同質(zhì)化特征，戶型面積大都在 32140平方米之間； 區(qū)域戶型供應(yīng)以中小面積為主，致使項(xiàng)目總價(jià)較低，較大程度上迎合了區(qū)域居民以及項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位工薪階層消費(fèi)者的需求。 區(qū)域內(nèi)樓盤剩余房源主要包括兩部分，一是大面積房源（面積 110㎡以上），二是閣樓（單獨(dú)閣樓或帶閣樓的躍層）； 在售樓盤戶型分析 區(qū)域在售樓盤銷售價(jià)格列表 價(jià)格分析 上述區(qū)域樓盤銷售價(jià)格顯示 ?區(qū)域樓盤銷售價(jià)格區(qū)間在元 33506000/㎡ 范圍內(nèi)，銷售均價(jià)主要集中于 43004900元 /㎡ 之間，大部分項(xiàng)目銷售均價(jià)在 4500元 /㎡ 左右； ?區(qū)域樓盤銷售價(jià)格最高的是證大光明城，均價(jià)在 4900元 /㎡ 左右，該項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較大，且項(xiàng)目地理位置、規(guī)劃外立面（墻面磚）以及智能化水平等，均比同區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)要高，因此價(jià)格也相對(duì)較高； 區(qū)域樓盤銷售價(jià)格最低的是金質(zhì)融城，銷售均價(jià)在元 3350/㎡ 左右，該項(xiàng)目共分兩期開發(fā)，首期入市價(jià)格較低，吸引了較多的區(qū)域內(nèi)中低收入者，特別是棚戶區(qū)居民 區(qū)域在售樓盤成交客群特征列表 成交客群分析 成交客群分析 結(jié)論一 1 結(jié)論二 2 結(jié)論三 3 ...... 客群特征：受自身經(jīng)濟(jì)條件的限制，房?jī)r(jià)是其選房的首要考慮因素。對(duì)居住舒適度要求不高，但周邊配套要齊全。該類人群屬于理性消費(fèi)人群，看中物業(yè)的性價(jià)比。 客群來(lái)源：區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位普通員工、各專業(yè)賣場(chǎng)或農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的小規(guī)模私營(yíng)者、拆遷戶及周邊散戶以及區(qū)域外中低收入首次置業(yè)者等。 戶型需求：購(gòu)房家庭三口
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