【文章內(nèi)容簡介】 易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額： 不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）不動產(chǎn)凈值率 不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值247。不動產(chǎn)原值） 100% 不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。 不得抵扣的進項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。 改變用途的不動產(chǎn)需要進行轉(zhuǎn)出嗎？ 第八條 不動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進項稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出；其待抵扣進項稅額不得抵扣。 不動產(chǎn)非正常損失了怎么辦 第九條 按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。 可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額不動產(chǎn)凈值率 依照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，應(yīng)取得 2023年 5月 1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。 按照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額， 60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣， 40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第 13個月從銷項稅額中抵扣。 第十條 納稅人注銷稅務(wù)登記時，其尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額于注銷清算的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣。 不動產(chǎn)非正常損失了怎么辦 第十一條 待抵扣進項稅額記入 “應(yīng)交稅金 —待抵扣進項稅額 ”科目核算，并于可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入 “應(yīng)交稅金 —應(yīng)交增值稅（進項稅額） ”科目。 對不同的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進項稅額。 待抵扣稅額的會計處理方法 第十二條 納稅人分期抵扣不動產(chǎn)的進項稅額，應(yīng)據(jù)實填報增值稅納稅申報表附列資料。 第十三條 納稅人應(yīng)建立不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程臺賬，分別記錄并歸集不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳椤? 用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，也應(yīng)在納稅人建立的臺賬中記錄。 第十四條 納稅人未按照本辦法有關(guān)規(guī)定抵扣不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程進項稅額的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定進行處理。 抵扣不動產(chǎn)時要注意的事項 不動產(chǎn)租賃業(yè)政策透析 不動產(chǎn)經(jīng)營租賃過渡期政策 （一）一般納稅人 ——可以選簡易計稅 （ 1）以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額； （ 2）跨縣（市）項目 按 5%征收率不動產(chǎn)所在地預(yù)繳，按 5%征收率機構(gòu)所在地申報。 （一）一般納稅人 ——可以選一般計稅 （ 1）以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照 11%的稅率計算應(yīng)納稅額； （ 2）跨縣（市）項目 按 3%預(yù)征率 不動產(chǎn)所在地預(yù)證，按 11%稅率機構(gòu)所在地申報。 四、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃過渡期政策 （一）一般納稅人 ——可以選簡易計稅 以取得的全部價款和價外費用為銷售額， 減按 3%的征收率 計算應(yīng)納稅額； 試點前開工的高速公路，是指相關(guān) 施工許可證明上注明的合同開工日期在 2023年 4月 30日前 的高速公路。 四、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃過渡期政策 （二）小規(guī)模納稅人 舊不動產(chǎn)（個人出租住房除外） ——簡易計稅 （ 1）以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額； （ 2）跨縣（市）項目 按 5%征收率不動產(chǎn)所在地預(yù)繳，按 5%征收率機構(gòu)所在地申報。 【 提示 】 按 5%預(yù)繳，按 5%申報。 四、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃過渡期政策 （三）其他個人 舊不動產(chǎn)（個人出租住房除外） ——簡易計稅 以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額； （四）個人出租住房 應(yīng)按照 5%的征收率減按 %計算應(yīng)納稅額。 五、試點前發(fā)生的業(yè)務(wù) ，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān) 申請退還營業(yè)稅 。 ，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因 發(fā)生退款減除營業(yè)額 的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請 退還已繳納的營業(yè)稅 。 五、試點前發(fā)生的業(yè)務(wù) ，因稅收檢查等原因需要 補繳稅款 的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。 【 提示 】 房地產(chǎn)或建安企業(yè) ，未開票？ ，先收款，未開票？ ，未收款，未開票？ 第二條 納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。 取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。 哪些項目適用不動產(chǎn)租賃？ 第三條 一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： （一）一般納稅人出租其 2023年 4月 30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 出租 4月 30日前取得的不動產(chǎn)如何計稅 （二）一般納稅人出租其 2023年 5月 1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 一般納稅人出租其 2023年 4月 30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。 出租 5月 1日后取得的不動產(chǎn)如何計稅 第四條 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： （一）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照 5%的征收率減按%計算應(yīng)納稅額。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅