【正文】 銷售不動(dòng)產(chǎn)政策透析 “銷售不動(dòng)產(chǎn)”新政要點(diǎn) 一般納稅人銷售其 2023年 5月 1日后取得或自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。按照 5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式的，在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 一般納稅人銷售其 2023年 4月 30日前取得或自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照 5%的征收率計(jì)稅。 購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)，分期抵扣適用于 11%增值稅率的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額。第一年可抵扣 60%，而余下的 40%可于第二年抵扣。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照 5%的征收率計(jì)稅。 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)包括什么內(nèi)容 第二條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。 本辦法所稱取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法。 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)包括什么內(nèi)容 第二條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。 本辦法所稱取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法。 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)包括什么內(nèi)容 第二條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。 本辦法所稱取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法。 2023年 4月 30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)， 可以 選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照 5%的征收率 計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 實(shí)務(wù)處理： A企業(yè)為一般納稅人， 2023年 4月購(gòu)入一座廠房，購(gòu)入價(jià) 50萬(wàn)，已計(jì)提折舊 5萬(wàn)元。 2023年 8月以 150萬(wàn)元對(duì)外轉(zhuǎn)讓。則 A企業(yè) 8月財(cái)務(wù)處理如下： 應(yīng)繳增值稅 =（ 15050） /*5%= 在辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)前在產(chǎn)權(quán)交易門由地稅代征這部分預(yù)繳稅款。 一般納稅人銷售其 2023年 4月 30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易辦法 一般納稅人銷售其 2023年 4月 30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易辦法 預(yù)繳稅款一般在過(guò)戶手續(xù)辦理之前，會(huì)計(jì)做如下處理： 借：應(yīng)交稅費(fèi) —應(yīng)交增值稅（已交稅金） 貸 :銀行存款 發(fā)票由企業(yè)自行開具，可以開具增值稅專用發(fā)票，開具時(shí)的會(huì)計(jì)處理： 借：固定資產(chǎn)清理 45 累計(jì)折舊 5 貸：固定資產(chǎn) 50 借：銀行存款 150 貸：固定資產(chǎn)清理 150 借：固定資產(chǎn)清理 貸：應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 借：固定資產(chǎn)清理 貸：營(yíng)業(yè)外收入 一般納稅人銷售其 2023年 4月 30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易辦法 月底結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)繳增值稅，會(huì)計(jì)做如下處理： 借：應(yīng)交稅費(fèi) —應(yīng)交增值稅 貸 :應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 (已交稅金 ) 注意 ,簡(jiǎn)易征收稅款與一般計(jì)稅方法不能混 . 增值稅納稅申報(bào)表填列： 最新版本增值稅申報(bào)表 一般納稅人銷售其 2023年 4月 30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，如果適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照 5%的預(yù)征率 在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 既然可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，又無(wú)從獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣，如果企業(yè)選擇了一般計(jì)稅方法不是明擺著要多交 6%的稅款嗎，那企業(yè)為什么還要選擇一般計(jì)稅方法呢？ 一般納稅人銷售其 2023年 4月 30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)適用一般辦法 一般納稅人銷售其 2023年 4月 30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)適用一般辦法 實(shí)務(wù)處理： A企業(yè)為一般納稅人， 2023年 4月購(gòu)入一座廠房，購(gòu)入價(jià) 50萬(wàn)，已計(jì)提折舊 5萬(wàn)元。 2023年 8月以 150萬(wàn)元對(duì)外轉(zhuǎn)讓。若 A企業(yè)選擇一般計(jì)稅辦法，則 8月財(cái)務(wù)處理如下： 應(yīng)繳增值稅 =（ 15050） /*11%= 在辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)前在產(chǎn)權(quán)交易門由地稅代征預(yù)繳稅款。 預(yù)繳稅款 =（ 15050） /*5%= 預(yù)繳稅款一般在過(guò)戶手續(xù)辦理之前，會(huì)計(jì)做如下處理： 借：應(yīng)交稅費(fèi) —應(yīng)交增值稅（已交稅金） 貸 :銀行存款 一般納稅人銷售其 2023年 4月 30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)適用一般辦法 發(fā)票由企業(yè)自行開具，可以開具增值稅專用發(fā)票，開具時(shí)的會(huì)計(jì)處理： 借：固定資產(chǎn)清理 45 累計(jì)折舊 5 貸：固定資產(chǎn) 50 借：銀行存款 150 貸：固定資產(chǎn)清理 150 借：固定資產(chǎn)清理 貸：應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 (銷項(xiàng)稅額 ) 借：固定資產(chǎn)清理 貸：營(yíng)業(yè)外收入 月底結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)繳增值稅，會(huì)計(jì)做如下處理： 借：應(yīng)交稅費(fèi) —應(yīng)交增值稅 (轉(zhuǎn)出未繳增值稅 ) 貸 :應(yīng)交稅費(fèi) 未繳增值稅 增值稅納稅申報(bào)表填列： 最新版本增值稅申報(bào)表 繳納增值稅時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi) —未繳增值稅 5。 15 貸：銀行存款 5。 15 一般納稅人銷售其 2023年 4月 30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)適用一般辦法 （二）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2023年 4月 30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 一般納稅人銷售其 2023年 4月 30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易辦法 （四）