【正文】 第六部分 怎樣管增值稅（二） 實(shí)戰(zhàn)中的增值稅納稅規(guī)劃 重新評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化并對(duì)房地產(chǎn)老項(xiàng)目的計(jì)稅方法做出合理選擇 銷(xiāo)售與采購(gòu)的涉稅調(diào)整策略的制定 充分考慮營(yíng)改增影響，對(duì)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行梳理與優(yōu)化 對(duì)業(yè)務(wù)鏈逐項(xiàng)梳理，審閱增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)流程和現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)模式。 ◆ 法發(fā) 【 1996】 30號(hào)規(guī)定： 具有下列行為之一的，屬于“虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票”： （ 1）沒(méi)有貨物購(gòu)銷(xiāo)或者沒(méi)有提供或接受應(yīng)稅勞務(wù)而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票； （ 2）有貨物購(gòu)銷(xiāo)或者提供或接受了應(yīng)稅勞務(wù)但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人 開(kāi)具數(shù)量或者金額不實(shí) 的增值稅專(zhuān)用發(fā)票； （ 3）進(jìn)行了實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但讓他人為自己代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。如果先開(kāi)具發(fā)票，會(huì)計(jì)上需確認(rèn)收入，所得稅上也要繳納，但這與企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不符；如果不允許提前開(kāi)具發(fā)票，但這會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)的開(kāi)展造成一定程度的不便。專(zhuān)用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件和 《 證明單 》 留存?zhèn)洳椤? （二）稅務(wù)機(jī)關(guān)為小規(guī)模納稅人代開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票需要開(kāi)具紅字專(zhuān)用發(fā)票的，按照一般納稅人開(kāi)具紅字專(zhuān)用發(fā)票的方法處理。 《 信息表 》 開(kāi)具紅字專(zhuān)用發(fā)票，在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級(jí)版中以銷(xiāo)項(xiàng)負(fù)數(shù)開(kāi)具。 【 提示 】 抄稅是報(bào)稅前用 IC卡或者 IC卡和軟盤(pán)抄取開(kāi)票數(shù)據(jù)電文。 ◆ 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)免征增值稅貨物專(zhuān)用發(fā)票管理的通知 》 （國(guó)稅函 【 2023】 780號(hào)）第一條規(guī)定，增值稅一般納稅人銷(xiāo)售免稅貨物，一律不得開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票（ 國(guó)有糧食購(gòu)銷(xiāo)企業(yè)銷(xiāo)售免稅糧食除外，國(guó)稅函 【 2023】 531號(hào) ）。 【 提示 】 滯留票是指銷(xiāo)售方已開(kāi)出，并抄稅報(bào)稅，而購(gòu)貨方?jīng)]進(jìn)行認(rèn)證抵扣的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。 一、增值稅發(fā)票開(kāi)具 ◆ 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂 增值稅專(zhuān)用發(fā)票使用規(guī)定 的通知 》 （ 國(guó)稅發(fā) 【 2023】 156號(hào) ）第十二條規(guī)定： 一般納稅人銷(xiāo)售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票。 納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 第十一條 小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶(hù)出租不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。（ 1+5%） % （二）出租非住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷(xiāo)售額247。 出租不動(dòng)產(chǎn)的注意事項(xiàng) 第七條 預(yù)繳稅款的計(jì)算 （一）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額247。 個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)如何計(jì)稅 第五條 納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直轄市或計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局決定是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 【 提示 】 房地產(chǎn)或建安企業(yè) ，未開(kāi)票？ ，先收款，未開(kāi)票？ ，未收款，未開(kāi)票？ 第二條 納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出租不動(dòng)產(chǎn)），適用本辦法。 四、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃過(guò)渡期政策 （三）其他個(gè)人 舊不動(dòng)產(chǎn)（個(gè)人出租住房除外） ——簡(jiǎn)易計(jì)稅 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額； （四）個(gè)人出租住房 應(yīng)按照 5%的征收率減按 %計(jì)算應(yīng)納稅額。 （一）一般納稅人 ——可以選一般計(jì)稅 （ 1）以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照 11%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額； （ 2）跨縣（市）項(xiàng)目 按 3%預(yù)征率 不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)證，按 11%稅率機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)。 第十三條 納稅人應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程臺(tái)賬，分別記錄并歸集不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程的成本、費(fèi)用、扣稅憑證及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳椤? 第十條 納稅人注銷(xiāo)稅務(wù)登記時(shí)，其尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額于注銷(xiāo)清算的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。 改變用途的不動(dòng)產(chǎn)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)出嗎？ 第八條 不動(dòng)產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出；其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。 第六條 納稅人銷(xiāo)售其取得的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷(xiāo)售的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。 上述分 2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的購(gòu)進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。 納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。 第十二條 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò) 6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 1扣除項(xiàng)目的憑證要求 第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。否則，不得扣除。 個(gè)體戶(hù)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn) 第六條 其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)分以下情形計(jì)算應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款： （一） 以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn) 取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為： 應(yīng)預(yù)繳稅款 =全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用247。 除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2023年 5月 1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法 （六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2023年 5月 1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。 一般納稅人銷(xiāo)售其 2023年 4月 30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易辦法 （四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2023年 4月 30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。 預(yù)繳稅款 =（ 15050） /*5%= 預(yù)繳稅款一般在過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理之前，會(huì)計(jì)做如下處理： 借：應(yīng)交稅費(fèi) —應(yīng)