【正文】 含自建）的不動產(chǎn)適用一般辦法 實務(wù)處理： A企業(yè)為一般納稅人， 2023年 4月購入一座廠房，購入價 50萬，已計提折舊 5萬元。 轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)包括什么內(nèi)容 第二條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照 5%的征收率計稅。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照 5%的預(yù)征率 在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。 除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅；其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。 第十二條 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過 6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 改變用途的不動產(chǎn)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)出嗎？ 第八條 不動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進(jìn)項稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出；其待抵扣進(jìn)項稅額不得抵扣。 四、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃過渡期政策 （三）其他個人 舊不動產(chǎn)（個人出租住房除外） ——簡易計稅 以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額； （四）個人出租住房 應(yīng)按照 5%的征收率減按 %計算應(yīng)納稅額。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 第十一條 小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。 ◆ 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強免征增值稅貨物專用發(fā)票管理的通知 》 （國稅函 【 2023】 780號）第一條規(guī)定，增值稅一般納稅人銷售免稅貨物，一律不得開具專用發(fā)票（ 國有糧食購銷企業(yè)銷售免稅糧食除外，國稅函 【 2023】 531號 ）。專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件和 《 證明單 》 留存?zhèn)洳椤? 第六部分 怎樣管增值稅（二） 實戰(zhàn)中的增值稅納稅規(guī)劃 重新評估房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化并對房地產(chǎn)老項目的計稅方法做出合理選擇 銷售與采購的涉稅調(diào)整策略的制定 充分考慮營改增影響，對運營模式進(jìn)行梳理與優(yōu)化 對業(yè)務(wù)鏈逐項梳理，審閱增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)流程和現(xiàn)有運營模式。 （二）稅務(wù)機關(guān)為小規(guī)模納稅人代開專用發(fā)票需要開具紅字專用發(fā)票的，按照一般納稅人開具紅字專用發(fā)票的方法處理。 【 提示 】 滯留票是指銷售方已開出，并抄稅報稅，而購貨方?jīng)]進(jìn)行認(rèn)證抵扣的增值稅專用發(fā)票。（ 1+5%） % （二）出租非住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額247。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 （一）一般納稅人 ——可以選一般計稅 （ 1）以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照 11%的稅率計算應(yīng)納稅額； （ 2）跨縣（市）項目 按 3%預(yù)征率 不動產(chǎn)所在地預(yù)證，按 11%稅率機構(gòu)所在地申報。 第六條 納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣。 1扣除項目的憑證要求 第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2023年 5月 1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法 （六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2023年 5月 1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。 實務(wù)處理： A企業(yè)為一般納稅人， 2023年 4月購入一座廠房，購入價 50萬，已計提折舊 5萬元。 一般納稅人銷售其 2023年 4月 30日前取得或自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 本辦法所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 15 貸：銀行存款 5。（ 1+5%） 5% （二）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為： 應(yīng)預(yù)繳稅款 =（全部價款和價外費用 不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）247。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分 2年抵扣的規(guī)定。 不動產(chǎn)非正常損失了怎么辦 第十一條 待抵扣進(jìn)項稅額記入 “應(yīng)交稅金 —待抵扣進(jìn)項稅額 ”科目核算，并于可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入 “應(yīng)交稅金 —應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） ”科目。 取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 第六條 納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。 逾期不預(yù)繳稅款如保處理 怎樣管增值稅（一） 讓 “ 斷頭票 ” 變成 “ 天使票 ” 一、從近期幾起典型虛開案件看虛開增值稅發(fā)票現(xiàn)狀 重慶市國稅局稽查局通過巧設(shè)誘餌，釣出幕后交易黑手，成功破獲一起利用黃金交易虛開增值稅丏用發(fā)票案。 ◆ 《 總局關(guān)于推行增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版有關(guān)問題的公告 》 （總局公告 2023年第 73號）第四條規(guī)定：一般納稅人 開具增值稅專用發(fā)票后 ，發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止以及發(fā)票抵扣聯(lián)、發(fā)票聯(lián)均無法認(rèn)證等情形但不符合作廢條件 ，或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓，需要 開具紅字專用發(fā)票 的，暫按以下方法處理： ，購買方可在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中填開并上傳 《 開具紅字增值稅專用發(fā)票信息表 》， 《 信息表 》 所對應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)證。 請問：該如何進(jìn)行財稅處理？ 四、推遲開具發(fā)票的處理 【 案例 】 某公司 3月份發(fā)生一筆業(yè)務(wù)，是先收錢并提供服務(wù)但未開增值稅專用發(fā)票，申報 3月份稅款時，稅管員要求上報這筆稅款，在 3月份納稅申報表 “未開具發(fā)票” 欄內(nèi)填寫銷售額繳稅，同時在 3月份補作了銷售收入賬務(wù)處理： 借 :銀行存款 貸 :應(yīng)交稅金 —應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 主營業(yè)務(wù)收入 客戶 4月份現(xiàn)要補開