【正文】 稅費(fèi) —應(yīng)交增值稅（已交稅金） 貸 :銀行存款 一般納稅人銷售其 2023年 4月 30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)適用一般辦法 發(fā)票由企業(yè)自行開具，可以開具增值稅專用發(fā)票，開具時(shí)的會(huì)計(jì)處理： 借：固定資產(chǎn)清理 45 累計(jì)折舊 5 貸：固定資產(chǎn) 50 借：銀行存款 150 貸：固定資產(chǎn)清理 150 借：固定資產(chǎn)清理 貸：應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 (銷項(xiàng)稅額 ) 借：固定資產(chǎn)清理 貸：營業(yè)外收入 月底結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)繳增值稅，會(huì)計(jì)做如下處理： 借：應(yīng)交稅費(fèi) —應(yīng)交增值稅 (轉(zhuǎn)出未繳增值稅 ) 貸 :應(yīng)交稅費(fèi) 未繳增值稅 增值稅納稅申報(bào)表填列： 最新版本增值稅申報(bào)表 繳納增值稅時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi) —未繳增值稅 5。 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2023年 5月 1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法 （六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2023年 5月 1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。 個(gè)體戶轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn) 第六條 其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)分以下情形計(jì)算應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款： （一） 以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn) 取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為： 應(yīng)預(yù)繳稅款 =全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用247。 1扣除項(xiàng)目的憑證要求 第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。 第六條 納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 第十條 納稅人注銷稅務(wù)登記時(shí)，其尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額于注銷清算的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 （一）一般納稅人 ——可以選一般計(jì)稅 （ 1）以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照 11%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額； （ 2）跨縣（市）項(xiàng)目 按 3%預(yù)征率 不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)證，按 11%稅率機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)。 【 提示 】 房地產(chǎn)或建安企業(yè) ，未開票？ ，先收款，未開票？ ，未收款，未開票？ 第二條 納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（以下簡稱出租不動(dòng)產(chǎn)），適用本辦法。 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)如何計(jì)稅 第五條 納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直轄市或計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。（ 1+5%） % （二）出租非住房： 應(yīng)納稅款＝含稅銷售額247。 納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 【 提示 】 滯留票是指銷售方已開出，并抄稅報(bào)稅，而購貨方?jīng)]進(jìn)行認(rèn)證抵扣的增值稅專用發(fā)票。 【 提示 】 抄稅是報(bào)稅前用 IC卡或者 IC卡和軟盤抄取開票數(shù)據(jù)電文。 （二）稅務(wù)機(jī)關(guān)為小規(guī)模納稅人代開專用發(fā)票需要開具紅字專用發(fā)票的，按照一般納稅人開具紅字專用發(fā)票的方法處理。如果先開具發(fā)票，會(huì)計(jì)上需確認(rèn)收入，所得稅上也要繳納，但這與企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營業(yè)績不符；如果不允許提前開具發(fā)票，但這會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)的開展造成一定程度的不便。 第六部分 怎樣管增值稅（二） 實(shí)戰(zhàn)中的增值稅納稅規(guī)劃 重新評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化并對(duì)房地產(chǎn)老項(xiàng)目的計(jì)稅方法做出合理選擇 銷售與采購的涉稅調(diào)整策略的制定 充分考慮營改增影響，對(duì)運(yùn)營模式進(jìn)行梳理與優(yōu)化 對(duì)業(yè)務(wù)鏈逐項(xiàng)梳理，審閱增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)流程和現(xiàn)有運(yùn)營模式。 ◆ 法發(fā) 【 1996】 30號(hào)規(guī)定： 具有下列行為之一的，屬于“虛開增值稅專用發(fā)票”： （ 1）沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應(yīng)稅勞務(wù)而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發(fā)票； （ 2）有貨物購銷或者提供或接受了應(yīng)稅勞務(wù)但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人 開具數(shù)量或者金額不實(shí) 的增值稅專用發(fā)票； （ 3）進(jìn)行了實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)，但讓他人為自己代開增值稅專用發(fā)票。專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件和 《 證明單 》 留存?zhèn)洳椤? 《 信息表 》 開具紅字專用發(fā)票，在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級(jí)版中以銷項(xiàng)負(fù)數(shù)開具。 ◆ 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)免征增值稅貨物專用發(fā)票管理的通知 》 （國稅函 【 2023】 780號(hào)）第一條規(guī)定，增值稅一般納稅人銷售免稅貨物，一律不得開具專用發(fā)票（ 國有糧食購銷企業(yè)銷售免稅糧食除外，國稅函 【 2023】 531號(hào) ）。 一、增值稅發(fā)票開具 ◆ 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂 增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定 的通知 》 （ 國稅發(fā) 【 2023】 156號(hào) ）第十二條規(guī)定： 一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。 第十一條 小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。 出租不動(dòng)產(chǎn)的注意事項(xiàng) 第七條 預(yù)繳稅款的計(jì)算 （一）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額247。 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 四、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃過渡期政策 （三）其他個(gè)人 舊不動(dòng)產(chǎn)（個(gè)人出租住房除外） ——簡易計(jì)稅 以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額； （四）個(gè)人出租住房 應(yīng)按照 5%的征收率減按 %計(jì)算應(yīng)納稅額。 第十三條 納稅人應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程臺(tái)賬，分別記錄并歸集不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程的成本、費(fèi)用、扣稅憑證及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳椤? 改變用途的不動(dòng)產(chǎn)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)出嗎？ 第八條 不動(dòng)產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出；其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。 上述分 2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣的購進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)