【正文】 D1 （ b） 新增不動(dòng)產(chǎn)供給 圖 41 供需平衡曲線圖 （ a） 不動(dòng)產(chǎn)存量市場(chǎng) 1/22/2023 25 主講人：李軍峰 ? 可以把這些因素歸納如下： ? ①不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格水平 ? 隨著利率下降、財(cái)產(chǎn)增多、人口增加，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格必然上漲，不動(dòng)產(chǎn)供給量增加；反之，不動(dòng)產(chǎn)的供給量減少。 1/22/2023 29 主講人：李軍峰 ? 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資本流動(dòng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的許多影響因素有著重大關(guān)系。 ? ③金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。 1/22/2023 37 主講人：李軍峰 ? （ 4）城市規(guī)劃 ? 城市規(guī)劃是合理化利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市有序發(fā)展的形式，對(duì)土地開(kāi)發(fā)、利用和配置起重要作用，是政府調(diào)控不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的重要政策杠桿。 1/22/2023 40 主講人：李軍峰 （ 2）不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的準(zhǔn)則 ? 1）可測(cè)量性 ? 可測(cè)量性是指各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)或潛在購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)規(guī)模大小是可以識(shí)別、可以衡量的。 ? 4）可行性 ? 可行性是指房地產(chǎn)企業(yè)選擇的細(xì)分市場(chǎng)，能否制定和實(shí)施相應(yīng)有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，包括產(chǎn)品、價(jià)格、渠道以及促銷(xiāo)等計(jì)劃。 ? 3）了解不同潛在用戶的不同要求。 ? 例如，西方房地產(chǎn)公司常把購(gòu)房的顧客分為好動(dòng)者、老成者、新婚者、度假者等多個(gè)子市場(chǎng)，并據(jù)此采用不同的營(yíng)銷(xiāo)策略。這種策略的出發(fā)點(diǎn)是企業(yè)將有限的力量集中起來(lái)，為少數(shù)有限的細(xì)分市場(chǎng)服務(wù)。 ? 定位要求投資者能確定向目標(biāo)顧客推銷(xiāo)的差別數(shù)目及具體差別。 ? （ 3）要與建筑師建立良好的溝通渠道，以便將開(kāi)發(fā)商或其市場(chǎng)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員對(duì)目標(biāo)使用者群體特征的認(rèn)識(shí)體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的圖紙上。 ? （ 2）收集信息資料 ? 信息資料的收集渠道有多種，有些資料需要在日常工作中不斷地收集，有些需要定期收集，而一般的信息是在需要的時(shí)候通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)進(jìn)行收集。 1/22/2023 69 主講人：李軍峰 ? （ 2） 市場(chǎng)分析結(jié)果能否支持項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的結(jié)論，是金融機(jī)構(gòu)決定是否提供開(kāi)發(fā)貸款的先決條件。 1/22/2023 72 主講人：李軍峰 ? 在定義市場(chǎng)區(qū)域時(shí)，關(guān)鍵要考慮市場(chǎng)交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)和人口情況。 ? 第三是吸納率分析。 ? 不需任何刺激需求的費(fèi)用就有的基本銷(xiāo)售量，稱為 市場(chǎng)最低量 。 ? ②意見(jiàn)綜合法。 19:40:0019:40:0019:40Saturday, March 11, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 19:40:0019:40:0019:403/11/2023 7:40:00 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 7時(shí) 40分 0秒 下午 7時(shí) 40分 19:40: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 7時(shí) 40分 :40March 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 19:40:0019:40:0019:40Saturday, March 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 11日星期六 下午 7時(shí) 40分 0秒 19:40: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 3月 下午 7時(shí) 40分 :40March 11, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 1/22/2023 82 主講人：李軍峰 謝 謝 :40:0019:4019::40 19:4019:40::40:00 2023年 3月 11日星期六 7時(shí) 40分 0秒 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 新建住宅市場(chǎng)需求量＝家庭數(shù)量戶均可支配收入住房消費(fèi)傾向 1/22/2023 80 主講人：李軍峰 ? 2. 市場(chǎng)趨勢(shì)分析 ? （ 1）市場(chǎng)趨勢(shì)分析的步驟 ? ①宏觀環(huán)境預(yù)測(cè) ? 主要是指對(duì)一個(gè)國(guó)家政策、法律環(huán)境，經(jīng)濟(jì)、科技環(huán)境等的形勢(shì)分析，并應(yīng)用它并結(jié)合其它環(huán)境指標(biāo)來(lái)預(yù)測(cè)行業(yè)市場(chǎng)狀況。 第二是分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。 ? 在此基礎(chǔ)上，投資者還要分析其所選擇的特定開(kāi)發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況。 ? （ 5） 租戶和購(gòu)買(mǎi)者在判斷租買(mǎi)時(shí)機(jī)和價(jià)格時(shí)，非常需要市場(chǎng)分析的支持。 1/22/2023 66 主講人：李軍峰 ? （ 5）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 ? 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查就是按照制定的計(jì)劃，通過(guò)各種方式，到調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)獲得原始資料和收集由他人整理過(guò)的次級(jí)資料。 ? ③消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查 ? 不同的消費(fèi)者具有不同的購(gòu)買(mǎi)行為特征，這些行為特征最終影響著消費(fèi)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)。 ? （ 4）特殊用途定位 1/22/2023 57 主講人：李軍峰 ? 2. 產(chǎn)品功能定位 ? 不動(dòng)產(chǎn)功能的主要特點(diǎn)是功能調(diào)整的難度大、費(fèi)用高、壽命長(zhǎng)，所以要求在功能設(shè)計(jì)和生產(chǎn)中具有超前性和適當(dāng)?shù)膹椥浴? 1/22/2023 49 主講人：李軍峰 ? ②生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化型 單身家庭 兩人家庭 兩代家庭 三代家庭 高檔住宅 中檔住宅 低檔住宅 1/22/2023 50 主講人：李軍峰 ? ③市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化型 單身家庭 兩人家庭 兩代家庭 三代家庭 高檔住宅 中檔住宅 低檔住宅 1/22/2023 51 主講人：李軍峰 ? ④產(chǎn)品、市場(chǎng)選擇型 單身家庭 兩人家庭 兩代家庭 三代家庭 高檔住宅 中檔住宅 低檔住宅 1/22/2023 52 主講人：李軍峰 ? ⑤整體市場(chǎng)類(lèi)型 單身家庭 兩人家庭 兩代家庭 三代家庭 高檔住宅 中檔住宅 低檔住宅 1/22/2023 53 主講人：李軍峰 ? （ 3）選擇不動(dòng)產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)考慮的因素 ? ①市場(chǎng)需求與市場(chǎng)潛力 ? ②產(chǎn)品的差異與相似性 ? ③細(xì)分市場(chǎng)的類(lèi)似性 ? 如果細(xì)分市場(chǎng)的類(lèi)似程度越高，即消費(fèi)者對(duì)某種房屋產(chǎn)品的需求、愛(ài)好比較接近，可采取集中的無(wú)差別市場(chǎng)策略；反之，宜采用細(xì)分市場(chǎng)策略。 ? 優(yōu)點(diǎn) ：第一，產(chǎn)品單一，易于實(shí)行大批量生產(chǎn)，提高生產(chǎn)效率；第二，有助于創(chuàng)建品牌，提高產(chǎn)品聲譽(yù)；第三，可以簡(jiǎn)化經(jīng)營(yíng)方式，節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。 1/22/2023 44 主講人：李軍峰 ? 4）抽掉潛在顧客的共同要求，而以特殊需求作為細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)。 ? 產(chǎn)品市場(chǎng)范圍應(yīng)以顧客的需求，而不是產(chǎn)品本身特性來(lái)確定。 ? ②企業(yè)是否能將產(chǎn)品推廣給細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)者 。 ? 這個(gè)過(guò)程和策略在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的具體應(yīng)用，則成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。 ? （ 2）金融政策。 ? 第一階段始于周期的谷底 ，空置率達(dá)到峰值，很少有資本向存量或新增不動(dòng)產(chǎn)投資，新的投資項(xiàng)目少； ? 第二階段，開(kāi)始于 空置率逐步降至長(zhǎng)期平均空置率的水平時(shí)，供給開(kāi)始吃緊，投資者對(duì)投資回報(bào)預(yù)期開(kāi)始好轉(zhuǎn)，部分資本流入尋找投資機(jī)會(huì)，新項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)； 1/22/2023 31 主講人：李軍峰 ? 第三階段，開(kāi)始于空置率繼續(xù)降低直至最低點(diǎn)時(shí) ，投資者繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，資本加速流入，新增供給趨利性高速增長(zhǎng)，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性加快，供過(guò)于求使空置率上升； ? 第四階段，開(kāi)始于空置率上升突破平均空置水平，由于市場(chǎng)信息不完全，投資者預(yù)期下降后存量不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主仍然要價(jià)很高，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性迅速下降，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)停止和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工而進(jìn)入谷底。 1/22/2023 27 主講人：李軍峰 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)與政府宏觀調(diào)控 ? 1. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) ? 不動(dòng)產(chǎn)周期循環(huán) : ? 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)闹貜?fù)發(fā)生波動(dòng)的現(xiàn)象。擁有不動(dòng)產(chǎn)的凈收益增加，則不動(dòng)產(chǎn)需求增加；反之，則住房需求減少。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求與不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格成反方向變動(dòng)。 ? 吸納量 —— 報(bào)告期內(nèi)銷(xiāo)售和出租房屋的數(shù)量之和。 1/22/2023 18 主講人：李軍峰 ? 城市家庭總支出： 除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費(fèi)性支出、購(gòu)房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財(cái)產(chǎn)性支出、社會(huì)保障支出。 ? ⑤竣工房屋價(jià)值 ? 指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值。 1/22/2023 15 主講人：李軍峰 ? ②空置量和空置率 ? 空置量 —— 報(bào)告期末房屋存量中沒(méi)有被占用的部分 ,即 告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積； ? 空置率 —— 空置量占同期房屋存量的比例。 ? (8)國(guó)際環(huán)境 ? 指國(guó)外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。 1/22/2023 9 主講人：李軍峰 ? 4. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境及其影響因素