【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 閑、娛樂(lè) 總套 /去化 約 600套 90%返租收益 無(wú) 開(kāi)盤(pán) /開(kāi)業(yè) 202 10 202 9單鋪面積 150平米 開(kāi)間 /進(jìn)深 8米 12米樓層層高 1F 2F 3F 售 價(jià) 1F:35000元 /㎡ 2F:25000元 /㎡ 3F:15000元 /㎡ 4F:10000元 /㎡ 樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類(lèi)別 樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類(lèi)別一 層 服裝 三 層 /二 層 / 四 層 /配套設(shè)施 電梯 10部主力客群 鎮(zhèn)江市區(qū)綜合評(píng)析項(xiàng)目憑借絕佳的地段、良好的硬件設(shè)備 ,開(kāi)發(fā)商保留 40% 不出售。通過(guò)兩年的銷(xiāo)售，基本達(dá)到可售部分90% 的銷(xiāo)售率。但是招商方面比較失敗，無(wú)實(shí)力品牌入駐。目前入駐率不足 10% 。鎮(zhèn)江第一樓街步行街44泰博企業(yè)泰博企業(yè)45泰博企業(yè)泰博企業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng) 學(xué)府商業(yè)中心 項(xiàng)目位置 學(xué)府路與經(jīng)十四路交叉口占地面積 3000㎡ 建筑面積 1萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目定位 商業(yè)街 總套 /去化 57 51返租收益 8% 開(kāi)盤(pán) /開(kāi)業(yè) 2023年 2023年底單鋪面積 2560㎡ 開(kāi)間 /進(jìn)深 3． 8米 11． 4米樓層層高 1F 2F 3F 4F 售 價(jià) 1F 2萬(wàn) /㎡ (向外 ) (向內(nèi) ) 2F 6800元 /㎡ 3F 5800元 /㎡ 4F 4800元 /㎡ 租 金 1F /間 /年 —6 萬(wàn) /間 /年 2F 3F 4F樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類(lèi)別 樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類(lèi)別一 層 賣(mài)場(chǎng) ,賓館 ,餐飲 ,小飾品等 。 三 層 /二 層 / 四 層 /配套設(shè)施 娛樂(lè) ,學(xué)校主力客群 消費(fèi) :大學(xué)生 買(mǎi)房 :周邊私人老板 ,及政府機(jī)關(guān)綜合評(píng)析：商業(yè)中心共有 57間店面 ,還有 39間空著；其后東風(fēng)步行街共 83間 ,空 30間 .總體生意較好 .學(xué)府商業(yè)中心46泰博企業(yè)泰博企業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng) 鎮(zhèn)江義烏小商品城 項(xiàng)目位置 丁卯橋路占地面積 約 60畝 建筑面積 6萬(wàn) ㎡ 項(xiàng)目定位 小商品 總套 /去化 返租收益 2年 ,6%/年 ,包租 10年 開(kāi)盤(pán) /開(kāi)業(yè) 202 9 單鋪面積 2550元 /㎡ 開(kāi)間 /進(jìn)深 4米 612米樓層層高 1F 2F 3F 售 價(jià) 沿街 :10000元 /㎡以上 1F:9000元 /㎡ 2F:7000元 /㎡ 3F:5000元 /㎡租 金 1F / 2F / 3F / 4F /樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類(lèi)別 樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類(lèi)別A 小家電、精品皮具、時(shí)尚飾品 C 運(yùn)動(dòng)品牌、餐飲、休閑娛樂(lè)B 文體用品、女人街、婦幼用品 D 汽車(chē)飾品、紹興家紡、箱包鞋帽配套設(shè)施 餐飲、娛樂(lè)、金融、電子商務(wù)主力客群 鎮(zhèn)江市 綜合評(píng)析 項(xiàng)目自 5月對(duì)外公開(kāi)接待以來(lái)，訪問(wèn)客戶并不是很多；最初售 VIP卡 ,自稱(chēng)售出 100多張，但根據(jù)了解 實(shí)際只售出 40張左右；價(jià)格也由原先透露的 15000元 /平方米降至 10000元 /平方米以下；項(xiàng)目配套有四星級(jí)酒店作為標(biāo)志性建筑。鎮(zhèn)江義烏小商品城47泰博企業(yè)泰博企業(yè)0利率 :開(kāi)發(fā)商繳第一年貸款利息 。2年收益 :2年 12%的收益在房款中扣除 。(自營(yíng)戶沒(méi)有 )10年管理 :可委托管理 10年。 (收益視實(shí)際租金而定 ) 48泰博企業(yè)泰博企業(yè)總 結(jié)鎮(zhèn)江商業(yè)有四大特征：n銷(xiāo)售難，運(yùn)作更難。n項(xiàng)目多，而檔次低。n租金高，收益不高。n走下坡，期待好轉(zhuǎn)。49泰博企業(yè)泰博企業(yè)問(wèn)卷解析450泰博企業(yè)泰博企業(yè)51泰博企業(yè)泰博企業(yè)52泰博企業(yè)泰博企業(yè)53泰博企業(yè)泰博企業(yè)54泰博企業(yè)泰博企業(yè)第四篇 項(xiàng)目特性55泰博企業(yè)泰博企業(yè)項(xiàng)目區(qū)位分析156泰博企業(yè)泰博企業(yè)緊臨南京和常州 下轄 3縣（市） 4區(qū)受南京、常州輻射嚴(yán)重，對(duì)周邊縣區(qū)輻射較弱57泰博企業(yè)泰博企業(yè)地處城郊規(guī)劃新型市場(chǎng)帶，符合資源整合型建材市場(chǎng)選址要素本案銘基工業(yè)品城 金太陽(yáng)金橋鎮(zhèn)江裝飾城月星康興8公里大市口好美家裝飾城 雄帝58泰博企業(yè)泰博企業(yè)商業(yè)聚集，新商業(yè)帶初見(jiàn)雛形東方國(guó)際廣場(chǎng)規(guī)劃生活配套商業(yè)帶沃爾瑪27萬(wàn)平方米 11萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米6萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米5萬(wàn)平方米1萬(wàn)平方米配套商業(yè)59泰博企業(yè)泰博企業(yè)沿經(jīng)十二路 :開(kāi)間 : 進(jìn)深 :12米 層高 : 售價(jià) :一二層連賣(mài) 4900元 /㎡沿丁卯路 :基本租滿（一 ~三層 共 446㎡ 租金： 7萬(wàn) /年） 一至三層連賣(mài)： 均價(jià) 5000元 /㎡ 周邊商業(yè)仍然有待發(fā)展 !60泰博企業(yè)泰博企業(yè)項(xiàng)目分析261泰博企業(yè)泰博企業(yè)一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目地處鎮(zhèn)江丁卯新城內(nèi)，北臨丁卯橋路，東依張?jiān)S南路，南接緯三路，總占地面積 214267平方米。名稱(chēng) 數(shù)量規(guī)劃總用地面積 214267平方米一層建筑面積 107134平方米二層建筑面積 109845平方米三層建筑面積 41296平方米四層以上建筑面積 31121平方米建筑總面積 289395平方米容積率 建筑密度 50%道路面積 64280綠化總面積 綠化率 20%二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)62泰博企業(yè)泰博企業(yè)三、地塊周邊的情況 63泰博企業(yè)泰博企業(yè)四、項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析216。項(xiàng)目體量較大，規(guī)模上樹(shù)立信心。216。項(xiàng)目展廳與街鋪相結(jié)合，豐富了產(chǎn)品的多樣型，擴(kuò)大了客戶的選擇范圍。216。項(xiàng)目地塊為原木業(yè)市場(chǎng)，有一定市場(chǎng)基礎(chǔ)和知名度。216。項(xiàng)目地處區(qū)域高地，有利于形象塑造。216。項(xiàng)目緊臨城市交通要道 “ 丁卯橋路 ” ，交通便利64泰博企業(yè)泰博企業(yè)劣勢(shì)分析216。鎮(zhèn)江發(fā)展起步晚，受南京、常州、揚(yáng)州輻射嚴(yán)重，人口外流嚴(yán)重。216。項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍差，沿街商鋪空置率很高，項(xiàng)目周邊無(wú)居住氛圍和商業(yè)氛圍。216?，F(xiàn)有建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不溫不火，自營(yíng)戶購(gòu)買(mǎi)可能性很小。216。義烏小商品城地段及推盤(pán)時(shí)間搶占先機(jī)。65泰博企業(yè)泰博企業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析216。鎮(zhèn)江房地產(chǎn)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，帶來(lái)建材裝飾的剛性需求。216。丁卯區(qū)大力開(kāi)發(fā)，住宅大盤(pán)涌現(xiàn)，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目即將開(kāi)發(fā)，促使區(qū)域商圈形成。216。目前城區(qū)內(nèi) 8個(gè)建材、五金市場(chǎng)，在規(guī)劃上、業(yè)態(tài)分布上、地理位置上、租金上都有缺陷，本項(xiàng)目可利用其缺陷，抓住整合市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。216。金橋裝飾城和鎮(zhèn)江裝飾城等市場(chǎng)有拆除的傳言，促使商戶關(guān)心新市場(chǎng)。66泰博企業(yè)泰博企業(yè)威脅點(diǎn)分析一、操作時(shí)可能會(huì)遇到的問(wèn)題1. 在計(jì)劃開(kāi)盤(pán)時(shí)間內(nèi)，積累客源不足；2. 周邊地塊重案齊發(fā)（兩年內(nèi)約有 70萬(wàn)平方米的商業(yè)體量推出），搶奪客源；3. 競(jìng)爭(zhēng)各案惡性競(jìng)爭(zhēng)，須不斷調(diào)整策略及價(jià)格；4. 丁卯橋路廣告位搶奪不下，氣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)不足；5. 項(xiàng)目無(wú)主力店，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足；6. 沃爾瑪不進(jìn)駐沃得，區(qū)域商業(yè)氣氛冷淡；7. 這么龐大的建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景不看好。67泰博企業(yè)泰博企業(yè)二、銷(xiāo)售時(shí)我們會(huì)面臨的問(wèn)題1. 客戶對(duì)同性質(zhì)產(chǎn)品的比較；（包括：價(jià)格、規(guī)劃、定位信心、優(yōu)惠政策等）2. 返租期過(guò)后，市場(chǎng)租金是否能保持或上漲；3. 有哪些大品牌進(jìn)駐市場(chǎng)，如何管理，如何做旺。68泰博企業(yè)泰博企業(yè)從客戶對(duì)產(chǎn)業(yè)認(rèn)知度上來(lái)看順序?yàn)椋毫x烏小商品城 建材城 汽配城 五交化城從區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和成熟度來(lái)看順序?yàn)椋浩涑? 建材城 義烏小商品城 五交化城 從地理位置上來(lái)看：義烏小商品城 五交化城 建材城 汽配城 五、丁卯區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)綜合對(duì)比：69泰博企業(yè)泰博企業(yè)總 結(jié) 從上述分析我們可以看出，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)突出，劣勢(shì)明顯，面臨的問(wèn)題也比較明顯。因此我們要最大可能發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，把握機(jī)會(huì)，降低風(fēng)險(xiǎn)。　　 做到定位精準(zhǔn)，制定 “ 震撼性 ” 銷(xiāo)售、招商政策，靈活操作，把控宏觀戰(zhàn)略，落實(shí)細(xì)節(jié)工作。創(chuàng)造出項(xiàng)目最大的 效益。70泰博企業(yè)泰博企業(yè)第五篇 產(chǎn)品演繹71泰博企業(yè)泰博企業(yè)規(guī)劃建議： 1 21棟 規(guī)劃為商業(yè)及生活服務(wù)配套區(qū)。，主干道寬 22米垂直交錯(cuò)，使得出入商城方便快捷，一目了然。，并且每棟樓都有外樓梯上下連通，三層辦公區(qū)，由獨(dú)立封閉式內(nèi)樓梯直達(dá)。 棟與棟之間南北樓間距 13米以上；東西樓間距 8米 。 單間商鋪規(guī)劃為：開(kāi)間 4米；進(jìn)深 8米 。：一層： ，二層：３ .6米，三層：３ .３米。72泰博企業(yè)泰博企業(yè)第六篇 項(xiàng)目定位73泰博企業(yè)泰博企業(yè)主題定位174泰博企業(yè)泰博企業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)云集三線城市快速發(fā)展依靠新城打造新商圈競(jìng)爭(zhēng)催生新生代產(chǎn)品對(duì)本案而言契城市快速發(fā)展之機(jī)，打造鎮(zhèn)江首席建材市場(chǎng)75泰博企業(yè)泰博企業(yè)義烏小商品城：鎮(zhèn)江 RBD首席商業(yè)社區(qū)鎮(zhèn)江國(guó)際工業(yè)品城：60萬(wàn)平方米 全球工業(yè)品集散中心銘基商貿(mào)城：有現(xiàn)在就有將來(lái)目前鎮(zhèn)江最大規(guī)模的 “ 一站式 ” 家裝城森林國(guó)際：一站式家具建材購(gòu)物廣場(chǎng)在售項(xiàng)目主題定位：76泰博企業(yè)泰博企業(yè)建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)升華鎮(zhèn)江首席體驗(yàn)式建材裝飾王國(guó)市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目特性本項(xiàng)目主題定位：77泰博企業(yè)泰博企業(yè)市場(chǎng)展望鎮(zhèn)江首席體驗(yàn)式建材裝飾王國(guó)洗牌目前現(xiàn)有建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)樹(shù)立鎮(zhèn)江建材市場(chǎng)龍頭形象實(shí)現(xiàn)對(duì)３市４區(qū)的絕對(duì)輻射78泰博企業(yè)泰博企業(yè)客戶定位279泰博企業(yè)泰博企業(yè)（一）目標(biāo)客戶整體特征描述根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，總結(jié)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為：具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的自營(yíng)戶、懂得投資價(jià)值的精英人士80泰博企業(yè)泰博企業(yè)1)目標(biāo)客戶的行業(yè)分類(lèi)：本地個(gè)私經(jīng)營(yíng)戶