【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的主要利潤(rùn)產(chǎn)品。操作本項(xiàng)目應(yīng)思考如何時(shí)它的利潤(rùn)最大化？【項(xiàng)目整體住宅戶型配比】首開(kāi)洋房塑造高端核心產(chǎn)品價(jià)格標(biāo)桿高層產(chǎn)品價(jià)格拉升 銷控推盤量?jī)r(jià)齊升，確保各批次產(chǎn)品均有高銷售率，各批次價(jià)格都能穩(wěn)步提升，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；，適當(dāng)放量，高價(jià)惜售，最南邊的四棟多層位置相對(duì)較劣，建議首批推出?？紤]到本項(xiàng)目前期需要走量沖擊市場(chǎng)，需推出 1號(hào)樓公寓產(chǎn)品，搭配銷售。； 80套（8/9/14/15）， 13943平米，高層推出 1號(hào)樓 1201套， 50858平米；，同步施工園林綠化，盡早展現(xiàn)實(shí)體景觀；并根據(jù)交房入住時(shí)間啟動(dòng)幼兒園。首批推售首批推售推售思考批次批次 樓棟樓棟 套數(shù)套數(shù) 面積面積 套均套均一批 1 1201 50858 42 ㎡ 1 15 80 13943 174 ㎡ 1201套， 50858平米24567891011121314151617180套， 13943平米1243567891011121314151617套數(shù) 面積1201 5085842 408624 408124 405220 348628 272412 215124 405220 3486 10 101510 101524 408120 348612 215120 3486 677 34556一批多層推售一批高層推售二批多層推售三批多層推售四批多層推售五批多層推售四批高層推售p 第一批 1 、 1 15樓 高層 1201套，多層 80套 （銷售期 10月 —11 月）p 第二批 7 、 13 多層 48套， 8104平米 （銷售期 12月 ——2023 年 2月）p 第三批 4 、 10 多層 70套， 6810平米 （銷售期 2023年 3月 ——4 月）p 第四批 2 、 1 17 高層 677套，多層 20套 （銷售期 2023年 5月 ——6 月）p 第五批 6 多層 48套， 8162平米 （銷售期 2023年 7月 9月）p 第六批 1 12 多層 24套， 4302平米 （銷售期 2023年 10月 12月）整體推盤節(jié)奏價(jià)格策略p 整體均價(jià)： 充分考慮價(jià)格動(dòng)態(tài)幅度， 結(jié)合市場(chǎng)、產(chǎn)品力、品牌力，綜合定價(jià)；p 入市價(jià)格： 公寓以略高于項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)格入市 ； 多層 洋房，強(qiáng)勢(shì)提升項(xiàng)目品質(zhì)；p 價(jià)格走勢(shì)： 公寓小步快跑 ， 多層穩(wěn)步上揚(yáng)。 把控推貨的銷售率及整體銷售計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整均價(jià)，各批均價(jià)做結(jié)構(gòu)調(diào)整 。策略說(shuō)明? 2－ 5項(xiàng)是溢價(jià)組成部分? 按市場(chǎng)比較法，確定項(xiàng)目的起步均價(jià)? 隨著全新品牌推廣展開(kāi)，適度溢價(jià)? 隨著社區(qū)配套完善，適度溢價(jià)? 分析各產(chǎn)品消化走勢(shì)，稀缺性產(chǎn)品，適度溢價(jià)? 根據(jù)市場(chǎng)供需關(guān)系，適度溢價(jià)市場(chǎng)比準(zhǔn)＋適度溢價(jià)市場(chǎng)比準(zhǔn)＋適度溢價(jià)市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià) 溢價(jià)溢價(jià)溢價(jià)溢價(jià)溢價(jià)溢價(jià)溢價(jià)溢價(jià)價(jià)格策略市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)動(dòng)態(tài)比價(jià)格標(biāo)桿考慮到新政策對(duì)市場(chǎng)的影響及鄭州市樓市特點(diǎn)，預(yù)測(cè)現(xiàn)在至 2023年 10月期間周邊價(jià)格持平，也許會(huì)稍微下降，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變動(dòng)率為： 1 %－ 0% 。項(xiàng)目整體定位和附加值上的 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力系數(shù)：產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力系數(shù)： 4－－ 6%通過(guò)對(duì)區(qū)域產(chǎn)品研究發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目不僅地段優(yōu)越，區(qū)域配套極佳，整體規(guī)劃合理，園林綠化以及在產(chǎn)品附加值有一定優(yōu)勢(shì)。多層花園洋房樹(shù)立區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿，穩(wěn)步漲幅多層花園洋房樹(shù)立區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿，穩(wěn)步漲幅 2%公寓產(chǎn)品在周邊市場(chǎng)已經(jīng)形成稀缺性，價(jià)格可高于周邊公寓產(chǎn)品在周邊市場(chǎng)已經(jīng)形成稀缺性，價(jià)格可高于周邊 1％％綜合推導(dǎo)，整體均價(jià)：公寓復(fù)合提升空間為： 4－ 7％；多層花園洋房復(fù)合提升空間為： 6－ 9％；結(jié)合項(xiàng)目地段和周邊配套差異綜合分析， 高層取 7300元 /㎡為基準(zhǔn)價(jià)格，多層以 13000元 /㎡為基準(zhǔn)價(jià)格公寓開(kāi)盤均價(jià)： 8000 元 /㎡多層開(kāi)盤均價(jià)： 14500 元 /㎡價(jià)格策略高層復(fù)合提升空間為：高層復(fù)合提升空間為： 4－－ 7％；％；多層花園洋房復(fù)合提升空間為：多層花園洋房復(fù)合提升空間為： 6－－ 9％；％；如果 10月本項(xiàng)目開(kāi)售，按照市場(chǎng) 正常定價(jià)法能實(shí)現(xiàn)如下均價(jià) ：高層 實(shí)收均價(jià)約：實(shí)收均價(jià)約： 7700元元 /㎡㎡多層 實(shí)收均價(jià)約：實(shí)收均價(jià)約： 13500元元 /㎡㎡? 通過(guò)精準(zhǔn)渠道推廣，體驗(yàn)營(yíng)銷等策略，成功把控客戶心理價(jià)位，我司有信心對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)一定拔升，力爭(zhēng)開(kāi)盤實(shí)現(xiàn)：“ 價(jià)格標(biāo)桿 ”1％ 2％市場(chǎng)動(dòng)態(tài)比2－ 0％市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格高層 7500元 /㎡多層 13000元 /㎡產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力4％－ 6％項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)全盤實(shí)現(xiàn)公寓 9000元 /㎡ ,洋房 16000元 /㎡10月底月底1/8/9/14/15首次大型首次大型開(kāi)盤開(kāi)盤整體運(yùn)行軸線高層 8000元 /㎡多層 14500元 /㎡樣板區(qū)施工12月底月底7/13開(kāi)售開(kāi)售3月中旬月中旬4開(kāi)售開(kāi)售8月中旬月中旬認(rèn)籌認(rèn)籌銷售進(jìn)場(chǎng) 樣板區(qū)開(kāi)放樣板區(qū)完善11月持續(xù)熱銷5月中旬月中旬2/16/17二次大二次大型開(kāi)盤型開(kāi)盤4月中旬月中旬10開(kāi)售開(kāi)售7月中旬月中旬5開(kāi)售開(kāi)售8月底月底6開(kāi)售開(kāi)售高層 8300元 /㎡多層 14800元 /㎡高層 8500元 /㎡多層 15000元 /㎡高層 8700元 /㎡多層 15500元 /㎡多層 16000元 /㎡10月中旬月中旬11開(kāi)售開(kāi)售11月底月底12開(kāi)售開(kāi)售價(jià)格策略：階段拉升價(jià)格策略：階段拉升項(xiàng)目通過(guò)開(kāi)盤后收回優(yōu)惠折扣、開(kāi)盤熱銷、加推優(yōu)質(zhì)新貨等策略不斷拉升項(xiàng)目房?jī)r(jià)，如：?開(kāi)盤實(shí)收： 8000元 /㎡， 14500元 /㎡?開(kāi)盤熱銷： 8300元 /㎡ （漲價(jià) 300） ， 14700元 /㎡ （漲價(jià) 300） ?加推新貨： 8500元 /㎡， 15500元 /㎡ （產(chǎn)品升級(jí)，實(shí)景體驗(yàn) ）?產(chǎn)品升級(jí)： 8700元 /㎡ ， 16000元 /㎡ （優(yōu)質(zhì)貨源、品牌驅(qū)動(dòng)）至 2023年，項(xiàng)目交付使用，景觀園林等全部呈現(xiàn)，同時(shí)市場(chǎng)回歸火爆，壓軸多層現(xiàn)房產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)為 1800020230元。最終全盤實(shí)現(xiàn)高層 9000元 /㎡，多層 16000 元 /㎡以上的整體均價(jià)。PART5 項(xiàng)目營(yíng)銷部署項(xiàng)目營(yíng)銷部署n 推售策略n 價(jià)格策略n營(yíng)銷策略鮮明訴求 +區(qū)域戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng) +精準(zhǔn)渠道 +人文公關(guān) +體驗(yàn)營(yíng)銷【營(yíng)銷策略總綱】 競(jìng)合，引領(lǐng)區(qū)域運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)極致體驗(yàn)營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)包裝形象立勢(shì)，脫穎而出傳播策略精準(zhǔn)渠道，對(duì)位營(yíng)銷行銷渠道n 區(qū)位： 市中心之核心 ；；n 交通： 依托花園路、文化路、農(nóng)業(yè)路、東風(fēng)路等主干道，交通便捷 ；；n 配套： 該區(qū)域集住宅、文化教育、商業(yè)核心、數(shù)碼產(chǎn)業(yè)等一體；n 居住： 該區(qū)域居住條件成熟，購(gòu)物、餐飲、教育、儲(chǔ)蓄、醫(yī)療等生活配套完善。n 升值前景： 藍(lán)堡灣、英地帶動(dòng)區(qū)域高端居住氛圍，鑫苑的加盟使 ”中央富人區(qū) ”呼之欲出?！緟^(qū)域價(jià)值審視回顧】本本 案案文博廣場(chǎng)奧斯卡影都動(dòng)物園動(dòng)物園花園路農(nóng)業(yè)路花園路農(nóng)業(yè)路 一站式購(gòu)物一站式購(gòu)物文化路農(nóng)業(yè)路文化路農(nóng)業(yè)路教育完善教育完善花園路東風(fēng)渠花園路東風(fēng)渠悠閑生活悠閑生活文化路東風(fēng)路文化路東風(fēng)路科技中心科技中心花園路農(nóng)業(yè)路文化路英地天驕華庭核心稀缺地段、迅捷交通、絕版配套、無(wú)法用金錢衡量的人文景觀資源，四大核心稀缺地段、迅捷交通、絕版配套、無(wú)法用金錢衡量的人文景觀資源，四大標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建了鄭州中央豪宅區(qū)的價(jià)值標(biāo)桿。標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建了鄭州中央豪宅區(qū)的價(jià)值標(biāo)桿。藍(lán)堡灣正宏公寓博物院省重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)中學(xué)寫(xiě)字樓鄭州重點(diǎn)第九中學(xué)住宅區(qū)住宅區(qū)基于區(qū)域價(jià)值結(jié)論：中央華府所在區(qū)域?qū)⒁蚝诵南∪钡囟?、迅捷交通系統(tǒng)、絕版配套、人文生態(tài)資源，成為 鄭州真正的中央資源豪宅區(qū)p 本區(qū)域之于鄭州p 香蜜湖片區(qū)之于深圳p 二沙島片區(qū)之于廣州四張王牌共同撐起中央資源豪宅區(qū)的內(nèi)涵 核心稀缺地段四大王牌 迅捷交通系統(tǒng)絕版綜合配套人文生態(tài)資源稀 缺地 段 資源整合 品 牌 決定第一價(jià)值：核心稀缺地段 + 絕版配套 +人文景觀資源第二價(jià)值：（正宏、太極、英地）三巨頭深耕細(xì)作， “ 中央資源豪宅區(qū) ” 呼之欲出的醇熟城市價(jià)值。第三價(jià)值：高純豪宅區(qū)里的品質(zhì)，雙層稀缺價(jià)值第四價(jià)值：一切的一切，如果沒(méi)有和鑫苑發(fā)生關(guān)系，無(wú)論如何都會(huì)讓人有些許的遺憾中央華府價(jià)值鏈項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈中央資源豪宅區(qū) 鑫苑 13萬(wàn)㎡稀缺墅質(zhì)尊邸項(xiàng)目營(yíng)銷主題提煉區(qū)域價(jià)值，城市唯一品牌號(hào)召力突出稀缺豪宅區(qū)里唯一的洋房社區(qū)中央資源豪宅區(qū)里的鑫苑洋房 鄭州，獨(dú)此一處【鑫苑 中央華府】同時(shí)我們可以大聲的客戶：以 豪宅區(qū)的墅質(zhì)洋房形象 為破局點(diǎn)，成功塑造形象再以點(diǎn)帶面，順勢(shì)而為，是項(xiàng)目切實(shí)有效的推廣之道！ 以低密度洋房提升項(xiàng)目形象，形成項(xiàng)目推廣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；以低密舒居產(chǎn)品，對(duì) “ 高品居住 ” 性能的有力實(shí)證； 以鑫苑洋房符號(hào)，強(qiáng)化產(chǎn)品的完美 “ 歷煉和成熟 ” ； 豐富和拉升中央華府的產(chǎn)品線，帶動(dòng)其他產(chǎn)品的推售進(jìn)度?！菊w推廣思路】主推豪宅區(qū)的低密度洋房，那么公寓呢？？為了延續(xù)整體高端形象 ,所以推廣應(yīng)該統(tǒng)一調(diào)性 :鑫苑中央華府 —— 身份的象征因此，必須給產(chǎn)品系起個(gè)響亮的名字（稀缺墅質(zhì)）洋房 —— 御園（鄰墅高層）公寓 —— 鼎座所以，必須分不同產(chǎn)品，不同階段有針對(duì)性推廣主題：公寓產(chǎn)品的訴求點(diǎn)是 ——針對(duì)洋房客戶，我們應(yīng)始終擺出 “ 豪宅第一陣營(yíng) ” 成員姿態(tài)！ 但項(xiàng)目調(diào)性太高，是否把公寓客戶拒之千里？鑫苑中央華府 鼎座新政下買房， 不后悔！中央豪宅區(qū) 實(shí)驗(yàn)中學(xué)旁 鑫苑鄰墅稀缺公寓 — 后金融危機(jī)時(shí)代房產(chǎn)保值升值的穩(wěn)贏神話【策略分解】 競(jìng)合戰(zhàn)略，價(jià)值運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略整合極致體驗(yàn)營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)包裝形象立勢(shì)，脫穎而出傳播策略精準(zhǔn)渠道，對(duì)位營(yíng)銷行銷渠道如何整合區(qū)域資源？稀缺地段下的激烈競(jìng)爭(zhēng)中如何突圍自然 /人文資源社會(huì)資源客戶資源核心問(wèn)題？不謀全局者，不足謀一域中央資源豪宅區(qū) 崛 起萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)！如何使概念 變成名副其實(shí)的標(biāo)桿，使區(qū)域成為鄭州一顆的璀璨明珠 ?又如何使項(xiàng)目成為中央資源豪宅區(qū)中最大的獲益者—— 鈞城 +鑫苑聯(lián)手打造CooperationCompetition競(jìng) 合競(jìng)合（詮釋）營(yíng)銷 的第一個(gè)出發(fā)點(diǎn)是 競(jìng)爭(zhēng) 。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，也有合作；競(jìng)合是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一種特殊的博弈，是一種可以 實(shí)現(xiàn)雙贏 的 非零和博 弈 。相互聯(lián)合的王國(guó)一種合作下的博弈，博弈中各方的收益或損失的總和 不是零值 ，它區(qū)別于零和博弈。 非零和博弈競(jìng)合五要素區(qū)域資源運(yùn)營(yíng)價(jià)值整合個(gè)盤突圍……定位規(guī)則價(jià)格規(guī)則推售規(guī)則……藍(lán)堡灣、天驕華庭、圣菲城、嘉辰時(shí)代、戰(zhàn)術(shù) Tactics參與者 participators區(qū)域價(jià)值最大化規(guī)則 rules 目標(biāo) target附加值 added valus 區(qū)域共贏角色定位 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略代表性樓盤 競(jìng)合貢獻(xiàn)力起勢(shì)者立勢(shì)而起，營(yíng)銷推廣成本高，客戶開(kāi)發(fā)成本高，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境寬松，有利捕獲最大量的客戶藍(lán)堡灣 集萬(wàn)眾焦點(diǎn)于一區(qū)，打開(kāi)了區(qū)域的全城視野，奠定豪宅基礎(chǔ)借勢(shì)者 借勢(shì)而上，營(yíng)銷推廣及客戶開(kāi)發(fā)成本、低，但競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈，因此客戶的博取成本高圣菲城 借勢(shì)價(jià)格穩(wěn)步上升嘉辰時(shí)代 高價(jià)入市，打開(kāi)區(qū)域高端小戶的市場(chǎng)， 提高區(qū)域置業(yè)門檻托勢(shì)者 承前啟后，有利于博取利潤(rùn)最大化 天驕華庭 高調(diào)入市，抬高區(qū)域價(jià)格趨勢(shì)整合領(lǐng)跑者引領(lǐng)市場(chǎng)認(rèn)知和區(qū)域發(fā)展破竹轉(zhuǎn)勢(shì)，同時(shí)帶來(lái)客戶開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷推廣成本的最大挑戰(zhàn)；中央華府整合資源和推動(dòng)，完成區(qū)域形象華麗的飛躍，同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目本身利潤(rùn)最大化中央華府 —— 擔(dān)當(dāng)區(qū)域價(jià)值運(yùn)營(yíng)領(lǐng)跑者，區(qū)域發(fā)展的領(lǐng)頭羊 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)淡市下房地產(chǎn)營(yíng)銷的穩(wěn)贏神話！區(qū)域價(jià)值運(yùn)營(yíng)策略中，項(xiàng)目如何擺正自身角色呢？ 4. 話語(yǔ)權(quán)確立話語(yǔ)權(quán)確立 1. 正名工程正名工程 鄭州 “ 最純粹的資源豪宅區(qū) ”—— 名副其實(shí)的醇熟富人區(qū)聯(lián)手有國(guó)企背景的同盟，如英地天驕華庭等，大肆炒作向上游掌控資源建立輿論話語(yǔ)體系以北京、上海、香港成熟豪宅區(qū)為參照，提升區(qū)域高起點(diǎn) 2. 高屋建瓴高屋建瓴【競(jìng)合戰(zhàn)略具體操作】 以房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)、商都房產(chǎn)網(wǎng)、中原樓市網(wǎng)、新浪房產(chǎn)網(wǎng)等