【文章內(nèi)容簡介】 的主要利潤產(chǎn)品。操作本項目應(yīng)思考如何時它的利潤最大化？【項目整體住宅戶型配比】首開洋房塑造高端核心產(chǎn)品價格標(biāo)桿高層產(chǎn)品價格拉升 銷控推盤量價齊升，確保各批次產(chǎn)品均有高銷售率，各批次價格都能穩(wěn)步提升，實現(xiàn)利潤最大化；，適當(dāng)放量，高價惜售，最南邊的四棟多層位置相對較劣，建議首批推出?？紤]到本項目前期需要走量沖擊市場，需推出 1號樓公寓產(chǎn)品，搭配銷售。； 80套（8/9/14/15）， 13943平米，高層推出 1號樓 1201套， 50858平米；，同步施工園林綠化，盡早展現(xiàn)實體景觀；并根據(jù)交房入住時間啟動幼兒園。首批推售首批推售推售思考批次批次 樓棟樓棟 套數(shù)套數(shù) 面積面積 套均套均一批 1 1201 50858 42 ㎡ 1 15 80 13943 174 ㎡ 1201套， 50858平米24567891011121314151617180套， 13943平米1243567891011121314151617套數(shù) 面積1201 5085842 408624 408124 405220 348628 272412 215124 405220 3486 10 101510 101524 408120 348612 215120 3486 677 34556一批多層推售一批高層推售二批多層推售三批多層推售四批多層推售五批多層推售四批高層推售p 第一批 1 、 1 15樓 高層 1201套，多層 80套 （銷售期 10月 —11 月）p 第二批 7 、 13 多層 48套， 8104平米 （銷售期 12月 ——2023 年 2月）p 第三批 4 、 10 多層 70套， 6810平米 （銷售期 2023年 3月 ——4 月）p 第四批 2 、 1 17 高層 677套，多層 20套 （銷售期 2023年 5月 ——6 月）p 第五批 6 多層 48套， 8162平米 （銷售期 2023年 7月 9月）p 第六批 1 12 多層 24套， 4302平米 （銷售期 2023年 10月 12月）整體推盤節(jié)奏價格策略p 整體均價： 充分考慮價格動態(tài)幅度， 結(jié)合市場、產(chǎn)品力、品牌力，綜合定價；p 入市價格： 公寓以略高于項目市場價值的價格入市 ； 多層 洋房，強勢提升項目品質(zhì)；p 價格走勢： 公寓小步快跑 ， 多層穩(wěn)步上揚。 把控推貨的銷售率及整體銷售計劃，及時調(diào)整均價，各批均價做結(jié)構(gòu)調(diào)整 。策略說明? 2－ 5項是溢價組成部分? 按市場比較法，確定項目的起步均價? 隨著全新品牌推廣展開，適度溢價? 隨著社區(qū)配套完善，適度溢價? 分析各產(chǎn)品消化走勢，稀缺性產(chǎn)品，適度溢價? 根據(jù)市場供需關(guān)系，適度溢價市場比準(zhǔn)＋適度溢價市場比準(zhǔn)＋適度溢價市場比準(zhǔn)價市場比準(zhǔn)價 溢價溢價溢價溢價溢價溢價溢價溢價價格策略市場基礎(chǔ)價格市場基礎(chǔ)價格產(chǎn)品競爭力市場動態(tài)比價格標(biāo)桿考慮到新政策對市場的影響及鄭州市樓市特點，預(yù)測現(xiàn)在至 2023年 10月期間周邊價格持平，也許會稍微下降，市場動態(tài)變動率為： 1 %－ 0% 。項目整體定位和附加值上的 產(chǎn)品競爭力系數(shù)：產(chǎn)品競爭力系數(shù)： 4－－ 6%通過對區(qū)域產(chǎn)品研究發(fā)現(xiàn)，本項目不僅地段優(yōu)越，區(qū)域配套極佳，整體規(guī)劃合理，園林綠化以及在產(chǎn)品附加值有一定優(yōu)勢。多層花園洋房樹立區(qū)域價格標(biāo)桿，穩(wěn)步漲幅多層花園洋房樹立區(qū)域價格標(biāo)桿，穩(wěn)步漲幅 2%公寓產(chǎn)品在周邊市場已經(jīng)形成稀缺性，價格可高于周邊公寓產(chǎn)品在周邊市場已經(jīng)形成稀缺性，價格可高于周邊 1％％綜合推導(dǎo)，整體均價：公寓復(fù)合提升空間為： 4－ 7％；多層花園洋房復(fù)合提升空間為： 6－ 9％；結(jié)合項目地段和周邊配套差異綜合分析， 高層取 7300元 /㎡為基準(zhǔn)價格，多層以 13000元 /㎡為基準(zhǔn)價格公寓開盤均價： 8000 元 /㎡多層開盤均價： 14500 元 /㎡價格策略高層復(fù)合提升空間為：高層復(fù)合提升空間為： 4－－ 7％；％；多層花園洋房復(fù)合提升空間為：多層花園洋房復(fù)合提升空間為： 6－－ 9％；％；如果 10月本項目開售，按照市場 正常定價法能實現(xiàn)如下均價 ：高層 實收均價約：實收均價約： 7700元元 /㎡㎡多層 實收均價約：實收均價約： 13500元元 /㎡㎡? 通過精準(zhǔn)渠道推廣，體驗營銷等策略，成功把控客戶心理價位，我司有信心對項目價格實現(xiàn)一定拔升，力爭開盤實現(xiàn)：“ 價格標(biāo)桿 ”1％ 2％市場動態(tài)比2－ 0％市場基礎(chǔ)價格高層 7500元 /㎡多層 13000元 /㎡產(chǎn)品競爭力4％－ 6％項目市場均價項目市場均價全盤實現(xiàn)公寓 9000元 /㎡ ,洋房 16000元 /㎡10月底月底1/8/9/14/15首次大型首次大型開盤開盤整體運行軸線高層 8000元 /㎡多層 14500元 /㎡樣板區(qū)施工12月底月底7/13開售開售3月中旬月中旬4開售開售8月中旬月中旬認籌認籌銷售進場 樣板區(qū)開放樣板區(qū)完善11月持續(xù)熱銷5月中旬月中旬2/16/17二次大二次大型開盤型開盤4月中旬月中旬10開售開售7月中旬月中旬5開售開售8月底月底6開售開售高層 8300元 /㎡多層 14800元 /㎡高層 8500元 /㎡多層 15000元 /㎡高層 8700元 /㎡多層 15500元 /㎡多層 16000元 /㎡10月中旬月中旬11開售開售11月底月底12開售開售價格策略：階段拉升價格策略：階段拉升項目通過開盤后收回優(yōu)惠折扣、開盤熱銷、加推優(yōu)質(zhì)新貨等策略不斷拉升項目房價，如：?開盤實收： 8000元 /㎡， 14500元 /㎡?開盤熱銷： 8300元 /㎡ （漲價 300） ， 14700元 /㎡ （漲價 300） ?加推新貨： 8500元 /㎡， 15500元 /㎡ （產(chǎn)品升級，實景體驗 ）?產(chǎn)品升級： 8700元 /㎡ ， 16000元 /㎡ （優(yōu)質(zhì)貨源、品牌驅(qū)動）至 2023年，項目交付使用，景觀園林等全部呈現(xiàn)，同時市場回歸火爆，壓軸多層現(xiàn)房產(chǎn)品預(yù)期售價為 1800020230元。最終全盤實現(xiàn)高層 9000元 /㎡，多層 16000 元 /㎡以上的整體均價。PART5 項目營銷部署項目營銷部署n 推售策略n 價格策略n營銷策略鮮明訴求 +區(qū)域戰(zhàn)略運營 +精準(zhǔn)渠道 +人文公關(guān) +體驗營銷【營銷策略總綱】 競合，引領(lǐng)區(qū)域運營戰(zhàn)略運營極致體驗營銷現(xiàn)場體驗包裝形象立勢，脫穎而出傳播策略精準(zhǔn)渠道，對位營銷行銷渠道n 區(qū)位： 市中心之核心 ；；n 交通： 依托花園路、文化路、農(nóng)業(yè)路、東風(fēng)路等主干道，交通便捷 ；；n 配套： 該區(qū)域集住宅、文化教育、商業(yè)核心、數(shù)碼產(chǎn)業(yè)等一體；n 居住： 該區(qū)域居住條件成熟，購物、餐飲、教育、儲蓄、醫(yī)療等生活配套完善。n 升值前景： 藍堡灣、英地帶動區(qū)域高端居住氛圍，鑫苑的加盟使 ”中央富人區(qū) ”呼之欲出?！緟^(qū)域價值審視回顧】本本 案案文博廣場奧斯卡影都動物園動物園花園路農(nóng)業(yè)路花園路農(nóng)業(yè)路 一站式購物一站式購物文化路農(nóng)業(yè)路文化路農(nóng)業(yè)路教育完善教育完善花園路東風(fēng)渠花園路東風(fēng)渠悠閑生活悠閑生活文化路東風(fēng)路文化路東風(fēng)路科技中心科技中心花園路農(nóng)業(yè)路文化路英地天驕華庭核心稀缺地段、迅捷交通、絕版配套、無法用金錢衡量的人文景觀資源，四大核心稀缺地段、迅捷交通、絕版配套、無法用金錢衡量的人文景觀資源，四大標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建了鄭州中央豪宅區(qū)的價值標(biāo)桿。標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建了鄭州中央豪宅區(qū)的價值標(biāo)桿。藍堡灣正宏公寓博物院省重點實驗中學(xué)寫字樓鄭州重點第九中學(xué)住宅區(qū)住宅區(qū)基于區(qū)域價值結(jié)論：中央華府所在區(qū)域?qū)⒁蚝诵南∪钡囟?、迅捷交通系統(tǒng)、絕版配套、人文生態(tài)資源，成為 鄭州真正的中央資源豪宅區(qū)p 本區(qū)域之于鄭州p 香蜜湖片區(qū)之于深圳p 二沙島片區(qū)之于廣州四張王牌共同撐起中央資源豪宅區(qū)的內(nèi)涵 核心稀缺地段四大王牌 迅捷交通系統(tǒng)絕版綜合配套人文生態(tài)資源稀 缺地 段 資源整合 品 牌 決定第一價值：核心稀缺地段 + 絕版配套 +人文景觀資源第二價值：（正宏、太極、英地）三巨頭深耕細作， “ 中央資源豪宅區(qū) ” 呼之欲出的醇熟城市價值。第三價值：高純豪宅區(qū)里的品質(zhì)，雙層稀缺價值第四價值：一切的一切，如果沒有和鑫苑發(fā)生關(guān)系，無論如何都會讓人有些許的遺憾中央華府價值鏈項目價值鏈中央資源豪宅區(qū) 鑫苑 13萬㎡稀缺墅質(zhì)尊邸項目營銷主題提煉區(qū)域價值，城市唯一品牌號召力突出稀缺豪宅區(qū)里唯一的洋房社區(qū)中央資源豪宅區(qū)里的鑫苑洋房 鄭州，獨此一處【鑫苑 中央華府】同時我們可以大聲的客戶：以 豪宅區(qū)的墅質(zhì)洋房形象 為破局點，成功塑造形象再以點帶面，順勢而為，是項目切實有效的推廣之道！ 以低密度洋房提升項目形象，形成項目推廣的轉(zhuǎn)折點；以低密舒居產(chǎn)品，對 “ 高品居住 ” 性能的有力實證； 以鑫苑洋房符號，強化產(chǎn)品的完美 “ 歷煉和成熟 ” ； 豐富和拉升中央華府的產(chǎn)品線，帶動其他產(chǎn)品的推售進度?！菊w推廣思路】主推豪宅區(qū)的低密度洋房，那么公寓呢？？為了延續(xù)整體高端形象 ,所以推廣應(yīng)該統(tǒng)一調(diào)性 :鑫苑中央華府 —— 身份的象征因此，必須給產(chǎn)品系起個響亮的名字（稀缺墅質(zhì)）洋房 —— 御園（鄰墅高層）公寓 —— 鼎座所以，必須分不同產(chǎn)品，不同階段有針對性推廣主題：公寓產(chǎn)品的訴求點是 ——針對洋房客戶，我們應(yīng)始終擺出 “ 豪宅第一陣營 ” 成員姿態(tài)！ 但項目調(diào)性太高，是否把公寓客戶拒之千里？鑫苑中央華府 鼎座新政下買房， 不后悔！中央豪宅區(qū) 實驗中學(xué)旁 鑫苑鄰墅稀缺公寓 — 后金融危機時代房產(chǎn)保值升值的穩(wěn)贏神話【策略分解】 競合戰(zhàn)略，價值運營戰(zhàn)略整合極致體驗營銷現(xiàn)場體驗包裝形象立勢，脫穎而出傳播策略精準(zhǔn)渠道，對位營銷行銷渠道如何整合區(qū)域資源？稀缺地段下的激烈競爭中如何突圍自然 /人文資源社會資源客戶資源核心問題？不謀全局者，不足謀一域中央資源豪宅區(qū) 崛 起萬事俱備，只欠東風(fēng)！如何使概念 變成名副其實的標(biāo)桿，使區(qū)域成為鄭州一顆的璀璨明珠 ?又如何使項目成為中央資源豪宅區(qū)中最大的獲益者—— 鈞城 +鑫苑聯(lián)手打造CooperationCompetition競 合競合（詮釋）營銷 的第一個出發(fā)點是 競爭 。企業(yè)的經(jīng)營活動必須進行競爭，也有合作；競合是企業(yè)經(jīng)營活動一種特殊的博弈，是一種可以 實現(xiàn)雙贏 的 非零和博 弈 。相互聯(lián)合的王國一種合作下的博弈，博弈中各方的收益或損失的總和 不是零值 ，它區(qū)別于零和博弈。 非零和博弈競合五要素區(qū)域資源運營價值整合個盤突圍……定位規(guī)則價格規(guī)則推售規(guī)則……藍堡灣、天驕華庭、圣菲城、嘉辰時代、戰(zhàn)術(shù) Tactics參與者 participators區(qū)域價值最大化規(guī)則 rules 目標(biāo) target附加值 added valus 區(qū)域共贏角色定位 競爭戰(zhàn)略代表性樓盤 競合貢獻力起勢者立勢而起，營銷推廣成本高，客戶開發(fā)成本高，競爭環(huán)境寬松，有利捕獲最大量的客戶藍堡灣 集萬眾焦點于一區(qū)，打開了區(qū)域的全城視野，奠定豪宅基礎(chǔ)借勢者 借勢而上，營銷推廣及客戶開發(fā)成本、低，但競爭環(huán)境激烈，因此客戶的博取成本高圣菲城 借勢價格穩(wěn)步上升嘉辰時代 高價入市，打開區(qū)域高端小戶的市場， 提高區(qū)域置業(yè)門檻托勢者 承前啟后，有利于博取利潤最大化 天驕華庭 高調(diào)入市，抬高區(qū)域價格趨勢整合領(lǐng)跑者引領(lǐng)市場認知和區(qū)域發(fā)展破竹轉(zhuǎn)勢，同時帶來客戶開發(fā)、營銷推廣成本的最大挑戰(zhàn)；中央華府整合資源和推動，完成區(qū)域形象華麗的飛躍，同時實現(xiàn)項目本身利潤最大化中央華府 —— 擔(dān)當(dāng)區(qū)域價值運營領(lǐng)跑者，區(qū)域發(fā)展的領(lǐng)頭羊 強強聯(lián)合，實現(xiàn)淡市下房地產(chǎn)營銷的穩(wěn)贏神話！區(qū)域價值運營策略中，項目如何擺正自身角色呢？ 4. 話語權(quán)確立話語權(quán)確立 1. 正名工程正名工程 鄭州 “ 最純粹的資源豪宅區(qū) ”—— 名副其實的醇熟富人區(qū)聯(lián)手有國企背景的同盟，如英地天驕華庭等，大肆炒作向上游掌控資源建立輿論話語體系以北京、上海、香港成熟豪宅區(qū)為參照，提升區(qū)域高起點 2. 高屋建瓴高屋建瓴【競合戰(zhàn)略具體操作】 以房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)、商都房產(chǎn)網(wǎng)、中原樓市網(wǎng)、新浪房產(chǎn)網(wǎng)等