【文章內(nèi)容簡介】 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅： 28 層 地下（設(shè)備房）：一層 占地面積： 5000 平米 建筑面積： 42600 萬平米 住宅建筑面積 31423 平米 商業(yè)建筑面積 11354 平米 建筑密度： % 容積率： 5 建筑層數(shù)： 28 綠化率： 總戶數(shù)： 242 車位： 34 [規(guī)劃設(shè)計(jì)篇 ] 一、 項(xiàng)目總體規(guī)劃 規(guī)劃宗旨 城市名片， 以“人文 財(cái)富 和諧”為設(shè)計(jì)宗旨，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的人文內(nèi)涵，在項(xiàng)目的形態(tài)、外觀、環(huán)境等方面均展示出項(xiàng)目高貴、典雅的氣度，用建筑語言向人們傳達(dá)和諧創(chuàng)建財(cái)富，綿綿不息，人文與財(cái)富共生。 總體規(guī)劃 本項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)、住宅、假日商務(wù)酒店綜合項(xiàng)目， 將建設(shè)成為永城市第一高樓，共 29 層電梯高層， 頂層為復(fù)式結(jié)構(gòu)， 負(fù) 1 至 3 層 為商業(yè)裙樓， 3 樓以上是住宅 ，住宅由 三棟塔樓組建而成。 其中名家、名園為 29 層高層， 名庭 為 14 層。 二、 項(xiàng)目的詳 細(xì)布局 — F2：停車場、設(shè)備房 — F1： [名會 ] 超市 、娛樂 皇家都會 [性質(zhì)：娛樂 ] 定位：高端 功能組成：洗浴 [鹽浴、泰式浴、皇家浴、足浴 ]，包房 [棋牌、 MTV 等 ]、美容健身俱樂部 F F F3=名店、餐飲 、假日商務(wù)酒店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東苑假日購物中心 [性質(zhì)：休閑購物中心 ] 定位：中 高 端 功能組成： F1 外圍：情景商業(yè)街 （名街 =女人時(shí)尚街 +活力動感街） F1[化妝品、珠寶、飾品、鞋包 ] F2[品牌服飾主力店、休閑運(yùn)動裝 ] F3[滋味堂（餐飲）、超市 ] 三、 項(xiàng)目建筑風(fēng)格 項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格為現(xiàn)代 式建筑風(fēng)格 ， 具 有很強(qiáng)的現(xiàn)代與時(shí)尚感， 商業(yè)外立面材料以大理石和玻璃為主， 色彩明快、質(zhì)感而高貴，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)符合了“ 永城第一高樓”的物業(yè)定位， 將 成為永城市的標(biāo)志性建筑。 四、 項(xiàng)目戶型、面積的配備 157 平米 18 戶 % 149 平米 50 戶 20% 128134 平米 168 戶 70% 復(fù)式 6 戶 % 五、 項(xiàng)目的配套設(shè)施 生活配套：超市、百貨、數(shù)碼、餐飲、金融、休閑娛樂設(shè)施等 物業(yè)配套：商業(yè) —— 中央空調(diào)、水電、暖氣、消防、停車場等 住宅 —— 暖氣、水電、煤氣、空中會所、智能化、寬帶、可視對講等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 [開發(fā)建設(shè)篇 ] 項(xiàng)目 現(xiàn)狀及建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 投資成本分析 盈虧財(cái)務(wù)分析 資金回籠周期分析 資金運(yùn)營表 [市場篇 ] 項(xiàng)目 SWOT(項(xiàng)目優(yōu)勢 /劣勢 /機(jī)會 /威脅 )研究分析 優(yōu)勢分析（ S） 1. 環(huán)境： 本項(xiàng)目位于永城市中心廣場旁邊，雪楓河畔，新城的黃金中心地段， 毗鄰 中心廣場 ，是永城人散步 休閑的聚集地 。 2. 地段： 項(xiàng)目處于城市中央，周邊生活配套完善，金融、購物、醫(yī)院、公園進(jìn)在咫尺，交通也十分便捷。 3. 規(guī)劃設(shè)計(jì) ： 把握好人們居住的生活尺度與項(xiàng)目開發(fā)的效益相結(jié)合，注重空間的舒適性，在戶型的設(shè)計(jì)上千錘百煉，達(dá)到比競爭者優(yōu)勢明顯，加大 了競爭籌碼。 4. 城市 標(biāo)志 ： “永城市第一高樓”，在永城市毫無疑問的將成為城市坐標(biāo)，就像深圳的帝王，擔(dān)當(dāng)城市名片之美譽(yù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5. 項(xiàng)目 氣質(zhì) ： 本項(xiàng)目承前載厚，跳出地產(chǎn)，結(jié)合永城歷史文化，著重人文的建設(shè)，項(xiàng)目 融進(jìn) 永城千年來的 漢 梁文化，再一次以現(xiàn)代的手法展現(xiàn)了古代悠久的歷史文化。 6. 品牌效應(yīng)： 國際商業(yè)品牌和國際化商業(yè)管理的引進(jìn)，對項(xiàng)目長期的商業(yè)運(yùn)作是一個(gè)很大的優(yōu)勢，投資者的長期效益得到保障，對招商和銷售起到很大的促進(jìn)作用。 劣勢分析（ W） 1. 項(xiàng)目入市晚，競爭對手都已紛紛面世 ， 起步 早 ， 分流 部分客流。 2. 項(xiàng)目由于占地面積小，容積率比較 高， 影響樓盤整體素質(zhì)。 3. 項(xiàng)目 綠化 缺乏 。 4. 發(fā)展商在本土還沒有開發(fā)過項(xiàng)目，缺乏 品牌 力 度。 機(jī)會點(diǎn)（ O） 1. 舊城拆遷，生活和商業(yè)重心轉(zhuǎn)移到新城，從而增加了市場的需求量。 2. 永城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們的生活水平明顯提高，加大了消費(fèi)市場的需求，對商業(yè)的運(yùn)作是利好的。 3. 政府的大力支持，政策的利好導(dǎo)向，對市場起到促進(jìn)作用，對投資者的支持，加速了項(xiàng)目的運(yùn)作周期，縮短了工期。 4. 永城市大環(huán)境的改善，打造生態(tài)市，雪楓河生態(tài)走廊，創(chuàng)建了生態(tài)大環(huán)境。 威脅點(diǎn)（ T） 1. 2020 年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量加大，對項(xiàng)目的 順利面世構(gòu)成 威脅。 2. 《 永城 發(fā)展廣場 》與項(xiàng)目相隔甚近，對本項(xiàng)目構(gòu)成最大威脅 。 3. 2020 年股市大躍進(jìn)，投資者多了投資渠道， 對房產(chǎn)的投資減弱，一定程度上影響了市場 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 [住宅篇 ] 一、 項(xiàng)目定位 市場定位： 高尚人文名宅 定位栓釋：高尚 —— 本項(xiàng)目是永城市的第一高樓， 城市 坐標(biāo)，理所當(dāng)然聚集的都是永城市金字塔尖的人物， [高尚 ]的定位是迎合他們社會地位的。 人文 —— 這個(gè)項(xiàng)目的居住優(yōu)勢缺乏，并不是最佳的人居環(huán)境，結(jié)合永城的歷史文化，給項(xiàng)目注入更多的提升項(xiàng)目檔次的內(nèi)涵，那就是人文牌。人文，并不是提一下而已，建議在公共廣場、樓頂 花園的環(huán)境設(shè)計(jì)，都注入人文元素，而在后期的活動宣傳上更需要“畫魂”，認(rèn)真而全面地栓釋“人文”。 名宅 —— 做為最高建筑物，項(xiàng)目毫不疑問在永城市是具有傳播效應(yīng)的，名宅體現(xiàn)在他的建筑、知名度、內(nèi)涵、生活方式等。 客戶群定位 目標(biāo)客戶定位 在前面的市場分析可以得出，在永城市購房的是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、有自身需求的人，永城市的舊城拆遷計(jì)劃使相當(dāng)一部分人面臨置業(yè)的問題，沒有多少收入的會購置二手房，而有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的會趁機(jī)舊換新，購置新房，項(xiàng)目營銷要瞄準(zhǔn)的也是這群人： 永城市有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會地位、講究生活品位的人士 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 他們是： 1) 政府、企事業(yè)單位的機(jī)關(guān)干部 2) 私營企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體戶老板、外來投資者 3) 政府、事業(yè)單位公務(wù)員 4) 在外地打工高收入者 5) 準(zhǔn)婚青年 預(yù)計(jì)所占比例 25%40%20%5% 10%政府、企事業(yè)單位的機(jī)關(guān)干部私營企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體戶老板、外來投資者教師、公務(wù)員在外地打工高收入者準(zhǔn)婚青年 這類人群的特征如下： 1) 需求購房 購房者大多都是自身需求原因才購房，在永城很少投資行為出現(xiàn)。 2) 年齡主要在 3050 歲之間 購房者年齡主要集中在 3050 歲之間，他們這個(gè)年齡階段的人都有一定的原始積累了，或者結(jié)婚需要新房，或者在外地打工高收入者想回永城置業(yè)的人，他們都有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，追求高檔次的生活。 3) 家庭收入 在 20000 以上的家庭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在永城的高收入人群，家庭收入高，有能力購房，他們多數(shù)都是企業(yè)主，事業(yè)單位的公務(wù)員，教師等。 4) 有一定的文化層次，追求高品質(zhì)生活，注重心理需求 目標(biāo)購買者文化層次較高，講究生活的便捷性、檔次與品位，他們同時(shí)注重物業(yè)帶給他們的尊貴、社會地位。 目標(biāo)客戶的購房動機(jī)：他們都是需求者，需要購置新房，他們希望通過購置房改變生活環(huán)境，他們希望新的居住環(huán)境能給他們新的生活，同時(shí)賦予他們的還有物業(yè)帶給他們的社會地位。 目標(biāo)客戶對物業(yè)的要求： A. 建筑外觀在樓盤銷售中占很重要的因素，直接影響樓盤的檔次 ，他們都希望房屋建筑外觀靚麗時(shí)尚。 B. 目標(biāo)客戶希望地理位置在市中心，配套齊全，交通便捷，提高生活的素質(zhì)。 C. 他們希望物業(yè)有帶給他們心情愉悅的景觀環(huán)境，當(dāng)?shù)氐男蓍e生活不發(fā)達(dá)，沒有很多的休閑方式可供選擇，所以周邊休閑的景觀帶和廣場是他們主要的飯后休閑地方。 D. 由于永城人多是一家三代人同住一屋檐的情況，所以他們對戶型的要求多在三房一廳、三房兩廳，滿足一家人的居住條件。 E. 客戶多是購房自住，很少投資的行為出現(xiàn)，他們有閑錢會選擇其他的投資方式，原因是永城市當(dāng)?shù)厝丝谏?，基本無外來人口（除投資者），房價(jià)已經(jīng)偏高，房屋出租市場不活 躍。 F. 客戶對樓盤的質(zhì)素要求比較高，開始注重物業(yè)帶給他們的配套服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)以及樓宇的功能性。 G. 目標(biāo)客戶大多數(shù)是永城本地人，他們熱愛永城，以永城的歷史文化為傲，項(xiàng)目在運(yùn)作上注入文化元素，比較容易引起心里共鳴，從而引導(dǎo)他們消費(fèi)。 H. 他們多數(shù)選擇銀行按揭或一次性付款的方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 價(jià)格策略 項(xiàng)目定價(jià)原則與依據(jù) 本項(xiàng)目綜合樓層 /方向 /景觀的因素合理定價(jià)。 物業(yè)價(jià)格的制定，受朝向、樓層、景觀等多種因素制約的，因所受作用力不同，同一物業(yè)各單元呈現(xiàn)不一樣的價(jià)格素質(zhì)，要合