【正文】 內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 客戶群定位 目標客戶定位 在前面的市場分析可以得出，在永城市購房的是有一定經(jīng)濟實力、有自身需求的人，永城市的舊城拆遷計劃使相當一部分人面臨置業(yè)的問題，沒有多少收入的會購置二手房，而有經(jīng)濟基礎(chǔ)的會趁機舊換新，購置新房，項目營銷要瞄準的也是這群人： 永城市有經(jīng)濟實力、社會地位、講究生活品位的人士 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 D. 由于永城人多是一家三代人同住一屋檐的情況，所以他們對戶型的要求多在三房一廳、三房兩廳，滿足一家人的居住條件。 二、 價格策略 項目定價原則與依據(jù) 本項目綜合樓層 /方向 /景觀的因素合理定價。 2）、自然最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?？禈?qū)ν? 小區(qū)建筑面積 3 萬多平米，商住兩用，住宅為主； 建筑設(shè)計歐式風格，一梯兩戶、三戶，綠化率達 60%，注重綠色園林景觀的營造； 銷售價格在 17581998 元 /m2之間，約售 50%左右， 分析：永城市唯一一個以歐陸風格為主的住宅建筑，項目的建筑外觀吸引人；小區(qū)注重園林綠化的打造，建筑節(jié)能、智能化到位，目前處于銷售階段，將消化掉一部分東苑名家 的客戶?？禈? 明珠花園 上河國際嘉園 波西米亞 東苑名家 地理位置 8． 5 8 7 7 8 9 規(guī)模 8 6 9 9 6 7 交通條件 8 8 7 7 7． 5 9 建筑外觀 9 8 8 8 8 8． 5 小區(qū)綠化 7 8 8 9 8 7 開發(fā)商品牌 8 7 9 8 7 7 容積率 7 8 9 7 8 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 (2)、蓄勢鋪墊，提高 人們的心理價位，樓盤以低于心理價位開盤。 分期付款： 96 折 銀行按揭付款：首付三成，七成按揭， 98 折 開盤首十位簽約者可獲額外的 1%折扣 永煤集團、神火集團組織團購， 10 人訂購可獲 2%的折扣 (6)、銷售階段 價格 策略： a) 開盤前的價格保密制度，開盤前日才公開價格。 ? 起價定 于基本符合產(chǎn)品的定價，每月小幅多頻提升價格，形成樓盤升值的銷售勢頭 ,升幅空間易于隨時調(diào)控 .多頻小幅上漲。 項目俯瞰圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1 號樓 149 平戶型共 50 戶， 134 平米戶型共 50 戶。東苑名家戶型坐西南向東北，故東苑名家朝向價差按如下原則 朝向 東南向 西南向 東北向 西北向 價格加價 +100 +80 +50 +50 （ 2）、景觀價差 通過對東苑名家的實地考察，結(jié)合施工圖紙做了認真的分析之后得出如下結(jié)論。 等級 1樓 A 3樓 B\D 戶型 3樓 C 戶型 7 層以下 7 層以上 7 層以下 7 層以上 26 層 710 層 11 以上 價格加價 +100 +150 +50 +100 +50 0 +100 （ 3）、樓層價差 隨著樓層的增高，房屋的成本和景觀會跟著發(fā)生顯著的變化。 價格調(diào)整方案為，加價 100 元 /平米 C 戶型（ 4 2 2＋ 2，建筑面積 149 ㎡） 與 A 戶型一樣，景觀和朝向不同，送 平的入戶花園；大廳落地玻璃推開門，采光充足；主臥 270 度的落地玻璃窗；次臥帶陽臺，廚房帶生活陽臺，此戶型景觀好，采光充足，通透，帶入戶花園。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此所有銷售推廣方式，但都必須在一個總的思想綱領(lǐng)原則下進行延伸拓展。應該通過市場細分進行錯位競爭，展開差異化營銷，堅持走中高檔次、高品味的路線。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。電子屏幕的作用， A 提升商業(yè)檔次， B 后期可創(chuàng)建廣告收入 C 促銷信息傳播 D 活動期間電影放映等。 住宅 產(chǎn)品 ： ? 大 的 入戶花園設(shè)計 是目前永城的唯一，與落地玻璃窗、儲藏間的設(shè)計 均 是戶型的靚點所在。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 小區(qū)內(nèi)標識的統(tǒng)一設(shè)。買東苑名家者非富則貴，生理需求只是其中的一部分，滿足他們心理需求才是項目需注重的地方。聘請人飼養(yǎng)白鴿，在廣場前放養(yǎng)，與市民同樂，吸引人氣。 ? 在商業(yè)廣場部分，在商業(yè)死角的墻壁上請畫家把代表西漢歷史的圖騰刻成壁畫，再次把文化升級，供人參觀，并帶活死角商業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他 是項目的靈魂之所在， 凝固的建筑固然是音樂，內(nèi)涵氣質(zhì) 卻 是他的血液， 項目的靈魂也正是其個性之所在，提煉項目“個性”， 提高知名度，提升項目的附加值，從而促進銷售業(yè)績的提升。 項目的營銷應該落實在后期的“ SP 強銷”， 通過本案自身賣點的宣傳， 產(chǎn)品內(nèi)涵的塑造，個性突出、形象地位顯著， 藉此 來 增加產(chǎn)品本身的說服力，讓客戶覺得本案是一個非常杰出的項目，在購房者心目中奠定下“物超所 值”的認同感，吸引大量的買家前來購買“東苑名家 ”，以 孜 來促進本案銷售業(yè) 績的飆升。因此，推盤控制必須有計劃有步驟地進行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 157平8% 149平20%復式3%128139平69%157平149平128139平復式 6)、 價差定價原則 定價計算方式： 房價 =基價＋朝向價差＋景觀價差 ＋樓層價差 +戶型 注：基價 =1700/㎡ 基價是通過預定均價為 1920 元 /平方米后的原則下逆推而來的。 B 戶型 134 平米，沒有送入戶花園，此戶型的優(yōu)點在于坐北朝南，眺望雪楓河，客廳大的落地玻璃窗保證了光線通透，主臥的 270 度落地玻璃窗讓景觀的優(yōu)勢凸顯，在價格上比 A 戶型略低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 建議選擇 1\2\3樓 的 2 層 作為 低 開樓座 ；由于戶型的均好性，所以戶型的綜合性差距不大，主要以樓層的價差為主，在開盤期推 1\2樓 的 2 1723層， 3樓的 112 層，持續(xù)高銷期推 91 25 層，尾盤銷售保留單位 1 層的兩個單位， 8 層， 24 層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 = 3)、項目均價 (1)、綜合評估本項目的市場售價為： P 售 =P 參 x(1+U)= =約 1875 根據(jù)市場價格水平以及市場價格走勢，結(jié)合本案的實際情況，建議項目的平均價格調(diào)整為 1920 元 4)、總體 價格策略： (1)、項目根據(jù)工程進度，提升價格。 1）、市場價格水平 永城市住宅房地產(chǎn)市場價格指數(shù)為： 項目名稱 永城發(fā)展廣場 自然 分析：本項目規(guī)模大，社區(qū)規(guī)劃優(yōu)異，是本市具有一定影響力的大型住宅項目； 且項目入市時機早，以分離一部分的客戶，營銷方式比較活躍、先進； 第 一期于 2020 年 1 月入住，按此進度，二期的入市與 東苑名家 相接近，是 東苑名家 的主要競爭對手之一； 與 東苑名家 相比，其優(yōu)勢是規(guī)模大，大社區(qū)，配套齊全，優(yōu)秀的居住環(huán)境以及項目硬件的投入大，入市早，影響力大，銷售價格低；劣勢是地理位置偏僻，交通不便捷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B. 目標客戶希望地理位置在市中心，配套齊全，交通便捷，提高生活的素質(zhì)。 3) 家庭收入 在 20000 以上的家庭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。人文，并不是提一下而已，建議在公共廣場、樓頂 花園的環(huán)境設(shè)計，都注入人文元素，而在后期的活動宣傳上更需要“畫魂”，認真而全面地栓釋“人文”。 2. 《 永城 發(fā)展廣場 》與項目相隔甚近，對本項目構(gòu)成最大威脅 。 2. 項目由于占地面積小，容積率比較 高， 影響樓盤整體素質(zhì)。 4. 城市 標志 ： “永城市第一高樓”，在永城市毫無疑問的將成為城市坐標，就像深圳的帝王，擔當城市名片之美譽。 東苑假日購物中心 [性質(zhì)：休閑購物中心 ] 定位：中 高 端 功能組成： F1 外圍：情景商業(yè)街 （名街 =女人時尚街 +活力動感街） F1[化妝品、珠寶、飾品、鞋包 ] F2[品牌服飾主力店、休閑運動裝 ] F3[滋味堂（餐飲）、超市 ] 三、 項目建筑風格 項目設(shè)計風格為現(xiàn)代 式建筑風格 ， 具 有很強的現(xiàn)代與時尚感， 商業(yè)外立面材料以大理石和玻璃為主， 色彩明快、質(zhì)感而高貴，項目的設(shè)計符合了“ 永城第一高樓”的物業(yè)定位， 將 成為永城市的標志性建筑。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 [基礎(chǔ)篇 ] 一 、項目名稱及各建筑單體命名 項目名稱：東苑名家 （ 項目由三棟單體及商業(yè)群樓組成 ） 商業(yè) 裙 樓： 東苑假日購物中心 單體命名：名家、名園、名庭 商業(yè)部分：名街、名店、名會 二 、名稱的闡述 東苑名家： 名，名人，名家，名史 ，名房，東苑名家斂歷史內(nèi)涵，打造名家。 把握良機 我們預計中國房地產(chǎn)早則從 2020 年開始，遲則到 2020 年，將進入較為低迷的狀態(tài)。房地產(chǎn)的戰(zhàn)場也將從一線城市走向二線城市?！€(wěn)定政策、適度微調(diào)’是今年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，中國的房地產(chǎn)發(fā)展還 將處于政策下的緩慢波動調(diào)整期，調(diào)整過后是穩(wěn)步上升趨勢。 金融脈動： 管不住銀行信貸，就管不住房價上漲 ， 我國住房金融系統(tǒng)主要以信貸為主，目前銀行信貸在 房地產(chǎn) 投資領(lǐng)域占到了 70%，作為控制房價的重要調(diào)控工具 ，銀行降低國內(nèi)貸款和預售籌資比例 ，消費信貸首付比例增加，加息等決策出臺，對房地產(chǎn)市場又將是一次洗牌。 2020 年全國房地產(chǎn)價格看漲，全國商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %，中央相繼頒發(fā) 七部委新政 、國六條，通過加息、控制房屋結(jié)構(gòu)、提高稅收、外資限炒等措施來調(diào)控市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 永城的歷史瑰寶，正是永城人引以為敖的地方。秦漢以后歷代封建王朝先后在境內(nèi)設(shè)郡置縣。 市場需求促進增長：拆舊城，建新城，開發(fā)新區(qū)的政策保證了極大的市場需求，拆遷購房，結(jié)婚購房等目標購買者是房地產(chǎn)增長的一個重要因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域， 永城市政府勵精圖治，大力招商引資與各地投資者積極合作，政策全力支持，加大永城市的建設(shè)速度，為永城市創(chuàng)造生態(tài)人居環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 人們的生活水平也在不斷提高，他們不再只停留在簡單購物的需求上，更希望在購物的同時，有好的休閑、娛樂的空間，帶給他們不一樣的購物體驗。 東苑名家 就立足雪楓溝的自然美景，承托政府的宏觀規(guī)劃， 是永城市的政治、經(jīng)濟、文化、購物休閑娛樂中心，將 成為新區(qū)中心的形象工程。永城市的資源豐富，經(jīng)濟發(fā)展，是外來投資者的信心所在。 “ 西城商貿(mào)區(qū)、沱南工業(yè)區(qū)、沱北綜合區(qū)、芒山旅游區(qū) ” 這是永城市的新城大布局。 人居環(huán)境 永城位居 全國中小城市 50 強 ， 十年 來，永城城市人居環(huán)境進一步優(yōu)化， 新 城市功能日臻完善，城市品位不斷提升 ，城市建設(shè)規(guī)劃更獲“生態(tài)市”的稱號。 [永城篇 ] 一、永城市經(jīng)濟現(xiàn)狀 經(jīng)濟快速增長， GDP 快速 上揚，人居環(huán)境優(yōu)化 永城市位于河南省，豫東平原的最東部，介于黃淮之間，屬于淮河流域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。規(guī)劃中的永宿、永亳高速連接京滬 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前，永城招商引資項目今年落地項目 6 個，引進資金達6 億，協(xié)議項目 25 個，意向資金 億元。 綠化景觀軸：強化雪楓溝兩岸以及雪楓路的綠化景觀建設(shè)，形成兩條綠化景觀軸，并與沱河濱河文化休閑軸之間兩兩相連。永 城市經(jīng)濟快速發(fā)展，生態(tài)市的規(guī)劃建設(shè)是這種原始商業(yè)業(yè)態(tài)不能滿足的 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、永城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 永城市的宏觀經(jīng)濟 、城市居民收入及消 費力穩(wěn)步增長，從經(jīng)濟發(fā)展長期趨勢來看， 永城 的整體消費力及購買力的發(fā)展良好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際