【正文】 市場消費，滿足市場需求。 永城市的房地產價格遠遠超過了商丘市 1200 元 /平米的均價，從 2020 年均價 1000 元 /平米的價格上升到均價 1800 元 /平米，上升幅度達到 80%， 依照 全國房地產的走勢 分析 ，預計 2020 年永城房價有望 突破 2000 元大關。 為了響應政府“生態(tài)市”的建設，優(yōu)化永城市的人居環(huán)境，永城市樓盤項 目的質素 在 整體提高，他們共同的特點是：規(guī)模大，容積率低，建筑外觀時尚，生活配套功能齊全，注重綠化、景觀環(huán)境的開發(fā)、智能化系統(tǒng)的配備，物業(yè)管理提升等，這也表明了永城市房地產商開始注重品牌化發(fā)展 。但是目前的地產項目仍有許多待拔高之處。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 需求增加： 一是福利 房 和集資房 轉商業(yè)化 ，居民對住房的需求 只能面 向市場；二是大量公有住房職工個人獲得全部產權后，通過以小換大、以舊換新來進一步改善居住條件；三是城市建設力度加大， 老城拆遷 ，被拆除居民的住房問題要通過市場來解決；四是城鎮(zhèn)化進程速度加快，城市人口日益膨脹，居民的住房需求不斷增加。 有需求就有市場，房地產市場還將長久持續(xù)發(fā)展。 市場機遇點分析： 招商引資政策 有望 增長：政府積極加大招商引資力度， 拉動永城經濟， 對 房地產市場 也起促進作用， 前景 向 好 。 旅游 資源豐富：永城的農 產品資源、礦產資源豐富，兩大國有企業(yè)帶動能源副產業(yè)的發(fā)展，永城有著豐富的歷史文化底蘊及古文物景點。 市場需求促進增長：拆舊城，建新城，開發(fā)新區(qū)的政策保證了極大的市場需求，拆遷購房，結婚購房等目標購買者是房地產增長的一個重要因素。 產業(yè)結構調整有望加快 ：靠山吃山，雖然永城豐富的煤資源，但是資源是有限的，永城將在依 托資源的基礎上，進行產業(yè)結構調整，使永城更能和諧、穩(wěn)定、可持續(xù)性的發(fā)展。而房地產在產業(yè)結構調整，經濟增長的背景下有望加快前進的步伐。 市場的威脅點分析： 人均收入增長緩慢，房價增長過快，拉大收入與購買比例，降低居民購買能力。 國家政策調控，對土地的管制，融資難度的增加，預售條款的限制，必將增加地產投資成本，加大風險 ， 房地產 市場競爭激烈。 永城市房地產十年磨一劍，厚積薄發(fā)， 房價超過了商丘市，目前，中央政策宏觀調控，抑制房價， 但是， 從目前來看，房地產行情仍然在漲，呈 穩(wěn)步上揚 趨勢 。 五、永城市人文現狀 永城 歷史悠久、文化薈萃。早在 4000 多年前，就有人群聚居。秦漢以后歷代封建王朝先后在境內設郡置縣。隋大業(yè)六年（公元 610 年）割彭城、睢陽二郡之地置縣，始名永城。 永城是國家“ 3A”級旅游景區(qū)，已經納入河南省“三點一線”黃金旅游開發(fā)帶，境內名勝古跡眾多，僅芒碭山不足 10 平方公司的范圍內，就分布有漢梁古文化 29處，不同時期的文物幾乎涵蓋了中國歷史演變的全過程，歷代著名詩人都留有不朽的詩篇，國家級文物有 芒碭山 漢梁王墓群 ， 省級的有 崇法寺塔 、 黑堌堆遺址 、造律臺遺址 、 王油坊遺址 、 芒碭山 文廟 、 三座塔 、 孔子避雨處 等 10 處古文物以及 4 處市級的古文物，在梁王漢墓中出土的 西漢金縷玉衣 更是稀世珍寶。原中央 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 軍委副主席張震為此題詞：“芒碭古跡罕見，奇觀名揚天下”。 永城的歷史瑰寶，正是永城人引以為敖的地方。 [宏觀篇 ] 中國房地產發(fā)展軌跡 中國房地產市場開放從 1992 開始拉開帷幕，正式推出住房公積金，至今已經 15 個 年頭，中國的房地產市場經歷了開發(fā)期、成長期，在中央政策的引導下漸步入成熟期。 第一階段 非理性炒作與調整推進階段 (1992 至 1995 年 ) 1992 年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。 1993 年 “安居工程 ”開始啟動。 1992 年后，房地產業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達 %。 1994 年 開發(fā)失控、無序發(fā)展， 投資結構不合理， 導致資源嚴重浪費，國有資產大量流失 ，房價居高不下，地產泡沫產生，增長率回落， 產業(yè)發(fā)展進入鞏固、停頓和消化階段。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 二 階段：相對穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展階段 (1995 至 2002 年 ) 1997 年 開始已經進入第三個波動周期的復蘇階段。 國家宏觀調控，刺激房地產復蘇。 如果用沒有進行調整的擴散指數來分析， 1997 年開始的房地產周期復蘇趨勢表現得更為明顯。 2000 年開始 政府允許房地產企業(yè)試點上市 ，“ 泡沫經濟 ” 的年代結束 ，全年 完成投資 3744 億元，同比增長 24． 1％ 。 第 三 階段：價格持續(xù)上揚，多項調控措施出臺的新階段 (2020 年以來 ) 2020 年以來房價持續(xù)上揚， 2020 年 全國共完成房地產投資 億元，比 2020 年增長 %； 2020 年 1 季度完成房地產開發(fā)投資 2324 億元，同期比增長 %， 需求增長較快 ； 2020 年全國房地產施工面積 億平方米，同比增長 %，全國商品房銷售面積 億平方米，房地產投資幅度高于固定資產投資幅度，房地產市場供求關系緊張，住宅房價快速上漲。中央出臺了國八條，提出引導和調控房地產市場。 2020 年全國房地產價格看漲，全國商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %，中央相繼頒發(fā) 七部委新政 、國六條，通過加息、控制房屋結構、提高稅收、外資限炒等措施來調控市場。 中國 房地產發(fā)展的趨勢分析 （ 20202020 年） ： 數據分析： 2020 年 下半年以來，中國房地產業(yè)景氣指數隨著房價的持續(xù)高漲而呈現走高的趨勢。 2020 年 1－ 7 月 完成 開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長了 ％ ；購置土地面積 萬平方米，同比下降了 ％ ； 開發(fā)投資額為 億完元，同 比增 長 24%； 商業(yè)營業(yè)用房投資額為 億元，同 比 增長 %；辦公樓投資完成額為 億元，同 比 增長 %， 從以上數據看出， 2020 年的房地產市場增長勢頭強勁，在政府調控政策出臺后，市場引起了 短暫的 慌亂 和歇息，但利好的環(huán)境使市場繼續(xù)持穩(wěn)健上升 趨勢。 土地市 場： 政府出臺了控制住宅用地規(guī)劃審批的政策， 建立土地出讓金收支專戶 ， 實行 “收支兩條線 ”管理 。政府這種嚴格控制土地的結果，對整個市場都牽一而動百身。導致其一 使地方政府的可用財力減少，遏止 了 地方政府圈地 行為 。 其二每年計劃建設用地減少，使開發(fā)商們出現拿地困難，投資成本增加，必將上演一輪大鱷食小鱷的市場淘汰賽。其三產品供應減少，市場需求量大，供需不平衡，也將導致房價的上漲。 金融脈動： 管不住銀行信貸，就管不住房價上漲 ， 我國住房金融系統(tǒng)主要以信貸為主，目前銀行信貸在 房地產 投資領域占到了 70%，作為控制房價的重要調控工具 ，銀行降低國內貸款和預售籌資比例 ，消費信貸首付比例增加，加息等決策出臺，對房地產市場又將是一次洗牌。但是，銀行貸款其中 60%流向房地產領域，其自身利 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 益密切與房地產掛鉤，房地產市場的崩潰對于銀行也將是個致命的打擊，且 2020 年對外資金融機構全面開放，外資銀行 在國內穩(wěn)住陣腳后 將 毫無疑問 地與中資銀行爭奪住房信貸資源 ，在利益下，房地產的調控也將是平穩(wěn)、緩慢地。 政策導向： 房地產市場在投機過熱中 高 速發(fā)展，全球對中國房地產經濟的聚焦使中國政府政策調控不達目的不罷休，目的控制解決部分城市房價過高、投機過熱的泡沫經濟和結構 性矛盾。然而，房地產一向是地方政府的政績工程，是我國經濟新的生長點，帶動著國民經濟的增長，同時房地產牽扯多個部門的利益，如果政策對市場調制過大，必將引起連鎖反應，抑制經濟增長?！€(wěn)定政策、適度微調’是今年房地產調控的基調，中國的房地產發(fā)展還 將處于政策下的緩慢波動調整期，調整過后是穩(wěn)步上升趨勢。 市場需求： 中國人還將房屋購買定為人生的大事， 6080 年代 億的嬰兒回歸潮，正是目前對購房急需求的時候，結婚購房，換置新房。雖然有人在國家政策調控下持幣觀望，但極大的市場需求必將緩沖政策的影響，市場需求仍將是房地 產發(fā)展的動力。在供應跟不上需求時，市場還將是增長式向上發(fā)展。 戰(zhàn)場轉移： 內需拉動價格，商品房價增長迅速。政府對市場的結構調整是必須的。調控政策的出臺，必將控制高端住宅的開發(fā)，增加經濟適用房的建設。我們推算，未來的房地產不再是高端產品競爭，而是性價比產品的競爭。房地產的戰(zhàn)場也將從一線城市走向二線城市。 外資介入： 在人民幣升值的預期下，中國經濟整體向好，房地產收益率可觀的情況下，大量國外房地產基金投資中國房地產市場，中國一線城市的高端產品被外資拉動，價格上揚， 拉 動房地產投資快速增長 ， 政策的出臺，一定程度上抑制了 高端產品的投機行為。政府對外資的介入持觀望態(tài)度，沒有硬性政策規(guī)范， 據有關專家預測，中國房地產在未來幾年內將保持較高的投資回報率 。 外資對后市的發(fā)展不容忽視，預計他們下一步也將進入中國的二線城市，同時也投資住宅項目。 綜合以上要素的分析， 供求關系 不平衡 、人均收入 提高 、 金融開放、 房地產調控目前仍處于初級階段 、 2020 年土地供應的巨大缺口，將直接導致 2020 年房價的進一步上揚。 政府對土地的調控政策雖然對樓市有波動的影響，但是短期內并不會抑制價格的上漲，反而會對市場推波助瀾。 2020 年也將是政策調整年，隨著 政府宏觀調 控力度的加強 ，經濟增長放緩，市場的轉移，股市的向好 （吸引一部分投資資金），預測 2020 年 將是政策落實后的市場回歸年， 市場將日益向規(guī)范、健康的方向發(fā)展。這個行業(yè)作為國民經濟主要行業(yè)的發(fā)展前景， 我們看好 整個行業(yè)未來 2025 年 都將呈良性 長期增長 。 把握良機 我們預計中國房地產早則從 2020 年開始，遲則到 2020 年，將進入較為低迷的狀態(tài)。 2 月份 國家發(fā)改委宏觀經濟研究院的一份報告預測，受到樓市供求結構悄然逆轉的影響， 事 實上，在近年來房價持續(xù)高漲的同時，唱空樓市的聲音也此起彼伏，大摩前經濟學家謝國忠去年就預測， 受到經濟周期的影響，中國房價下跌的拐點將出現 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在 2020 年以后。隨后，社科院金融研究所研究員易憲容也放言，上海房價將下降 50%，北京至少將下降 30%。 根據市場的分析以及競爭對手的工程進度分析，《東苑名家》最好的入市時機應當選在 2020 年的中旬入市，把握銷售時機，將市場推向高潮。 [基礎篇 ] 一 、項目名稱及各建筑單體命名 項目名稱：東苑名家 （ 項目由三棟單體及商業(yè)群樓組成 ） 商業(yè) 裙 樓： 東苑假日購物中心 單體命名：名家、名園、名庭 商業(yè)部分：名街、名店、名會 二 、名稱的闡述 東苑名家： 名，名人，名家，名史 ，名房，東苑名家斂歷史內涵，打造名家。 東苑假日購物中心 ： 項目獨有的情景文化街，濃縮永城歷史典故，毗鄰中心廣場與雪楓河的悠然環(huán)境，永城第一高樓的建 筑標地，許多獨特不可復制的優(yōu)勢，將項目的商業(yè)定位為“假日”主題 。在環(huán)境設計中融入“假日”的概念，在休閑配套，廣場設施，環(huán)境綠化突出假日的氣氛，以假日 融合人文、歷史 打造商業(yè)。 三 、項目概況 本項目 位于 永城市雪楓路西側，與永城市中心廣場近在咫尺，南面緊鄰永城市唯一的市內河流 雪楓溪，北臨全新市政規(guī)劃道路，東臨居民區(qū)（樓高 5 層）。項目地處永城市中心地理位置，交通便捷 ，他的不可復制的中心地段奠定了它將打造成永城市 “城市之窗”的極佳區(qū)位優(yōu)勢基礎。 項目技術指標： 商場（裙樓）：地下一層，地上三層 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為