【正文】 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 發(fā)展“生態(tài)市”： 今年永城市的 《永城生態(tài)市建設(shè)總體規(guī)劃》 獲“生態(tài)市”的評(píng)審?fù)ㄟ^， 在河南 是首例，并且，在 全國(guó)獲準(zhǔn)生態(tài)市稱號(hào)的也只有 4 個(gè)城市。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 永城發(fā)展廣場(chǎng) 定位為綜合商業(yè)，有百貨、蘇果超市、休閑娛樂、餐飲等，其 招商 工作比較順利 ， 招商率達(dá)到 80%，將帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)的發(fā)展，對(duì)本項(xiàng)目是利好，但同時(shí)在招商上也是 大的競(jìng)爭(zhēng)者， 建議針對(duì)發(fā)展廣場(chǎng)的商業(yè)定位 ， 本項(xiàng)目以 錯(cuò)開定位 、招商， 集中 經(jīng)營(yíng)， 加快招商的速度。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這也說明了，需求帶動(dòng)市場(chǎng)，產(chǎn)品帶動(dòng)消費(fèi)，一邊是購(gòu)買的需求拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)，一邊是產(chǎn)品素質(zhì)的提高刺激市場(chǎng)消費(fèi)，滿足市場(chǎng)需求。 需求增加： 一是福利 房 和集資房 轉(zhuǎn)商業(yè)化 ，居民對(duì)住房的需求 只能面 向市場(chǎng)；二是大量公有住房職工個(gè)人獲得全部產(chǎn)權(quán)后，通過以小換大、以舊換新來進(jìn)一步改善居住條件；三是城市建設(shè)力度加大， 老城拆遷 ，被拆除居民的住房問題要通過市場(chǎng)來解決；四是城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度加快，城市人口日益膨脹，居民的住房需求不斷增加。 國(guó)家政策調(diào)控，對(duì)土地的管制，融資難度的增加，預(yù)售條款的限制，必將增加地產(chǎn)投資成本，加大風(fēng)險(xiǎn) ， 房地產(chǎn) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá) %。 如果用沒有進(jìn)行調(diào)整的擴(kuò)散指數(shù)來分析， 1997 年開始的房地產(chǎn)周期復(fù)蘇趨勢(shì)表現(xiàn)得更為明顯。政府這種嚴(yán)格控制土地的結(jié)果，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)都牽一而動(dòng)百身。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移： 內(nèi)需拉動(dòng)價(jià)格，商品房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速。 綜合以上要素的分析， 供求關(guān)系 不平衡 、人均收入 提高 、 金融開放、 房地產(chǎn)調(diào)控目前仍處于初級(jí)階段 、 2020 年土地供應(yīng)的巨大缺口，將直接導(dǎo)致 2020 年房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上揚(yáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目地處永城市中心地理位置，交通便捷 ，他的不可復(fù)制的中心地段奠定了它將打造成永城市 “城市之窗”的極佳區(qū)位優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)。 二、 項(xiàng)目的詳 細(xì)布局 — F2：停車場(chǎng)、設(shè)備房 — F1： [名會(huì) ] 超市 、娛樂 皇家都會(huì) [性質(zhì)：娛樂 ] 定位：高端 功能組成：洗浴 [鹽浴、泰式浴、皇家浴、足浴 ]，包房 [棋牌、 MTV 等 ]、美容健身俱樂部 F F F3=名店、餐飲 、假日商務(wù)酒店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 永城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們的生活水平明顯提高，加大了消費(fèi)市場(chǎng)的需求，對(duì)商業(yè)的運(yùn)作是利好的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在永城的高收入人群，家庭收入高，有能力購(gòu)房，他們多數(shù)都是企業(yè)主，事業(yè)單位的公務(wù)員，教師等。 F. 客戶對(duì)樓盤的質(zhì)素要求比較高，開始注重物業(yè)帶給他們的配套服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)以及樓宇的功能性。 永城地區(qū)住宅價(jià)格分析 我們對(duì)新區(qū)目前的幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析： 1）、永城發(fā)展廣場(chǎng) 位于永興路和雪楓路交界處，交通比較便捷； 項(xiàng)目規(guī)模大，建筑面積達(dá) 95463 平米 ，項(xiàng)目以商業(yè)為主； 建筑外觀時(shí)尚，是永城市目前標(biāo)志性建筑； 戶型以三房為主，戶型結(jié)構(gòu)一般； 銷售價(jià)格在 16002100 元之間，均價(jià) 1800 元 /平米。 3）、明珠花園 項(xiàng)目位于永城市芒山路和建設(shè)路交叉地帶，項(xiàng)目是市里的重點(diǎn)工程之一，一、二期已于 05 年入住，目前在建三期高層； 小區(qū)總建筑面積 170000 平米 ，共 1248 戶人家，是目前市里最大的項(xiàng)目； 小區(qū)注重綠化，采暖、管道燃?xì)獾綉簦?guī)范的物業(yè)管理； 銷售價(jià)格預(yù)計(jì)達(dá)到 1850 元 /平米，明年中旬入市。豪庭，上河國(guó)際最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。以 1850 元入市， 低價(jià)入市的供量控制在一定范圍， 力爭(zhēng)均價(jià)達(dá)到 2100 元。 新項(xiàng)目開盤前期的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)非常關(guān)鍵，其主要目的就是試探市場(chǎng)，是大戰(zhàn)前的最后一場(chǎng)熱身賽。 e) 保證發(fā)展商的利益最大化是項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略的宗旨，在保證利益的同時(shí)，也要形成快速銷售，完成投資資金的快速回籠，所以，價(jià)格策略是至關(guān)重要的，我們要積極關(guān)注市場(chǎng)，隨時(shí)做出價(jià)格的應(yīng)對(duì)策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本案戶型比列統(tǒng)計(jì)： 157 平米 18 戶 % 149 平米 50 戶 20% 128134 平米 168 戶 70% 復(fù)式 6 戶 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二類是乙等景觀，主臥和大廳向南，對(duì)著雪楓河和情景街，也就是 B\D 戶型，在 7 層以上價(jià)格加 100 元。 由于景觀隨著樓層變化而變化的程度在各棟樓情況不太一樣，可分為三類，第一類是向中心公園，第二類是廳和主臥向著雪楓河，第三類是向著舊宅。不足是沒有入戶花園送。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 營(yíng)銷 策略 從前面的分析，可以看到市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，意味著我們需要做更周密的準(zhǔn)備、更超前的設(shè)計(jì)思路、更充分的宣傳推廣和更周詳?shù)恼劭壅?。在?xiàng)目的營(yíng)銷策略上應(yīng)該 在項(xiàng)目的社會(huì)語(yǔ)言 、產(chǎn)品語(yǔ)言 上下 力。廣告位不僅渲染商業(yè)氣氛，為需求商家宣傳，同時(shí)也為發(fā)展商創(chuàng)造利益。本項(xiàng)目定位高檔，其住宅大環(huán)境缺乏，只能從細(xì)節(jié)處著手。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 住宅 1 樓的露天花園，建議由設(shè)計(jì) 公司 設(shè)計(jì)不同風(fēng)格并給出報(bào)價(jià)，業(yè)主自己選擇方案，由我們來完成。 ? 星級(jí)管理。管理員工每周將進(jìn)行升 旗儀事，強(qiáng)力塑造品牌形象，打造企業(yè)文化。 商業(yè) 產(chǎn)品 ： ? 在項(xiàng)目臨街打造濃縮西漢歷史的文化情景街，漢代歷史人物、典故代表塑像。本項(xiàng)目要異軍突起，在項(xiàng)目形象、內(nèi)涵、功能配套上的差異，乃至營(yíng)銷上的差異都是物業(yè)個(gè)性所在。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目的自身?xiàng)l件的不足，后天如何彌補(bǔ)？如何把待嫁閨中的女兒變成仙女一樣的推銷出去？如何包裝，如何炒做，如何有個(gè)好的收益？這是營(yíng)銷要考慮的地方，也是策略的著重點(diǎn)。 價(jià)格調(diào)整方案為，加價(jià) 120 元 （ 5）、首層、復(fù)式的定價(jià) 由于首層帶花園院子，功能上得到提升，價(jià)格加價(jià) 100 元 頂層復(fù)式建議后期專門針對(duì)性炒做，價(jià)格視后期市場(chǎng)反映情況再定。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1 號(hào)樓戶型圖 2 號(hào)樓戶型圖 3 號(hào)樓戶型圖 分析：三棟樓都是坐東北西南向東北， 1 號(hào)樓靠近中心廣場(chǎng)， A 戶型 149 平米，憑窗眺望中心廣場(chǎng)，風(fēng)景獨(dú)好，送 平的入戶花園，大廳落地玻璃推開門，采光充足，主臥 270 度的落地玻璃窗，次臥 帶陽(yáng)臺(tái)，廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，此戶型景觀好，采光充足，通透，帶入戶花園，價(jià)格上可以比其他樓的 A 戶型略高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 c) 首推樓盤：開盤選樓的工作十分重要，不能急于追求業(yè)績(jī)而低價(jià)甩賣暢銷戶型 ，也不能不顧市場(chǎng)需求一味死拼死打。 (5)、付款方式及折扣建議： 一次性付款： 95 折 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 戶型實(shí)用率 7 7 8 9 8 9 銷售推廣 8 7 7 9 8 9 物業(yè)管理 8 8 8 9 8 9 綜合 78． 5 75 80 82 76． 5 80． 5 平均值 =%+75x10%+80x20%+82x30%+%= 修正系數(shù) U=（東苑名家評(píng)估分?jǐn)?shù) 樣本權(quán)重得平均分?jǐn)?shù)） 247。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。嘉園，上河國(guó)際缺點(diǎn)是地理位置稍遠(yuǎn)，交通不是很便捷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 H. 他們多數(shù)選擇銀行按揭或一次性付款的方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目標(biāo)客戶的購(gòu)房動(dòng)機(jī)：他們都是需求者，需要購(gòu)置新房，他們希望通過購(gòu)置房改變生活環(huán)境，他們希望新的居住環(huán)境能給他們新的生活，同時(shí)賦予他們的還有物業(yè)帶給他們的社會(huì)地位。 他們是： 1) 政府、企事業(yè)單位的機(jī)關(guān)干部 2) 私營(yíng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體戶老板、外來投資者 3) 政府、事業(yè)單位公務(wù)員 4) 在外地打工高收入者 5) 準(zhǔn)婚青年 預(yù)計(jì)所占比例 25%40%20%5% 10%政府、企事業(yè)單位的機(jī)關(guān)干部私營(yíng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體戶老板、外來投資者教師、公務(wù)員在外地打工高收入者準(zhǔn)婚青年 這類人群的特征如下： 1) 需求購(gòu)房 購(gòu)房者大多都是自身需求原因才購(gòu)房，在永城很少投資行為出現(xiàn)。 [住宅篇 ] 一、 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位： 高尚人文名宅 定位栓釋：高尚 —— 本項(xiàng)目是永城市的第一高樓， 城市 坐標(biāo)，理所當(dāng)然聚集的都是永城市金字塔尖的人物， [高尚 ]的定位是迎合他們社會(huì)地位的。 4. 永城市大環(huán)境的改善，打造生態(tài)市，雪楓河生態(tài)走廊，創(chuàng)建了生態(tài)大環(huán)境。 6. 品牌效應(yīng)： 國(guó)際商業(yè)品牌和國(guó)際化商業(yè)管理的引進(jìn)，對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期的商業(yè)運(yùn)作是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)，投資者的長(zhǎng)期效益得到保障，對(duì)招商和銷售起到很大的促進(jìn)作用。 2. 地段： 項(xiàng)目處于城市中央，周邊生活配套完善，金融、購(gòu)物、醫(yī)院、公園進(jìn)在咫尺，交通也十分便捷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨后，社科院金融研究所研究員易憲容也放言，上海房?jī)r(jià)將下降 50%，北京至少將下降 30%。 2020 年也將是政策調(diào)整年，隨著 政府宏觀調(diào) 控力度的加強(qiáng) ，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移，股市的向好 （吸引一部分投資資金），預(yù)測(cè) 2020 年 將是政策落實(shí)后的市場(chǎng)回歸年， 市場(chǎng)將日益向規(guī)范、健康的方向發(fā)展。調(diào)控政策的出臺(tái)，必將控制高端住宅的開發(fā)，增加經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。 政策導(dǎo)向： 房地產(chǎn)市場(chǎng)在投機(jī)過熱中 高 速發(fā)展，全球?qū)χ袊?guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的聚焦使中國(guó)政府政策調(diào)控不達(dá)目的不罷休，目的控制解決部分城市房?jī)r(jià)過高、投機(jī)過熱的泡沫經(jīng)濟(jì)和結(jié)構(gòu) 性矛盾。 其二每年計(jì)劃建設(shè)用地