【正文】 如此保障了公共區(qū)域的視覺美觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。打造 5 星級的物業(yè)管理，樹立企業(yè)品牌形象，成為永城市口碑最好的管理公司。 ? 在群樓頂?shù)木G化是住宅 僅有的綠色部分，建議嶺南派風格，流水、小橋、石雕、碎石路、亭臺樓榭、拉膜等。 ? 鴿子，代表的是和平。 ? 在商業(yè)外部保證足夠合理的廣告位，在商業(yè)內(nèi)部也保留廣告位。從大環(huán)境開始營造項目的魂 —— 文化。 根據(jù)本案的定位，客戶定位在心理需求階層，剖析他們的心理需求，他們在滿足了一般的生理需求后更多的追求物業(yè)帶給他們的心理需求， 社會尊榮。 消費者 的需求 階段劃分： 基本需求 生理需求 心 理需求 社會價值追 求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在本案定位明確的基礎(chǔ)上，必須做到“說 到做到”、“做的比說的要好”，只有這樣才能在 永城 市民中樹立起對本案的信任度，有助于本案的銷售工作的順利開展；其次只有當我們堅持讓業(yè)績來說話，才能讓更多的 人 相信，“ 東苑名家 ”是一個有豐富品位內(nèi)涵的社區(qū)，入住“ 東苑名家 ”是一種身份與品位的象征，從而進一步擴大“ 東苑名家 ”的銷售業(yè)績，只有這樣才能獲得長久和最大化的經(jīng)濟利益。 堅持靈魂塑造品質(zhì)形象 形象氣質(zhì)的打造不是靠吹的， 務實的方針需要我們 在產(chǎn)品上下功夫 ， 產(chǎn)品本來代表的建筑語言是最能打動人心的，在外表有了的情況下，產(chǎn)品內(nèi)涵的打造 將 異于其他樓盤的，是他人給不到的，是本案賦予 購買者的精神、心理 、社會、地位 的認同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本項 目是發(fā)展商在永城市開發(fā)的第一個項目，存在市場對開發(fā)商的認同過度時間，這需要通過前期的市場引導和項目形象塑造來引導，通過項目的熱銷來進一步奠定和樹立起“東苑名家”在永城市場的品牌形象和企業(yè)知名度 ， 讓 實際銷售業(yè)績來證明本案是 永城高端明星氣質(zhì)的樓盤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 6）、 本階段推盤控制策略 銷售工作的每一個環(huán)節(jié)都是至關(guān)重要的，而推盤控制在銷售過程中也非常重要。 價格調(diào)整方案為，加價 100 元 B\D 戶型（ 3 2 2＋ 2，建筑面積 134 ㎡、 128 ㎡） 客廳大的落地推拉門，保證了采光和空氣的對流，主臥 270 度落地玻璃窗，保證了采光和觀景，廚房帶生活陽臺，此戶型朝向好，采光充足，通透。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此在樓層價差中主要考慮到這兩個因素并將融為一體形成樓層價差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。東苑名家的基本景觀主要分為三類：第一類是向中心公園的甲等景觀，臥室看中心公園，主臥和大廳，入戶 花園向西南，也就是 1樓的 A 戶型， 7 層以上價格可以比同類戶型加 150 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2 號樓的戶型結(jié)構(gòu)跟 1 號樓一樣，面積稍有出入， A、 C 戶型 139 平米 共計 50 戶， B、 D 戶型 128 平米共計 50 戶， 3 號樓 A、 C 戶型 157 平，送入戶花園，主臥大落地玻璃窗，兩戶型結(jié)構(gòu)稍有區(qū)別， A 戶型多了兩個小儲藏間，這是戶型的一大賣點； 157 平米共 18 戶， 134 平米共 18 戶。 C 戶型 149 平米，窗外景觀略差，送入戶花園，結(jié)構(gòu)跟 A 戶型一樣，在定價上建議比 A 戶型略低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 d) 推出保留單位，可以利用折扣優(yōu)惠或禮品贈送等營銷方式來銷售，保證尾盤的快銷。 ? 根據(jù)所推出房源進行價格調(diào)整： 擬推出房號 —— 中低樓層低價位房號 —— 中高樓層中高價位房號、復式 —— 中高樓層中高價位房號 —— 1 層和風景好的樓層—— 剩余房號 。 b) 低價入市，低開高走。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (3)、整體價格走 勢為低開高走，低價入市， 選出幾套朝向、樓層、結(jié)構(gòu)、景觀不好的房間以低于市場心理價位銷售，好的戶型和差的戶型按比例組合推出。樣本平均權(quán)得分數(shù) =（ ） 247。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在房地產(chǎn)中定價策略多種多樣，本案運用市場比較法分析，根據(jù)同類項目的綜合指數(shù)比較，來論證項目的住宅價格。 項目的價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。天鵝堡，上河美食區(qū)，上河商業(yè)區(qū)； 河南省唯一榮獲“聯(lián)合國生態(tài)環(huán)境住宅”金獎社區(qū) 永城市唯一 70 年產(chǎn)權(quán)項目 銷售價格在 15481998 元 /平米之間，神火企業(yè)的員工還可享受 折優(yōu)惠，銷售率達 80%，價格是購買者的主要因素。 社區(qū)占地面積 119000 平米，多層結(jié)構(gòu)，共建 28 棟樓宇，目前完成一 半的工期； 整個上河城分 6 個區(qū)，上河國際 4）、上河國際嘉園 項目位于永城市雪楓河與文化路交叉口，坐擁美麗的沱河風景，但是地理位置比較偏，交通不是很便捷； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?？禈? 項目位于永城市中原路與鐵南路交匯處中心地帶，體育場的邊上； 建筑面積 35000 平方米，商住兩用，住宅為主； 有小高層、多層、休閑商業(yè)街，小區(qū)注重居住環(huán)境； 項目的園林綠化是個大賣點，綠化率 達到 56%，是市中心低密度社區(qū)，樓間距最寬 30 米； 注重景觀的營造，社區(qū)內(nèi)有四季園、提香公園、景觀雕塑、噴泉休閑廣場等，是項目的一個亮點； 項目目前銷售價格：多層均價 1600 元 /平米，小高層 1750 元 /平米； 銷售情況： 20%左右 分析：項目的規(guī)模不大，地理位置位于體育場的旁邊，其項目綠化是個賣點，銷售價格中等，對于 東苑名家 沖擊力不大，其檔次略低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)價格的制定，受朝向、樓層、景觀等多種因素制約的，因所受作用力不同，同一物業(yè)各單元呈現(xiàn)不一樣的價格素質(zhì)，要合理體現(xiàn)這種差異，需要適當?shù)亩▋r標準來 介定： 樓層差價 層價差 %； 朝向 東北、西北、西南、東南向，從低到高； 景觀 眺望中心廣場和雪楓河單元價格比沒有景觀的單元房價格高； 如此定價，既維護發(fā)展商的整體利益，也可滿足不同檔次、口味的客戶需求，且符合“物有優(yōu)劣，各有所值”的客觀現(xiàn)實，有利擴大銷售層面。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 E. 客戶多是購房自住，很少投資的行為出現(xiàn)，他們有閑錢會選擇其他的投資方式，原因是永城市當?shù)厝丝谏?，基本無外來人口（除投資者），房價已經(jīng)偏高，房屋出租市場不活 躍。 目標客戶對物業(yè)的要求： A. 建筑外觀在樓盤銷售中占很重要的因素，直接影響樓盤的檔次 ，他們都希望房屋建筑外觀靚麗時尚。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2) 年齡主要在 3050 歲之間 購房者年齡主要集中在 3050 歲之間，他們這個年齡階段的人都有一定的原始積累了，或者結(jié)婚需要新房，或者在外地打工高收入者想回永城置業(yè)的人，他們都有一定的經(jīng)濟實力，追求高檔次的生活。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 人文 —— 這個項目的居住優(yōu)勢缺乏，并不是最佳的人居環(huán)境，結(jié)合永城的歷史文化，給項目注入更多的提升項目檔次的內(nèi)涵，那就是人文牌。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 威脅點（ T） 1. 2020 年房地產(chǎn)市場供應量加大，對項目的 順利面世構(gòu)成 威脅。 機會點（ O） 1. 舊城拆遷，生活和商業(yè)重心轉(zhuǎn)移到新城，從而增加了市場的需求量。 劣勢分析（ W） 1. 項目入市晚，競爭對手都已紛紛面世 ， 起步 早 ， 分流 部分客流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3. 規(guī)劃設計 ： 把握好人們居住的生活尺度與項目開發(fā)的效益相結(jié)合，注重空間的舒適性，在戶型的設計上千錘百煉，達到比競爭者優(yōu)勢明顯，加大 了競爭籌碼。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 其中名家、名園為 29 層高層， 名庭 為 14 層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三 、項目概況 本項目 位于 永城市雪楓路西側(cè)，與永城市中心廣場近在咫尺，南面緊鄰永城市唯一的市內(nèi)河流 雪楓溪，北臨全新市政規(guī)劃道路，東臨居民區(qū)（樓高 5 層）。 根據(jù)市場的分析以及競爭對手的工程進度分析，《東苑名家》最好的入市時機應當選在 2020 年的中旬入市，把握銷售時機，將市場推向高潮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這個行業(yè)作為國民經(jīng)濟主要行業(yè)的發(fā)展前景， 我們看好 整個行業(yè)未來 2025 年 都將呈良性 長期增長 。 外資對后市的發(fā)展不容忽視，預計他們下一步也將進入中國的二線城市，同時也投資住宅項目。我們推算，未來的房地產(chǎn)不再是高端產(chǎn)品競爭，而是性價比產(chǎn)品的競爭。在供應跟不上需求時，市場還將是增長式向上發(fā)展。然而，房地產(chǎn)一向是地方政府的政績工程，是我國經(jīng)濟新的生長點，帶動著國民經(jīng)濟的增長，同時房地產(chǎn)牽扯多個部門的利益，如果政策對市場調(diào)制過大，必將引起連鎖反應，抑制經(jīng)濟增長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其三產(chǎn)品供應減少，市場需求量大，供需不平衡，也將導致房價的上漲。 土地市 場： 政府出臺了控制住宅用地規(guī)劃審批的政策， 建立土地出讓金收支專戶 ， 實行 “收支兩條線 ”管理 。中央出臺了國八條，提出引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場。 國家宏觀調(diào)控，刺激房地產(chǎn)復蘇。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1993 年 “安居工程 ”開始啟動。 軍委副主席張震為此題詞：“芒碭古跡罕見，奇觀名揚天下”。原中央 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。早在 4000 多年前，就有人群聚居。 市場的威脅點分析： 人均收入增長緩慢，房價增長過快，拉大收入與購買比例，降低居民購買能力。 旅游 資源豐富：永城的農(nóng) 產(chǎn)品資源、礦產(chǎn)資源豐富，兩大國有企業(yè)帶動能源副產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，永城有著豐富的歷史文化底蘊及古文物景點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但是目前的地產(chǎn)項目仍有許多待拔高之處。 2020 年住宅供應量是 20022020 年的總和，增長迅速。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、永城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 永城市的宏觀經(jīng)濟 、城市居民收入及消 費力穩(wěn)步增長，從經(jīng)濟發(fā)展長期趨勢來看， 永城 的整體消費力及購買力的發(fā)展良好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 永城發(fā)展廣場 是永城市目前 最大的商業(yè)項目 ，商業(yè)面積達到 萬平米，這個商業(yè)航空母艦的降臨對永城市的商業(yè)格局起到翻天覆地的變化，也直接引導人們消費觀念的改變。永 城市經(jīng)濟快速發(fā)展，生態(tài)市的規(guī)劃建設是這種原始商業(yè)業(yè)態(tài)不能滿足的 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綠化景觀軸：強化雪楓溝兩岸以及雪楓路的綠化景觀建設，形成兩條綠化景觀軸，并與沱河濱河文化休閑軸之間兩兩相連。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前，永城招商引資項目今年落地項目 6 個，引進資金達6 億，協(xié)議項目 25 個，意向資金 億元。 大力發(fā)展旅游業(yè)： 永城是一個具有歷史古韻，人文豐富的城市， 境內(nèi)名勝古跡眾多，僅芒碭山不足 10 平方公司的范圍內(nèi)，就分布有漢梁古文化 29 處，不同時期的文物幾乎涵蓋了中國歷史演變的全過程， 永城市政府在“黑白經(jīng)濟”發(fā)展的同時，積極發(fā)展“綠色經(jīng)濟”，開發(fā)旅游業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。新城開發(fā)時至今日，完善城市功能結(jié)構(gòu)，打造良好的城市空間 形態(tài)是永城市建設發(fā)展的大規(guī)劃。規(guī)劃中的永宿、永亳高速連接京滬 。 2020 年上半年，全市 GDP 完成 85 億元，比上年增長 ％ ， 2020 年頭５個月，永城市國民生產(chǎn)總值達到 85