【正文】 億元 ， 境內(nèi)財政收入 10 億元，財政一般預(yù)算收入 億元 ， 在第 5 屆全 國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力評價中，位居河南省第 9 位 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 [永城篇 ] 一、永城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)快速增長， GDP 快速 上揚，人居環(huán)境優(yōu)化 永城市位于河南省，豫東平原的最東部，介于黃淮之間，屬于淮河流域。 農(nóng)業(yè)環(huán)境 河南省是中國的農(nóng)業(yè)大省，永城 市耕地面積 178 萬畝，糧食總產(chǎn)達(dá) 萬噸，肉類總產(chǎn)達(dá) 萬噸，蛋產(chǎn)量達(dá) 萬噸，已建成以 11 萬畝速生林為代表的十大特色經(jīng)濟(jì)區(qū)，是國家小麥優(yōu)質(zhì)商品糧基地市、國家糧棉生產(chǎn)百強(qiáng)市、國家小麥良種繁育基地市、全國秸桿養(yǎng)牛（羊）基地市、全國科普示范市、河南省無公害農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，承擔(dān) 了 國家和省、市大型農(nóng)業(yè)科研項目 20 多項。 人居環(huán)境 永城位居 全國中小城市 50 強(qiáng) ， 十年 來，永城城市人居環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化， 新 城市功能日臻完善，城市品位不斷提升 ，城市建設(shè)規(guī)劃更獲“生態(tài)市”的稱號。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “ 西城商貿(mào)區(qū)、沱南工業(yè)區(qū)、沱北綜合區(qū)、芒山旅游區(qū) ” 這是永城市的新城大布局。 發(fā)展“生態(tài)市”： 今年永城市的 《永城生態(tài)市建設(shè)總體規(guī)劃》 獲“生態(tài)市”的評審?fù)ㄟ^， 在河南 是首例，并且，在 全國獲準(zhǔn)生態(tài)市稱號的也只有 4 個城市。永城市的資源豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是外來投資者的信心所在。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東苑名家 就立足雪楓溝的自然美景，承托政府的宏觀規(guī)劃， 是永城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、購物休閑娛樂中心，將 成為新區(qū)中心的形象工程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 人們的生活水平也在不斷提高，他們不再只停留在簡單購物的需求上，更希望在購物的同時，有好的休閑、娛樂的空間，帶給他們不一樣的購物體驗。 永城發(fā)展廣場 定位為綜合商業(yè)，有百貨、蘇果超市、休閑娛樂、餐飲等，其 招商 工作比較順利 ， 招商率達(dá)到 80%，將帶動片區(qū)商業(yè)的發(fā)展，對本項目是利好，但同時在招商上也是 大的競爭者， 建議針對發(fā)展廣場的商業(yè)定位 ， 本項目以 錯開定位 、招商， 集中 經(jīng)營， 加快招商的速度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域， 永城市政府勵精圖治，大力招商引資與各地投資者積極合作，政策全力支持，加大永城市的建設(shè)速度，為永城市創(chuàng)造生態(tài)人居環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這也說明了，需求帶動市場，產(chǎn)品帶動消費，一邊是購買的需求拉動房地產(chǎn)市場增長，一邊是產(chǎn)品素質(zhì)的提高刺激市場消費，滿足市場需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 需求增加： 一是福利 房 和集資房 轉(zhuǎn)商業(yè)化 ，居民對住房的需求 只能面 向市場；二是大量公有住房職工個人獲得全部產(chǎn)權(quán)后，通過以小換大、以舊換新來進(jìn)一步改善居住條件；三是城市建設(shè)力度加大， 老城拆遷 ，被拆除居民的住房問題要通過市場來解決；四是城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度加快，城市人口日益膨脹，居民的住房需求不斷增加。 市場需求促進(jìn)增長：拆舊城，建新城，開發(fā)新區(qū)的政策保證了極大的市場需求，拆遷購房，結(jié)婚購房等目標(biāo)購買者是房地產(chǎn)增長的一個重要因素。 國家政策調(diào)控，對土地的管制，融資難度的增加，預(yù)售條款的限制，必將增加地產(chǎn)投資成本，加大風(fēng)險 ， 房地產(chǎn) 市場競爭激烈。秦漢以后歷代封建王朝先后在境內(nèi)設(shè)郡置縣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 永城的歷史瑰寶，正是永城人引以為敖的地方。 1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達(dá) %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 如果用沒有進(jìn)行調(diào)整的擴(kuò)散指數(shù)來分析， 1997 年開始的房地產(chǎn)周期復(fù)蘇趨勢表現(xiàn)得更為明顯。 2020 年全國房地產(chǎn)價格看漲，全國商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %，中央相繼頒發(fā) 七部委新政 、國六條，通過加息、控制房屋結(jié)構(gòu)、提高稅收、外資限炒等措施來調(diào)控市場。政府這種嚴(yán)格控制土地的結(jié)果，對整個市場都牽一而動百身。 金融脈動： 管不住銀行信貸，就管不住房價上漲 ， 我國住房金融系統(tǒng)主要以信貸為主，目前銀行信貸在 房地產(chǎn) 投資領(lǐng)域占到了 70%，作為控制房價的重要調(diào)控工具 ，銀行降低國內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例 ，消費信貸首付比例增加，加息等決策出臺，對房地產(chǎn)市場又將是一次洗牌。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。‘穩(wěn)定政策、適度微調(diào)’是今年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，中國的房地產(chǎn)發(fā)展還 將處于政策下的緩慢波動調(diào)整期，調(diào)整過后是穩(wěn)步上升趨勢。 戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移： 內(nèi)需拉動價格，商品房價增長迅速。房地產(chǎn)的戰(zhàn)場也將從一線城市走向二線城市。 綜合以上要素的分析， 供求關(guān)系 不平衡 、人均收入 提高 、 金融開放、 房地產(chǎn)調(diào)控目前仍處于初級階段 、 2020 年土地供應(yīng)的巨大缺口，將直接導(dǎo)致 2020 年房價的進(jìn)一步上揚。 把握良機(jī) 我們預(yù)計中國房地產(chǎn)早則從 2020 年開始，遲則到 2020 年，將進(jìn)入較為低迷的狀態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 [基礎(chǔ)篇 ] 一 、項目名稱及各建筑單體命名 項目名稱：東苑名家 （ 項目由三棟單體及商業(yè)群樓組成 ） 商業(yè) 裙 樓： 東苑假日購物中心 單體命名：名家、名園、名庭 商業(yè)部分：名街、名店、名會 二 、名稱的闡述 東苑名家： 名，名人，名家，名史 ，名房，東苑名家斂歷史內(nèi)涵，打造名家。項目地處永城市中心地理位置，交通便捷 ，他的不可復(fù)制的中心地段奠定了它將打造成永城市 “城市之窗”的極佳區(qū)位優(yōu)勢基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 項目的詳 細(xì)布局 — F2：停車場、設(shè)備房 — F1： [名會 ] 超市 、娛樂 皇家都會 [性質(zhì)：娛樂 ] 定位：高端 功能組成：洗浴 [鹽浴、泰式浴、皇家浴、足浴 ]，包房 [棋牌、 MTV 等 ]、美容健身俱樂部 F F F3=名店、餐飲 、假日商務(wù)酒店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 東苑假日購物中心 [性質(zhì)：休閑購物中心 ] 定位：中 高 端 功能組成： F1 外圍：情景商業(yè)街 （名街 =女人時尚街 +活力動感街） F1[化妝品、珠寶、飾品、鞋包 ] F2[品牌服飾主力店、休閑運動裝 ] F3[滋味堂（餐飲）、超市 ] 三、 項目建筑風(fēng)格 項目設(shè)計風(fēng)格為現(xiàn)代 式建筑風(fēng)格 ， 具 有很強(qiáng)的現(xiàn)代與時尚感， 商業(yè)外立面材料以大理石和玻璃為主， 色彩明快、質(zhì)感而高貴，項目的設(shè)計符合了“ 永城第一高樓”的物業(yè)定位， 將 成為永城市的標(biāo)志性建筑。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4. 城市 標(biāo)志 ： “永城市第一高樓”，在永城市毫無疑問的將成為城市坐標(biāo)，就像深圳的帝王，擔(dān)當(dāng)城市名片之美譽(yù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 項目由于占地面積小，容積率比較 高， 影響樓盤整體素質(zhì)。 2. 永城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們的生活水平明顯提高，加大了消費市場的需求，對商業(yè)的運作是利好的。 2. 《 永城 發(fā)展廣場 》與項目相隔甚近，對本項目構(gòu)成最大威脅 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。人文，并不是提一下而已，建議在公共廣場、樓頂 花園的環(huán)境設(shè)計，都注入人文元素，而在后期的活動宣傳上更需要“畫魂”，認(rèn)真而全面地栓釋“人文”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3) 家庭收入 在 20000 以上的家庭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在永城的高收入人群，家庭收入高，有能力購房，他們多數(shù)都是企業(yè)主，事業(yè)單位的公務(wù)員，教師等。 B. 目標(biāo)客戶希望地理位置在市中心，配套齊全，交通便捷，提高生活的素質(zhì)。 F. 客戶對樓盤的質(zhì)素要求比較高，開始注重物業(yè)帶給他們的配套服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)以及樓宇的功能性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 永城地區(qū)住宅價格分析 我們對新區(qū)目前的幾個項目進(jìn)行分析： 1）、永城發(fā)展廣場 位于永興路和雪楓路交界處，交通比較便捷； 項目規(guī)模大，建筑面積達(dá) 95463 平米 ，項目以商業(yè)為主； 建筑外觀時尚，是永城市目前標(biāo)志性建筑； 戶型以三房為主，戶型結(jié)構(gòu)一般； 銷售價格在 16002100 元之間，均價 1800 元 /平米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3）、明珠花園 項目位于永城市芒山路和建設(shè)路交叉地帶，項目是市里的重點工程之一，一、二期已于 05 年入住，目前在建三期高層； 小區(qū)總建筑面積 170000 平米 ，共 1248 戶人家，是目前市里最大的項目； 小區(qū)注重綠化，采暖、管道燃?xì)獾綉簦?guī)范的物業(yè)管理； 銷售價格預(yù)計達(dá)到 1850 元 /平米，明年中旬入市。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。豪庭，上河國際 分析：本項目規(guī)模大，社區(qū)規(guī)劃優(yōu)異，是本市具有一定影響力的大型住宅項目； 且項目入市時機(jī)早，以分離一部分的客戶，營銷方式比較活躍、先進(jìn)； 第 一期于 2020 年 1 月入住，按此進(jìn)度，二期的入市與 東苑名家 相接近，是 東苑名家 的主要競爭對手之一； 與 東苑名家 相比，其優(yōu)勢是規(guī)模大，大社區(qū)，配套齊全，優(yōu)秀的居住環(huán)境以及項目硬件的投入大，入市早，影響力大，銷售價格低；劣勢是地理位置偏僻，交通不便捷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1）、市場價格水平 永城市住宅房地產(chǎn)市場價格指數(shù)為： 項目名稱 永城發(fā)展廣場 自然 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 = 3)、項目均價 (1)、綜合評估本項目的市場售價為： P 售 =P 參 x(1+U)= =約 1875 根據(jù)市場價格水平以及市場價格走勢，結(jié)合本案的實際情況，建議項目的平均價格調(diào)整為 1920 元 4)、總體 價格策略： (1)、項目根據(jù)工程進(jìn)度，提升價格。以 1850 元入市， 低價入市的供量控制在一定范圍， 力爭均價達(dá)到 2100 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 新項目開盤前期的內(nèi)部認(rèn)購非常關(guān)鍵，其主要目的就是試探市場，是大戰(zhàn)前的最后一場熱身賽。 ? 建議選擇 1\2\3樓 的 2 層 作為 低 開樓座 ；由于戶型的均好性，所以戶型的綜合性差距不大，主要以樓層的價差為主，在開盤期推 1\2樓 的 2 1723層， 3樓的 112 層，持續(xù)高銷期推 91 25 層，尾盤銷售保留單位 1 層的兩個單位， 8 層， 24 層。 e) 保證發(fā)展商的利益最大化是項目價格策略的宗旨，在保證利益的同時，也要形成快速銷售，完成投資資金的快速回籠，所以，價格策略是至關(guān)重要的，