【正文】 ? 在每層樓宇的電梯旁的墻壁上掛著以仿古木刻篆的歷史典故，詩詞歌賦，對項(xiàng)目“文化”內(nèi)涵的畫龍點(diǎn)睛，古今相融。 ? 在商業(yè)廣場處預(yù)留商業(yè)電子屏幕。 高姿態(tài)，高 品位 定位明確，走中高檔路線，著重以銷售業(yè)績奠定項(xiàng)目品牌，爭取獲得最大的利潤空間 ， 我們要盡力吸引那些 既 有錢又 注重 品位的客戶注意，爭取搶奪更多的中高檔市場份額，因?yàn)楸景妇哂羞@個(gè)實(shí)力。本階段的推盤控制策略主要遵循以下幾個(gè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三類是丙等景觀，臥室、餐廳的景觀對著舊住宅，建議在 7 層以下看屋頂花園，價(jià)格可以加 50 元， 10 層以上加 100 元。 D 戶型跟 B 戶型結(jié)構(gòu)，面積相同。在開盤期物色復(fù)式的主人，在強(qiáng)銷期隆重推出復(fù)式單位。分認(rèn)籌價(jià)、開盤價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)。 5）、波西米亞 項(xiàng)目位于永城市雪楓路與永興街交叉口北 100 米，與自然最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C. 他們希望物業(yè)有帶給他們心情愉悅的景觀環(huán)境，當(dāng)?shù)氐男蓍e生活不發(fā)達(dá)，沒有很多的休閑方式可供選擇，所以周邊休閑的景觀帶和廣場是他們主要的飯后休閑地方。 名宅 —— 做為最高建筑物，項(xiàng)目毫不疑問在永城市是具有傳播效應(yīng)的，名宅體現(xiàn)在他的建筑、知名度、內(nèi)涵、生活方式等。 3. 項(xiàng)目 綠化 缺乏 。 四、 項(xiàng)目戶型、面積的配備 157 平米 18 戶 % 149 平米 50 戶 20% 128134 平米 168 戶 70% 復(fù)式 6 戶 % 五、 項(xiàng)目的配套設(shè)施 生活配套：超市、百貨、數(shù)碼、餐飲、金融、休閑娛樂設(shè)施等 物業(yè)配套：商業(yè) —— 中央空調(diào)、水電、暖氣、消防、停車場等 住宅 —— 暖氣、水電、煤氣、空中會所、智能化、寬帶、可視對講等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東苑假日購物中心 ： 項(xiàng)目獨(dú)有的情景文化街，濃縮永城歷史典故，毗鄰中心廣場與雪楓河的悠然環(huán)境，永城第一高樓的建 筑標(biāo)地，許多獨(dú)特不可復(fù)制的優(yōu)勢，將項(xiàng)目的商業(yè)定位為“假日”主題 。 外資介入： 在人民幣升值的預(yù)期下，中國經(jīng)濟(jì)整體向好，房地產(chǎn)收益率可觀的情況下，大量國外房地產(chǎn)基金投資中國房地產(chǎn)市場，中國一線城市的高端產(chǎn)品被外資拉動，價(jià)格上揚(yáng)， 拉 動房地產(chǎn)投資快速增長 ， 政策的出臺，一定程度上抑制了 高端產(chǎn)品的投機(jī)行為。但是，銀行貸款其中 60%流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，其自身利 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隋大業(yè)六年（公元 610 年）割彭城、睢陽二郡之地置縣，始名永城。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年 主要以 住宅項(xiàng)目 的開發(fā)為主 ，商業(yè)只是作為項(xiàng)目配套 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。規(guī)劃建設(shè)沱河風(fēng)景區(qū)、雪楓河綠化帶，開發(fā)芒山旅游區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 濱河文化休閑軸：規(guī)劃沱河水面及兩岸的開敞空間及相關(guān)設(shè)施，開展水文化有關(guān)的休閑、展示活動。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?？禈? 35000 平米 商住 56% 約 260 兩房、三房、四房 均價(jià) 1700 20% 明珠花園 170000 平米 商住 38% 1248 三房、四房 一二期均價(jià) 1200 左右，估計(jì)三期 2000 元 一、二期售完，三期 08 年入住 三期 2020 年 鳳凰國際花園 80000 平米 商住 處在地基施工階段 2020 年 上河國際嘉園 119000 平米 商住 900 戶 兩房、三房居多、四 房 15481998 元 /平米之間 一期 07 年 1 月入住，已售 80% 2020 波西米亞 3 萬多平米 商住 150 三室兩廳兩衛(wèi)居多，還有復(fù)式、四室兩廳兩衛(wèi) 17581998 元 /m2 約 60% 2020 年 7月 沱濱花園 3 萬多平米 住宅 300 三室兩廳 均價(jià) 900 元 已入住 2020 百花區(qū) 3 萬多平米 住宅 300 三室兩廳 均價(jià) 900 元 已入住 2020 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場機(jī)遇點(diǎn)分析： 招商引資政策 有望 增長：政府積極加大招商引資力度， 拉動永城經(jīng)濟(jì)， 對 房地產(chǎn)市場 也起促進(jìn)作用， 前景 向 好 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 三 階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺的新階段 (2020 年以來 ) 2020 年以來房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)， 2020 年 全國共完成房地產(chǎn)投資 億元，比 2020 年增長 %； 2020 年 1 季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2324 億元，同期比增長 %， 需求增長較快 ； 2020 年全國房地產(chǎn)施工面積 億平方米，同比增長 %，全國商品房銷售面積 億平方米，房地產(chǎn)投資幅度高于固定資產(chǎn)投資幅度，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張，住宅房價(jià)快速上漲。 政策導(dǎo)向： 房地產(chǎn)市場在投機(jī)過熱中 高 速發(fā)展，全球?qū)χ袊康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的聚焦使中國政府政策調(diào)控不達(dá)目的不罷休，目的控制解決部分城市房價(jià)過高、投機(jī)過熱的泡沫經(jīng)濟(jì)和結(jié)構(gòu) 性矛盾。 2020 年也將是政策調(diào)整年，隨著 政府宏觀調(diào) 控力度的加強(qiáng) ，經(jīng)濟(jì)增長放緩，市場的轉(zhuǎn)移，股市的向好 （吸引一部分投資資金），預(yù)測 2020 年 將是政策落實(shí)后的市場回歸年， 市場將日益向規(guī)范、健康的方向發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 地段： 項(xiàng)目處于城市中央，周邊生活配套完善，金融、購物、醫(yī)院、公園進(jìn)在咫尺，交通也十分便捷。 4. 永城市大環(huán)境的改善，打造生態(tài)市，雪楓河生態(tài)走廊，創(chuàng)建了生態(tài)大環(huán)境。 他們是： 1) 政府、企事業(yè)單位的機(jī)關(guān)干部 2) 私營企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體戶老板、外來投資者 3) 政府、事業(yè)單位公務(wù)員 4) 在外地打工高收入者 5) 準(zhǔn)婚青年 預(yù)計(jì)所占比例 25%40%20%5% 10%政府、企事業(yè)單位的機(jī)關(guān)干部私營企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體戶老板、外來投資者教師、公務(wù)員在外地打工高收入者準(zhǔn)婚青年 這類人群的特征如下： 1) 需求購房 購房者大多都是自身需求原因才購房，在永城很少投資行為出現(xiàn)。 H. 他們多數(shù)選擇銀行按揭或一次性付款的方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。缺點(diǎn)是地理位置稍遠(yuǎn)，交通不是很便捷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (5)、付款方式及折扣建議： 一次性付款： 95 折 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目的自身?xiàng)l件的不足，后天如何彌補(bǔ)？如何把待嫁閨中的女兒變成仙女一樣的推銷出去？如何包裝，如何炒做，如何有個(gè)好的收益？這是營銷要考慮的地方，也是策略的著重點(diǎn)。本項(xiàng)目要異軍突起，在項(xiàng)目形象、內(nèi)涵、功能配套上的差異，乃至營銷上的差異都是物業(yè)個(gè)性所在。管理員工每周將進(jìn)行升 旗儀事，強(qiáng)力塑造品牌形象，打造企業(yè)文化。 ? 住宅 1 樓的露天花園，建議由設(shè)計(jì) 公司 設(shè)計(jì)不同風(fēng)格并給出報(bào)價(jià)，業(yè)主自己選擇方案，由我們來完成。本項(xiàng)目定位高檔，其住宅大環(huán)境缺乏，只能從細(xì)節(jié)處著手。在項(xiàng)目的營銷策略上應(yīng)該 在項(xiàng)目的社會語言 、產(chǎn)品語言 上下 力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。不足是沒有入戶花園送。 第二類是乙等景觀，主臥和大廳向南，對著雪楓河和情景街，也就是 B\D 戶型，在 7 層以上價(jià)格加 100 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 新項(xiàng)目開盤前期的內(nèi)部認(rèn)購非常關(guān)鍵，其主要目的就是試探市場，是大戰(zhàn)前的最后一場熱身賽。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。豪庭，上河國際 永城地區(qū)住宅價(jià)格分析 我們對新區(qū)目前的幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析： 1）、永城發(fā)展廣場 位于永興路和雪楓路交界處，交通比較便捷； 項(xiàng)目規(guī)模大，建筑面積達(dá) 95463 平米 ，項(xiàng)目以商業(yè)為主； 建筑外觀時(shí)尚，是永城市目前標(biāo)志性建筑； 戶型以三房為主，戶型結(jié)構(gòu)一般； 銷售價(jià)格在 16002100 元之間，均價(jià) 1800 元 /平米。 在永城的高收入人群，家庭收入高，有能力購房，他們多數(shù)都是企業(yè)主，事業(yè)單位的公務(wù)員，教師等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 項(xiàng)目的詳 細(xì)布局 — F2：停車場、設(shè)備房 — F1： [名會 ] 超市 、娛樂 皇家都會 [性質(zhì)：娛樂 ] 定位：高端 功能組成：洗浴 [鹽浴、泰式浴、皇家浴、足浴 ]，包房 [棋牌、 MTV 等 ]、美容健身俱樂部 F F F3=名店、餐飲 、假日商務(wù)酒店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移： 內(nèi)需拉動價(jià)格，商品房價(jià)增長迅速。政府這種嚴(yán)格控制土地的結(jié)果，對整個(gè)市場都牽一而動百身。 1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達(dá) %。 國家政策調(diào)控，對土地的管制，融資難度的增加，預(yù)售條款的限制，必將增加地產(chǎn)投資成本，加大風(fēng)險(xiǎn) ， 房地產(chǎn) 市場競爭激烈。這也說明了，需求帶動市場，產(chǎn)品帶動消費(fèi)，一邊是購買的需求拉動房地產(chǎn)市場增長，一邊是產(chǎn)品素質(zhì)的提高刺激市場消費(fèi)，滿足市場需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 發(fā)展“生態(tài)市”： 今年永城市的 《永城生態(tài)市建設(shè)總體規(guī)劃》 獲“生態(tài)市”的評審?fù)ㄟ^， 在河南 是首例，并且，在 全國獲準(zhǔn)生態(tài)市稱號的也只有 4 個(gè)城市。 農(nóng)業(yè)環(huán)境 河南省是中國的農(nóng)業(yè)大省，永城 市耕地面積 178 萬畝，糧食總產(chǎn)達(dá) 萬噸，肉類總產(chǎn)達(dá) 萬噸，蛋產(chǎn)量達(dá) 萬噸，已建成以 11 萬畝速生林為代表的十大特色經(jīng)濟(jì)區(qū)，是國家小麥優(yōu)質(zhì)商品糧基地市、國家糧棉生產(chǎn)百強(qiáng)市、國家小麥良種繁育基地市、全國秸桿養(yǎng)牛（羊）基地市、全國科普示范市、河南省無公害農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，承擔(dān) 了 國家和省、市大型農(nóng)業(yè)科研項(xiàng)目 20 多項(xiàng)。 2020 年上半年，全市 GDP 完成 85 億元，比上年增長 ％ ， 2020 年頭５個(gè)月，永城市國民生產(chǎn)總值達(dá)到 85 億元 ， 境內(nèi)財(cái)政收入 10 億元，