【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。永城市位于河南省，豫東平原的最東部，介于黃淮之間，屬于淮河流域。永城物華天寶、資源豐富，盛產(chǎn)小麥、大豆、玉米、棉花、芝麻等農(nóng)作物。產(chǎn)儲(chǔ)量豐富，地下含煤面積572平方公里，地下儲(chǔ)煤100多億噸，精煤儲(chǔ)量?jī)|噸，為全國(guó)六大無(wú)煙煤基地之一。2020年上半年，全市GDP完成85億元，比上年增長(zhǎng)％，2020年頭５個(gè)月，永城市國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到85億元，境內(nèi)財(cái)政收入10億元，財(cái)政一般預(yù)算收入。億元，在第5屆全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)中，位居河南省第9位。河南省是中國(guó)的農(nóng)業(yè)大省，永城市耕地面積178萬(wàn)畝，糧食總產(chǎn)達(dá)萬(wàn)噸，肉類總產(chǎn)達(dá)萬(wàn)噸，蛋產(chǎn)量達(dá)萬(wàn)噸，已建成以11萬(wàn)畝速生林為代表的十大。副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，承擔(dān)了國(guó)家和省、市大型農(nóng)業(yè)科研項(xiàng)目20多項(xiàng)。目前，永城招商引資項(xiàng)目今年落地項(xiàng)目6個(gè)，引進(jìn)資金達(dá)

　　

【正文】 50 戶， 3 號(hào)樓 A、 C 戶型 157 平，送入戶花園，主臥大落地玻璃窗，兩戶型結(jié)構(gòu)稍有區(qū)別， A 戶型多了兩個(gè)小儲(chǔ)藏間，這是戶型的一大賣點(diǎn)； 157 平米共 18 戶， 134 平米共 18 戶。 本案戶型比列統(tǒng)計(jì)： 157 平米 18 戶 % 149 平米 50 戶 20% 128134 平米 168 戶 70% 復(fù)式 6 戶 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 157平8% 149平20%復(fù)式3%128139平69%157平149平128139平復(fù)式 6)、 價(jià)差定價(jià)原則 定價(jià)計(jì)算方式： 房?jī)r(jià) =基價(jià)＋朝向價(jià)差＋景觀價(jià)差 ＋樓層價(jià)差 +戶型 注：基價(jià) =1700/㎡ 基價(jià)是通過(guò)預(yù)定均價(jià)為 1920 元 /平方米后的原則下逆推而來(lái)的。 （ 1）、朝向價(jià)差 依照慣例，房屋在朝向上的優(yōu)劣是按南向、東向、北向、西向遞減的。東苑名家戶型坐西南向東北，故東苑名家朝向價(jià)差按如下原則 朝向 東南向 西南向 東北向 西北向 價(jià)格加價(jià) +100 +80 +50 +50 （ 2）、景觀價(jià)差 通過(guò)對(duì)東苑名家的實(shí)地考察，結(jié)合施工圖紙做了認(rèn)真的分析之后得出如下結(jié)論。東苑名家的基本景觀主要分為三類：第一類是向中心公園的甲等景觀，臥室看中心公園，主臥和大廳，入戶 花園向西南，也就是 1樓的 A 戶型， 7 層以上價(jià)格可以比同類戶型加 150 元。 第二類是乙等景觀，主臥和大廳向南，對(duì)著雪楓河和情景街，也就是 B\D 戶型，在 7 層以上價(jià)格加 100 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三類是丙等景觀，臥室、餐廳的景觀對(duì)著舊住宅，建議在 7 層以下看屋頂花園，價(jià)格可以加 50 元， 10 層以上加 100 元。 等級(jí) 1樓 A 3樓 B\D 戶型 3樓 C 戶型 7 層以下 7 層以上 7 層以下 7 層以上 26 層 710 層 11 以上 價(jià)格加價(jià) +100 +150 +50 +100 +50 0 +100 （ 3）、樓層價(jià)差 隨著樓層的增高，房屋的成本和景觀會(huì)跟著發(fā)生顯著的變化。因此在樓層價(jià)差中主要考慮到這兩個(gè)因素并將融為一體形成樓層價(jià)差。 由于景觀隨著樓層變化而變化的程度在各棟樓情況不太一樣，可分為三類，第一類是向中心公園，第二類是廳和主臥向著雪楓河，第三類是向著舊宅。 高層住宅共有 25 層，建議樓層差價(jià)不宜過(guò)細(xì)，可以采用分段 樓層價(jià)差的方式進(jìn)行做價(jià)，根據(jù)不同樓座的區(qū)別暫定階段樓層為： 分段 第 1 段 第 2 段 第 3 段 第 4 段 層數(shù) 27 815 1620 20 層以上 第一類景 80 100 150 200 第二類景 50 80 130 180 第三類景 50 30 100 150 （ 4）、戶型差價(jià)原則 東苑名家的戶型分析結(jié)論： A 戶型（ 4 2 2＋ 2，建筑面積 149 ㎡） 憑窗眺望中心廣場(chǎng)，風(fēng)景獨(dú)好；送 平的入戶花園；大廳落地玻璃推開門，采光充足；主臥 270 度的落地玻璃窗；次臥帶陽(yáng)臺(tái)，廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，此戶型景觀好， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 采光充足，通透，帶入戶花園，價(jià)格上可以比其他樓的 A 戶型略高。 價(jià)格調(diào)整方案為，加價(jià) 100 元 /平米 C 戶型（ 4 2 2＋ 2，建筑面積 149 ㎡） 與 A 戶型一樣，景觀和朝向不同，送 平的入戶花園；大廳落地玻璃推開門，采光充足；主臥 270 度的落地玻璃窗；次臥帶陽(yáng)臺(tái)，廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，此戶型景觀好，采光充足，通透，帶入戶花園。 價(jià)格調(diào)整方案為，加價(jià) 100 元 B\D 戶型（ 3 2 2＋ 2，建筑面積 134 ㎡、 128 ㎡） 客廳大的落地推拉門，保證了采光和空氣的對(duì)流，主臥 270 度落地玻璃窗，保證了采光和觀景，廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，此戶型朝向好，采光充足，通透。不足是沒有入戶花園送。 價(jià)格調(diào)整方案為，加價(jià) 50 元 3樓 A 戶型（ 4 2 2＋ 2，建筑面積 157 ㎡） 此戶型跟其他的 A 戶型結(jié)構(gòu)基本一樣，略有不同， 他的功能性增強(qiáng)了，增加了兩個(gè)儲(chǔ)藏間，一個(gè)是廚房的儲(chǔ)藏間，一個(gè)是雜物儲(chǔ)藏間。 價(jià)格調(diào)整方案為，加價(jià) 120 元 （ 5）、首層、復(fù)式的定價(jià) 由于首層帶花園院子，功能上得到提升，價(jià)格加價(jià) 100 元 頂層復(fù)式建議后期專門針對(duì)性炒做，價(jià)格視后期市場(chǎng)反映情況再定。 （ 6）、 本階段推盤控制策略 銷售工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)都是至關(guān)重要的，而推盤控制在銷售過(guò)程中也非常重要。因此，推盤控制必須有計(jì)劃有步驟地進(jìn)行。本階段的推盤控制策略主要遵循以下幾個(gè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 基本原則： 推差留好原則：朝向、景觀、結(jié)構(gòu)等基本要素較差的單位先推； 均好推盤原則：在完成 推差留好推盤控制之后，其余單位的推出應(yīng)該遵循“均好”原則，即高、中、低層組合式推出，避后期免出現(xiàn)推出單位的難銷滯銷現(xiàn)象； 推房順序 ： 中低樓層低價(jià)位房號(hào) —— 高 、 中 、低 樓層中高價(jià)位房號(hào)、復(fù)式 —— 1 層和風(fēng)景好的樓層 —— 剩余房號(hào) 7)、住宅價(jià)格表（附） 營(yíng)銷篇 一、 營(yíng)銷 構(gòu)想 本項(xiàng)目處于四面包圍中，突破重圍，并在尖端市場(chǎng)樹立標(biāo)榜形象，是項(xiàng)目 最終目標(biāo)。 項(xiàng)目的自身?xiàng)l件的不足，后天如何彌補(bǔ)？如何把待嫁閨中的女兒變成仙女一樣的推銷出去？如何包裝，如何炒做，如何有個(gè)好的收益？這是營(yíng)銷要考慮的地方，也是策略的著重點(diǎn)。 本項(xiàng) 目是發(fā)展商在永城市開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，存在市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同過(guò)度時(shí)間，這需要通過(guò)前期的市場(chǎng)引導(dǎo)和項(xiàng)目形象塑造來(lái)引導(dǎo)，通過(guò)項(xiàng)目的熱銷來(lái)進(jìn)一步奠定和樹立起“東苑名家”在永城市場(chǎng)的品牌形象和企業(yè)知名度 ， 讓 實(shí)際銷售業(yè)績(jī)來(lái)證明本案是 永城高端明星氣質(zhì)的樓盤。 項(xiàng)目的營(yíng)銷應(yīng)該落實(shí)在后期的“ SP 強(qiáng)銷”， 通過(guò)本案自身賣點(diǎn)的宣傳， 產(chǎn)品內(nèi)涵的塑造，個(gè)性突出、形象地位顯著， 藉此 來(lái) 增加產(chǎn)品本身的說(shuō)服力，讓客戶覺得本案是一個(gè)非常杰出的項(xiàng)目，在購(gòu)房者心目中奠定下“物超所 值”的認(rèn)同感，吸引大量的買家前來(lái)購(gòu)買“東苑名家 ”，以 孜 來(lái)促進(jìn)本案銷售業(yè) 績(jī)的飆升。 二 、營(yíng)銷策略原則 本案因其位置 優(yōu)勢(shì) 、產(chǎn)品類型和市場(chǎng)定位的細(xì)分，決定了本案必須有著一個(gè)明確的策略原則方能在日后銷售過(guò)程中做到井井有條，臨危不亂，才能不懼怕 其他 對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)，做到引領(lǐng)市場(chǎng)，讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟著我們的計(jì)劃做相應(yīng)的調(diào)整與布局。因此所有銷售推廣方式，但都必須在一個(gè)總的思想綱領(lǐng)原則下進(jìn)行延伸拓展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 堅(jiān)持靈魂塑造品質(zhì)形象 形象氣質(zhì)的打造不是靠吹的， 務(wù)實(shí)的方針需要我們 在產(chǎn)品上下功夫 ， 產(chǎn)品本來(lái)代表的建筑語(yǔ)言是最能打動(dòng)人心的，在外表有了的情況下，產(chǎn)品內(nèi)涵的打造 將 異于其他樓盤的，是他人給不到的，是本案賦予 購(gòu)買者的精神、心理 、社會(huì)、地位 的認(rèn)同。他 是項(xiàng)目的靈魂之所在， 凝固的建筑固然是音樂，內(nèi)涵氣質(zhì) 卻 是他的血液， 項(xiàng)目的靈魂也正是其個(gè)性之所在，提煉項(xiàng)目“個(gè)性”， 提高知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)的提升。 高姿態(tài)，高 品位 定位明確，走中高檔路線，著重以銷售業(yè)績(jī)奠定項(xiàng)目品牌，爭(zhēng)取獲得最大的利潤(rùn)空間 ， 我們要盡力吸引那些 既 有錢又 注重 品位的客戶注意，爭(zhēng)取搶奪更多的中高檔市場(chǎng)份額，因?yàn)楸景妇哂羞@個(gè)實(shí)力。應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，展開差異化營(yíng)銷，堅(jiān)持走中高檔次、高品味的路線。在本案定位明確的基礎(chǔ)上，必須做到“說(shuō) 到做到”、“做的比說(shuō)的要好”，只有這樣才能在 永城 市民中樹立起對(duì)本案的信任度，有助于本案的銷售工作的順利開展；其次只有當(dāng)我們堅(jiān)持讓業(yè)績(jī)來(lái)說(shuō)話，才能讓更多的 人 相信，“ 東苑名家 ”是一個(gè)有豐富品位內(nèi)涵的社區(qū)，入住“ 東苑名家 ”是一種身份與品位的象征，從而進(jìn)一步擴(kuò)大“ 東苑名家 ”的銷售業(yè)績(jī)，只有這樣才能獲得長(zhǎng)久和最大化的經(jīng)濟(jì)利益。 三、 營(yíng)銷 策略 從前面的分析，可以看到市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，意味著我們需要做更周密的準(zhǔn)備、更超前的設(shè)計(jì)思路、更充分的宣傳推廣和更周詳?shù)恼劭壅?。本?xiàng)目的開發(fā)是開發(fā)商在永城市的第一個(gè)項(xiàng)目，它的成功與 否，將影響發(fā)展商在永城市其他項(xiàng)目的開發(fā)和銷售。本項(xiàng)目要異軍突起，在項(xiàng)目形象、內(nèi)涵、功能配套上的差異，乃至營(yíng)銷上的差異都是物業(yè)個(gè)性所在。 消費(fèi)者 的需求 階段劃分： 基本需求 生理需求 心 理需求 社會(huì)價(jià)值追 求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)本案的定位，客戶定位在心理需求階層，剖析他們的心理需求，他們?cè)跐M足了一般的生理需求后更多的追求物業(yè)帶給他們的心理需求， 社會(huì)尊榮。在項(xiàng)目的營(yíng)銷策略上應(yīng)該 在項(xiàng)目的社會(huì)語(yǔ)言 、產(chǎn)品語(yǔ)言 上下 力。 產(chǎn)品策略： 產(chǎn)品 細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目主題想契合，細(xì)節(jié)的突出打造越能凸現(xiàn)項(xiàng)目的主題文化，通過(guò)產(chǎn)品語(yǔ)言以及宣傳語(yǔ)言共同達(dá)到打造文化產(chǎn)品的目的 。 商業(yè) 產(chǎn)品 ： ? 在項(xiàng)目臨街打造濃縮西漢歷史的文化情景街，漢代歷史人物、典故代表塑像。從大環(huán)境開始營(yíng)造項(xiàng)目的魂 —— 文化。 ? 在商業(yè)廣場(chǎng)部分，在商業(yè)死角的墻壁上請(qǐng)畫家把代表西漢歷史的圖騰刻成壁畫，再次把文化升級(jí)，供人參觀，并帶活死角商業(yè)。 ? 在商業(yè)廣場(chǎng)處預(yù)留商業(yè)電子屏幕。電子屏幕的作用， A 提升商業(yè)檔次， B 后期可創(chuàng)建廣告收入 C 促銷信息傳播 D 活動(dòng)期間電影放映等。 ? 在商業(yè)外部保證足夠合理的廣告位，在商業(yè)內(nèi)部也保留廣告位。廣告位不僅渲染商業(yè)氣氛，為需求商家宣傳，同時(shí)也為發(fā)展商創(chuàng)造利益。 ? 廣場(chǎng)前設(shè)有旗竿。管理員工每周將進(jìn)行升 旗儀事，強(qiáng)力塑造品牌形象，打造企業(yè)文化。 ? 鴿子，代表的是和平。聘請(qǐng)人飼養(yǎng)白鴿，在廣場(chǎng)前放養(yǎng)，與市民同樂，吸引人氣。 ? 鑒于中原的氣候，植物的種植選擇四季花木，每季都有不同的風(fēng)景，怡情怡 景 ，符合假日定位。 住宅 產(chǎn)品 ： ? 大 的 入戶花園設(shè)計(jì) 是目前永城的唯一，與落地玻璃窗、儲(chǔ)藏間的設(shè)計(jì) 均 是戶型的靚點(diǎn)所在。 ? 在群樓頂?shù)木G化是住宅 僅有的綠色部分，建議嶺南派風(fēng)格，流水、小橋、石雕、碎石路、亭臺(tái)樓榭、拉膜等。本項(xiàng)目定位高檔，其住宅大環(huán)境缺乏，只能從細(xì)節(jié)處著手。 ? 泛會(huì)所概念，兒童游樂場(chǎng)、棋牌室、乒乓球室 、臺(tái)球室 等，滿足部分大眾需 求。 ? 星級(jí)管理。打造 5 星級(jí)的物業(yè)管理，樹立企業(yè)品牌形象，成為永城市口碑最好的管理公司。買東苑名家者非富則貴，生理需求只是其中的一部分，滿足他們心理需求才是項(xiàng)目需注重的地方。 ? 在每層樓宇的電梯旁的墻壁上掛著以仿古木刻篆的歷史典故，詩(shī)詞歌賦，對(duì)項(xiàng)目“文化”內(nèi)涵的畫龍點(diǎn)睛，古今相融。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 住宅 1 樓的露天花園，建議由設(shè)計(jì) 公司 設(shè)計(jì)不同風(fēng)格并給出報(bào)價(jià)，業(yè)主自己選擇方案，由我們來(lái)完成。如此保障了公共區(qū)域的視覺美觀。 ? 小區(qū)內(nèi)標(biāo)識(shí)的統(tǒng)一設(shè)