【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。永城市位于河南省，豫東平原的最東部，介于黃淮之間，屬于淮河流域。永城物華天寶、資源豐富，盛產(chǎn)小麥、大豆、玉米、棉花、芝麻等農(nóng)作物。產(chǎn)儲量豐富，地下含煤面積572平方公里，地下儲煤100多億噸，精煤儲量億噸，為全國六大無煙煤基地之一。2020年上半年，全市GDP完成85億元，比上年增長％，2020年頭５個月，永城市國民生產(chǎn)總值達(dá)到85億元，境內(nèi)財政收入10億元，財政一般預(yù)算收入。億元，在第5屆全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力評價中，位居河南省第9位。河南省是中國的農(nóng)業(yè)大省，永城市耕地面積178萬畝，糧食總產(chǎn)達(dá)萬噸，肉類總產(chǎn)達(dá)萬噸，蛋產(chǎn)量達(dá)萬噸，已建成以11萬畝速生林為代表的十大。副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，承擔(dān)了國家和省、市大型農(nóng)業(yè)科研項(xiàng)目20多項(xiàng)。目前，永城招商引資項(xiàng)目今年落地項(xiàng)目6個，引進(jìn)資金達(dá)

　　

【正文】 50 戶， 3 號樓 A、 C 戶型 157 平，送入戶花園，主臥大落地玻璃窗，兩戶型結(jié)構(gòu)稍有區(qū)別， A 戶型多了兩個小儲藏間，這是戶型的一大賣點(diǎn)； 157 平米共 18 戶， 134 平米共 18 戶。 本案戶型比列統(tǒng)計： 157 平米 18 戶 % 149 平米 50 戶 20% 128134 平米 168 戶 70% 復(fù)式 6 戶 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 157平8% 149平20%復(fù)式3%128139平69%157平149平128139平復(fù)式 6)、 價差定價原則 定價計算方式： 房價 =基價＋朝向價差＋景觀價差 ＋樓層價差 +戶型 注：基價 =1700/㎡ 基價是通過預(yù)定均價為 1920 元 /平方米后的原則下逆推而來的。 （ 1）、朝向價差 依照慣例，房屋在朝向上的優(yōu)劣是按南向、東向、北向、西向遞減的。東苑名家戶型坐西南向東北，故東苑名家朝向價差按如下原則 朝向 東南向 西南向 東北向 西北向 價格加價 +100 +80 +50 +50 （ 2）、景觀價差 通過對東苑名家的實(shí)地考察，結(jié)合施工圖紙做了認(rèn)真的分析之后得出如下結(jié)論。東苑名家的基本景觀主要分為三類：第一類是向中心公園的甲等景觀，臥室看中心公園，主臥和大廳，入戶 花園向西南，也就是 1樓的 A 戶型， 7 層以上價格可以比同類戶型加 150 元。 第二類是乙等景觀，主臥和大廳向南，對著雪楓河和情景街，也就是 B\D 戶型，在 7 層以上價格加 100 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三類是丙等景觀，臥室、餐廳的景觀對著舊住宅，建議在 7 層以下看屋頂花園，價格可以加 50 元， 10 層以上加 100 元。 等級 1樓 A 3樓 B\D 戶型 3樓 C 戶型 7 層以下 7 層以上 7 層以下 7 層以上 26 層 710 層 11 以上 價格加價 +100 +150 +50 +100 +50 0 +100 （ 3）、樓層價差 隨著樓層的增高，房屋的成本和景觀會跟著發(fā)生顯著的變化。因此在樓層價差中主要考慮到這兩個因素并將融為一體形成樓層價差。 由于景觀隨著樓層變化而變化的程度在各棟樓情況不太一樣，可分為三類，第一類是向中心公園，第二類是廳和主臥向著雪楓河，第三類是向著舊宅。 高層住宅共有 25 層，建議樓層差價不宜過細(xì)，可以采用分段 樓層價差的方式進(jìn)行做價，根據(jù)不同樓座的區(qū)別暫定階段樓層為： 分段 第 1 段 第 2 段 第 3 段 第 4 段 層數(shù) 27 815 1620 20 層以上 第一類景 80 100 150 200 第二類景 50 80 130 180 第三類景 50 30 100 150 （ 4）、戶型差價原則 東苑名家的戶型分析結(jié)論： A 戶型（ 4 2 2＋ 2，建筑面積 149 ㎡） 憑窗眺望中心廣場，風(fēng)景獨(dú)好；送 平的入戶花園；大廳落地玻璃推開門，采光充足；主臥 270 度的落地玻璃窗；次臥帶陽臺，廚房帶生活陽臺，此戶型景觀好， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 采光充足，通透，帶入戶花園，價格上可以比其他樓的 A 戶型略高。 價格調(diào)整方案為，加價 100 元 /平米 C 戶型（ 4 2 2＋ 2，建筑面積 149 ㎡） 與 A 戶型一樣，景觀和朝向不同，送 平的入戶花園；大廳落地玻璃推開門，采光充足；主臥 270 度的落地玻璃窗；次臥帶陽臺，廚房帶生活陽臺，此戶型景觀好，采光充足，通透，帶入戶花園。 價格調(diào)整方案為，加價 100 元 B\D 戶型（ 3 2 2＋ 2，建筑面積 134 ㎡、 128 ㎡） 客廳大的落地推拉門，保證了采光和空氣的對流，主臥 270 度落地玻璃窗，保證了采光和觀景，廚房帶生活陽臺，此戶型朝向好，采光充足，通透。不足是沒有入戶花園送。 價格調(diào)整方案為，加價 50 元 3樓 A 戶型（ 4 2 2＋ 2，建筑面積 157 ㎡） 此戶型跟其他的 A 戶型結(jié)構(gòu)基本一樣，略有不同， 他的功能性增強(qiáng)了，增加了兩個儲藏間，一個是廚房的儲藏間，一個是雜物儲藏間。 價格調(diào)整方案為，加價 120 元 （ 5）、首層、復(fù)式的定價 由于首層帶花園院子，功能上得到提升，價格加價 100 元 頂層復(fù)式建議后期專門針對性炒做，價格視后期市場反映情況再定。 （ 6）、 本階段推盤控制策略 銷售工作的每一個環(huán)節(jié)都是至關(guān)重要的，而推盤控制在銷售過程中也非常重要。因此，推盤控制必須有計劃有步驟地進(jìn)行。本階段的推盤控制策略主要遵循以下幾個 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 基本原則： 推差留好原則：朝向、景觀、結(jié)構(gòu)等基本要素較差的單位先推； 均好推盤原則：在完成 推差留好推盤控制之后，其余單位的推出應(yīng)該遵循“均好”原則，即高、中、低層組合式推出，避后期免出現(xiàn)推出單位的難銷滯銷現(xiàn)象； 推房順序 ： 中低樓層低價位房號 —— 高 、 中 、低 樓層中高價位房號、復(fù)式 —— 1 層和風(fēng)景好的樓層 —— 剩余房號 7)、住宅價格表（附） 營銷篇 一、 營銷 構(gòu)想 本項(xiàng)目處于四面包圍中，突破重圍，并在尖端市場樹立標(biāo)榜形象，是項(xiàng)目 最終目標(biāo)。 項(xiàng)目的自身?xiàng)l件的不足，后天如何彌補(bǔ)？如何把待嫁閨中的女兒變成仙女一樣的推銷出去？如何包裝，如何炒做，如何有個好的收益？這是營銷要考慮的地方，也是策略的著重點(diǎn)。 本項(xiàng) 目是發(fā)展商在永城市開發(fā)的第一個項(xiàng)目，存在市場對開發(fā)商的認(rèn)同過度時間，這需要通過前期的市場引導(dǎo)和項(xiàng)目形象塑造來引導(dǎo)，通過項(xiàng)目的熱銷來進(jìn)一步奠定和樹立起“東苑名家”在永城市場的品牌形象和企業(yè)知名度 ， 讓 實(shí)際銷售業(yè)績來證明本案是 永城高端明星氣質(zhì)的樓盤。 項(xiàng)目的營銷應(yīng)該落實(shí)在后期的“ SP 強(qiáng)銷”， 通過本案自身賣點(diǎn)的宣傳， 產(chǎn)品內(nèi)涵的塑造，個性突出、形象地位顯著， 藉此 來 增加產(chǎn)品本身的說服力，讓客戶覺得本案是一個非常杰出的項(xiàng)目，在購房者心目中奠定下“物超所 值”的認(rèn)同感，吸引大量的買家前來購買“東苑名家 ”，以 孜 來促進(jìn)本案銷售業(yè) 績的飆升。 二 、營銷策略原則 本案因其位置 優(yōu)勢 、產(chǎn)品類型和市場定位的細(xì)分，決定了本案必須有著一個明確的策略原則方能在日后銷售過程中做到井井有條，臨危不亂，才能不懼怕 其他 對手的競爭，做到引領(lǐng)市場，讓競爭對手跟著我們的計劃做相應(yīng)的調(diào)整與布局。因此所有銷售推廣方式，但都必須在一個總的思想綱領(lǐng)原則下進(jìn)行延伸拓展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 堅持靈魂塑造品質(zhì)形象 形象氣質(zhì)的打造不是靠吹的， 務(wù)實(shí)的方針需要我們 在產(chǎn)品上下功夫 ， 產(chǎn)品本來代表的建筑語言是最能打動人心的，在外表有了的情況下，產(chǎn)品內(nèi)涵的打造 將 異于其他樓盤的，是他人給不到的，是本案賦予 購買者的精神、心理 、社會、地位 的認(rèn)同。他 是項(xiàng)目的靈魂之所在， 凝固的建筑固然是音樂，內(nèi)涵氣質(zhì) 卻 是他的血液， 項(xiàng)目的靈魂也正是其個性之所在，提煉項(xiàng)目“個性”， 提高知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績的提升。 高姿態(tài)，高 品位 定位明確，走中高檔路線，著重以銷售業(yè)績奠定項(xiàng)目品牌，爭取獲得最大的利潤空間 ， 我們要盡力吸引那些 既 有錢又 注重 品位的客戶注意，爭取搶奪更多的中高檔市場份額，因?yàn)楸景妇哂羞@個實(shí)力。應(yīng)該通過市場細(xì)分進(jìn)行錯位競爭，展開差異化營銷，堅持走中高檔次、高品味的路線。在本案定位明確的基礎(chǔ)上，必須做到“說 到做到”、“做的比說的要好”，只有這樣才能在 永城 市民中樹立起對本案的信任度，有助于本案的銷售工作的順利開展；其次只有當(dāng)我們堅持讓業(yè)績來說話，才能讓更多的 人 相信，“ 東苑名家 ”是一個有豐富品位內(nèi)涵的社區(qū)，入住“ 東苑名家 ”是一種身份與品位的象征，從而進(jìn)一步擴(kuò)大“ 東苑名家 ”的銷售業(yè)績，只有這樣才能獲得長久和最大化的經(jīng)濟(jì)利益。 三、 營銷 策略 從前面的分析，可以看到市場的競爭激烈，意味著我們需要做更周密的準(zhǔn)備、更超前的設(shè)計思路、更充分的宣傳推廣和更周詳?shù)恼劭壅摺１卷?xiàng)目的開發(fā)是開發(fā)商在永城市的第一個項(xiàng)目，它的成功與 否，將影響發(fā)展商在永城市其他項(xiàng)目的開發(fā)和銷售。本項(xiàng)目要異軍突起，在項(xiàng)目形象、內(nèi)涵、功能配套上的差異，乃至營銷上的差異都是物業(yè)個性所在。 消費(fèi)者 的需求 階段劃分： 基本需求 生理需求 心 理需求 社會價值追 求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)本案的定位，客戶定位在心理需求階層，剖析他們的心理需求，他們在滿足了一般的生理需求后更多的追求物業(yè)帶給他們的心理需求， 社會尊榮。在項(xiàng)目的營銷策略上應(yīng)該 在項(xiàng)目的社會語言 、產(chǎn)品語言 上下 力。 產(chǎn)品策略： 產(chǎn)品 細(xì)節(jié)設(shè)計與項(xiàng)目主題想契合，細(xì)節(jié)的突出打造越能凸現(xiàn)項(xiàng)目的主題文化，通過產(chǎn)品語言以及宣傳語言共同達(dá)到打造文化產(chǎn)品的目的 。 商業(yè) 產(chǎn)品 ： ? 在項(xiàng)目臨街打造濃縮西漢歷史的文化情景街，漢代歷史人物、典故代表塑像。從大環(huán)境開始營造項(xiàng)目的魂 —— 文化。 ? 在商業(yè)廣場部分，在商業(yè)死角的墻壁上請畫家把代表西漢歷史的圖騰刻成壁畫，再次把文化升級，供人參觀，并帶活死角商業(yè)。 ? 在商業(yè)廣場處預(yù)留商業(yè)電子屏幕。電子屏幕的作用， A 提升商業(yè)檔次， B 后期可創(chuàng)建廣告收入 C 促銷信息傳播 D 活動期間電影放映等。 ? 在商業(yè)外部保證足夠合理的廣告位，在商業(yè)內(nèi)部也保留廣告位。廣告位不僅渲染商業(yè)氣氛，為需求商家宣傳，同時也為發(fā)展商創(chuàng)造利益。 ? 廣場前設(shè)有旗竿。管理員工每周將進(jìn)行升 旗儀事，強(qiáng)力塑造品牌形象，打造企業(yè)文化。 ? 鴿子，代表的是和平。聘請人飼養(yǎng)白鴿，在廣場前放養(yǎng)，與市民同樂，吸引人氣。 ? 鑒于中原的氣候，植物的種植選擇四季花木，每季都有不同的風(fēng)景，怡情怡 景 ，符合假日定位。 住宅 產(chǎn)品 ： ? 大 的 入戶花園設(shè)計 是目前永城的唯一，與落地玻璃窗、儲藏間的設(shè)計 均 是戶型的靚點(diǎn)所在。 ? 在群樓頂?shù)木G化是住宅 僅有的綠色部分，建議嶺南派風(fēng)格，流水、小橋、石雕、碎石路、亭臺樓榭、拉膜等。本項(xiàng)目定位高檔，其住宅大環(huán)境缺乏，只能從細(xì)節(jié)處著手。 ? 泛會所概念，兒童游樂場、棋牌室、乒乓球室 、臺球室 等，滿足部分大眾需 求。 ? 星級管理。打造 5 星級的物業(yè)管理，樹立企業(yè)品牌形象，成為永城市口碑最好的管理公司。買東苑名家者非富則貴，生理需求只是其中的一部分，滿足他們心理需求才是項(xiàng)目需注重的地方。 ? 在每層樓宇的電梯旁的墻壁上掛著以仿古木刻篆的歷史典故，詩詞歌賦，對項(xiàng)目“文化”內(nèi)涵的畫龍點(diǎn)睛，古今相融。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 住宅 1 樓的露天花園，建議由設(shè)計 公司 設(shè)計不同風(fēng)格并給出報價，業(yè)主自己選擇方案，由我們來完成。如此保障了公共區(qū)域的視覺美觀。 ? 小區(qū)內(nèi)標(biāo)識的統(tǒng)一設(shè)