【正文】 財(cái)政一般預(yù)算收入 億元 ， 在第 5 屆全 國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)中，位居河南省第 9 位 。 大力發(fā)展旅游業(yè)： 永城是一個(gè)具有歷史古韻，人文豐富的城市， 境內(nèi)名勝古跡眾多，僅芒碭山不足 10 平方公司的范圍內(nèi)，就分布有漢梁古文化 29 處，不同時(shí)期的文物幾乎涵蓋了中國(guó)歷史演變的全過(guò)程， 永城市政府在“黑白經(jīng)濟(jì)”發(fā)展的同時(shí)，積極發(fā)展“綠色經(jīng)濟(jì)”，開(kāi)發(fā)旅游業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年住宅供應(yīng)量是 20022020 年的總和，增長(zhǎng)迅速。 市場(chǎng)的威脅點(diǎn)分析： 人均收入增長(zhǎng)緩慢，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，拉大收入與購(gòu)買(mǎi)比例，降低居民購(gòu)買(mǎi)能力。 1993 年 “安居工程 ”開(kāi)始啟動(dòng)。 土地市 場(chǎng)： 政府出臺(tái)了控制住宅用地規(guī)劃審批的政策， 建立土地出讓金收支專(zhuān)戶(hù) ， 實(shí)行 “收支兩條線(xiàn) ”管理 。在供應(yīng)跟不上需求時(shí)，市場(chǎng)還將是增長(zhǎng)式向上發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其中名家、名園為 29 層高層， 名庭 為 14 層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 物業(yè)價(jià)格的制定，受朝向、樓層、景觀等多種因素制約的，因所受作用力不同，同一物業(yè)各單元呈現(xiàn)不一樣的價(jià)格素質(zhì)，要合理體現(xiàn)這種差異，需要適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái) 介定： 樓層差價(jià) 層價(jià)差 %； 朝向 東北、西北、西南、東南向，從低到高； 景觀 眺望中心廣場(chǎng)和雪楓河單元價(jià)格比沒(méi)有景觀的單元房?jī)r(jià)格高； 如此定價(jià)，既維護(hù)發(fā)展商的整體利益，也可滿(mǎn)足不同檔次、口味的客戶(hù)需求，且符合“物有優(yōu)劣，各有所值”的客觀現(xiàn)實(shí)，有利擴(kuò)大銷(xiāo)售層面。 社區(qū)占地面積 119000 平米，多層結(jié)構(gòu)，共建 28 棟樓宇，目前完成一 半的工期； 整個(gè)上河城分 6 個(gè)區(qū)，上河國(guó)際最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 b) 低價(jià)入市，低開(kāi)高走。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。東苑名家的基本景觀主要分為三類(lèi)：第一類(lèi)是向中心公園的甲等景觀，臥室看中心公園，主臥和大廳，入戶(hù) 花園向西南，也就是 1樓的 A 戶(hù)型， 7 層以上價(jià)格可以比同類(lèi)戶(hù)型加 150 元。 價(jià)格調(diào)整方案為，加價(jià) 100 元 B\D 戶(hù)型（ 3 2 2＋ 2，建筑面積 134 ㎡、 128 ㎡） 客廳大的落地推拉門(mén)，保證了采光和空氣的對(duì)流，主臥 270 度落地玻璃窗，保證了采光和觀景，廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，此戶(hù)型朝向好，采光充足，通透。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、 更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)本案的定位，客戶(hù)定位在心理需求階層，剖析他們的心理需求，他們?cè)跐M(mǎn)足了一般的生理需求后更多的追求物業(yè)帶給他們的心理需求， 社會(huì)尊榮。 ? 在群樓頂?shù)木G化是住宅 僅有的綠色部分，建議嶺南派風(fēng)格，流水、小橋、石雕、碎石路、亭臺(tái)樓榭、拉膜等。如此保障了公共區(qū)域的視覺(jué)美觀。 ? 鴿子，代表的是和平。 消費(fèi)者 的需求 階段劃分： 基本需求 生理需求 心 理需求 社會(huì)價(jià)值追 求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、 更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng) 目是發(fā)展商在永城市開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，存在市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同過(guò)度時(shí)間，這需要通過(guò)前期的市場(chǎng)引導(dǎo)和項(xiàng)目形象塑造來(lái)引導(dǎo)，通過(guò)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)來(lái)進(jìn)一步奠定和樹(shù)立起“東苑名家”在永城市場(chǎng)的品牌形象和企業(yè)知名度 ， 讓 實(shí)際銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)證明本案是 永城高端明星氣質(zhì)的樓盤(pán)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 在房地產(chǎn)中定價(jià)策略多種多樣，本案運(yùn)用市場(chǎng)比較法分析，根據(jù)同類(lèi)項(xiàng)目的綜合指數(shù)比較，來(lái)論證項(xiàng)目的住宅價(jià)格。 4）、上河國(guó)際嘉園 項(xiàng)目位于永城市雪楓河與文化路交叉口，坐擁美麗的沱河風(fēng)景，但是地理位置比較偏，交通不是很便捷； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、 更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2) 年齡主要在 3050 歲之間 購(gòu)房者年齡主要集中在 3050 歲之間，他們這個(gè)年齡階段的人都有一定的原始積累了，或者結(jié)婚需要新房，或者在外地打工高收入者想回永城置業(yè)的人，他們都有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，追求高檔次的生活。 威脅點(diǎn)（ T） 1. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量加大，對(duì)項(xiàng)目的 順利面世構(gòu)成 威脅。 3. 規(guī)劃設(shè)計(jì) ： 把握好人們居住的生活尺度與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益相結(jié)合，注重空間的舒適性，在戶(hù)型的設(shè)計(jì)上千錘百煉，達(dá)到比競(jìng)爭(zhēng)者優(yōu)勢(shì)明顯，加大 了競(jìng)爭(zhēng)籌碼。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這個(gè)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要行業(yè)的發(fā)展前景， 我們看好 整個(gè)行業(yè)未來(lái) 2025 年 都將呈良性 長(zhǎng)期增長(zhǎng) 。然而，房地產(chǎn)一向是地方政府的政績(jī)工程，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)新的生長(zhǎng)點(diǎn)，帶動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)牽扯多個(gè)部門(mén)的利益，如果政策對(duì)市場(chǎng)調(diào)制過(guò)大，必將引起連鎖反應(yīng)，抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。中央出臺(tái)了國(guó)八條，提出引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。 軍委副主席張震為此題詞：“芒碭古跡罕見(jiàn)，奇觀名揚(yáng)天下”。 旅游 資源豐富：永城的農(nóng) 產(chǎn)品資源、礦產(chǎn)資源豐富，兩大國(guó)有企業(yè)帶動(dòng)能源副產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，永城有著豐富的歷史文化底蘊(yùn)及古文物景點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綠化景觀軸：強(qiáng)化雪楓溝兩岸以及雪楓路的綠化景觀建設(shè)，形成兩條綠化景觀軸，并與沱河濱河文化休閑軸之間兩兩相連。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 人居環(huán)境 永城位居 全國(guó)中小城市 50 強(qiáng) ， 十年 來(lái)，永城城市人居環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化， 新 城市功能日臻完善，城市品位不斷提升 ，城市建設(shè)規(guī)劃更獲“生態(tài)市”的稱(chēng)號(hào)。永城市的資源豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是外來(lái)投資者的信心所在。 人們的生活水平也在不斷提高，他們不再只停留在簡(jiǎn)單購(gòu)物的需求上，更希望在購(gòu)物的同時(shí)，有好的休閑、娛樂(lè)的空間，帶給他們不一樣的購(gòu)物體驗(yàn)。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域， 永城市政府勵(lì)精圖治，大力招商引資與各地投資者積極合作，政策全力支持，加大永城市的建設(shè)速度，為永城市創(chuàng)造生態(tài)人居環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、 更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。秦漢以后歷代封建王朝先后在境內(nèi)設(shè)郡置縣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 金融脈動(dòng)： 管不住銀行信貸，就管不住房?jī)r(jià)上漲 ， 我國(guó)住房金融系統(tǒng)主要以信貸為主，目前銀行信貸在 房地產(chǎn) 投資領(lǐng)域占到了 70%，作為控制房?jī)r(jià)的重要調(diào)控工具 ，銀行降低國(guó)內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例 ，消費(fèi)信貸首付比例增加，加息等決策出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又將是一次洗牌。房地產(chǎn)的戰(zhàn)場(chǎng)也將從一線(xiàn)城市走向二線(xiàn)城市。 [基礎(chǔ)篇 ] 一 、項(xiàng)目名稱(chēng)及各建筑單體命名 項(xiàng)目名稱(chēng)：東苑名家 （ 項(xiàng)目由三棟單體及商業(yè)群樓組成 ） 商業(yè) 裙 樓： 東苑假日購(gòu)物中心 單體命名：名家、名園、名庭 商業(yè)部分：名街、名店、名會(huì) 二 、名稱(chēng)的闡述 東苑名家： 名，名人，名家，名史 ，名房，東苑名家斂歷史內(nèi)涵，打造名家。 東苑假日購(gòu)物中心 [性質(zhì)：休閑購(gòu)物中心 ] 定位：中 高 端 功能組成： F1 外圍：情景商業(yè)街 （名街 =女人時(shí)尚街 +活力動(dòng)感街） F1[化妝品、珠寶、飾品、鞋包 ] F2[品牌服飾主力店、休閑運(yùn)動(dòng)裝 ] F3[滋味堂（餐飲）、超市 ] 三、 項(xiàng)目建筑風(fēng)格 項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格為現(xiàn)代 式建筑風(fēng)格 ， 具 有很強(qiáng)的現(xiàn)代與時(shí)尚感， 商業(yè)外立面材料以大理石和玻璃為主， 色彩明快、質(zhì)感而高貴，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)符合了“ 永城第一高樓”的物業(yè)定位， 將 成為永城市的標(biāo)志性建筑。 2. 項(xiàng)目由于占地面積小，容積率比較 高， 影響樓盤(pán)整體素質(zhì)。人文，并不是提一下而已，建議在公共廣場(chǎng)、樓頂 花園的環(huán)境設(shè)計(jì)，都注入人文元素，而在后期的活動(dòng)宣傳上更需要“畫(huà)魂”，認(rèn)真而全面地栓釋“人文”。 B. 目標(biāo)客戶(hù)希望地理位置在市中心，配套齊全，交通便捷，提高生活的素質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 分析：本項(xiàng)目規(guī)模大，社區(qū)規(guī)劃優(yōu)異，是本市具有一定影響力的大型住宅項(xiàng)目； 且項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)早，以分離一部分的客戶(hù)，營(yíng)銷(xiāo)方式比較活躍、先進(jìn)； 第 一期于 2020 年 1 月入住，按此進(jìn)度，二期的入市與 東苑名家 相接近，是 東苑名家 的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一； 與 東苑名家 相比，其優(yōu)勢(shì)是規(guī)模大，大社區(qū)，配套齊全，優(yōu)秀的居住環(huán)境以及項(xiàng)目硬件的投入大，入市早，影響力大，銷(xiāo)售價(jià)格低；劣勢(shì)是地理位置偏僻，交通不便捷。 = 3)、項(xiàng)目均價(jià) (1)、綜合評(píng)估本項(xiàng)目的市場(chǎng)售價(jià)為： P 售 =P 參 x(1+U)= =約 1875 根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格水平以及市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，結(jié)合本案的實(shí)際情況，建議項(xiàng)目的平均價(jià)格調(diào)整為 1920 元 4)、總體 價(jià)格策略： (1)、項(xiàng)目根據(jù)工程進(jìn)度，提升價(jià)格。 ? 建議選擇 1\2\3樓 的 2 層 作為 低 開(kāi)樓座 ；由于戶(hù)型的均好性，所以戶(hù)型的綜合性差距不大，主要以樓層的價(jià)差為主，在開(kāi)盤(pán)期推 1\2樓 的 2 1723層， 3樓的 112 層，持續(xù)高銷(xiāo)期推 91 25 層，尾盤(pán)銷(xiāo)售保留單位 1 層的兩個(gè)單位， 8 層， 24 層。 B 戶(hù)型 134 平米，沒(méi)有送入戶(hù)花園，此戶(hù)型的優(yōu)點(diǎn)在于坐北朝南，眺望雪楓河，客廳大的落地玻璃窗保證了光線(xiàn)通透，主臥的 270 度落地玻璃窗讓景觀的優(yōu)勢(shì)凸顯，在價(jià)格上比 A 戶(hù)型略低。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。因此，推盤(pán)控制必須有計(jì)劃有步驟地進(jìn)行。他 是項(xiàng)目的靈魂之所在， 凝固的建筑固然是音樂(lè)，內(nèi)涵氣質(zhì) 卻 是他的血液， 項(xiàng)目的靈魂也正是其個(gè)性之所在，提煉項(xiàng)目“個(gè)性”， 提高知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升。 ? 在商業(yè)廣場(chǎng)部分，在商業(yè)死角的墻壁上請(qǐng)畫(huà)家把代表西漢歷史的圖騰刻成壁畫(huà)，再次把文化升級(jí)，供人參觀，并帶活死角商業(yè)。買(mǎi)東苑名家者非富則貴，生理需求只是其中的一部分，滿(mǎn)足他們心理需求才是項(xiàng)目需注重的地方。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、 更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。電子屏幕的作用， A 提升商業(yè)檔次， B 后期可創(chuàng)建廣告收入 C 促銷(xiāo)信息傳播 D 活動(dòng)期間電影放映等。應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，展開(kāi)差異化營(yíng)銷(xiāo)，堅(jiān)持走中高檔次、高品味的路線(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 等級(jí) 1樓 A 3樓 B\D 戶(hù)型 3樓 C 戶(hù)型 7 層以下 7 層以上 7 層以下 7 層以上 26 層 710 層 11 以上 價(jià)格加價(jià) +100 +150 +50 +100 +50 0 +100 （ 3）、樓層價(jià)差 隨著樓層的增高，房屋的成本和景觀會(huì)跟著發(fā)生顯著的變化。 1 號(hào)樓 149 平戶(hù)型共 50 戶(hù)， 134 平米戶(hù)型共 50 戶(hù)。 ? 起價(jià)定 于基本符合產(chǎn)品的定價(jià)，每月小幅多頻提升價(jià)格，形成樓盤(pán)升值的銷(xiāo)售勢(shì)頭 ,升幅空間易于隨時(shí)調(diào)控 .多頻小幅上漲。 (2)、蓄勢(shì)鋪墊，提高 人們的心理價(jià)位，樓盤(pán)以低于心理價(jià)位開(kāi)盤(pán)?？禈?qū)ν? 小區(qū)建筑面積 3 萬(wàn)多平米，商住兩用，住宅為主； 建筑設(shè)計(jì)歐式風(fēng)格，一梯兩戶(hù)、三戶(hù)，綠化率達(dá) 60%，注重綠色園林景觀的營(yíng)造； 銷(xiāo)售價(jià)格在 17581998 元 /m2之間，約售 50%左右， 分析：永城市唯一一個(gè)以歐陸風(fēng)格為主的住宅建筑，項(xiàng)目的建筑外觀吸引人；小區(qū)注重園林綠化的打造，建筑節(jié)能、智能化到位，目前處于銷(xiāo)售階段，將消化掉一部分東苑名家 的客戶(hù)。 2）、自然 D. 由于永城人多是一家三代人同住一屋檐的情況，所以他們對(duì)戶(hù)型的要求多在三房一廳、三房?jī)蓮d，滿(mǎn)足一家人的居住條件。 客戶(hù)群定位 目標(biāo)客戶(hù)定位 在前面的市場(chǎng)分析可以得出，在永城市購(gòu)房的是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、有自身需求的人，永城市的舊城拆遷計(jì)劃使相當(dāng)一部分人面臨置業(yè)的問(wèn)題，沒(méi)有多少收入的會(huì)購(gòu)置二手房，而有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的會(huì)趁機(jī)舊換新，購(gòu)置新房，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)要瞄準(zhǔn)的也是這群人： 永城市有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)地位、講究生活品位的人士 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、 更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資