【正文】 減少，使開發(fā)商們出現(xiàn)拿地困難，投資成本增加，必將上演一輪大鱷食小鱷的市場(chǎng)淘汰賽。 第 三 階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段 (2020 年以來 ) 2020 年以來房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)， 2020 年 全國(guó)共完成房地產(chǎn)投資 億元，比 2020 年增長(zhǎng) %； 2020 年 1 季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2324 億元，同期比增長(zhǎng) %， 需求增長(zhǎng)較快 ； 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %，全國(guó)商品房銷售面積 億平方米，房地產(chǎn)投資幅度高于固定資產(chǎn)投資幅度，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系緊張，住宅房?jī)r(jià)快速上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、永城市人文現(xiàn)狀 永城 歷史悠久、文化薈萃。 市場(chǎng)機(jī)遇點(diǎn)分析： 招商引資政策 有望 增長(zhǎng)：政府積極加大招商引資力度， 拉動(dòng)永城經(jīng)濟(jì)， 對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 也起促進(jìn)作用， 前景 向 好 。 為了響應(yīng)政府“生態(tài)市”的建設(shè)，優(yōu)化永城市的人居環(huán)境，永城市樓盤項(xiàng) 目的質(zhì)素 在 整體提高，他們共同的特點(diǎn)是：規(guī)模大，容積率低，建筑外觀時(shí)尚，生活配套功能齊全，注重綠化、景觀環(huán)境的開發(fā)、智能化系統(tǒng)的配備，物業(yè)管理提升等，這也表明了永城市房地產(chǎn)商開始注重品牌化發(fā)展 ?？禈? 35000 平米 商住 56% 約 260 兩房、三房、四房 均價(jià) 1700 20% 明珠花園 170000 平米 商住 38% 1248 三房、四房 一二期均價(jià) 1200 左右，估計(jì)三期 2000 元 一、二期售完，三期 08 年入住 三期 2020 年 鳳凰國(guó)際花園 80000 平米 商住 處在地基施工階段 2020 年 上河國(guó)際嘉園 119000 平米 商住 900 戶 兩房、三房居多、四 房 15481998 元 /平米之間 一期 07 年 1 月入住，已售 80% 2020 波西米亞 3 萬多平米 商住 150 三室兩廳兩衛(wèi)居多，還有復(fù)式、四室兩廳兩衛(wèi) 17581998 元 /m2 約 60% 2020 年 7月 沱濱花園 3 萬多平米 住宅 300 三室兩廳 均價(jià) 900 元 已入住 2020 百花區(qū) 3 萬多平米 住宅 300 三室兩廳 均價(jià) 900 元 已入住 2020 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中心廣場(chǎng)是人們休閑的主要聚集地， 東苑名家 地處中心廣場(chǎng)的斜對(duì)面， 傍 雪楓河， 其 地段 優(yōu)勢(shì)彰現(xiàn) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)類型主要以獨(dú)資經(jīng)營(yíng)街鋪為主，還有一些社區(qū)超市， 商業(yè) 特點(diǎn)是規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)商品檔 次低、店面裝修一般、服務(wù)跟不上、營(yíng)銷落后、成街不成市的特點(diǎn)，但其商品 價(jià)格便宜，能滿足一般老百姓的需求。 濱河文化休閑軸：規(guī)劃沱河水面及兩岸的開敞空間及相關(guān)設(shè)施，開展水文化有關(guān)的休閑、展示活動(dòng)。 借外力，招商引資： 借助外力完善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)，使永城的發(fā)展更具有可持續(xù)性，抗風(fēng)險(xiǎn)性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 交通狀況 永城交通十分便捷，北依隴海線，東傍京滬線，西臨京九線，永 青鐵路縱貫市境，連霍高速公路、 311 國(guó)道和鄭永省道橫穿東西。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。永城物華天寶、資源豐富，盛產(chǎn)小麥、大豆、玉米、棉花、芝麻等農(nóng)作物。規(guī)劃建設(shè)沱河風(fēng)景區(qū)、雪楓河綠化帶，開發(fā)芒山旅游區(qū)。在永城政府的領(lǐng)導(dǎo)下，城市區(qū)域發(fā)展齊頭并進(jìn)，初見成績(jī)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、永城市商業(yè)現(xiàn)狀 永城市的商業(yè) 在新的城市規(guī)劃下，商圈比較集中， 主要集中在東方大道、開源路與雪楓 路 、 芒碭路之間。 2020 年 主要以 住宅項(xiàng)目 的開發(fā)為主 ，商業(yè)只是作為項(xiàng)目配套 。 在同一條街 面積大都在 50100 平米之間 百花路商業(yè)街 開源路和東方大道之間 品牌專賣為主 服飾 \內(nèi)衣 \眼鏡店 \黃金 \鞋 \快餐 \藥店 \花店 街面長(zhǎng)約 400 米，擁有店鋪 79 家，經(jīng)營(yíng)面積在 2080 平米之間 一般 金鷹購(gòu)物廣場(chǎng) 永興街和雪楓路交叉路口 百貨 一樓億客隆超市 \二樓專賣品牌 上下 2 層約 3000 平 米 較好 先帥百貨百花店 百花路南面 百貨 百貨產(chǎn)品 \二樓有 MP圖書、鞋等 上下 2 層約 1500 平米左右 較好 先帥百貨光明店 光明路西段 百貨 日雜百貨、品牌服飾、家電、家私 4 層約 3000 平米 較好 龍?jiān)瓷顝V場(chǎng) 芒山路和光明路之間 超市 百貨 一層約有 2000 平米 一般 上海華聯(lián)（ 3 家店） 分別在百花路、東方大道、永興街與中原路交叉口 超市 百貨、家電等 2000 平米左右 一般 永城發(fā)展廣場(chǎng) 雪楓路和永興街交叉 口 綜合商業(yè) 年初開業(yè) 43000 萬平米 永城最高檔、時(shí)尚購(gòu)物休閑地 新城商 業(yè)圈地圖明示 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有望加快 ：靠山吃山，雖然永城豐富的煤資源，但是資源是有限的，永城將在依 托資源的基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使永城更能和諧、穩(wěn)定、可持續(xù)性的發(fā)展。隋大業(yè)六年（公元 610 年）割彭城、睢陽(yáng)二郡之地置縣，始名永城。 [宏觀篇 ] 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展軌跡 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開放從 1992 開始拉開帷幕，正式推出住房公積金，至今已經(jīng) 15 個(gè) 年頭，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了開發(fā)期、成長(zhǎng)期，在中央政策的引導(dǎo)下漸步入成熟期。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中國(guó) 房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)分析 （ 20202020 年） ： 數(shù)據(jù)分析： 2020 年 下半年以來，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲而呈現(xiàn)走高的趨勢(shì)。但是，銀行貸款其中 60%流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，其自身利 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場(chǎng)需求： 中國(guó)人還將房屋購(gòu)買定為人生的大事， 6080 年代 億的嬰兒回歸潮，正是目前對(duì)購(gòu)房急需求的時(shí)候，結(jié)婚購(gòu)房，換置新房。 外資介入： 在人民幣升值的預(yù)期下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體向好，房地產(chǎn)收益率可觀的情況下，大量國(guó)外房地產(chǎn)基金投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)一線城市的高端產(chǎn)品被外資拉動(dòng)，價(jià)格上揚(yáng)， 拉 動(dòng)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng) ， 政策的出臺(tái)，一定程度上抑制了 高端產(chǎn)品的投機(jī)行為。 2 月份 國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院的一份報(bào)告預(yù)測(cè)，受到樓市供求結(jié)構(gòu)悄然逆轉(zhuǎn)的影響， 事 實(shí)上，在近年來房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的同時(shí)，唱空樓市的聲音也此起彼伏，大摩前經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠去年就預(yù)測(cè)， 受到經(jīng)濟(jì)周期的影響，中國(guó)房?jī)r(jià)下跌的拐點(diǎn)將出現(xiàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東苑假日購(gòu)物中心 ： 項(xiàng)目獨(dú)有的情景文化街，濃縮永城歷史典故，毗鄰中心廣場(chǎng)與雪楓河的悠然環(huán)境，永城第一高樓的建 筑標(biāo)地，許多獨(dú)特不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目的商業(yè)定位為“假日”主題 。 住宅： 28 層 地下（設(shè)備房）：一層 占地面積： 5000 平米 建筑面積： 42600 萬平米 住宅建筑面積 31423 平米 商業(yè)建筑面積 11354 平米 建筑密度： % 容積率： 5 建筑層數(shù)： 28 綠化率： 總戶數(shù)： 242 車位： 34 [規(guī)劃設(shè)計(jì)篇 ] 一、 項(xiàng)目總體規(guī)劃 規(guī)劃宗旨 城市名片， 以“人文 財(cái)富 和諧”為設(shè)計(jì)宗旨，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的人文內(nèi)涵，在項(xiàng)目的形態(tài)、外觀、環(huán)境等方面均展示出項(xiàng)目高貴、典雅的氣度，用建筑語言向人們傳達(dá)和諧創(chuàng)建財(cái)富，綿綿不息，人文與財(cái)富共生。 四、 項(xiàng)目戶型、面積的配備 157 平米 18 戶 % 149 平米 50 戶 20% 128134 平米 168 戶 70% 復(fù)式 6 戶 % 五、 項(xiàng)目的配套設(shè)施 生活配套：超市、百貨、數(shù)碼、餐飲、金融、休閑娛樂設(shè)施等 物業(yè)配套：商業(yè) —— 中央空調(diào)、水電、暖氣、消防、停車場(chǎng)等 住宅 —— 暖氣、水電、煤氣、空中會(huì)所、智能化、寬帶、可視對(duì)講等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3. 項(xiàng)目 綠化 缺乏 。 3. 2020 年股市大躍進(jìn)，投資者多了投資渠道， 對(duì)房產(chǎn)的投資減弱，一定程度上影響了市場(chǎng) 。 名宅 —— 做為最高建筑物，項(xiàng)目毫不疑問在永城市是具有傳播效應(yīng)的，名宅體現(xiàn)在他的建筑、知名度、內(nèi)涵、生活方式等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C. 他們希望物業(yè)有帶給他們心情愉悅的景觀環(huán)境，當(dāng)?shù)氐男蓍e生活不發(fā)達(dá)，沒有很多的休閑方式可供選擇，所以周邊休閑的景觀帶和廣場(chǎng)是他們主要的飯后休閑地方。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5）、波西米亞 項(xiàng)目位于永城市雪楓路與永興街交叉口北 100 米，與自然康橋 明珠花園 上河國(guó)際嘉園 波西米亞 均價(jià) 1800 1750 1850 1800 1900 權(quán)重 20% 10% 20% 30% 20% 以上權(quán)重估計(jì)是根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模、環(huán)境、配套等因素與 東苑名家 的可比得出的，其可比性越高，權(quán)數(shù)越重，根據(jù)以上 5 個(gè)項(xiàng)目在定價(jià)中的權(quán)重得出本項(xiàng)目在片區(qū)參考均價(jià)： P 參 =1800x20%+1750x20%+1750x30%+1750x30%+1850x20%=1825 元 /平方米 2）、市場(chǎng)均價(jià)的修正系數(shù) 根據(jù)本項(xiàng)目和與對(duì)比項(xiàng)目在規(guī)模、交通、小區(qū)環(huán)境、景觀、開發(fā)商品牌度、容積率、戶型、銷售能力、物業(yè)管理等方面的對(duì)比評(píng)法，制定市場(chǎng)均價(jià)的修正系數(shù)： 項(xiàng)目名稱 永城發(fā)展廣場(chǎng) 自然分認(rèn)籌價(jià)、開盤價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在開盤期物色復(fù)式的主人，在強(qiáng)銷期隆重推出復(fù)式單位。 5)、點(diǎn)評(píng)戶型 項(xiàng)目住宅由三棟高樓組成，其中 1 號(hào)樓“名家”住宅 25 層高，一梯四戶，共 100 戶（不含頂層復(fù)式）； 2 號(hào)樓“名園”住宅 25 層高，一梯 四戶，共 100 戶（不含頂層復(fù)式）； 3 號(hào)樓“名庭”住宅 12 層高（不定），一梯四戶，共 36 戶（不含頂層復(fù)式）； 共計(jì) 236 戶，其中加上頂層復(fù)式 6 套，共計(jì) 242 戶。 D 戶型跟 B 戶型結(jié)構(gòu)，面積相同。 （ 1）、朝向價(jià)差 依照慣例，房屋在朝向上的優(yōu)劣是按南向、東向、北向、西向遞減的。 第三類是丙等景觀，臥室、餐廳的景觀對(duì)著舊住宅，建議在 7 層以下看屋頂花園，價(jià)格可以加 50 元， 10 層以上加 100 元。 采光充足，通透，帶入戶花園，價(jià)格上可以比其他樓的 A 戶型略高。本階段的推盤控制策略主要遵循以下幾個(gè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二 、營(yíng)銷策略原則 本案因其位置 優(yōu)勢(shì) 、產(chǎn)品類型和市場(chǎng)定位的細(xì)分，決定了本案必須有著一個(gè)明確的策略原則方能在日后銷售過程中做到井井有條，臨危不亂，才能不懼怕 其他 對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)，做到引領(lǐng)市場(chǎng)，讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟著我們的計(jì)劃做相應(yīng)的調(diào)整與布局。 高姿態(tài)，高 品位 定位明確，走中高檔路線，著重以銷售業(yè)績(jī)奠定項(xiàng)目品牌，爭(zhēng)取獲得最大的利潤(rùn)空間 ， 我們要盡力吸引那些 既 有錢又 注重 品位的客戶注意，爭(zhēng)取搶奪更多的中高檔市場(chǎng)份額，因?yàn)楸景妇哂羞@個(gè)實(shí)力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 在商業(yè)廣場(chǎng)處預(yù)留商業(yè)電子屏幕。 ? 鑒于中原的氣候，植物的種植選擇四季花木，每季都有不同的風(fēng)景，怡情怡 景 ，符合假日定位。 ? 在每層樓宇的電梯旁的墻壁上掛著以仿古木刻篆的歷史典故，詩(shī)詞歌賦，對(duì)項(xiàng)目“文化”內(nèi)涵的畫龍點(diǎn)睛，