【文章內(nèi)容簡介】 2元 /平方開間 5－ 6米 進深 11米柱網(wǎng) 無 層高 一層 二層 簽約單價段 成交總價段 180萬－ 370萬成交面積段 120270平方 主力面積段 120180平方按揭優(yōu)惠 95折 一次性優(yōu)惠 96折后續(xù)無供應量，目前去化率 12%商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調研 東城國際東城國際（街鋪、綜合樓）周邊商業(yè)氛圍項目名稱 東城國際 接待人員 /手機 / 電話 / 開盤時間 2023年所屬版塊 城東 項目地址 泰州市金東路與 328國道交匯處（民興中學西側）交通配套 1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市 周邊數(shù)家中小型自營超市，（歐亞國際的歐德隆大型超市）醫(yī)療 泰東醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場 泰東農(nóng)貿(mào)市場基本情況 總套數(shù) 49 總面積 業(yè)態(tài) 2層已售 49 未售 0 去化率 100%投資 多 自營 少 招商 無包租 無 租金 /天77平方 /12023/年 經(jīng)營率 60%交房時間 已交付 客戶群體 本地 媒體途徑 日報物業(yè)公司 鵬程物業(yè) 物業(yè)費用 /平方開間 3米 5米 進深 811米柱網(wǎng) 無 層高 ， 簽約單價段 7600－ 8400 成交總價段 62萬 230萬成交面積段 77－ 310平方 主力面積段 77－ 112平方按揭優(yōu)惠 / 一次性優(yōu)惠 /后續(xù)無供應量，目前去化率 100%商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調研 上海大花園上海大花園（街鋪、綜合樓）后續(xù)有底商街鋪和一棟 4層綜合樓，目前去化率 50%項目名稱 上海大花園 接待人員 朱海風手機 18705261125 電話 89998888 開盤時間 09年 12月所屬版塊 城南 項目地址 東風南路 288號交通配套 1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市 周邊私營中小型超市醫(yī)療 塘灣衛(wèi)生所農(nóng)貿(mào)市場 塘灣農(nóng)貿(mào)市場基本情況 總套數(shù) 8 總面積 業(yè)態(tài) 1層已售 7 未售 1 去化率 88%投資 多 自營 少 招商 無包租 無 租金 交房時間 已交付 客戶群體 本地 媒體途徑 關系戶購買物業(yè)公司 潤華物業(yè) 物業(yè)費用 /平方開間 － 進深 6米－ 10米柱網(wǎng) 無 層高 5米成交單價段 － 成交總價段 125萬－ 150萬成交面積段 70平方 100平方 主力面積段 70平方 100平方按揭優(yōu)惠 98折 一次性優(yōu)惠 95折商業(yè)地產(chǎn)影響重點項目調研 星威園星威園（三期街鋪）周邊商業(yè)氛圍項目名稱 星威園 接待人員 /手機 電話 80769999 開盤時間 11年 10月所屬版塊 城東 項目地址 泰州市南通路協(xié)和加油站東（溫泰市場一期對面）交通配套 1公里范圍內(nèi)市政生活配套超市 周邊數(shù)家自私中小型超市醫(yī)療 泰東醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場 泰東農(nóng)貿(mào)市場基本情況 總套數(shù) 49 總面積 業(yè)態(tài) 2層已售 15 未售 34 去化率 31%投資 多 自營 少 招商 無包租 無 租金 經(jīng)營率 0交房時間 13年 12月 客戶群體 本地 媒體途徑 日報，晚報，電視物業(yè)公司 鳳城物業(yè) 物業(yè)費用 /平方開間 進深 10米柱網(wǎng) 無 層高 一層 ，二層 。簽約單價段 成交總價段 150萬 160萬成交面積段 100平方 主力面積段 100平方按揭優(yōu)惠 88折 一次性優(yōu)惠 86折后續(xù)供應 1500㎡ ，目前去化率 31%本次報告雖然是剩余商業(yè)的定價提案，但當我們回歸本體時，仍然需要再一次透徹分析，不足之處很多，影響定價的因素我們必須逐一正視。第四部分 項目商業(yè)本體分析分章節(jié) 報告內(nèi)容一 房地產(chǎn)政策分析 1 20232023年調控政策回顧2 新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二 城市宏觀環(huán)境分析 1 泰州整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2 城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三 泰州商業(yè)市場分析 1 泰州商業(yè)市場發(fā)展概況2 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3 重點商業(yè)項目調研四 項目商業(yè)本體分析 1 本體分析2 項目 SWOT分析3 目標客戶分析五 定價策略分析 1 定價依據(jù)2 定價方法六 銷售策略分析 1 銷售方案建議2 招商方案建議商業(yè)地產(chǎn)影響 本體分析 區(qū)位分析 本案處于高教園區(qū)和工業(yè)園區(qū)的中間地帶，但興泰公路東側（老 328國道外環(huán)）非城市商業(yè)發(fā)展核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢較小興泰南路濟川東路本案現(xiàn)階段核心商業(yè)發(fā)展集中地及布局總體方向l本案處于商業(yè)非集中區(qū)域，東側南側周沒有較大的社區(qū)，北側有易居城一個超大社區(qū)；l濟川路向東路段暫無發(fā)展空間；l雖然本案在高教園區(qū)，但被興泰公路攔截，后期寄望于海陵工業(yè)園區(qū)帶動片區(qū)商業(yè)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)影響 本體分析 周邊環(huán)境分析 本案在興泰公路東側，周邊以農(nóng)村自建房和農(nóng)田為主，無景觀資源，公建配套和生活配套也比較缺乏。北：興泰公路西：農(nóng)田、空地臨近興泰公路南：翰林雅居（無街鋪）東：農(nóng)村自建房目前支撐本案商業(yè)氛圍的人氣，主要來自本案業(yè)主，以及北側的農(nóng)村人口，和東北角的紫東花苑小區(qū)。商業(yè)地產(chǎn)影響 本體分析基本售罄 未售EDCA B本案未售房源表序號 房號 面積 實測面積1 D104 2 B14 3 C01 4 C02 5 C03 6 A01 7 A02 8 A03 9 A04 10 A05 225 11 A06 產(chǎn)品分析A商業(yè)臨近小區(qū)入口，且面積相對較小，銷售抗性 較小 。C商業(yè)兩層商業(yè)面積大，總價高，加上地段優(yōu)勢不明顯，商業(yè)氛圍不足導致經(jīng)營業(yè)態(tài)受限，總體銷售抗性較大 剩余 11套商業(yè)中，存在較大銷售抗性的是 C兩層商業(yè)；其余 9套，符合整體泰州商業(yè)投資需求，銷售抗性較小商業(yè)地產(chǎn)影響 SWOT分析機會（ O） :l本案所處的區(qū)域及興泰公路南側 3公里范圍內(nèi)僅有自建零散商業(yè)、安置房小商業(yè)（紫東花苑），暫無集中式高檔商業(yè)帶。l中醫(yī)院新址位于海陵工業(yè)園區(qū)，及本案的東側。l本案南側的一處準四星級用地即將進入規(guī)劃建設階段。劣勢（ W） : l南側商鋪門前綠化帶過寬，影響對外昭示效果，不易聚集過往車輛和人流。l屬于老 328國道外環(huán)（東側），與天和家園、萬泰國際相比，雖僅隔一條馬路，但本案的住宅、商業(yè)價值及客戶認可度明顯要低于它們。l目前本案與翰林雅居入住率不高，且翰林雅居無商業(yè)，無法與本案南側商鋪形成對流，所以短期內(nèi)無法通過自身形成良好的商業(yè)氛圍。威脅（ T） : l地段、商業(yè)價值高于本案的天和家園，目前有一棟四層的商業(yè)綜合樓在售，且價格僅在 6200元 /㎡ ,本身大投資客通路就窄的情況下，客源競爭就更顯激烈。l整體和區(qū)域市場成熟度不高，租金結構混亂，大客戶對投資回報率做判定時會受到影響。l目前本案與翰林雅居入住率不高，且翰林雅居無商業(yè)，無法與本案南側商鋪形成對流，所以短期內(nèi)無法通過自身形成良好的商業(yè)氛圍。優(yōu)勢（ S） : l已售商鋪在兩年時間內(nèi)經(jīng)營率達到 50%，早期形成了商業(yè)氛圍，對未受商業(yè)起到形成良好的前景展望。l在區(qū)域內(nèi)，本案商業(yè)整體價格適中，形成良好的的投資回報期望值。l本案住宅銷售良好，對本案商業(yè)氛圍奠定基礎。l濟川路直通萬達廣場，在前期住宅銷售過程此概念已深入人心。本案優(yōu)勢、劣勢基本等同，機會大于威脅：表明本案具有優(yōu)越的發(fā)展?jié)撡|，但短期內(nèi)這種發(fā)展?jié)撡|可能不被客戶看好。商業(yè)地產(chǎn)影響目標客戶分析商鋪客戶購房偏好描述商鋪類型 社區(qū)沿街商鋪（ 1F、 1+2F）、集中型商業(yè) 1F客戶需求比例 私營業(yè)主群占比 85% 全市拆遷戶占比 15%?？們r范圍 社區(qū)型街鋪成交主力總價控制在 100300萬，不宜超過 300萬總價 100200萬左右接受度最高。面積需求 面積需求多控制在 40120㎡ ，單間 ＞ 200㎡ ，受總價影響，銷售抗性相對較大。購買目的 80%：投資； 20%：自營項目關注點 地段、人流量、商業(yè)氛圍、開發(fā)商招商能力本案的主要客戶以周邊及全市私營客戶為主，街鋪總價上限不宜超過 300萬；從泰州商業(yè)需求層面來看，多以社區(qū)沿街商鋪投資為主，大型集中型商業(yè)去化情況并不理想，受開發(fā)商招商能力所限，同時二層以上大商鋪的投資信心度相對偏弱。泰州商業(yè)目前正處于從商業(yè)零售開始轉型的發(fā)展初期，價格的制定必須依據(jù)市場的需求以及實效回報而得出 !第五部分 定價策略分析分章節(jié) 報告內(nèi)容一 房地產(chǎn)政策分析 1 20232023年調控政策回顧2 新國五條對商業(yè)地產(chǎn)的影響二 城市宏觀環(huán)境分析 1 泰州整體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2 城市經(jīng)濟指標及消費水平分析三 1 泰州商業(yè)市場發(fā)展概況2 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3 重點商業(yè)項目調研四 項目商業(yè)本體分析 1 本體分析2 項目 SWOT分析3 目標客戶分析五 定價策略分析 1 定價依據(jù)2 定價方法六 銷售策略分析 1 銷售方案建議2 招商方案建議商業(yè)地產(chǎn)影響 對于本案來說，剩余商業(yè)重新定價銷售必須基于確保利潤的同時，也應該確保銷售的去化速度。5大定價依據(jù)區(qū)域市場的供應、整體量價走勢區(qū)域競爭個案的去化情況、客戶分析區(qū)域內(nèi)的綜合租金水平及同類型商業(yè)租金本案不利因素對價格的影響宏觀經(jīng)濟、調控政策對價格的影響定價依據(jù)分析 泰州商業(yè)市場量價走勢分析 2023年相比 2023年價格漲幅 % 20232023年泰州商業(yè)物業(yè)成交走勢下滑，成交均價走勢逐年上升，并逐漸趨于平穩(wěn)。（ 2023年相比 2023年均價漲幅 %）從近期市場表現(xiàn)來看，商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)成交走勢