xxxx年深圳東門(mén)天地大廈房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-30 04:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 時(shí)尚商品在東門(mén)商業(yè)中占據(jù)絕對(duì)的主流，所占比例高達(dá) 70% ?東門(mén)消費(fèi)者來(lái)東門(mén)采購(gòu)的商品當(dāng)中，服裝占據(jù)了 80%的比例。 ?東門(mén)商圈服裝業(yè)經(jīng)營(yíng)火暴，經(jīng)營(yíng)服裝的商場(chǎng)出租率基本上達(dá)到了 100%，租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它業(yè)態(tài)。 東門(mén)商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成以服裝、鞋包為主，經(jīng)營(yíng)狀況良好，在東門(mén)經(jīng)營(yíng)服裝批發(fā)市場(chǎng)有良好的商業(yè)氛圍作支撐 東門(mén)商圈概況： 28 項(xiàng)目定位考慮 綜合分析建議項(xiàng)目以操作服裝專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為最佳 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 深圳產(chǎn)業(yè) 相對(duì)于其它專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，服裝批發(fā)市場(chǎng)租金、出租率、經(jīng)營(yíng)狀況遠(yuǎn)高于其它類(lèi)型的批發(fā)市場(chǎng) 深圳擁有雄厚的服裝產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在國(guó)內(nèi)服裝業(yè)中有較大的影響力 東門(mén)商圈特點(diǎn) 東門(mén)商圈業(yè)態(tài)中服裝、鞋包占據(jù)了絕大部分比例，來(lái)此購(gòu)物的消費(fèi)者當(dāng)中購(gòu)賣(mài)服裝的需求高達(dá) 80% 建議項(xiàng)目以服裝專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為宜 29 項(xiàng)目整體定位 建議項(xiàng)目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體 項(xiàng)目整體定位： 集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體的批發(fā)市場(chǎng) 定位釋義： 功能多樣化：集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公為一體，在功能上打破傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)只做批發(fā)的功能局限性。 檔次和經(jīng)營(yíng)品種方面形成差異：在檔次和服裝品種選擇以及銷(xiāo)售范圍上可與東門(mén)其它服裝批發(fā)市場(chǎng)形成區(qū)別，如可考慮定位為專(zhuān)業(yè)外貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，或?qū)I(yè)女裝批發(fā)市場(chǎng)等 30 項(xiàng)目客戶(hù)定位 項(xiàng)目主要客戶(hù)以深圳和香港投資客為主，亦有少量自用型客戶(hù) 項(xiàng)目客戶(hù)定位： 核心客戶(hù) 主要客戶(hù) 次要客戶(hù) ?深圳及香港私營(yíng)業(yè)主、生意人、自由職業(yè)者、公務(wù)員等 ?外地投資者，自用型客戶(hù) ?深圳及香港高級(jí)管理人員、金領(lǐng)人士 31 項(xiàng)目形象定位 建議項(xiàng)目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體 項(xiàng)目形象定位： 時(shí)尚領(lǐng)地 “淘”盡鵬城 32 項(xiàng)目命名建議 建議項(xiàng)目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體 項(xiàng)目命名建議： 東門(mén)鵬運(yùn)服裝批發(fā)市場(chǎng) 東門(mén)樂(lè)淘服裝批發(fā)市場(chǎng) 33 市場(chǎng)環(huán)境分析 市場(chǎng)客戶(hù)研究 項(xiàng)目分析 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目定位 思維導(dǎo)圖 市場(chǎng)客戶(hù)研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 項(xiàng)目租售策略 34 項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 ?銷(xiāo)售策略：銷(xiāo)售模式？銷(xiāo)售政策 ? ?收益如何：售價(jià)是多少？總體銷(xiāo)售收入是多少？ ?租售時(shí)間節(jié)點(diǎn)：什么時(shí)候招商？什么時(shí)候賣(mài)？ 此部分重點(diǎn)解決三個(gè)問(wèn)題 此部分需要重點(diǎn)解決的三個(gè)問(wèn)題 35 項(xiàng)目銷(xiāo)售的三種模式：直接銷(xiāo)售、先租后賣(mài)、返租銷(xiāo)售 項(xiàng)目銷(xiāo)售的三種模式： ?直接銷(xiāo)售 ?先租后賣(mài) ?返租銷(xiāo)售 項(xiàng)目采用何種銷(xiāo)售模式才能實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，獲得最高收益？ 項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 36 結(jié)合以上三種方式的分析對(duì)比，我們建議項(xiàng)目采取返租銷(xiāo)售模式 銷(xiāo)售方式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 直接銷(xiāo)售 操作簡(jiǎn)單，資金回籠速度快，投入較少 產(chǎn)權(quán)分離，難以對(duì)商家進(jìn)行控制 先租后賣(mài) 提升買(mǎi)家信心，可以獲得較高的銷(xiāo)售價(jià)格 資金回籠速度慢，需要投入較多人力物力 返租 資金回籠速度快，在前期可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 返租可以直接沖抵首付款，降低投資臵業(yè)門(mén)檻，同時(shí)在返租期內(nèi)可由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 經(jīng)過(guò)對(duì)以上三種方式的分析對(duì)比，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)我們建議采用返租銷(xiāo)售模式較好，其次是先租后賣(mài) √ 項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 √ 37 項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 建議返租期三年，返租款直接從首付款中一次性扣除 關(guān)于返租 ？ —— 返租如何操作？ 返租時(shí)間：建議三年，時(shí)間過(guò)長(zhǎng)會(huì)加重開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān) 返租回報(bào)：建議三年返租以 20%計(jì)算，即頭一年 6%，后兩年每年 7% 返租模式：商鋪銷(xiāo)售時(shí)直接從首付款中一次性扣除 20%的返租，通過(guò)降低總價(jià)和首付壓力來(lái)降低投資臵業(yè)門(mén)檻，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷(xiāo)售。 商鋪面積 商鋪單價(jià) 商鋪總價(jià) 商鋪返租款 返租后總價(jià) 沖抵前首付 沖抵后首付 20M2 10萬(wàn) /M2 200萬(wàn) 40萬(wàn) 160萬(wàn) 100萬(wàn) 60萬(wàn) 注：以上測(cè)算首付款比例按 50%計(jì)算 店鋪返租估算實(shí)例 38 項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 建議三年返租期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，并引入知名服裝批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商以增加對(duì)投資者的吸引力和招商進(jìn)度。 關(guān)于返租 ？ —— 如何解決商鋪銷(xiāo)售對(duì)項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)的影響？增加項(xiàng)目對(duì)投資者的吸引力？ ?建議項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售時(shí)與小業(yè)主簽訂三年回收商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)合同，由三年返租期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣，待項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成熟定型后再將鋪位交還給小業(yè)主。 ?由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)三年有利于打消小業(yè)主的后顧之憂(yōu)，增強(qiáng)小業(yè)主購(gòu)鋪的信心。 ?為增加商鋪對(duì)小業(yè)主的吸引力獲得較高的銷(xiāo)售價(jià)格，建議與知名服裝批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)機(jī)構(gòu)合作，如白馬、富民等?？梢越栌眠@些知名服裝批發(fā)市場(chǎng)的品牌影響力加快招商進(jìn)度和銷(xiāo)售速度。同時(shí)開(kāi)發(fā)商可以考慮成立專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司。 39 項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 建議對(duì)高層商鋪在項(xiàng)目銷(xiāo)售前就開(kāi)始招商工作，引入知名商家或品牌運(yùn)營(yíng)商加快其余商鋪招商和銷(xiāo)售速度 關(guān)于返租 ？ —— 如何解決高層商鋪的銷(xiāo)售難題 ?根據(jù)一般商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，高層商鋪會(huì)較大銷(xiāo)售困難。為解決高層商鋪銷(xiāo)售難題，建議項(xiàng)目開(kāi)始整體銷(xiāo)售之前先啟動(dòng)高層商鋪招商工作，爭(zhēng)取盡量完成高層商鋪招商后再銷(xiāo)售以增強(qiáng)投資者信心。為增進(jìn)高層商鋪招商速度可制訂優(yōu)惠的招商條件。 ?高層商鋪招商可與知名品牌服裝批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商合作，以較優(yōu)惠的條件引進(jìn)知名品牌服裝批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商或知名服裝品牌進(jìn)駐高層商鋪以加快其余商鋪招商和銷(xiāo)售。 40 項(xiàng)目招商策略 建議在項(xiàng)目招商過(guò)程中制訂優(yōu)惠的招商政策，并對(duì)知名品牌廠家商家給以額外優(yōu)惠政策 關(guān)于招商 ？ —— 如何制訂招商政策？ ?放水養(yǎng)魚(yú)策略 即先以?xún)?yōu)惠的條件引進(jìn)目標(biāo)商家，待市場(chǎng)培育成熟后再提高租金以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。建議根據(jù)商戶(hù)簽約時(shí)間長(zhǎng)短給以商戶(hù)半年至一年的免租期，并在租金上給以較大優(yōu)惠 ?以?xún)?yōu)惠的條件引進(jìn)知名品牌廠家、商家 可以通過(guò)引進(jìn)知名廠家和商家?guī)?dòng)項(xiàng)目招商，增加商家入駐信心，同時(shí)知名廠家商家的引入也有利于項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)。因此對(duì)于業(yè)內(nèi)知名廠家和商家應(yīng)給以?xún)?yōu)惠的條件。 41 項(xiàng)目租金估算 建議選擇京華布料城、九龍城、新白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)、白馬布料批發(fā)市場(chǎng)作為項(xiàng)目定價(jià)參考 用市場(chǎng)比較法計(jì)算項(xiàng)目租金，在選擇對(duì)項(xiàng)目定價(jià)有借鑒的項(xiàng)目上，我們有以下考慮： ?與項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型接近，最好為服裝或者布料批發(fā)市場(chǎng) ?與項(xiàng)目位臵接近 ?與項(xiàng)目體量、硬件條件相關(guān)不大。 ?京華布料城 ?九龍城 ?新白馬服裝批發(fā)市場(chǎng) ?白馬布料批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目定價(jià)參考 42 項(xiàng)目租金估算 項(xiàng)目名稱(chēng) 樓層 售價(jià)（元 /平方米） 租金（元 /平方米） 九龍城 一層 1235萬(wàn) 6001500 二層 1018萬(wàn) 400600 三層 300400 新白馬服裝批發(fā)市場(chǎng) 一層 只租不售 8001200 二層 只租不售 300400 三層 只租不售 200300 四層 只不售租 150200 白馬布匹批發(fā)市場(chǎng) 一層 只租不售 300500 二層 只租不售 200250 三層 只租不售 1501
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1