xxxx年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)項目商業(yè)營銷執(zhí)行報告(編輯修改稿)
2025-01-30 04:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 時尚商品在東門商業(yè)中占據(jù)絕對的主流，所占比例高達(dá) 70% ?東門消費(fèi)者來東門采購的商品當(dāng)中，服裝占據(jù)了 80%的比例。 ?東門商圈服裝業(yè)經(jīng)營火暴，經(jīng)營服裝的商場出租率基本上達(dá)到了 100%，租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它業(yè)態(tài)。 東門商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成以服裝、鞋包為主，經(jīng)營狀況良好，在東門經(jīng)營服裝批發(fā)市場有良好的商業(yè)氛圍作支撐 東門商圈概況： 28 項目定位考慮 綜合分析建議項目以操作服裝專業(yè)批發(fā)市場為最佳 競爭項目 深圳產(chǎn)業(yè) 相對于其它專業(yè)市場，服裝批發(fā)市場租金、出租率、經(jīng)營狀況遠(yuǎn)高于其它類型的批發(fā)市場 深圳擁有雄厚的服裝產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在國內(nèi)服裝業(yè)中有較大的影響力 東門商圈特點 東門商圈業(yè)態(tài)中服裝、鞋包占據(jù)了絕大部分比例，來此購物的消費(fèi)者當(dāng)中購賣服裝的需求高達(dá) 80% 建議項目以服裝專業(yè)批發(fā)市場為宜 29 項目整體定位 建議項目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體 項目整體定位： 集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體的批發(fā)市場 定位釋義： 功能多樣化：集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公為一體，在功能上打破傳統(tǒng)批發(fā)市場只做批發(fā)的功能局限性。 檔次和經(jīng)營品種方面形成差異：在檔次和服裝品種選擇以及銷售范圍上可與東門其它服裝批發(fā)市場形成區(qū)別，如可考慮定位為專業(yè)外貿(mào)批發(fā)市場，或?qū)I(yè)女裝批發(fā)市場等 30 項目客戶定位 項目主要客戶以深圳和香港投資客為主，亦有少量自用型客戶 項目客戶定位： 核心客戶 主要客戶 次要客戶 ?深圳及香港私營業(yè)主、生意人、自由職業(yè)者、公務(wù)員等 ?外地投資者，自用型客戶 ?深圳及香港高級管理人員、金領(lǐng)人士 31 項目形象定位 建議項目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體 項目形象定位： 時尚領(lǐng)地 “淘”盡鵬城 32 項目命名建議 建議項目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體 項目命名建議： 東門鵬運(yùn)服裝批發(fā)市場 東門樂淘服裝批發(fā)市場 33 市場環(huán)境分析 市場客戶研究 項目分析 報告思維導(dǎo)圖 項目定位 思維導(dǎo)圖 市場客戶研究 項目營銷推廣建議 項目租售策略 34 項目銷售策略 ?銷售策略：銷售模式？銷售政策 ? ?收益如何：售價是多少？總體銷售收入是多少？ ?租售時間節(jié)點：什么時候招商？什么時候賣？ 此部分重點解決三個問題 此部分需要重點解決的三個問題 35 項目銷售的三種模式：直接銷售、先租后賣、返租銷售 項目銷售的三種模式： ?直接銷售 ?先租后賣 ?返租銷售 項目采用何種銷售模式才能實現(xiàn)資金的快速回籠，獲得最高收益？ 項目銷售策略 36 結(jié)合以上三種方式的分析對比，我們建議項目采取返租銷售模式 銷售方式 優(yōu)點 缺點 直接銷售 操作簡單，資金回籠速度快，投入較少 產(chǎn)權(quán)分離，難以對商家進(jìn)行控制 先租后賣 提升買家信心，可以獲得較高的銷售價格 資金回籠速度慢，需要投入較多人力物力 返租 資金回籠速度快，在前期可對項目進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理 返租可以直接沖抵首付款，降低投資臵業(yè)門檻，同時在返租期內(nèi)可由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營 經(jīng)過對以上三種方式的分析對比，結(jié)合項目特點我們建議采用返租銷售模式較好，其次是先租后賣 √ 項目銷售策略 √ 37 項目銷售策略 建議返租期三年，返租款直接從首付款中一次性扣除 關(guān)于返租 ？ —— 返租如何操作？ 返租時間：建議三年，時間過長會加重開發(fā)商負(fù)擔(dān) 返租回報：建議三年返租以 20%計算，即頭一年 6%，后兩年每年 7% 返租模式：商鋪銷售時直接從首付款中一次性扣除 20%的返租，通過降低總價和首付壓力來降低投資臵業(yè)門檻，實現(xiàn)項目快速銷售。 商鋪面積 商鋪單價 商鋪總價 商鋪返租款 返租后總價 沖抵前首付 沖抵后首付 20M2 10萬 /M2 200萬 40萬 160萬 100萬 60萬 注：以上測算首付款比例按 50%計算 店鋪返租估算實例 38 項目銷售策略 建議三年返租期內(nèi)由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理，并引入知名服裝批發(fā)市場運(yùn)營商以增加對投資者的吸引力和招商進(jìn)度。 關(guān)于返租 ？ —— 如何解決商鋪銷售對項目后期經(jīng)營的影響？增加項目對投資者的吸引力？ ?建議項目商鋪銷售時與小業(yè)主簽訂三年回收商鋪經(jīng)營權(quán)合同，由三年返租期內(nèi)由開發(fā)商對項目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一營銷推廣，待項目經(jīng)營成熟定型后再將鋪位交還給小業(yè)主。 ?由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營三年有利于打消小業(yè)主的后顧之憂，增強(qiáng)小業(yè)主購鋪的信心。 ?為增加商鋪對小業(yè)主的吸引力獲得較高的銷售價格，建議與知名服裝批發(fā)市場商業(yè)機(jī)構(gòu)合作，如白馬、富民等?？梢越栌眠@些知名服裝批發(fā)市場的品牌影響力加快招商進(jìn)度和銷售速度。同時開發(fā)商可以考慮成立專業(yè)的市場經(jīng)營管理公司。 39 項目銷售策略 建議對高層商鋪在項目銷售前就開始招商工作，引入知名商家或品牌運(yùn)營商加快其余商鋪招商和銷售速度 關(guān)于返租 ？ —— 如何解決高層商鋪的銷售難題 ?根據(jù)一般商業(yè)項目銷售經(jīng)驗，高層商鋪會較大銷售困難。為解決高層商鋪銷售難題，建議項目開始整體銷售之前先啟動高層商鋪招商工作，爭取盡量完成高層商鋪招商后再銷售以增強(qiáng)投資者信心。為增進(jìn)高層商鋪招商速度可制訂優(yōu)惠的招商條件。 ?高層商鋪招商可與知名品牌服裝批發(fā)市場運(yùn)營商合作，以較優(yōu)惠的條件引進(jìn)知名品牌服裝批發(fā)市場運(yùn)營商或知名服裝品牌進(jìn)駐高層商鋪以加快其余商鋪招商和銷售。 40 項目招商策略 建議在項目招商過程中制訂優(yōu)惠的招商政策，并對知名品牌廠家商家給以額外優(yōu)惠政策 關(guān)于招商 ？ —— 如何制訂招商政策？ ?放水養(yǎng)魚策略 即先以優(yōu)惠的條件引進(jìn)目標(biāo)商家，待市場培育成熟后再提高租金以獲得長期穩(wěn)定的收益。建議根據(jù)商戶簽約時間長短給以商戶半年至一年的免租期，并在租金上給以較大優(yōu)惠 ?以優(yōu)惠的條件引進(jìn)知名品牌廠家、商家 可以通過引進(jìn)知名廠家和商家?guī)禹椖空猩?，增加商家入駐信心，同時知名廠家商家的引入也有利于項目后期經(jīng)營。因此對于業(yè)內(nèi)知名廠家和商家應(yīng)給以優(yōu)惠的條件。 41 項目租金估算 建議選擇京華布料城、九龍城、新白馬服裝批發(fā)市場、白馬布料批發(fā)市場作為項目定價參考 用市場比較法計算項目租金，在選擇對項目定價有借鑒的項目上，我們有以下考慮： ?與項目物業(yè)類型接近，最好為服裝或者布料批發(fā)市場 ?與項目位臵接近 ?與項目體量、硬件條件相關(guān)不大。 ?京華布料城 ?九龍城 ?新白馬服裝批發(fā)市場 ?白馬布料批發(fā)市場 項目定價參考 42 項目租金估算 項目名稱 樓層 售價（元 /平方米） 租金（元 /平方米） 九龍城 一層 1235萬 6001500 二層 1018萬 400600 三層 300400 新白馬服裝批發(fā)市場 一層 只租不售 8001200 二層 只租不售 300400 三層 只租不售 200300 四層 只不售租 150200 白馬布匹批發(fā)市場 一層 只租不售 300500 二層 只租不售 200250 三層 只租不售 1501
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