【文章內(nèi)容簡介】 酒店 %旅游 %高爾夫 %資料來源：三亞市規(guī)劃局本報告是嚴格保密的。紅塘灣 —— 以住宅開發(fā)為出發(fā)點，打造高端度假社區(qū)客戶功能 – 度假和居住定位 – 純粹的高尚居住度假區(qū)特征– 追求私密的頂級客戶發(fā)展因素 – 產(chǎn)品驅(qū)動– 一線海景，高端住宅為主本報告是嚴格保密的。紅塘灣選擇差異化發(fā)展，定位上以高尚住宅為主要發(fā)展方向紅塘灣整體定位階段，世聯(lián)通過研究國際一流度假區(qū)案例發(fā)現(xiàn)：一流度假目的地功能有機組合，滿足各類游客的需求。主要功能包括：216。休閑娛樂：自然、人文旅游；水上運動；高爾夫等216。純粹高尚居?。阂痪€海景、長時度假、私人高端別墅216。酒店集群： 短期度假 216。綜合服務： 購物、會議、等 純粹高尚居住休閑娛樂綜合服務酒店集群世聯(lián)：一流濱海度假目的地功能組合模型大東海亞龍灣海棠灣三亞灣海棠灣亞龍灣缺失機會所在資料來源：世聯(lián)項目沉淀本報告是嚴格保密的。紅塘灣規(guī)劃以住宅開發(fā)為主，目前已經(jīng)進入土地出讓環(huán)節(jié)BC DACD FE酒店、商業(yè)等公共空間別墅度假主題坡地度假主題海景主題田園高爾夫主題假日田園貴胄紅塘悠然天地夢想天涯概況 離市區(qū) 25公里以上，占地 3870畝，海岸線長達 5500米特點 三亞唯一沒有被定義的一線海景用地，靠近天涯海角優(yōu)勢 完全一線海景，潛力巨大劣勢 遠離市區(qū)，知名度不高216。紅塘灣的定位獲得了三亞市政府和開發(fā)商的高度認可，目前項目已經(jīng)進入了土地出讓環(huán)節(jié)。資料來源：世聯(lián)項目沉淀本報告是嚴格保密的?？惭頌澈吞枮?—— 距離近，規(guī)模小，主題明確，將成為亞龍灣功能上的補充客戶功能 – 高爾夫為主的運動主題度假，頂級酒店定位 – 坎秧灣具有鮮明的運動主題，規(guī)劃中有三個球場– 太陽灣定位在頂級酒店和別墅 特征– 追求私密的頂級客戶發(fā)展因素 – 產(chǎn)品驅(qū)動– 規(guī)模不大，主題性強本報告是嚴格保密的。目前坎秧灣和太陽灣沒有進入大規(guī)模建設狀態(tài)216。太陽灣、坎秧灣分布在亞龍灣西、北 5公里范圍以內(nèi)216。定位高端客戶，可以和亞龍灣互相享受配套 太陽灣 太陽灣的半停工項目坎秧灣坎秧灣規(guī)劃中有三個球場，太陽灣（由于以前定位失誤和其它原因）目前處在半停工狀態(tài)，但可以預見未來的定位是頂級酒店和別墅—— 訪談三亞市規(guī)劃局藍總規(guī)劃師本報告是嚴格保密的。在三亞酒店和會議市場，亞龍灣依托于高檔酒店集群在高端市場具有優(yōu)勢目前三大灣區(qū)度假物業(yè)比例（以樓盤和酒店個數(shù)為單位）216。在會議市場，目前三亞的會議接待功能基本由酒店承擔， 越是高檔的酒店會議越多，亞龍灣的會議占了整個三亞會議份額的 40%216。在目前的酒店市場，亞龍灣的酒店房間價格和入住率也遠高于另外兩個灣區(qū)216。酒店集群帶來的中國最高端灣區(qū)形象是二期的優(yōu)勢和發(fā)展前提， 完善配套和繼續(xù)拓展會議市場 是鞏固這個優(yōu)勢的一個途徑 目前三大灣區(qū)酒店價格和會議市場份額四月份是傳統(tǒng)的淡季，整個三亞市只有亞龍灣出現(xiàn)了定不到房的情況，可以說亞龍灣已經(jīng)從三亞的（觀光）旅游市場里面脫離出來了—— 訪談：海南省旅游總公司三亞分公司 閆總資料來源：世聯(lián)對三亞會議市場的調(diào)查本報告是嚴格保密的。未來三亞高端度假物業(yè)供應區(qū)域分布：三亞灣和亞龍灣二線、紅塘灣和海棠灣216。 三亞未來 5年內(nèi)推出的居住型度假物業(yè)（包括住宅、酒店）主要在三亞灣二線、亞龍灣二線；未開發(fā)的紅塘灣和海棠灣；216。 主要的會議展覽集中在亞龍灣、三亞灣、海棠灣和鳳凰島亞龍灣 二線及腹地紅塘灣 一線海景地 258萬方三亞灣 二線（ 250萬方）海棠灣 一線（ 1000萬方）216。三亞灣一線海景用地飽和， 開始向腹地發(fā)展；216。海棠灣 雖有一線海景地，但海棠灣是大型新城模式， 在私密和純粹感方面較弱；216。陽光海岸和鳳凰島片區(qū)有大型酒店和會展項目 ，但總規(guī)模不大，入市時間不明確；216。紅塘灣的住宅開發(fā)具有 一線海景資源的優(yōu)勢。陽光海岸和鳳凰島，大型綜合旅游區(qū) 172萬方216。 可以預見亞龍灣二期有來自以下四個區(qū)域的主要競爭本報告是嚴格保密的。根據(jù)顧問合同，本報告共包括四方面內(nèi)容 亞龍灣二期項目資源條件解析和屬性分析三亞旅游度假區(qū)開發(fā)的市場現(xiàn)狀和競爭分析目標市場分析第三篇第二篇第一篇第四篇 國際濱海旅游度假區(qū)發(fā)展特征及驅(qū)動模式本報告是嚴格保密的。從市場需求看，龐大的中國市場是三亞高端度假物業(yè)的強大支持國內(nèi) 深圳上海珠三角長三角中等規(guī)模以上城市洲 際 旅游開始出 現(xiàn)出現(xiàn)到周邊國家旅游 的熱潮旅游大眾化、普遍化， 國內(nèi)旅游興旺開始出 現(xiàn) 旅游需求發(fā) 展特征在度假地置 業(yè)在度假地投資、 置業(yè)購買休閑度假產(chǎn)品本地置 業(yè)置 業(yè) 特征5000以上3000－ 50001000－ 3000300－ 1000人均 GDP（美元）減 緩發(fā) 展 階 段平 穩(wěn)發(fā) 展 階 段快速 發(fā) 展 階 段啟 動階 段發(fā) 展 階 段世界旅游組織認為，當人均 GDP達到 3000美元 以上，人們開始尋求在旅游度假地置業(yè)p 中國中產(chǎn)階級自 90年中期開始在濱海度假地置業(yè)，三亞是度假置業(yè)的主要目的地之一。p 99年開始，北京＋東北及上海＋江浙人士開始在三亞置業(yè)，占當?shù)胤康禺a(chǎn)市場 60%以上份額。p 2023年始，成都＋重慶等向海南遷移， 2023年三亞部分樓盤成都重慶客戶占 10%以上。3000US$ 5000 US$300US$ 1000US$本報告是嚴格保密的。從市場表現(xiàn)上看， 受 環(huán)渤海和長三角 等 經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域 度假置業(yè)的影響，三亞房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定上升0006年三亞房價走勢0006年三亞商品房開發(fā)與銷售統(tǒng)計06年三亞商品房銷售比例 06年三亞購房人群來源結(jié)構u由于十分優(yōu)越的自然資源和度假市場的相對成熟，三亞度假置業(yè)客戶主要仍集中于島外客戶，尤其是環(huán)渤海和長三角經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，由于氣候環(huán)境的相似性，對珠三角客戶的吸引力不高。萬平米 元 /平方米本報告是嚴格保密的。在三亞各板塊中，亞龍灣的區(qū)域價值已經(jīng)突破三亞住宅市場的價值體系，超越了競爭，亞龍灣住宅開發(fā)面臨的是自我超越216。 根據(jù)世聯(lián)對三亞濱海項目的經(jīng)驗，目前的大多數(shù)消費者 最重視的是海景資源的優(yōu)劣 ，其次是區(qū)域考慮，再根據(jù)具體的產(chǎn)品進行選擇；216。而在選擇亞龍灣二線的客戶，更加強調(diào)親海而不是看海，同時更加注重亞龍灣的區(qū)域價值從而 重新審視對海景資源的占有 ；216。目前亞龍灣公主郡的銷售單價為別墅 25000元 /平米左右，公寓帶裝修 10000元 /平米以上， 2個月左右積累成交客戶 172套，接待 1115人。單價已經(jīng)超越了三亞灣一線的整體水平，可以看到 客戶對亞龍灣片區(qū)的接納程度已經(jīng)突破了三亞市場上的普遍價值體系。p 從區(qū)域形象、交通、環(huán)境、景觀等調(diào)整心理價值指標p 從樓盤小區(qū)環(huán)境、房型、設計管理等對價位作出調(diào)整價 格? 考慮不同區(qū)域假設已選定區(qū)域 3經(jīng)濟考慮區(qū)域考慮 產(chǎn)品考慮海景考慮p 根據(jù)距海的遠近、海景資源的優(yōu)劣及參考性樓盤來確定心理價值? 考慮海景資源一線海景二線海景腹地u 區(qū)域 1u 區(qū)域 2u 區(qū)域 3u 區(qū)域 4u 考慮具體產(chǎn)品假設已選定二線海景產(chǎn)品選擇價格區(qū)間本報告是嚴格保密的。經(jīng)過市場調(diào)研，我們將亞龍灣目前的度假客戶群細分如下，研究其各自未被滿足的需求，以尋找延長其停留時間、增加消費的機會亞龍灣度假客戶群國內(nèi)客戶長假合家歡短假合家歡青年情侶國外客戶俄羅斯度假客歐美度假客日韓度假客中年夫婦老年夫婦三代同堂新奇體驗朋友結(jié)伴公款消費除歐美客戶之外，幾乎所有客戶都屬于東北亞市場。本報告是嚴格保密的。通過對亞龍灣國際客戶的訪談可以具體地分析其需求偏好，以增加相應的配套或活動延長其停留時間，增加其消費指標項 特征停留時間 通常度假時間在 2周人數(shù)規(guī)模 通常以家庭為單位出游，多為一到三個家庭， 10人以下， 6個人較為常見活動場所 主要在酒店和沙灘，部分會去周邊的景點偏好活動 喜歡曬太陽、游泳、 SPA、中醫(yī)理療、溫泉魚、到市內(nèi)購物（珍珠，茶葉 …… ）、騎自行車偏好酒店 一線和二線消費特征 超前消費意識突出，但由于度假時間較長，承受能力有限；對于地道的中國食品、酒表示感興趣到達方式 有方便的直航航班，但大多是轉(zhuǎn)機而來其他特征 對中國北方比較熟悉俄羅斯客戶歐美客戶日韓客戶l俄羅斯客戶盡管對海灘的依賴程度較高，但是并不是只選擇一線酒店，說明經(jīng)濟承受能力相對有限l二期酒店項目可以通過發(fā)展有中國特色的理療以及以地道的中國特色餐飲、零售和酒廊來吸引俄羅斯客戶本報告是嚴格保密的。通過對亞龍灣國際客戶的訪談可以具體地分析其需求偏好，以增加相應的配套或活動延長其停留時間，增加其消費指標項 特征停留時間 通常度假時間在 10天左右人數(shù)規(guī)模 通常在 5人以下活動場所 主要在酒店和沙灘，基本不會去周邊的景點偏好活動 喜歡曬太陽、游泳，很少購物偏好酒店 一線，選擇二線酒店的歐美客戶較少消費特征 消費能力強到達方式 基本都需要轉(zhuǎn)機其他特征 喜歡休閑的氛圍，對紅樹林等生態(tài)景觀感興趣俄羅斯客戶歐美客戶日韓客戶l歐美客戶對海灘的依賴程度較高，目前偏向于一線酒店l二期開發(fā)應繼續(xù)營造休閑的氛圍，并通過對紅樹林等生態(tài)景觀的保護性開發(fā)來增加亞龍灣除沙灘海景之外的對歐美客戶的吸引力本報告是嚴格保密的。通過對亞龍灣國際客戶的訪談可以具體地分析其需求偏好，以增加相應的配套或活動延長其停留時間，增加其消費指標項 特征停留時間 通常度假時間在 3天人數(shù)規(guī)模 通常在 10人以上活動場所 主要在高爾夫球場，如果不打高爾夫會去周邊的景點，會到市內(nèi)吃飯和娛樂偏好活動 喜歡打高爾夫球，對沙灘的依賴度參差不齊，很少購物偏好酒店 一線和二線消費特征 消費能力較強到達方式 有方便的直航航班（尚未開通日本直航航線，日本客戶只能轉(zhuǎn)機到達）其他特征 對中國北方比較熟悉俄羅斯客戶歐美客戶日韓客戶l日韓客戶對海灘的依賴程度參差不齊，對一二線酒店無明顯偏好l日韓客戶是國際客戶中的主流，隨著日本直航航線的開通，日本客戶還有大幅增長的空間，二期開發(fā)可通過發(fā)展更多的高爾夫配套來滿足其需求本報告是嚴格保密的。通過對亞龍灣國內(nèi)客戶的訪談分析，國內(nèi)客戶可分為以下 9類，針對不同類客戶的特征，二期有相應的發(fā)展機會來延長其停留時間，增加其消費客戶分類 特征與偏好 二期開發(fā)的機會長假合家歡 l特征 ：視野開闊，知識淵博，經(jīng)歷豐富，注重家庭和親情，選擇寒暑假的概率更大，看重教育和下一代成長，小孩具有決策影響權l(xiāng)偏好 ：優(yōu)雅休閑度假氛圍，親子設施l排斥 ：低檔的娛樂商業(yè)等設施，觀光旅游l以教育和親子為主題的設施將會受到此類客戶歡迎短假合家歡 l特征 ：除停留時間較短（多為周末）外，與長假合家歡游客相同l偏好 ：與長假合家歡游客相同l排斥 ：與長假合家歡游客相同l以教育和親子為主題的設施將會受到此類客戶歡迎l便捷的接送服務青年情侶 l特征 ：年輕缺乏積累，對價格較為敏感，工作繁忙，不能享受單純的靜態(tài)度假，目前灣內(nèi)設施無法滿足情侶逗留一周以上。l偏好 ：喜歡更多體驗和游玩，綜合性的度假設施，餐飲，娛樂和表演等l排斥 ：低檔無聊的景點l相對于一線較低的價格和綜合性的度假設施及活動將會吸引此類客戶l以浪漫為特色和宣傳主題的酒店將會對此類客戶有較大吸引力中年夫婦 l特征 ：除不考慮小孩的因素外，與長假合家歡游客相同l偏好 ：優(yōu)雅休閑度假氛圍l排斥 ：與長假合家歡游客相同l此類客戶更多將會選擇一線酒店，二線酒店只能通過營造優(yōu)雅的休閑度假氛圍來增強對此類客戶的吸引力老年夫婦 l特征 ：不適合過多的度假設施?；顒影霃矫黠@縮小。l偏好 ：私密安靜的休閑度假氛圍l排斥 ：低檔的娛樂商業(yè)等設施，觀光旅游l此類客戶對海灘和一線酒店的依賴較低，二線酒店可以通過營造清靜的度假環(huán)境來吸引此類客戶本報告是嚴格保密的?？蛻舴诸?特征與偏好 二期開發(fā)的機會三代同堂 l特征 ：度假是盡孝的表現(xiàn)方式。三代人即使同行，但到達度假區(qū)后也是分別行動。老年人會單獨活動。l偏好 ：老年人和第二代之間價值觀、財富水平、關注點都不同，需要為其進行單獨設計，目前亞龍灣缺乏老年人尤其是單身老年人單獨活動的空間l對此類客戶而言，老人不是其關注的中心，但是如果二期開發(fā)能針對性地營造適合老人活動的空間與設施，也會延長此類客戶的度假時間，增加其消費新奇體驗 l特征 ： 24人結(jié)伴游玩，超前消費，時尚前衛(wèi)。l偏好 ：體驗新奇和異質(zhì)文明l排斥 ：低檔無聊的景點l此類客戶消費能力相對有限，但消費意識前衛(wèi)。需要更多的綜合配套設施延長其停留時間朋友結(jié)伴 l特征 ：生意朋友短假出行。 36人，多次到訪。l偏好 ：高檔度假，但對綜合性度假設施有需求。喜歡新奇體驗。嘗試換酒店入住，去知名的旅游景點等。亞龍灣的綜合度假設施是吸引多次前來的重要原因。l排斥 ：低檔和過度設施，三亞的宰客和不安全。l綜合的度假配套設施和各具特色的酒店能增加對此類客戶的吸引力公款消費 l