【正文】 純粹高尚居住休閑娛樂綜合服務(wù)酒店集群世聯(lián)：一流濱海度假目的地功能組合模型大東海亞龍灣海棠灣三亞灣海棠灣亞龍灣缺失機(jī)會(huì)所在資料來源：世聯(lián)項(xiàng)目沉淀本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在三亞酒店和會(huì)議市場(chǎng)，亞龍灣依托于高檔酒店集群在高端市場(chǎng)具有優(yōu)勢(shì)目前三大灣區(qū)度假物業(yè)比例（以樓盤和酒店個(gè)數(shù)為單位）216。海棠灣 雖有一線海景地，但海棠灣是大型新城模式， 在私密和純粹感方面較弱；216。p 2023年始，成都＋重慶等向海南遷移， 2023年三亞部分樓盤成都重慶客戶占 10%以上。單價(jià)已經(jīng)超越了三亞灣一線的整體水平，可以看到 客戶對(duì)亞龍灣片區(qū)的接納程度已經(jīng)突破了三亞市場(chǎng)上的普遍價(jià)值體系。l偏好 ：喜歡更多體驗(yàn)和游玩，綜合性的度假設(shè)施，餐飲，娛樂和表演等l排斥 ：低檔無聊的景點(diǎn)l相對(duì)于一線較低的價(jià)格和綜合性的度假設(shè)施及活動(dòng)將會(huì)吸引此類客戶l以浪漫為特色和宣傳主題的酒店將會(huì)對(duì)此類客戶有較大吸引力中年夫婦 l特征 ：除不考慮小孩的因素外，與長(zhǎng)假合家歡游客相同l偏好 ：優(yōu)雅休閑度假氛圍l排斥 ：與長(zhǎng)假合家歡游客相同l此類客戶更多將會(huì)選擇一線酒店，二線酒店只能通過營(yíng)造優(yōu)雅的休閑度假氛圍來增強(qiáng)對(duì)此類客戶的吸引力老年夫婦 l特征 ：不適合過多的度假設(shè)施。需要更多的綜合配套設(shè)施延長(zhǎng)其停留時(shí)間朋友結(jié)伴 l特征 ：生意朋友短假出行。 510人。 —— 喜來登酒店4~10月是傳統(tǒng)的淡季，經(jīng)營(yíng)會(huì)有一定壓力，但現(xiàn)在淡季旺季的區(qū)別沒有以前那么大了。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)議旅游市場(chǎng)在不斷擴(kuò)張。 —— 萬豪酒店l到亞龍灣的一般是北京上海的企業(yè)，珠三角的較少。 —— EPSON 合作伙伴會(huì)議組織者l高檔酒店配套完善l擁有機(jī)場(chǎng)，易于到達(dá)博鰲的劣勢(shì)是離機(jī)場(chǎng)太遠(yuǎn)，交通不便；相對(duì)于三亞來講配套缺乏。很多客人都不想住在假日酒店。世界一流的度假居住型、休閑度假型和度假娛樂型旅游度假區(qū)在住宅、酒店、商業(yè)、旅游設(shè)施和公共空間上的用地功能比例各不相同，大致比例分別為： 35:10:5:30:20， 10:35:6:4:45， 45:4:6:35:10。u世聯(lián)地產(chǎn)憑借自身的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，利用有效的資料收集渠道，廣泛收集了多個(gè)初步考慮案例，最后結(jié)合本項(xiàng)目特色篩選了 3個(gè)具有較強(qiáng)可比性的案例： Nusa Dua bali, Laguna Phuket, Cancun Quintana Roo。陸地面積 ?1970年印尼政府決定通過發(fā) 展旅游 業(yè) 來增加國(guó)家外 匯 收入、 創(chuàng) 造就 業(yè) 機(jī)會(huì)。?196994年 間 88%的外 資投入通 訊 與旅游部 門 。u規(guī)劃中存在大量空地和保留用地，為今后發(fā)展留有彈性。s1974 建立苗圃，引入水電設(shè)施。199039。u高爾夫球場(chǎng)也是二線用地的重要景觀，是高爾夫別墅價(jià)值的重要載體。s2023 Bali Griya Shanti Wellness Village and Retirement Homes2023 2023 Nusa Dua高爾夫酒店2023 Renaissance2023 St. Regis Residencies1988年修正后的規(guī)劃為 Nusa Dua描繪出一個(gè)完整的世界級(jí)度假區(qū)藍(lán)圖一線海景，酒店用地1度假區(qū)中心區(qū)，包括會(huì)議中心，商務(wù)公園，商場(chǎng)，商業(yè)小鎮(zhèn)等。1983 Hotel Putri Bali 開始動(dòng)工。uNusa Dua的開發(fā)與印尼旅游業(yè)的發(fā)展密不可分，是印尼旅游業(yè)發(fā)展的縮影。u規(guī)劃保留并重建了臨近的Bualu和 Benoa兩個(gè)村莊為度假區(qū)增談了巴厘傳統(tǒng)文化因素。?2023年 SARS流行?2023年禽流感肆虐?2023年印尼海嘯?198396年赴印尼的外國(guó)游客從 ，年增 53%。u印尼旅游業(yè)起步于 20世紀(jì) 60年代末 70年代初，其發(fā)展歷程可分為三個(gè)階段。u Nusa Dua位于巴厘島東南端，距首府 Denpasar大約 30分鐘車程 ， 350公頃土地上座落了 10多家高檔酒店形成巴厘島最高級(jí)渡假區(qū) 。通過對(duì)世界各地 15個(gè)旅游度假區(qū)的初步研究，我們最終選取 3家世界一流的度假休閑型濱海旅游度假區(qū)作為我們案例的主要參考u作為國(guó)內(nèi)最成功的國(guó)家旅游度假區(qū)，亞龍灣的下一步發(fā)展必然要參考國(guó)外一流度假區(qū)的運(yùn)營(yíng)方式和理念，以建成國(guó)際一流的濱海旅游度假區(qū)。u較大的游客接待強(qiáng)度意味著度假娛樂型度假區(qū)內(nèi)的環(huán)境壓力要大于其他兩類度假區(qū)，人流量較大，度假區(qū) 環(huán)境相對(duì)較差 ，這也正是這類度假區(qū)實(shí)際面臨的主要問題之一。關(guān)于主要的客源市場(chǎng)，國(guó)際案例表明：l規(guī)律二 ：一個(gè)度假區(qū)的主要客源市場(chǎng)通常是此度假區(qū)周邊的國(guó)家和地區(qū)或者文化上有一定淵源的國(guó)家和地區(qū)（中國(guó)大陸客戶將是亞龍灣最重要的客戶）資料來源：世界旅游及旅行理事會(huì)*東北亞地區(qū)范圍：朝鮮半島、日本、蒙古，俄羅斯，中國(guó)大陸及香港、臺(tái)灣地區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大型的會(huì)議設(shè)施是需要和酒店結(jié)合的，特別是周邊需要有給老板住的高檔酒店。 —— 海南旅游總公司三亞分公司閻總l來三亞的企業(yè)不選亞龍灣的原因只有價(jià)格。 —— 喜來登在旺季會(huì)議能占 70%，甚至可能天天有會(huì)議。因此國(guó)際上一些最為著名的度假勝地基本上都分布在熱帶的海島。l排斥 ：低檔和過度設(shè)施，三亞的宰客和不安全。l偏好 ：老年人和第二代之間價(jià)值觀、財(cái)富水平、關(guān)注點(diǎn)都不同，需要為其進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)，目前亞龍灣缺乏老年人尤其是單身老年人單獨(dú)活動(dòng)的空間l對(duì)此類客戶而言，老人不是其關(guān)注的中心，但是如果二期開發(fā)能針對(duì)性地營(yíng)造適合老人活動(dòng)的空間與設(shè)施，也會(huì)延長(zhǎng)此類客戶的度假時(shí)間，增加其消費(fèi)新奇體驗(yàn) l特征 ： 24人結(jié)伴游玩，超前消費(fèi)，時(shí)尚前衛(wèi)。通過對(duì)亞龍灣國(guó)際客戶的訪談可以具體地分析其需求偏好，以增加相應(yīng)的配套或活動(dòng)延長(zhǎng)其停留時(shí)間，增加其消費(fèi)指標(biāo)項(xiàng) 特征停留時(shí)間 通常度假時(shí)間在 3天人數(shù)規(guī)模 通常在 10人以上活動(dòng)場(chǎng)所 主要在高爾夫球場(chǎng)，如果不打高爾夫會(huì)去周邊的景點(diǎn)，會(huì)到市內(nèi)吃飯和娛樂偏好活動(dòng) 喜歡打高爾夫球，對(duì)沙灘的依賴度參差不齊，很少購(gòu)物偏好酒店 一線和二線消費(fèi)特征 消費(fèi)能力較強(qiáng)到達(dá)方式 有方便的直航航班（尚未開通日本直航航線，日本客戶只能轉(zhuǎn)機(jī)到達(dá)）其他特征 對(duì)中國(guó)北方比較熟悉俄羅斯客戶歐美客戶日韓客戶l日韓客戶對(duì)海灘的依賴程度參差不齊，對(duì)一二線酒店無明顯偏好l日韓客戶是國(guó)際客戶中的主流，隨著日本直航航線的開通，日本客戶還有大幅增長(zhǎng)的空間，二期開發(fā)可通過發(fā)展更多的高爾夫配套來滿足其需求本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。而在選擇亞龍灣二線的客戶，更加強(qiáng)調(diào)親海而不是看海，同時(shí)更加注重亞龍灣的區(qū)域價(jià)值從而 重新審視對(duì)海景資源的占有 ；216。從市場(chǎng)需求看，龐大的中國(guó)市場(chǎng)是三亞高端度假物業(yè)的強(qiáng)大支持國(guó)內(nèi) 深圳上海珠三角長(zhǎng)三角中等規(guī)模以上城市洲 際 旅游開始出 現(xiàn)出現(xiàn)到周邊國(guó)家旅游 的熱潮旅游大眾化、普遍化， 國(guó)內(nèi)旅游興旺開始出 現(xiàn) 旅游需求發(fā) 展特征在度假地置 業(yè)在度假地投資、 置業(yè)購(gòu)買休閑度假產(chǎn)品本地置 業(yè)置 業(yè) 特征5000以上3000－ 50001000－ 3000300－ 1000人均 GDP（美元）減 緩發(fā) 展 階 段平 穩(wěn)發(fā) 展 階 段快速 發(fā) 展 階 段啟 動(dòng)階 段發(fā) 展 階 段世界旅游組織認(rèn)為，當(dāng)人均 GDP達(dá)到 3000美元 以上，人們開始尋求在旅游度假地置業(yè)p 中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)自 90年中期開始在濱海度假地置業(yè)，三亞是度假置業(yè)的主要目的地之一。 主要的會(huì)議展覽集中在亞龍灣、三亞灣、海棠灣和鳳凰島亞龍灣 二線及腹地紅塘灣 一線海景地 258萬方三亞灣 二線（ 250萬方）海棠灣 一線（ 1000萬方）216。太陽灣、坎秧灣分布在亞龍灣西、北 5公里范圍以內(nèi)216。純粹高尚居?。阂痪€海景、長(zhǎng)時(shí)度假、私人高端別墅216。資料來源：世聯(lián)分析海棠灣 —— 濱海新城，是三亞未來高起點(diǎn)的城市型旅游度假區(qū)客戶– 物業(yè)類型多樣、 高比例配套功能 – 綜合功能：公共旅游觀光、高端濱海旅游度假、會(huì)議商務(wù)定位 – 國(guó)際專業(yè)化休閑旅游度假新城– 高端度假群體、中端觀光游客特征發(fā)展因素 – 資源驅(qū)動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)資本驅(qū)動(dòng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。三亞灣向城市型綜合旅游區(qū)發(fā)展資料來源：三亞市規(guī)劃局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綜合商業(yè)、旅游、貿(mào)易、體育運(yùn)動(dòng)、會(huì)議展覽、康療等功能為輔助；216。購(gòu)房以 國(guó)內(nèi)客戶為主 ，三亞外的客戶所占份額超過 95%，其中上海地區(qū)的占相當(dāng)比例；住宅產(chǎn)品 住宅以獨(dú)立別墅、小高層、多層公寓為主，價(jià)格獨(dú)立別墅 1500025000元 /㎡ 公寓（毛壞） 800018000元 /㎡ 產(chǎn)權(quán)酒店 1000015000元 /㎡客戶 國(guó)內(nèi)客戶所占份額超過 95%以度假、投資為主要目的銷售狀況 海景單位銷售相對(duì)較好 銷售速度 3035套 /月n酒店物業(yè)n住宅物業(yè)住宅物業(yè) 五星級(jí) 四星級(jí) 三星級(jí)大東海 % 18% 47% 29%三亞灣 % 24% 32% 57%亞龍灣 % 58% 21% 14%216?？拷袇^(qū)，水質(zhì)、環(huán)境等易受污染216。目前價(jià)格看海公寓（毛壞） 650012023元 /㎡ 不看海公寓 50006000元 /㎡酒店式公寓 700010000元 /㎡ 置業(yè)動(dòng)因 自?。ǘ燃傩再|(zhì)居?。?、投資 改造為家庭旅館銷售狀況 海景單位銷售相對(duì)較好216。 大東海自 01年起開始樓盤開發(fā)，總規(guī)模約 314畝，目前已經(jīng)全部開發(fā)完畢。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) —— 盤點(diǎn)三亞市依托于海景資源的旅游休閑度假區(qū)亞龍灣長(zhǎng)約 2公里三亞灣長(zhǎng) 20多里海棠灣長(zhǎng) 19公里紅塘灣長(zhǎng) 陽光海岸坎秧灣和太陽灣已成型區(qū)域三亞灣 現(xiàn)代化濱海新城大東海 有城市功能的綜合濱海度假區(qū)亞龍灣 國(guó)際一流度假旅游勝地未成型區(qū)域紅塘灣 純粹的高尚居住度假區(qū)陽光海岸和鳳凰島 綜合功能區(qū)和中心基地坎秧灣和太陽灣 小規(guī)模運(yùn)動(dòng)主題觀光和頂級(jí)酒店海棠灣 國(guó)際專業(yè)化休閑旅游度假新城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從國(guó)際一流旅游度假區(qū)域發(fā)展規(guī)律來看，三亞正處于向成熟的國(guó)際一流旅游度假區(qū)域的發(fā)展階段一般規(guī)律三亞發(fā)展歷程85年 96年 03年萌芽階段 起步階段 發(fā)展階段 成熟階段個(gè)別、少數(shù)游客少數(shù)接待設(shè)施無規(guī)模度假地開發(fā)交通不便地方服務(wù)、管理以農(nóng)業(yè)、漁業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主?接待游客總量持續(xù)增長(zhǎng)；?中國(guó)第一家五星級(jí)度假酒店在亞龍灣開業(yè)；?盤活三亞灣路；?政府吸引投資，主導(dǎo)建設(shè)；?旅游業(yè)成為第一大產(chǎn)業(yè)游客數(shù)量激增；以國(guó)內(nèi)游客為主開始興建豪華酒店；首先開發(fā)資源最好的度假區(qū)；娛樂、商業(yè)活動(dòng)初步發(fā)展對(duì)外交通建成，改進(jìn)內(nèi)部交通主導(dǎo)建設(shè)；主動(dòng)吸引游客和投資旅游業(yè)成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)游客數(shù)量持續(xù)上升；國(guó)外游客比例大幅度加大開始有國(guó)際知名度；有標(biāo)桿性度假區(qū)；新興度假區(qū)豪華定位，市場(chǎng)份額持續(xù)加大；配套設(shè)施開始完善；高端度假產(chǎn)品規(guī)模開發(fā)擴(kuò)大交通設(shè)施容量公共設(shè)施的建設(shè)；保護(hù)資源；提升服務(wù)水平旅游業(yè)成為第一大產(chǎn)業(yè)游客數(shù)量穩(wěn)定；國(guó)外游客來源多樣；花費(fèi)大，停留 〉 4天獨(dú)特的豪華度假產(chǎn)品和物業(yè)；度假區(qū)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，各區(qū)功能互補(bǔ)，多元化組合具成熟的立體交通體系；完善的水電通信等網(wǎng)絡(luò)全球營(yíng)銷力度；環(huán)境和旅游資源保護(hù)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整旅游業(yè)為第一產(chǎn)業(yè)；無污染的產(chǎn)業(yè)體系?國(guó)際游客比例 高速提升，但仍 小?已具有一定的國(guó)際知名度 ； 已形成立體的度假區(qū)體系?商業(yè)、娛樂等配套設(shè)施缺失?開辟國(guó)際航線；重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?政府強(qiáng)力推進(jìn)國(guó)際市場(chǎng)的開拓；?構(gòu)建無污染的產(chǎn)業(yè)體系?三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)正式通航；政府以規(guī)劃和對(duì)外交通啟動(dòng)?政府官員度假與少數(shù)游客06年本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 三亞市規(guī)劃局 藍(lán)總規(guī)劃師l二線酒店開發(fā)應(yīng)追求特色突出，而不是配套齊全 —— 天鴻度假村 高總l亞龍灣缺乏醫(yī)療配套，各個(gè)酒店的醫(yī)務(wù)室晚上下班以后就沒有別的醫(yī)療機(jī)構(gòu)了，以前就曾經(jīng)發(fā)生過灣內(nèi)酒店客人溺水，急救車從市內(nèi)趕來，但是由于時(shí)間過久，耽誤了搶救時(shí)機(jī)，最后造成客人死亡 —— 亞龍灣股份開