【文章內(nèi)容簡介】 然，那些屬于已經(jīng) 45 報批部分的規(guī)劃已經(jīng)很難以改變，但是我們?nèi)韵Ｍ軌虮M最大能力，在社區(qū)的環(huán)境設計、會所配套、生活設施等方面加以改進，以期最大程度地提升本項目的市場競爭力和吸引力。 46 在前述的項目定位中，我們已經(jīng)將西韓項目的A1區(qū)定位為“精英匯聚的青年社區(qū)”。顯然， A1區(qū)與 A2區(qū)的項目定位已經(jīng)有了很大差別，而我們的利潤目標也是希望 A1區(qū)能夠賣出更高的價錢。因此，我們主張將 A1區(qū)和 A2區(qū)劃分成兩個完全獨立的項目來運作，并各自擁有不同品位的案名。在項目的推廣策略中，我們也傾向于將 A2區(qū)定位為西韓村改造項目，其案名也以突出溫馨 五、參考案名 47 家 園為主題，最好還是保留原先的“西韓”村名，既符合整村改造的特點，又沒有人為地割裂原西韓村民的“歸屬感”。而對于 A1區(qū)的案名，我們則傾向于突出項目的主題定位，在文字的組合風格上，也力求恢宏大氣，與目標客戶的境界和胸懷相吻合。以下兩種方案，即是我們對于案名的建議： 48 “領” 字的含義為引領、明了；“?！弊值暮x為通達、看的長遠；“城”字表明了項目為大規(guī)模社區(qū)的產(chǎn)品特點。命名緊密切合項目的定位，突出表現(xiàn)了目標消費者的特質(zhì)。命名同時力求大氣，不落俗套，具有強烈的沖擊力和感染力，并容納了深刻的內(nèi)涵。 A1區(qū)的案名 ●領睿城： 49 六、項目 LOGO及形象篇 50 51 52 第五部分 價格分析及項目銷售價格定位 53 一、前言 房地產(chǎn)的價格定位必須兼顧房地產(chǎn)商的開發(fā)利益和市場消費能力，過低的價格會損害開發(fā)商的利益，但價格過高，會造成有價無市的狀況，銷售局面則更加被動。 根據(jù)業(yè)界一貫的經(jīng)驗和原則，我們認為恰當?shù)膬r格定位是建立在對項目自身條件透徹的分析和對項目周邊同類物業(yè)進行細致參照比較后得出的。 54 在對周邊物業(yè)分析比較的時候，我司本著精益求精的工作精神，盡量采用客觀、科學的數(shù)據(jù)對其進行量化考核，對所有數(shù)字都由集體討論后落定。我們用平衡權重的方式對其中可能具有主觀因素的部分進行離散。 55 （此數(shù)據(jù)由我司市場研展部提供，數(shù)據(jù)截止確認日期為 2023年 11月 7日，就西韓項目的比較，我們依據(jù)從貴司規(guī)劃方案的了解。） 二、周邊典型物業(yè) 可比情況分析 項目 類別 西韓項目 中南駿景 中惠雅園 麗?；▓@（二期） 裕龍大廈 城市 .生活家 世紀華庭 交通狀況 一般 方便 方便 一般 方便 方便 方便 地理位置 一般 較好 較好 一般 極好 好 一般 項目配套 較好 一般 一般 一般 一般 較好 較好 項目規(guī)模 大型 一般 小 一般 一般 較大 較大 景觀綠化 一般 一般 一般 一般 一般 較好 較好 容積率 4 裝修情況 毛坯 廚、衛(wèi)一般裝修 毛坯 毛坯 廚、衛(wèi)精裝修 毛坯 毛坯 目前銷售情況 85% 60% 88% 90% 98% 95% 說明： 交通狀況根據(jù)項目靠近城市主要干道的距離來評價； 地理位置根據(jù)項目所處片區(qū)的定位檔次、區(qū)域發(fā)展等指標評價； 項目配套根據(jù)項目半徑 1KM范圍內(nèi)的商業(yè)、文教、娛樂等配套設施來作 為評價依據(jù)。 56 ◆典型物業(yè)比較 名 稱 建筑面積 特 點 中南駿景 m2 自然環(huán)境佳，部分樓層可觀海。容積率高，規(guī)模一般。銷售由代理公司管理 中惠雅園 m2 自然環(huán)境佳，部分樓層可觀海。小區(qū)規(guī)模小，容積率高。 外立面具有現(xiàn)代感。 麗?；▓@（二期） 約 4萬 m2 地勢較高，部分樓層可觀海。自然環(huán)境佳，規(guī)模一般。 價格橫比較為適中。 裕龍大廈 m2 自然環(huán)境佳，部分樓層可觀海。發(fā)展商實力雄厚，具有 相當市場知名度。 城市 .生活家 約 6萬 m2 地理環(huán)境優(yōu)越，生活機能完善。發(fā)展商實力雄厚。外立 面俊雅，價格適中。 世紀華庭 約 9萬 m2 自然環(huán)境一般，小區(qū)景觀塑造比較到位，容積率適中立 面富有現(xiàn)代感，由代理公司銷售 公 寓 分 析 57 公 寓 售 價 名 稱 起價 折后最高價 綜合均價 無裝修價格估算 市場接受程度調(diào)整價（均價） 中南駿景 4500 6700 5450 5450 5200 中惠雅園 4500 6000 5200 5200 5100 麗海花園（二期） 3860 5600 4530 4530 4500 世紀華庭 4180 5280 4550 4550 4500 裕龍大廈 5466 8300 6833 6833 6700 奧林花園 4630 6100 5380 5380 5300 城市生活家 5700 說明：以上樓盤的價格均包含各項配套費用。 價格： 元／ M2 58 指 標 比較標的 比 較 標 物 西韓項目 中南駿景 中惠雅園 麗海花園（二期） 世紀華庭 城市 .生活家 裕龍大廈 區(qū) 域 因 素 地區(qū)級差 20 22 22 20 22 24 22 交通狀況 20 22 22 18 22 24 22 區(qū)域繁華 20 24 24 20 20 26 24 公共設施 20 18 18 20 20 20 18 商業(yè)配套 20 18 18 18 24 22 18 景觀 20 22 22 22 22 22 22 合 計 120 126 126 120 128 138 126 ◆綜合比較 表 一 59 指 標 比較標的 比 較 標 物 西韓項目 中南駿景 中惠雅園 麗?；▓@（二期） 世紀華庭 城市 .生活家 裕龍大廈 個 別 因 素 戶型結構 20 22 22 22 22 24 22 小區(qū)配套 20 18 18 16 20 20 18 園林綠化 20 17 17 18 22 18 17 建筑規(guī)模 20 16 14 16 20 18 17 外立面風格 20 20 20 20 22 22 22 智能化 20 17 18 16 22 17 17 物業(yè)管理 20 20 24 20 22 20 20 入市時機 20 24 22 22 25 24 22 敏感賣點 8 8 合 計 160 154 154 148 183 172 155 表 二 60 所有分項的分數(shù)都以西韓項目的分項為基準 分，根據(jù)項目實際情況的對照進行可比； 西韓項目所有分項標準分為 20分； 地區(qū)級差主要以各項目所在區(qū)域與西韓項目 相比，有明顯的優(yōu)勢和明顯的劣勢來進行可比。 交通狀況主要是以各項目離城市交通主干線的距 離及公交線路通達度來定 區(qū)域繁華程度分數(shù)的加減主要是根據(jù)項目周邊的 發(fā)展狀況來判定 可比原則： 61 公共設施分項，同比的幾個樓盤中分數(shù)差距不 大，其中中惠雅園、裕龍大廈由于其商住樓的 市場定位，因此在此項上相對其它居住社區(qū)偏 低，故各降低 2分。 商業(yè)配套分項，世紀華庭由于緊鄰普爾斯馬特， 因此在此選項上得分較高。中南駿景、中惠雅 園、麗?；▓@（二期