【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 7 一期近期交 房 5 2023 年 8月交房 7 一期 2023年 10月底交房 6 09年 12月底交房11 交樓標(biāo)準(zhǔn) 5 5 毛坯 4 毛坯 5 毛坯 5 毛坯，精裝12 物業(yè)管理 8 8 較好 5 一般 6 一般 8 較好總結(jié) 100 88 66 75 79(一 ) “ 楓林華府 ” 項(xiàng)目賣點(diǎn) :1. 整體規(guī)劃以地塊背景漢文化為脈絡(luò)，在保留社區(qū)上百余棵原生樹種的同時(shí)，吸取漢文化精髓，以 “ 多重原味庭院 ” 為主題 .2. 內(nèi)配套設(shè)施齊全：社區(qū)有 2023平方米現(xiàn)代東方式會(huì)所、 1800平方米幼兒園、 1萬(wàn)平方米商業(yè)街等配套設(shè)施 .3. 交通便利：團(tuán)結(jié)南路直接高新及南西二環(huán)線4. 開發(fā)商實(shí)力雄厚 品牌形象好六、競(jìng)爭(zhēng)樓盤綜合點(diǎn)評(píng) :“楓林華府 ”的銷售政策 : 推出特惠房源 :送百萬(wàn)大禮 ,80170平米戶型，均價(jià) 5300元，一次性付款享受 2%優(yōu)惠 ,按揭付款享受 1%優(yōu)惠 ,18層以上享受特惠房源政策享受 5%優(yōu)惠 ,西組團(tuán) 1211樓清盤特惠中 ,預(yù)計(jì)交房時(shí)間 08年 12月。目前銷售價(jià)格 :12號(hào)樓 56006100元 /平米， 6號(hào)樓 62008500元 /平米 當(dāng)月高層住宅優(yōu)惠后實(shí)際成交價(jià)： 5700元 /平米。 12月 7日，高新 楓林華府為答謝眾多客戶長(zhǎng)期以來(lái)的支持與厚愛，舉行了 “ 萬(wàn)元家電幸運(yùn)大抽獎(jiǎng) ” 活動(dòng) 營(yíng)銷活動(dòng)： 08年 8月聯(lián)合陜西省體育局等單位，舉辦 “ 高新地產(chǎn)饋贈(zèng)陜西 08奧運(yùn)金牌選手 ” 活動(dòng)。高新地產(chǎn)將為在本次奧運(yùn)會(huì)上取得冠軍的陜西運(yùn)動(dòng)員獎(jiǎng)勵(lì)一套楓林華府精品住宅。?。ǘ?“東方米蘭 ”項(xiàng)目賣點(diǎn)：1. 社區(qū)內(nèi)有星級(jí)會(huì)所、現(xiàn)代智能健身中心、羽毛球場(chǎng)、超闊游泳池等，另設(shè)內(nèi)容豐富多彩的社區(qū)文化藝術(shù)中心。2. 東方米蘭共 11棟樓，就有 1棟專門作為社區(qū)會(huì)所，小區(qū)內(nèi)還有其他的商業(yè)配套。會(huì)所內(nèi)設(shè)置星級(jí)賓館、特色餐飲、現(xiàn)代化智能健身中心、羽毛球館、游泳館等，還有內(nèi)容豐富的 “ 東方米蘭文化藝術(shù)中心 ” 。3. 小區(qū)中心 15000平方米花園美景，融合亭臺(tái)水榭，可欣賞、可玩樂、可休憩。“東方米蘭 ”售樓處及工地實(shí)景“東方米蘭 ”的銷售政策 2023年 4月：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間均價(jià) 4400元 /平米　 2023年 5月：地震后東方米蘭 ” 無(wú)層差一口價(jià) 4800元 /㎡ 2023年 7月：開盤舉行盛大抽獎(jiǎng)活動(dòng)，推出 6套精裝小戶以 4300元 /㎡的價(jià)格。 2023年 8月：推出 5號(hào)樓 30套精裝小戶型， 53㎡ 78㎡一室兩廳和兩室一廳，不分朝向、樓層一口價(jià) 5200元 /㎡，全精裝戶型，交房即可入住。 在售 3號(hào)： 95㎡ —158 ㎡兩室兩廳、三室兩廳，戶型全明設(shè)計(jì)，方正實(shí)用，價(jià)格 4980元 /㎡。 1號(hào)樓的復(fù)式房源推出， 286㎡六室四廳，起價(jià) 5700元 /㎡。 2023年 10月：推出 5號(hào)樓 30套房源特價(jià)酬賓，面積為 53至 78㎡的一室、兩室戶型，以 4526/㎡的優(yōu)勢(shì)價(jià)位吸引廣大購(gòu)房者。 2023年 12月： “0 首付入住高新中央 ” 。 2023年 2月： “ 長(zhǎng)城行動(dòng) ” 月返房租 500+免月供 800+送筆記本電腦 =自己的房子自己的家。 推出 9號(hào)樓，戶型 3497128平方米， 100米樓間距，另推出 8套特價(jià)房源，起價(jià) 3988元 /㎡，九二成本折惠僅限 92套。在售 5號(hào)樓 5378平米一室，最低首付，均價(jià) 4526元，另售 3號(hào)樓 2梯 4戶 52286平方為，均價(jià) 4980元，經(jīng)優(yōu)惠后，實(shí)際成交在 4600元 /㎡左右。（三）美立方項(xiàng)目賣點(diǎn)：中水處理系統(tǒng)、社區(qū)泳池、獨(dú)立的保姆公寓、先進(jìn)的安保系統(tǒng)、太陽(yáng)能供電照明 項(xiàng)目售樓處及工地實(shí)景：樓盤促銷政策 ： 08年 11月認(rèn)購(gòu)期間均價(jià)： 3860元 /平米，首付 4萬(wàn)元起，認(rèn)籌最高特惠 ，購(gòu)房抽萬(wàn)元家電獎(jiǎng)品 08年 12月：限量推出 80套房源回饋客戶，均價(jià) 3990元 /平米 2023年 2月：均價(jià)為 4200元 /㎡ 。（四） 昆明花園項(xiàng)目賣點(diǎn)：部分準(zhǔn)現(xiàn)房，板式高（小）層，觀景客廳全明設(shè)計(jì)，大棟距 55～ 80米；首家城市中水系統(tǒng)示范小區(qū)，高新國(guó)際幼兒園， 30000㎡的法式商業(yè)街。近期銷售政策：現(xiàn)銷 79124㎡戶型，起價(jià) 4400元，定價(jià)策略： 中間樓層貴 兩端價(jià)格 ；準(zhǔn)現(xiàn)房營(yíng)銷： 6， 7號(hào)樓交房為 09年 6月； 9號(hào)樓交房時(shí)間為 09年 10月；暢銷戶型： 80～ 90的兩室， 120的小三室。滯銷戶型：頂樓戶型， 140～ 200大戶型。第四篇第四篇 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT綜合分析綜合分析第四篇第四篇 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT綜合分析綜合分析 一、位置與交通條件一、位置與交通條件 二、區(qū)域生活配套情況二、區(qū)域生活配套情況 三、地塊用地條件分析三、地塊用地條件分析 四、項(xiàng)目四、項(xiàng)目 SWOT綜合分析綜合分析 五、項(xiàng)目分析小結(jié)五、項(xiàng)目分析小結(jié) 一、項(xiàng)目地塊位置與交通條件 n 區(qū)域位置： 雁塔區(qū)，高新六路與規(guī)劃路東南角 n n 交通條件： 經(jīng)高新六路接科技路，大寨路城市二環(huán)與三環(huán)。 ，高新六路規(guī)劃路規(guī)劃路地塊一地塊二地塊三響堂寨本項(xiàng)目所處位置高新一中易初蓮花華潤(rùn)萬(wàn)家、百安居高新二小世紀(jì)金花高新醫(yī)院中華世紀(jì)城小學(xué)遠(yuǎn)東中學(xué)唐城墻遺址公園豐慶公園新紀(jì)元公園西安技師學(xué)院大寨村小學(xué)西安分公司所處位置商業(yè)中信招商銀行建設(shè)銀行華夏、中國(guó)銀行二、項(xiàng)目周邊配套分布圖項(xiàng)目周邊配套設(shè)施：城市配套n 交通： 308路、 312路、 400路、 300路、 405路、 721路、 711路、 800路、 15路、 703路、 14路、游 7等 20多條公交線路在周邊設(shè)站。n 醫(yī)療：高新醫(yī)院、西鋼醫(yī)院。n 購(gòu)物：易初蓮花超市、華潤(rùn)萬(wàn)家、百安居、世紀(jì)金花。n 郵局：科技路郵電支局。n 公園 :新紀(jì)元公園、唐城墻遺址公園、豐慶公園。n 金融：建行、商行、中行、華夏、中信、招商銀行。n 幼托：高新三幼、蓓蕾雙語(yǔ)幼兒園、各小區(qū)幼兒園等。n 小學(xué)：高新二小、中華世紀(jì)城小學(xué)、 3507子校、大寨村小學(xué)等。n 中學(xué)：高新一中、 14中、 15中、遠(yuǎn)東中學(xué)、慶安中學(xué)等。n 大學(xué)：西北大學(xué)現(xiàn)代學(xué)院、西安外事學(xué)院、西安技師學(xué)院。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施：教育與學(xué)校三、項(xiàng)目用地條件分析項(xiàng)目地塊行屬高新與雁塔區(qū)邊緣的泛高新板塊；周圍土地屬于在、待開發(fā)建設(shè)階段（道路與項(xiàng)目），一定時(shí)間內(nèi)為大施工現(xiàn)場(chǎng)，但前景較好。土地面積 ，可以規(guī)劃小規(guī)模生活社區(qū)，但中間地段分割為三，對(duì)小區(qū)完整規(guī)劃與整體品質(zhì)有一定影響。盡早規(guī)劃報(bào)建，在項(xiàng)目四鄰關(guān)系上搶占先機(jī)；規(guī)模偏小、容積率偏高。四、項(xiàng)目的 SWOT分析 Strength(優(yōu)勢(shì)分析 )n 臨近高新區(qū)，大區(qū)域市場(chǎng)形象較好；n 科技路和丈八路區(qū)域商務(wù)環(huán)境成熟，就業(yè)前景較好，潛在住宅需求量較大；n 周圍大盤項(xiàng)目銷售接近尾期，高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較少；n 中鐵公司的實(shí)力與品牌優(yōu)勢(shì)。 Weakness(劣勢(shì)分析 )u 周邊的道路不暢，高新六路與大寨路尚未接通u 周圍樓盤布局密集、檔次高低豐富，消費(fèi)者分流嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)十分激烈u 東臨響塘寨，居住人口復(fù)雜，人員流動(dòng)大 Opportunity(機(jī)會(huì)分析 )u 隨著高新六路及項(xiàng)目周圍規(guī)劃路的貫通，未來(lái)增值潛力巨大；u 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的就業(yè)機(jī)會(huì)及區(qū)域的生活功能配套也在不斷升級(jí)，將會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定的購(gòu)房消費(fèi)者；u 西安西城區(qū)及省內(nèi)其他城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)發(fā)展，將會(huì)帶來(lái)一定的外（西）區(qū)域購(gòu)房消費(fèi)者u （中鐵）企業(yè)知名度，為其進(jìn)入開發(fā)行業(yè)創(chuàng)造有利條件，也為項(xiàng)目成功奠定基礎(chǔ)。 Treat(威脅分析 )n 國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策向保障性住房?jī)A斜，連年普漲的房市，難以再現(xiàn)；n 產(chǎn)品定位、地價(jià)、成本、售價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)的接受度的合理協(xié)調(diào)；n 項(xiàng)目 “ 中間地帶 ” 的村民土地，其銷售、建設(shè)和物業(yè)潛在影響大；n 項(xiàng)目周圍規(guī)劃路的建成時(shí)間與項(xiàng)目開發(fā)周期節(jié)奏的搭配。五、項(xiàng)目分析小結(jié)216。 發(fā)揮企業(yè)品牌的優(yōu)勢(shì)，注重品牌利用和延伸。樹立產(chǎn)品的形象 的同時(shí)，宣傳企業(yè)的品牌，通過企業(yè)的品牌推動(dòng)產(chǎn)品的銷售，樹立消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的信心。216。 開發(fā)高性價(jià)比樓盤，塑造項(xiàng)目產(chǎn)品特有的優(yōu)勢(shì)，引領(lǐng)高新區(qū)消費(fèi)者。216。 產(chǎn)品的內(nèi)涵概念上做足吸引力，使產(chǎn)品在文化概念上引起共鳴，弱化環(huán)境及地段上的劣勢(shì)，進(jìn)而提高樓盤的整體生活指標(biāo)與業(yè)主生活質(zhì)量。216。 在銷售過程中充分把握區(qū)域客戶消費(fèi)特征，采取針對(duì)性的銷售手段。第五篇 項(xiàng)目定位方案第五篇 項(xiàng)目定位方案一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位策劃三、產(chǎn)品增值策劃與建議項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分定位： 高新區(qū) 中等規(guī)模 二線定位 一流品質(zhì)樓盤一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃定位主要原則：項(xiàng)目用地規(guī)模較小，不易建設(shè)大環(huán)境與大配套設(shè)施；中鐵的品牌與實(shí)力，能夠塑造一流的工程與樓盤品質(zhì)；區(qū)域二線樓盤數(shù)量少，銷售市場(chǎng)穩(wěn)定同時(shí)利用一線樓盤的萎縮及超越三線樓盤的激烈競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 客戶群定位分析主要原則： （ 1）客源區(qū)域 —— 項(xiàng)目所在為新區(qū)并且周邊樓盤不斷的增加，完全消化項(xiàng)目，除鎖定在本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者外，應(yīng)向四周輻射，拓展市場(chǎng) ；（ 2）消費(fèi)動(dòng)因 —— 剛性需求自住型為主，三人或以上結(jié)構(gòu)家庭，注重為子女尋求一個(gè)好的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境。（ 3）消費(fèi)特點(diǎn) —— 地段、檔次、價(jià)位仍是主要決定購(gòu)買因素，理性消費(fèi)，思想縝密，對(duì)細(xì)節(jié)注重，對(duì)此區(qū)域的價(jià)格，房屋的質(zhì)量、戶型功能、居住的舒適度有一定的要求。 （ 4）心理特點(diǎn) —— 向往高尚、放松的生活環(huán)境，有美好的理想，對(duì)生活有無(wú)限的熱愛 。 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃2. 項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群定位： 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃圖表 1年齡結(jié)構(gòu)： 年齡來(lái)劃分： 主力消費(fèi)群體年齡為 28——48 歲一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃圖表 2 家庭結(jié)構(gòu)：2. 項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群定位： 2. 項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群定位： 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃圖表 3 收入情況（家庭收入單位：元）2. 項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群定位：一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃（ 1）區(qū)域劃分： 以項(xiàng)目為中心 5㎞為半徑的覆蓋范圍內(nèi)的工作生活群體為主力 ,涵蓋整個(gè)西高新區(qū)、南郊及市區(qū)部分范圍 。（ 2）工作特點(diǎn)劃分 :高新區(qū)企業(yè)技術(shù)（研發(fā)）人員、管理層、事業(yè)及政府單位員工、公務(wù)員等 。城西片區(qū)的民航、軍工院、醫(yī)院等中級(jí)技術(shù)人員和管理層 。（ 3）消費(fèi)特點(diǎn)劃分： 選擇該地區(qū)生活特性比較高的消費(fèi)者（吃穿等日常支出占家庭收入比例的半數(shù)左右，恩格爾系數(shù)較高）（ 4）社會(huì)潮流劃分： 知識(shí)型中青年人為主，即將蹬入社會(huì)中間階層，即能夠接受新鮮的事物同時(shí)，又對(duì)文化歷史、社會(huì)潮流具有一定的理解與觀念。（ 5）置業(yè)次數(shù)劃分 :本人及親友具備一次以上置業(yè)經(jīng)歷，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富，深思熟慮；一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃（ 6）具有追求實(shí)用和品位形象的雙重需求特征， 追求物質(zhì)和精神的雙重享受： 物質(zhì)層面： 生活配套成熟 更多的附加使用價(jià)值 健康舒適的居住環(huán)境 超值性和實(shí)用性距離工作地點(diǎn)近，交通方便 精神層面： 文化藝術(shù) 身份象征 個(gè)性彰顯 有較高品位的需求與潛在格調(diào)的一定理解 2. 項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群定位： 2. 項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群定位小結(jié)： 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃 核心定位：白領(lǐng)知富階層 主要為高新區(qū)中高端置業(yè)群v總價(jià)需求： 3555萬(wàn)元v單價(jià)區(qū)間：