【文章內(nèi)容簡介】 較高的產(chǎn)品，費用可考慮在精裝修費用里面，本著保證品質(zhì)的同時，優(yōu)先考慮品牌產(chǎn)品，輔助材料可多樣化選擇，降低成本，真正做到品牌最大化，提高項目檔次的作用，同時交房后業(yè)主方便入住，加快投資回報步伐。 標準間 精裝修品牌推薦標準間 配送家具電器推薦 公寓精裝修品牌推薦套間 公寓精裝修品牌推薦套間 配送家具電器推薦n社區(qū)綜合管理。 n社區(qū)的房屋及共用部位共用設施設備日常維護。n公共設施保潔服務。n24小時公共秩序維護 n停車管理。n安全消防服務。n高壓供水的養(yǎng)護、運行、維修。 n電梯養(yǎng)護、運行、維修。 日常服務 物業(yè)服務建議n 多語種服務 n 外事保安服務 n 大堂助理服務 n 門童服務 n 商務中心服務（代寄代領郵件、代訂報刊雜志、臨時代為保管小件物品、代租汽 車、代購車船票、代辦旅游手續(xù)等） n 房間清理服務 五、價格定位確定定價方法－價格比較法 n 市場導向法是將本項目和周邊其他主要競爭項目的各項同類因素進行比較，并設置相應參數(shù)值，定量表達各因素之間的差異程度來確定價格。n 根據(jù)項目可比度及市場接近程度意見，我們將日壇國際、怡景園、昆泰國際中心、朝外 MEN 做為本案的主要競爭對象，通過分析上述四個項目與本案的各個要素，確定本案的價格。 比較項權重制定n地段價值：城市配套、地段稀缺性等占 30%n建筑品質(zhì)：外立面品質(zhì)、外立面形象、裝修檔次等 占 25%n配套系統(tǒng)設施：智能化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、科技系統(tǒng)等 占 15%n內(nèi)部配套：會所、商務中心等 占 15%n物業(yè)服務：全面增值的物業(yè)管理服務 占 15%定價調(diào)整后的價格為 :按線性回歸增長率計算得出的本案到達實現(xiàn)平均銷售價格時 ,其他項目同期價格和個別項目特殊原因?qū)崿F(xiàn)估算，漲幅按 20%計算。本案公寓最終定價通過對比項目得出本項目的價格應為 :17748*+18564*+15557*+18841*=18074元 /㎡本案公寓最終定價為： 18074元 /㎡寫 字 樓一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯浚ㄒ唬┍本懽謽鞘袌鼍C述n 2023年下半年，北京寫字樓供應增多， CBD區(qū)域新增供應就將超過 60萬平方米，新增供應從傳統(tǒng)的三大區(qū)域，蔓延到周邊。n 國際市場對我國產(chǎn)品需求增加，我國出口也會相應增長。國內(nèi)不同規(guī)模、實力的貿(mào)易公司對寫字樓類物業(yè)的需求量將進一步增長，從而帶動寫字樓市場的進一步發(fā)展n 北京 2023年第三季度甲級寫字樓市場和住宅市場表現(xiàn)良好，平均租金與上季度雖持平 (略漲 )，但銷售價格則持續(xù)上漲 。與上季度相比，市場平均空置率也有下降。n 北京商業(yè)投資氣氛逐漸規(guī)范與成熟，寫字樓市場需求不斷上升；從辦公樓本身來說，物業(yè)的投資回報比較穩(wěn)定，租客的租期相對于住宅也較為穩(wěn)定 （二）本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼍C述n 本區(qū)域的歷史傳統(tǒng)生活和休閑氛圍及短期土地供應短缺的現(xiàn)狀，為寫字樓市場奠定了雄厚的基礎，這些是其他區(qū)域無法比擬的。n 目前 ,各種大中小型企業(yè)在同一個甲級寫字樓 “混居 ”現(xiàn)象明顯，而且 ,世界 500強這樣的大型公司所占比例不高。n 商圈業(yè)態(tài)很單一，功能較少。目前朝外大街寫字樓市場結構的缺陷已經(jīng)成為朝外大街從商業(yè)中心區(qū)向商務中心和商業(yè)中心雙重職能區(qū)域過渡的一個瓶頸。 本區(qū)域在售寫字樓統(tǒng)計n 優(yōu)唐預計在 07年 10月開盤，寫字樓存量為 2萬平方米。n 日壇國際廣場項目于 07年 3月已經(jīng)全部售罄，僅剩 22套被開發(fā)商自留n 本區(qū)域其他寫字樓項目或已全部售罄 ?；虮婚_發(fā)商自留 ,已由銷售階段轉(zhuǎn)為出租。本區(qū)域企業(yè)性質(zhì) 各項目購買企業(yè)性質(zhì)明細表 n 朝外的內(nèi)資公司是區(qū)域?qū)懽謽窍闹饕M成部分，占 61％；合資公司的比例也相對較高，幾乎占總量的五分之一以上。從出租項目的客群結構看，人壽大廈、豐聯(lián)廣場由于占據(jù)較好的位置，緊鄰朝外大街，加之產(chǎn)品品質(zhì)相對較高，因此客群層次也比較高，外資和合資公司比較多。而不臨主干道的泛利大廈和聯(lián)合大廈中外資公司的比例則比較少，中資機構數(shù)量明顯高于人壽大廈和豐聯(lián)廣場 。各項目購買企業(yè)的行業(yè)分布 n 如上表所示，朝外地區(qū)的行業(yè)分布也沒有非常明顯的傾向，這種狀況與 CBD相類似。即使在銷售初期主打展示、廣告公司的朝外 Men，也顯示出了客群的多樣性。項目租售情況n 租賃項目中，檔次較高的人壽大廈和豐聯(lián)廣場中客戶檔次較高，以整層、半層等大面積租用為主，而在泛利大廈和聯(lián)合大廈中，客戶的租用面積則相對較少，以 200400㎡為主。在項目銷售過程中，昆泰國際和朝外 Men中整層銷售的均占一半左右，多為內(nèi)資大中型企業(yè) .本區(qū)域項目的租金情況n 上表明確的表示出，本區(qū)域的大戶室寫字樓寫字樓租金價格相較朝外商圈頂級寫字樓有完全的價格優(yōu)勢 本區(qū)域項目銷售進度n 優(yōu)唐：銷售許可證在 07年 10月份才能拿到，現(xiàn)處于客群積累期。是本項目主要競爭項目。n 朝外 MEN： 于 2023年 6月 15日正式開盤，寫字樓出售部分已全部售完，僅剩出租部分。n 昆泰國際中心：已全部售罄。n 日壇國際公寓：共計 402套寫字樓，現(xiàn)已銷售 380套。僅剩 13層整層為開發(fā)商自留。n 雅寶大廈：寫字樓部分已全部售完。本區(qū)域大戶室同 CBD寫字樓價格差異本區(qū)域未來供應情況n 本項目是雅寶商圈危改外貿(mào)商業(yè)項目，由于拆遷成本越來越大所以在短期內(nèi)將不會有新項目開發(fā)n 未來一段時間在區(qū)域內(nèi)只有優(yōu)唐項目會給本案在銷售競爭環(huán)節(jié)帶來一定的影響，其他寫字樓項目都已轉(zhuǎn)為租賃階段。對將來市場的供應量和特殊客戶購買需求而言，本項目在區(qū)域內(nèi)具有唯一性本區(qū)域?qū)懽謽莻€案分析 （ 1）寫字樓個案 — 日壇國際? 綜述：日壇國際寫字樓部分位于商業(yè)主體建筑西側，以寬闊的步行街相分隔，動靜相宜。由于整體銷售一直采用低價入室的策略，項目在 10個月時間已經(jīng)全部售罄，僅剩 22套被開發(fā)商自留。 （ 2） 寫字樓個案 — 朝外 MENn 綜述：作為朝外商圈寫字樓市場的標志性建筑，由于項目開發(fā)的局限性造成項目整體經(jīng)營不佳，且租金有下跌趨勢。（ 3） 寫字樓個案分析 — 昆泰國際中心n 綜述：作為朝外商圈惟一的大型綜合建筑體 ，其配套完備的綜合優(yōu)勢目前已經(jīng)開始吸引國際企業(yè)的視線，使目前 CBD核心區(qū)甲級寫字樓市場的部分公司向朝外大街等周邊區(qū)域分流 影響寫字樓需求的分析n 產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟的影響n 布局的調(diào)整n 行業(yè)發(fā)展趨勢n 相關政策的影響外因：內(nèi)因：n 人數(shù)規(guī)模及組織架構n 企業(yè)對價格 /租金的接受程度及敏感程度n 對客戶及下游資源供應商的依賴程度n 員工居住地點與辦公場所的通勤成本（對交通的要求）n 形象要求 1傳統(tǒng)寫字樓定位模式? 地段尋址：繁華的商業(yè)中心? 交通需求：交通狀況良好的區(qū)域? 配套需求：完善的商業(yè)配套? 面向?qū)ο螅褐苯用嫦蚋叨巳巳夯虼笾行凸酒髽I(yè)? 開發(fā)模式：為純粹辦公而建寫字樓的開發(fā)模式在高速經(jīng)濟增長帶動下，國內(nèi)外企業(yè)對甲級寫字樓的需求將有所提高。伴隨著需求的高漲，傳統(tǒng)寫字樓供應量在激增的同時，傳統(tǒng)寫字樓開發(fā)模式的單一性逐漸的顯現(xiàn)出來，隨之而來的是資源的浪費和市場的低迷。回歸到本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰜砜?，本區(qū)域獨特的商業(yè)模式，將促使具有特定功能的新型高檔寫字樓必然取代傳統(tǒng)寫字樓市場。根據(jù)市場數(shù)據(jù)的反饋也印證了模式的轉(zhuǎn)變。1商圈交易模式帶給區(qū)域?qū)懽謽堑膯⑹緉 渠道不暢，反應速度慢n 交易成本高，單位利潤高n 信用中介缺乏n 貿(mào)易風險高本商圈交易模式的缺陷注定了雙方交易成本的增加和機會成本的浪費，固定的談判、交易、展示的場所以及對交易機會的把握，促成具有特定功能的高檔寫字樓出臺。 “民間組織 ”到 “商務中心”的蛻變，必將引起特殊功能寫字樓的熱銷。1區(qū)域商業(yè)特點帶給寫字樓項目的影響n 雅寶路市場是 “蝴蝶形 ”結構形式的行業(yè)市場，造成買方和賣方兩者都是高度分散的區(qū)域特點，給寫字樓的出租出售帶來影響。n 具有濃厚的涉外氛圍和穩(wěn)定的購買群體等特色的市場態(tài)勢，給寫字樓市場對購買群體的把握奠定了堅實的基礎。n 目前本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌瞿Ｊ降莫毺匦?，已?jīng)成為本區(qū)域從商業(yè)中心區(qū)向商務中心和商業(yè)中心雙重職能區(qū)域過渡的一個瓶頸，不過會給本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展帶來了重大契機 本區(qū)域?qū)懽謽琼椖扛鶕?jù)本區(qū)域的商業(yè)特點，把寫字樓改裝成大戶室的做法在市場中取得了不同的反響。1本項目寫字樓部分的定位思考n 本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鋈狈毞?。一方面缺乏專門針對國際大公司的綜合性辦公空間，另一方面缺乏專門針對中小企業(yè)的邊緣產(chǎn)品，造成該區(qū)域目前缺少良性的商務環(huán)境，傳統(tǒng)寫字樓并不適合本區(qū)域當前發(fā)展的階段 .n 由于雅寶路商圈的特有屬性，傳統(tǒng)寫字樓的定位模式不適于本區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展 .n 從市場現(xiàn)狀來看，普通公寓以及寫字樓租售價格，與 CBD商圈同類型項目價格差距明顯 。造成開發(fā)資金回籠的期限延長和購買群體資金投資風險加大 .n 從市場數(shù)據(jù)分析商圈內(nèi)的商業(yè)大戶室租售價格已有超越 CBD寫字樓價格的趨勢，特定的功能形態(tài)給區(qū)域經(jīng)濟也帶來了商機 .n 本項目位于雅寶路商圈的輻射區(qū)域，項目周邊現(xiàn)狀（危房拆遷工作及外圍樓盤對本項目的遮擋）給項目的影響力大打折扣n 項目通往市政主干道的道路狹窄，造成現(xiàn)狀的道路擁堵 經(jīng)計算 ,本案如定位為寫字樓銷售 ,銷售均價應為 16000元 /平米 ,但協(xié)成認為 :沒有達到我們的期望 ,應另辟蹊徑 !1項目定位條件再思考n 本區(qū)域特有的市場業(yè)態(tài)，使傳統(tǒng)寫字樓的功能明顯不能滿足或提供市場群體的需求n 區(qū)域內(nèi)大戶室項目的熱銷證明了區(qū)域人群的購買能力及此種類型寫字樓的發(fā)展前景n 根據(jù)市場反饋的租售數(shù)據(jù)分析，大戶室租售價格已有超越 CBD寫字樓價格的趨勢，且仍在上漲的態(tài)勢給消費群體和投資群體注入了 “強心劑 ”本項目寫字樓市場定位 ：隨著未來機場高速路的開通，朝外商圈商務投資價值必將大大提升n 本項目所在區(qū)域正處于朝外商圈外圍和雅寶商圈內(nèi)，先天的地理優(yōu)勢決定了本案寫字樓的品質(zhì) —— 高檔物業(yè)寫字樓。n 本項目所在商圈的功能和人群特征決定了項目的基本功能及寫字樓部分的功能定位 —— 區(qū)域外貿(mào)商業(yè)的經(jīng)營場所n 所以 ,本項目寫字樓市場定位應為 —— 具有特定功能的高檔寫字樓高檔大戶室寫字樓二、市場需求及客群分析（一）區(qū)域客群總體描述n 企業(yè)規(guī)模不大，但公司實力較強，有一定的資金基礎n 企業(yè)形態(tài)基本定型，有明確的發(fā)展方向，處于穩(wěn)定的實力擴張期n 部分企業(yè)在行業(yè)中具有一定的市場影響力n 投資人群本案客群定位理由：n 本案特色的區(qū)域價值決定了本案的價格，這將在某種程度上限定了客戶的企業(yè)實力 .n 本區(qū)域內(nèi)的內(nèi)資公司勢必將成為本案的主力客戶 .n 大型企業(yè)趨向大單購買，本區(qū)域獨特的商業(yè)模式?jīng)Q定其不太可能成為本案的主力客戶 .n 外資客戶在北京辦公多采用租賃方式，購買比例非常之小 .（二）本案客群分析■區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口商業(yè)的個體商戶■區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口商業(yè)的公司企業(yè)■其他投資人群目標客群來源：目標客群性質(zhì)：本區(qū)域內(nèi) ,內(nèi)資私企將占絕對主流。投資戶及部分國企性質(zhì)下屬公司的投資行為將是一股不能小視的力量 目標客群的需求 ：綜上表得出本區(qū)域購買人群對物業(yè)的需求：? 區(qū)域內(nèi)個體商戶：在戶型面積、性價比以及可以擁有大戶室類型產(chǎn)品的產(chǎn)權關注度相對較高。? 大中型公司企業(yè)：對物業(yè)的整體形象、地理位置以及是否擁有產(chǎn)權比較關注? 投資人群：物業(yè)的投資回報率、地理位置以及物業(yè)價格是吸引他們的重點本案客群定位：n 主力客戶群：本區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口快速成長的中型企業(yè)，且第 一次購置大戶室產(chǎn)品。n 次主力客戶群：首次進入商圈內(nèi)的大中型企業(yè)和寫字樓市場的投資人群。n 邊緣客戶群：區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口的中小型企業(yè)及二次購置大戶室的大中型企業(yè)。三、寫字樓產(chǎn)品策略1 產(chǎn)品定位 依托周邊特殊的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，項目客群的特殊性，寫字樓部分定位要區(qū)別于周邊傳統(tǒng)寫字樓形象，針對性的打造自身品質(zhì)及財富價值感，做到區(qū)域產(chǎn)品地域化，需求化，及具投資化的商務辦公。財富 價值 品質(zhì) 產(chǎn)品定位建筑單體形象配套系統(tǒng)公共空間裝修智能化電子商務n產(chǎn)品的定位是項目建筑外觀，裝修，配套設施，智能化，商務辦公等一系列定位的基礎指導，產(chǎn)品定位又是依托于這一系列得出的最終的結論，其關系相輔相成，密不可分。n產(chǎn)品外觀形象已經(jīng)逐漸成為項目的主要競爭力之一。n產(chǎn)品外觀形象直接影響客戶對于項目產(chǎn)品品質(zhì)的判斷。n外觀形象是體現(xiàn)項目檔次特征的主要依據(jù)。n外觀形象的優(yōu)劣直接影響到城市形象及城市環(huán)境的整體發(fā)展。 意義2 建筑外觀形象 寫字樓外立面材質(zhì)市場案例統(tǒng)計表n綜上分析： 玻璃幕在當今的城市建設中已經(jīng)成為代表現(xiàn)代化辦公建筑的主流，高檔寫字樓的外立面多用玻璃幕墻，其質(zhì)感現(xiàn)代，成直線造型，現(xiàn)代簡約時尚，具有現(xiàn)代辦公氣息。項目外觀效果圖n項目現(xiàn)有外立面形態(tài)過于保守，缺乏高檔商務氛圍。n從空間尺度和細節(jié)設計上看，建筑立面缺少變化。