【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 算：根據(jù)價(jià)格擬合表 ， 本項(xiàng)目銷售均價(jià)定位于 7000元 /平米區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略于董銷售網(wǎng)絡(luò)v營(yíng)銷思路v銷售步驟營(yíng)銷思路 8個(gè)月， 366套房源，要求高銷售速度銷售目標(biāo)：銷售周期 8個(gè)月（ 2023年 4月 ——2023 年 12月）銷售均價(jià)： 7000元 /平米住宅套數(shù)： 366套目標(biāo)價(jià)格7000元 /平米客戶心理價(jià)位6000元 /平米博弈籌碼驅(qū)動(dòng)客戶價(jià)值感知價(jià)值目標(biāo)8000元 /平米目標(biāo)解讀一：高溢價(jià)值，快速走量在客戶心理價(jià)位與實(shí)際價(jià)值目標(biāo)產(chǎn)生沖突的情況下，通過營(yíng)銷手段，驅(qū)動(dòng)客戶的價(jià)值感知，彌補(bǔ)心理價(jià)格差距，快速實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。目標(biāo)價(jià)量品牌 客戶目標(biāo)解讀二：標(biāo)榜品牌，搶占客戶在核心銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)上，既要從價(jià)量之間尋求平衡點(diǎn)，又要通過項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，凸顯品牌力量，通過系列產(chǎn)品的客戶積累，迅速搶占有效客源，占領(lǐng)先機(jī)。目標(biāo)解讀三：化整為零，承轉(zhuǎn)啟合將銷售目標(biāo)根據(jù)銷售節(jié)奏的輕重緩急，分解開來，化整為零。配合推廣活動(dòng)與公關(guān)活動(dòng)的承轉(zhuǎn)啟合，完成全年銷售任務(wù)地產(chǎn)大 “ 勢(shì) ” 不容樂觀？“ 市 ” 場(chǎng)形勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)加劇？銷售 “ 事 ” 實(shí)壓力重重？2023年，戴河海岸如何從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？如何完成 8個(gè)月清盤的銷售業(yè)績(jī)？如何在 “ 政策嚴(yán)冬 ” 積蓄力量，迎接 “ 更美好的春天 ” ？“ 多點(diǎn)、兩線、一面 ”總體營(yíng)銷推廣策略全面銷售 產(chǎn)品品質(zhì)品牌力量區(qū)域潛力自然環(huán)境建筑品質(zhì)物業(yè)服務(wù)系列產(chǎn)品客戶共享公關(guān)活動(dòng)良好口碑多點(diǎn)多點(diǎn)以博輝品牌和戴河海岸產(chǎn)品品質(zhì)為兩條營(yíng)銷主線，以博輝品牌產(chǎn)品良好口碑為基礎(chǔ)，通過系列產(chǎn)品的客戶共享計(jì)劃，積累客源，舉行多樣的公關(guān)活動(dòng)。將產(chǎn)品的區(qū)域潛力、環(huán)境特征、建筑品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等滲透給客戶，以達(dá)成全面銷售！兩條主線品牌力量 +產(chǎn)品品質(zhì)品牌力量博輝地產(chǎn)自 2023年成立以來，先后出品了南戴河濱?；▓@一期、二期，三期圣水樂園，四期濱海新城，五期戴河國(guó)際等項(xiàng)目，在南戴河區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)上有很高的市場(chǎng)認(rèn)知度和美譽(yù)度，尤其是本案是以住宅為主要功能的產(chǎn)品定位，品牌無(wú)疑是打開本地購(gòu)房者心扉的一劑良藥。因此，在推廣中，品牌作為一條主線應(yīng)貫穿始終。產(chǎn)品品質(zhì)戴河海岸以其優(yōu)越的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿σ约敖ＳH海的自然條件，使之成為濱海板塊中的一員，但他不僅僅是度假休閑的單一型產(chǎn)品，戴河海岸強(qiáng)調(diào)住宅的功能性，以居住為要義，建筑品質(zhì)優(yōu)秀、物業(yè)服務(wù)細(xì)致，以產(chǎn)品作為另一條主線，將是本案的另一個(gè)特點(diǎn)。多點(diǎn)推廣訴求區(qū)域潛力 產(chǎn)品特點(diǎn) 工程質(zhì)量 客戶共享 良好口碑 公關(guān)活動(dòng) 物業(yè)服務(wù)海岸資源項(xiàng)目產(chǎn)品與增值點(diǎn)區(qū)域潛力戴河海岸地處北戴河新區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，既能擁有新區(qū)價(jià)值潛力，又可獲得秦皇島片區(qū)價(jià)值助力，左右逢源，該片區(qū)的含金量隨著新區(qū)的發(fā)展將逐步增高。項(xiàng)目產(chǎn)品與增值點(diǎn) 海岸資源：項(xiàng)目距離大海直線距離僅 300米，將旖旎的海之夢(mèng)想引入這里的每個(gè)家庭，稀缺的海岸資源對(duì)內(nèi)地的客戶具有無(wú)尚的吸引力。項(xiàng)目產(chǎn)品與增值點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)戴河海岸以成熟的居住品質(zhì)將濱海居住理念引入日常生活，戶型設(shè)計(jì)上豐富多樣，基本能夠滿足本地客群及異地置業(yè)客群的需要。成熟的產(chǎn)品理念，賦予了戴河海岸獨(dú)一無(wú)二的生活氣質(zhì)。項(xiàng)目產(chǎn)品與增值點(diǎn)工程質(zhì)量將工程施工單位所獲得的各項(xiàng)榮譽(yù)陳列于售樓處，進(jìn)行展示，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。景觀營(yíng)造客戶共享戴河海岸銷售周期短，為避免蓄水少的情況出現(xiàn)，建議與戴河國(guó)際等博輝旗下品牌進(jìn)行客戶共享，為本案的銷售工作做好蓄水基礎(chǔ)。公關(guān)活動(dòng)：在 8個(gè)月的銷售周期中，計(jì)劃舉行隆重的開盤儀式、熱銷期與強(qiáng)銷期的公關(guān)推廣活動(dòng)，清盤期的客戶答謝活動(dòng)等等，以促進(jìn)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。物業(yè)服務(wù)提升的同時(shí)，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)及人文理念的訴求：物業(yè)公司制定的提升客戶服務(wù)質(zhì)量的其他措施逐步豐富商業(yè)配套，例如：洗衣店、便利超市、醫(yī)院門診等便利設(shè)施盡快在社區(qū)開設(shè)超市等便民措施。物業(yè)服務(wù)良好口碑本地市場(chǎng)的銷售推廣，口碑宣傳是一個(gè)重要途徑，經(jīng)過多年區(qū)域市場(chǎng)的精耕細(xì)作，博輝地產(chǎn)的口碑已經(jīng)深入人心，戴河海岸項(xiàng)目要充分發(fā)揮口碑的作用，促進(jìn)銷售的進(jìn)行。2023年，戴河海岸將在品牌 /品質(zhì) /物業(yè)共同提升的基礎(chǔ)上，走向成功！銷售步驟設(shè)置營(yíng)銷蓄水期為確保本項(xiàng)目的銷售成功，在本案開盤前特安排 2個(gè)月的蓄水期，充分完善各項(xiàng)銷售軟硬件條件，適度形象展示（以售樓處及戶外媒體為主），積累客戶，為正式開盤奠定良好的客源及市場(chǎng)傳播基礎(chǔ) 高品質(zhì)產(chǎn)品入市，樹立樓盤形象本案擬定于 2023年 5月 1日開盤，以濱海高品質(zhì)生活訴求切入市場(chǎng)，樹立樓盤的形象。由于小戶型產(chǎn)品、觀海產(chǎn)品具有較高的市場(chǎng)歡迎度，因此將這兩類產(chǎn)品作為開盤的主推產(chǎn)品，既能提升樓盤的關(guān)注度，又能創(chuàng)造良好的市場(chǎng)需求，取得開盤銷售的開門紅。本案擬采取低開高走、靈活調(diào)整的價(jià)格策略 基于政策對(duì)于異地購(gòu)房產(chǎn)生的影響，本案產(chǎn)品的目標(biāo)客群大部分來自于異地，因此在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，低開，能夠迎合客戶的觀望心理，在價(jià)格上更具有優(yōu)勢(shì)，隨著政策及市場(chǎng)的走勢(shì)，審時(shí)度勢(shì)適時(shí)適度的調(diào)整價(jià)格。并且，本案體量不大，開盤造勢(shì)成功與否，對(duì)項(xiàng)目的銷售起著至關(guān)重要的作用，為保持價(jià)格一路上揚(yáng)的趨勢(shì)，給消費(fèi)者信心，迎合客戶買漲不買跌的心理。低開高走的價(jià)格策略便于日后價(jià)格調(diào)控，當(dāng)市場(chǎng)反映熱烈，可以逐步提高價(jià)格，形成價(jià)升熱銷的良好局面；當(dāng)市場(chǎng)反映平平，則可維持價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在保持一定成交量的情況下，靜觀市場(chǎng)反應(yīng)。價(jià)格走勢(shì)圖2023 營(yíng)銷步驟4月份 11月 —12月份6—7月份 8月 —10月份第一階段 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)全面?zhèn)鞑ケ景笭I(yíng)銷主題；高姿態(tài) “惜售 ” 引起目標(biāo)客源和媒體輿論的關(guān)注。第二階段 蓄水銷售期第三階段 熱銷期開發(fā)新客戶！金九銀十再度強(qiáng)攻、熱銷訊息擴(kuò)散，擴(kuò)大目標(biāo)覆蓋范圍 。第五階段 尾盤期默默接近完美，精準(zhǔn)鎖定，深耕經(jīng)營(yíng)已經(jīng)積累客源，舉行答謝活動(dòng)，將尾盤出清。5月份第四階段 強(qiáng)銷期推廣工作全面投入，樣板間開放，開盤活動(dòng)吸引目客群的關(guān)注，達(dá)成客戶積累目的。舉辦大型的推廣活動(dòng)，造成熱銷局面，根據(jù)市場(chǎng)變化適當(dāng)控制房源內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（ 2023年 4月 1日 ——2023 年 4月 31日） 目的：引起 “ 高關(guān)注度 ” 。營(yíng)銷策略：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)消化部分房源具體工作執(zhí)行：戶外定點(diǎn)、工地圍檔、路牌全面更換； 準(zhǔn)備產(chǎn)品形象推廣工作；進(jìn)行廣告平面媒體的投放，進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱；社區(qū)人文氛圍及理念的包裝；營(yíng)銷中心內(nèi)外環(huán)境；銷售人員培訓(xùn)；準(zhǔn)備開盤相關(guān)事宜。戶外廣告：地點(diǎn)：京沈高速山海關(guān)段價(jià)格： 20萬(wàn)元 /年形式：?jiǎn)瘟⒅鶓敉鈴V告：地點(diǎn)：京沈高速山海關(guān)段價(jià)格： 16萬(wàn)元 /年形式：?jiǎn)瘟⒅鐓^(qū)品牌理念指示牌社區(qū)品牌理念指示牌營(yíng)銷中心外環(huán)境示意營(yíng)銷中心示意蓄水銷售期（ 2023年 5月 1日 ——2023年 5月 31日） 為保證本案開盤達(dá)到理想效果和預(yù)訂量，必須在開盤前有至少一個(gè)