【文章內(nèi)容簡介】 構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 住宅：國瑞城之雅仕苑總建筑面積 10萬多平米，主力戶型在 120到 180平米之間。每戶都有獨立的陽光花園，更有花園面積超過 80平米的空中別墅戶型。市中心豪宅罕有的花園環(huán)境；南北通透，戶戶朝陽的板樓豪宅；一梯一戶，兩梯兩戶高私密空間； 270176。景觀空中花園，獨享私人氧吧；空中別墅單位：設前庭后院、陽光書室、露天花園等多元化養(yǎng)生功能空間，盡顯尊貴生活 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 三棟商務公寓：總建筑面積 ㎡，戶型面積以 80150平米為主，可以用于居住和辦公，是居家、投資的極品樓宇。室內(nèi)空間可自由組合。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 作為在英國倫敦上市的第一太平戴維斯物業(yè)顧問 (北京 )有限公司被委任為國瑞城物業(yè)管理部分獨家市場推廣顧問。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 大盤操作注意事項 資金周轉(zhuǎn)與回籠： 體量大 ， 前期土地等投資巨大和開發(fā)周期較長 ，這都需要開發(fā)商有雄厚的資金勢力； 大盤存在的交通問題 ： 大盤是隨著城市的擴張而出現(xiàn)的 ， 主要分布在城市生地 。 目前樓盤的交通主要靠開發(fā)商自己解決 ， 由于客觀因素影響 ， 就會出現(xiàn)大盤交通問題； 產(chǎn)品老化現(xiàn)象 ： 大盤的開發(fā)周期通常在五年以上 ， 而產(chǎn)品的設計往往都在開發(fā)初期階段就基本定型 ， 隨著開發(fā)時間的推進 ， 后期產(chǎn)品逐漸顯得跟不讓潮流； 節(jié)奏難以控制 ： 開發(fā)節(jié)奏是地產(chǎn)經(jīng)營的一門學問 。 分期開發(fā) ， 不僅是資金問題 ， 還有市場預見問題 ， 同時也是一個項目內(nèi)在的聯(lián)動問題 。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 如何規(guī)避大盤的操作風險 可控制性： 總體規(guī)劃需要對整個開發(fā)進行控制 ， 包括開發(fā)商經(jīng)濟效益的技術(shù)指標 ， 整個社區(qū)功能的布局 、 流線 、 配套與環(huán)境 ， 開發(fā)的資金與周期等； 機動性： 指規(guī)劃需要留有余地 ， 以適應市場的變化； 整體性： 指在變化中把握整體主線； 效益性： 指注重投入和產(chǎn)出的對比； CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 本市相關(guān)樓盤業(yè)態(tài)優(yōu)勢 ：奧林國際公寓、沿湖城，進行大盤規(guī)劃設計分析； 1+1，進行住宅產(chǎn)品的錯層分析； ，進行別墅部分的分析； ，進行公寓部分的分析； ，進行寫字樓部分的分析； ，進行商場部分的分析； 根據(jù)以上分析，可給予本案在各業(yè)態(tài)的面積控制、產(chǎn)品形式等方面設計上的參考。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 開發(fā)規(guī)模： 奧林國際公寓總占地面積約 80萬平方米，總建筑面積約 160萬平方米，分四個區(qū)域組團，預計共入住 7560余戶。 2023年奧林一期 D區(qū)共開發(fā) 27萬平方米， 2023年二期 A區(qū)共開發(fā) 22萬平方米。預計 B區(qū)、 C區(qū)將于 2023年開發(fā)。 開發(fā)理念： 奧林國際公寓，在大慶首次提出了運動主題的開發(fā)理念。以全天候、運動型、健康態(tài)為目標藍本，打造以運動為主題的全方位的綜合社區(qū)。以奧林匹克為依托，打出金牌概念，顯示了精益求精的決心。注重整體高端的品質(zhì)感、尊崇感和細節(jié)的細膩感、舒適感，營造氣度恢弘的大盤風范。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 社區(qū)規(guī)劃： 一期共建 39棟樓， 10棟連排別墅， 5棟高層， 18小高層， 6棟多層，共計 2023余戶。二期規(guī)劃 24棟住宅樓， 20棟小高層， 3棟高層，1棟多層。共計 1970余戶。三期開發(fā)棟數(shù)未定。 北美風格的小區(qū)設計，美式雕塑小品，日式枯山水景，花廊、噴泉、水池，景觀步道比比皆是。 2萬平方米的奧林匹克廣場，大型綜合主題會所，休閑、娛樂、健身、養(yǎng)生項目應有盡有。 建筑群南低北高，樓體間距超大，打破以往兵營式排列傳統(tǒng)，錯落有致，并達到更好的采光效果。 綠化率高達 42%。 6900余地下停車位，方便快捷，可直達電梯入戶。 人車分流，道路全部采用無障礙設計，更體現(xiàn)人性化。 在小區(qū)內(nèi)設九年一貫制學校，方便業(yè)主子女學習。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 可借鑒優(yōu)勢： 奧林國際的運動主題概念為大慶首創(chuàng)，“金牌”思想振奮人心。奧林匹克主題廣場和綜合主題會所尤其突出。 奧林國際北美風情的景觀綠化和人性化的道路設計值得參考。 奧林國際從高層、小高層、多層到連排別墅設計規(guī)劃合理，密度低，錯層排列采光效果佳。 120平米左右的戶型及復式頗受青睞，別墅去化良好。 業(yè)主子女免試直升一中也是奧林國際的重要吸引點。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 開發(fā)規(guī)模： 住宅總建筑面積 60萬平方米，商業(yè) 13萬平方米。分三期開發(fā)。 開發(fā)理念： 依托兩湖一河，主打生態(tài)理念，打造沿湖大型生態(tài)居住典范。 推出學區(qū)概念，業(yè)主子女可入實驗中學學習。 產(chǎn)品定位于高端品質(zhì)。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 社區(qū)規(guī)劃： 鄰近實驗中學，社區(qū)有九年一貫制學校，屬實驗生源地。 社區(qū)內(nèi)商業(yè) 3萬平方米，社區(qū)外部配套商服 10萬平方米。 一期共開發(fā) 3棟高層、 6棟小高層、 12棟洋房、 40棟別墅（包括連排和雙拼）；二期開發(fā) 5棟高層、 6棟小高層、 11棟空中湖景洋房和16棟復合別墅。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 可借鑒優(yōu)勢： 一期推出大慶首家臨湖雙拼別墅，二期再推四層洋房別墅復合建筑，新穎獨特。面積均在 400平方米左右（含車位）。 高層設計風格獨特，戶型合理，堪稱大慶高層建筑的典范之作。 引進國際標準的“金鑰匙”物業(yè)管理理念。 可直升實驗中學。 擁有 3萬平方米綠化面積的超大中心園林， 1萬平方米的超大名流會所和10萬平方米的集時尚、購物、休閑與娛樂為一體的大型商業(yè)廣場。 應避免劣勢： 均價之高，東城區(qū)無出其右，令很多中檔消費者望而卻步，損失了一定客源。 雖然臨湖而建，但周邊商業(yè)生活配套不完善，使項目高品質(zhì)打了折扣。 高層與小高層價格過高，去化率極低。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 1+1 房型 面積 單價 套數(shù) 所占比例 一房 5066 32004200 90 % 兩房 70120 27003200 80 % 三房 130140 27003200 80 % 四室 150 27003200 100 % 復式 180210 27003200 30 % 錯層新穎，獨版戶型。蒙太奇三疊式、魔方 1+1式、琴韻平錯式、空中花園大躍式，四種活性空間。 2023年 6月開始對外銷售， 604戶于當年 11月已基本去化 573戶，去化率高達 95%以上。 50— 66平米的復式戶型去化速度較快。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 占地面積 。一期建筑面積約 3萬平，別墅 168棟，贈送 40— 160平方米私家大花園。綠化率 40%以上。 別墅系列為大唐精心打造的上乘之作，均價 5000元 /平米，總價 起。 罕見框架結(jié)構(gòu)，可隨意打通，任意組合，“異型柱”藏于墻體內(nèi)，使用空間最大化。 別墅 疊加 聯(lián)排 獨棟 合計 面積 120— 200 240— 270 350 數(shù)量 130 36 2 168 所占比例 % % % 100% CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 戶型 公寓 寫字間 商服 面積 46— 111 45— 70 90— 180 數(shù)量 1014 162 24 總比率 % % 2% 去化量分析： 2023年 2月內(nèi)部認購開始，至 2023年 6月末，公寓已經(jīng)去化近 85%，只剩 150余戶 46平方米的公寓。均價在 3300— 4100元 /平方米之間，單價雖高，但由于采用買一層贈一層的變相促銷，加之戶型多為 46— 111平方米的中小戶型，總價依然保持較低區(qū)間，很易為大眾接受。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 住宅和寫字間為 65260萬平方米，商業(yè) 2700平方米。 項目配套設施完善，公寓配有一卡通、門磁、可視對講、緊急求救按鈕、溫感、煙感、 24小時保安巡邏系統(tǒng)；寫字樓配有高檔商務中心，提供代購機票、收發(fā)傳真、復印、保潔等服務。 小區(qū)還配有 1000平米的休閑會所，內(nèi)設棋牌室、桌球室、壁球管、健身中心等休閑娛樂設施，并與今日陽光休閑洗浴廣場及一兆韋德健身中心合作，讓其成為小區(qū)分會所。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 項目綜述： 占地 ，總建筑面積 。 采用全新設計理念規(guī)劃設計，打造低密度、花園式商務總部基地，并擁有完備的商務配套 ,如商務中心、多功能廳、員工公寓、餐廳等，是即將引領(lǐng)大慶商業(yè)發(fā)展的商務總部。圍合式布局園區(qū)。 現(xiàn)有 5棟樓， 2/3為商務寫字樓， 1/3為公寓。綠化率 33%，容積率為。共設 166個停車位。樓體設計為 11層加連體部分 4層。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 戶型配比： 寫字間面積在 100— 1000平米，主力戶型為 100平米、 200平米、 300平米的辦公間，占總戶數(shù)的 1/3。商務公寓面積 32— 60平米。 去化量： 價格在 2300— 2700元 /平米之間，均價 2500元 /平米。剛開始預訂，已售近3萬平米，項目剩余約 。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 簡介： 新瑪特用于經(jīng)營面積約 5萬平米。是一家大型現(xiàn)代化商業(yè)零售企業(yè)，引進了 SHOPINGMALL概念，集購物休閑娛樂為一身。用于大型超級市場約7000余平方米。 經(jīng)營方式： 采取自營、買斷、代理、代銷、聯(lián)銷、租賃等方式。其中超市將采取自營方式，出租的范圍包括服裝、鞋、服飾、金銀珠寶、花店、藥店、書店、餐飲、酒吧、水站等，同時采取買斷、代理、代銷、聯(lián)銷等方式吸引國內(nèi)外著名的廠商入駐，提高經(jīng)營的層次。 CIHAF 2023中國營銷策劃機構(gòu) TOP10 PRODUCE BY ENABLE TOO SOURCE ORGANIZATION 業(yè)態(tài)分布： 一樓為鐘表、黃金珠寶、化妝品、鞋、超市、麥當勞快餐廳； 二樓為服裝、真紡織品； 三樓為運動休閑、家居、兒童用品、家電產(chǎn)品； 四樓為電影院、電游、水吧、特色餐廳、書店。 特有品牌： 蕾莎， TAKE IT ， ONLY，艾格正裝，依戀， VERO MODA， 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